【正文】 機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。 一定時間內(nèi)復(fù)查。 維修人員做好維修前的準(zhǔn)備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現(xiàn)場清理工作。 工程部報修處理程序（見下頁程序圖） 附表 《維修單》 《有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行） 《工程部有償服務(wù)登記表》 《零修及時率統(tǒng)計表》維修單日期： 年 月 日 NO：FMRW311業(yè)主姓名物業(yè)位置預(yù)約時間聯(lián)系人聯(lián)系電話派單人維修內(nèi)容維修情況維修負責(zé)人接單時間完成時間業(yè)主意見簽名： 日期：備注 工程部報修處理程序客 戶 報 修 辦公登記、預(yù)約時間 工程部主任派工維修員現(xiàn)場勘查無 償 維 修現(xiàn) 場 檢 查 確 定 方 案現(xiàn)場清理準(zhǔn)備工作組 織 人 員 維 修檢 查 試 用恢 復(fù) 現(xiàn) 場、清 潔業(yè) 主 簽 字 確 認現(xiàn) 場 檢 查 確 定 方 案現(xiàn)場清理準(zhǔn)備工作有 償 維 修有 償 維 修組 織 人 員 維 修檢 查 試 用恢 復(fù) 現(xiàn) 場 清 潔維修人員簽名維修人員簽名返單前臺登記回訪或復(fù)查返單前臺登記返單前臺登記返單前臺登記返單前臺登記工程部有償服務(wù)登記表NO：FMRW313序號時間位置維修內(nèi)容維修材料及人工費用維修人零修及時率統(tǒng)計表NO：FMRW314月份內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月實際零修項目報修總數(shù)維修及時的單據(jù)數(shù)零修及時率維修合格的單據(jù)數(shù)實施維修的單據(jù)數(shù)零修合格率統(tǒng)計人注: 零修及時率 =X100% 維修及時的單據(jù)數(shù) 實際零修項目報修總數(shù)零修合格率 = X100% 維修合格的單據(jù)數(shù) 實施維修的單據(jù)數(shù)5．公共維修 目的 規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。 維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場，檢查試用。 工程部主任根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作。4. 客戶報修服務(wù)管理規(guī)定 目的 規(guī)范住戶報修服務(wù)規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內(nèi)部維修管理。 施工前工程主任須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員須按所擬定方案進行，施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。 附表 《工程部抽查表》工程部抽查表年 月 日 NO：FMRW310位置內(nèi)容抽查質(zhì)量結(jié)果問題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況發(fā)電機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況水泵房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況聯(lián)動系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況風(fēng)機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況3．零星工程申報與施工管理規(guī)定 本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。 各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時間，回來交單時應(yīng)注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體見《維修單》。 團結(jié)務(wù)實，努力工作，遵守本部門之制度。 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。 及時處理維修申請單，不得積壓。 目的規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上。 附表： 《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》 《鑰匙丟失/損壞申報表》 《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》領(lǐng)（借）用鑰匙登記表NO：FMRW304日期設(shè)備鑰匙名稱數(shù)量借/領(lǐng)匙原因借匙人歸還日期接匙人鑰匙月庫存統(tǒng)計表NO：FMRW306序號內(nèi)容（名稱）上月庫存本月進本月出本月庫存?zhèn)渥⒅票恚? 審核：二、工程維修管理規(guī)定 目的：維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚,等接班人員確認。 巡視各設(shè)備的運行情況，各參數(shù)是否正常。 嚴(yán)禁無關(guān)人員進入值班室和機電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主任或值班總負責(zé)人反映。 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。 工作內(nèi)容 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位。 所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。 所有設(shè)備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。 中級以上技術(shù)等級。 負責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負責(zé)水電及其它。 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。 工作內(nèi)容 協(xié)助主任落實小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。 建立設(shè)備資料檔案。 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負責(zé)具體的技術(shù)性檢查。 負責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。 具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。 必須將服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。 內(nèi)容 關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀(jì)律，維護公司利益和榮譽，愛護公司設(shè)備、設(shè)施。如對方有毆打執(zhí)勤人員的行為，特別無理的，應(yīng)立即向主任或管理處領(lǐng)導(dǎo)報告，由上級領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)商解決。 3） 準(zhǔn)確地指出對方的錯誤行為，告訴其正確性的做法。⑤ 如因煤氣泄漏而發(fā)生火災(zāi)時，立即執(zhí)行火警處理的相關(guān)程序。在排除險情的過程中要保護好自己（可用濕毛巾排住口鼻），嚴(yán)禁開啟電源，使用打火機或在煤氣泄漏現(xiàn)場使用電話、對講機、電筒等，防止出現(xiàn)意外險情。 ④ 如漏電引發(fā)火災(zāi)，則應(yīng)執(zhí)行火警處理的相關(guān)程序。 漏電、漏氣的處理1）漏電的處理 ① 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)有電器設(shè)施（設(shè)備）、線路等漏電的情況時，應(yīng)及時關(guān)閉有關(guān)電源，若附近沒電源源開關(guān)，應(yīng)及時向上級報告或直直接接通知工程組人員前來處理。3） 病情危急的，立即向上級報告，通知鄰崗值班員、班長前往協(xié)助，人工急救，并電告“120”或組織人員送醫(yī)院急救。2） 立即通知工程組人員前來處理，并維護好秩序，防止意外事故發(fā)生。下水道堵塞，應(yīng)立即疏通。 職責(zé) 管理處經(jīng)理負責(zé)指揮突發(fā)性事件的處理。4)注意聯(lián)絡(luò)和匯報：發(fā)生緊急情況立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報，將情況用對講機先通知值班人員。四、突發(fā)事件處理作業(yè)規(guī)程 緊急集合方案是處理重大突發(fā)事件所采取的緊急行動，訓(xùn)練護管員對突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到鎮(zhèn)靜自如，快速出擊，方法有效。 凡需提供車位使用的摩托車、自行車的車主必須按指定位置停放整齊。必要時向管理處經(jīng)理匯報情況或與巡警取得聯(lián)系。 政策性免費車輛、公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)免費車輛、停放時間不足以收費的車輛在離場時不得收費，應(yīng)在《車輛出入登記表》“備注”欄予以說明。 值班員應(yīng)站立向進出停車場車輛的司機敬禮。 機動車進場時應(yīng)服從管理人員指揮，遵守停車場管理規(guī)定，履行機動車進出車場有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定交繳停車費。 停車場實行月卡、季卡、年卡和臨時停放收費方式，實行月卡、季卡、年卡的車主（司機）須到各管理辦理有關(guān)手續(xù)，臨時停放按《貴陽市機動車輛保管統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)》繳費，臨時停放必須保證業(yè)主（住戶）有足夠車位前提下實行。 機動車輛在大廈內(nèi)禁止鳴叫。 遵守交通管理規(guī)定，愛護小區(qū)（大廈）的道路、公用設(shè)施、不亂停放車輛。 物品經(jīng)核對無誤后放行后，當(dāng)值護管員應(yīng)及時在放行條上簽署姓名及日期。5)對公司領(lǐng)導(dǎo)或員工進入小區(qū)檢查或進行工作進，當(dāng)值人員應(yīng)主動問好，然 后在值班記錄本上記錄姓 名、部門、進出時間?！?)當(dāng)來人說明身份時，當(dāng)值護管員應(yīng)禮貌的要求對方出示有關(guān)管理處辦理的證件，經(jīng)核對證件無誤后，將證件交還來人（從驗證到將證交還應(yīng)在30秒內(nèi)完成）。 職責(zé) 護管主任負責(zé)檢查執(zhí)行情況。 抓緊時機向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件、事故發(fā)生發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過，收集群眾的反映和議論，了解更多的情況并認真記錄。暫扣留人、物，查明情況，并向上級報告。如無任何證明，即送交轄區(qū)派出所處理。 發(fā)現(xiàn)其身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具。而對可疑情況分別采取相應(yīng)措施是巡邏工作的重點，以下是幾種常見疑情況及處理方法。 有案發(fā)現(xiàn)場的，要保護好現(xiàn)場，沒有案發(fā)現(xiàn)場的，對罪犯遺留的物品、作案工具等物品，應(yīng)該用鉗子或其他工具提取，然后放在白紙內(nèi)妥善保存交公護機關(guān)處理，切不可將護管員或其他人的指紋痕跡弄到遺留物上。 登記發(fā)現(xiàn)人和事主的情況，抓緊時間向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件發(fā)生、發(fā)現(xiàn)經(jīng)過，收集群眾的反映和議論，了解情況并做好記錄。 對可疑作案人員，可采取暗中監(jiān)視或設(shè)法約束，并報告或移交公護機關(guān)處理。 協(xié)助公護人員勘查打斗現(xiàn)場，收繳打斗兇器，辯認為首分子。 對公司的制度執(zhí)行落實，無權(quán)對任何事件私自同意，必須經(jīng)班長或主任批準(zhǔn)。 在執(zhí)勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)。 護管(保護)員權(quán)限 在執(zhí)行任務(wù)時，對殺人、放火、盜竊、強奸等違法犯罪分子，有權(quán)抓獲并扭送公護機關(guān)，但無實施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財物和處罰的權(quán)力。 有權(quán)檢查各護管(保護)值勤情況，對玩忽職守、違紀(jì)違章人員有權(quán)進行處罰。 檢查時間為不定時抽查。 附表 《護管(保護)部班長巡查表》（住宅區(qū)適用） 《護管(保護)員巡邏記錄》