【正文】 白云新城大型購(gòu)物中心白云新城商業(yè)中心將以白云機(jī)場(chǎng)現(xiàn)在的候機(jī)樓一帶為核心區(qū)改造成為綜合性廣場(chǎng)，在核心區(qū)內(nèi)劃分出商貿(mào)辦公區(qū)、文化娛樂休閑、商業(yè)金融區(qū)和體育運(yùn)動(dòng)區(qū)四個(gè)區(qū)域。正佳商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)開始發(fā)售夾層單位，多為面積10~30平方米的小鋪位，業(yè)主可自行經(jīng)營(yíng)，日后的經(jīng)營(yíng)方向以時(shí)尚精品、服飾、百貨等為主。216。項(xiàng)目總投資額約40億元人民幣（其中《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)業(yè)集團(tuán)投資18億元，太古地產(chǎn)投資22億元），占地約5萬(wàn)平方米，總建筑面積為45萬(wàn)平方米。216。整個(gè)MALL將集全方位業(yè)種，滿足消費(fèi)者一次消費(fèi)的購(gòu)物新趨勢(shì)，集酒店、汽車、大型百貨、大型家居各類商品主題店、市內(nèi)主題樂園、夜間娛樂設(shè)施、超市、流行服飾、電子、家電等產(chǎn)業(yè)于一體，并引進(jìn)國(guó)際品牌。6深圳歲寶購(gòu)物中心187深圳華潤(rùn)新城MALL15預(yù)計(jì)于2004年前后開業(yè)8深圳西鄉(xiāng)鎮(zhèn)寶安鳳凰城購(gòu)物中心139中山中山大信新都匯M ETROMALL2002年10月28日落成10深圳中信新城市廣場(chǎng)11深圳金光華商業(yè)廣場(chǎng)12廣州天河城廣場(chǎng)開業(yè)13廣州中華廣場(chǎng)開業(yè)14廣州白云新城大型購(gòu)物中心715廣州光明廣場(chǎng)616深圳銅鑼灣廣場(chǎng)CMALL8開業(yè)17深圳華僑城銅鑼灣廣場(chǎng)（OCT－CMALL）102002年6月28日正式開業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)三年，珠三角將誕生15個(gè)左右面積10—60萬(wàn)平方米的MALL。眾多的步行街散落在東莞各地，對(duì)華南MALL來(lái)說(shuō)是個(gè)不利的因素。現(xiàn)在，廣州的號(hào)稱或在建的SHOPPING MALL越來(lái)越多，由于設(shè)在不同的位置，因此，勢(shì)必會(huì)分散人流，對(duì)彼此都不利，比較理想的如天河城和正佳廣場(chǎng)，都處于天河繁華商業(yè)地段，二者可以共享人流，互相補(bǔ)充，使人氣更旺。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，廣州目前各種業(yè)態(tài)并存，且各業(yè)態(tài)仍在不斷圈地設(shè)點(diǎn)廣開分店，擴(kuò)大規(guī)模，這就使得廣州的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度空前白熱，各種價(jià)格戰(zhàn)、促銷手段層出不窮，也使得商家的利潤(rùn)下降，可以說(shuō)實(shí)際上很多店無(wú)錢可掙，盲目的圈地布點(diǎn)使得這一領(lǐng)域的泡沫增多，風(fēng)險(xiǎn)增大。由于越來(lái)越多的購(gòu)物中心引進(jìn)主力店時(shí)不再選擇百貨店，而轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)店，因此，百貨店的發(fā)展范圍已越來(lái)越窄。第四時(shí)期，購(gòu)物中心時(shí)期，代表：天河城、正佳廣場(chǎng)?！安叫薪帧遍_始出現(xiàn)。但這些專業(yè)市場(chǎng)主要是外省商客的市場(chǎng)，面對(duì)的客戶（尤其是在早期）主要是內(nèi)地各省市的個(gè)體商戶，因此，隨著內(nèi)地省市商業(yè)的崛起、商品的充盈，這些專業(yè)市場(chǎng)的影響與地位逐漸喪失。相對(duì)于當(dāng)時(shí)的國(guó)營(yíng)商店而言，這些自發(fā)式攤鋪銷售方式靈活，服務(wù)更顯人性，商品也新穎實(shí)惠，吸引了不少?gòu)V州市民、四鄉(xiāng)人士甚至外省市客商。其他珠三角城市，以東莞為例，據(jù)東莞經(jīng)貿(mào)局統(tǒng)計(jì)，全市的連鎖企業(yè)已經(jīng)超過(guò)2000家，連鎖店、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)式超市等商業(yè)業(yè)態(tài)已取代以前單一傳統(tǒng)百貨、副食店的零售格局。這樣，在相繼經(jīng)歷了百貨店、便利店、超級(jí)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、購(gòu)物中心連鎖超市和倉(cāng)儲(chǔ)式貨場(chǎng)五代商業(yè)形式之后，第六代商業(yè)業(yè)態(tài)——ShoppingMall（以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體）又開始在珠三角的幾個(gè)重要城市相繼出現(xiàn)。因此，和大資本、高投入、高科技的外資商業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，時(shí)間一長(zhǎng)，明顯處于劣勢(shì)。第四個(gè)特點(diǎn)是注重短期回報(bào)，技術(shù)構(gòu)成不高。因此，在珠三角的現(xiàn)代商業(yè)零售業(yè)中，傳統(tǒng)國(guó)合商業(yè)雖然占有一席之地，但除大百貨公司外，在連鎖超級(jí)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)商店、便利店、專賣店、專業(yè)店等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)上，已起不到主導(dǎo)和決定作用。目前全省各類商業(yè)批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)網(wǎng)點(diǎn)124萬(wàn)個(gè)，；1萬(wàn)平方米以上的大市場(chǎng)350個(gè)；各種綜合、專業(yè)市場(chǎng)4900個(gè)。發(fā)展速度方面，東莞市（%）最快。全線共修建道路立交8座，鐵路立交1座，跨河橋2座。設(shè)計(jì)車速80公里/小時(shí)，道路紅線寬度120米，雙向六車道帶輔道；，設(shè)計(jì)車速60公里/小時(shí)，道路紅線寬度60～80米，雙向八車道。松山湖快速干線工程由深圳市政院設(shè)計(jì)，于今年2月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2004年3月完工。鴻福路工程?hào)|莞大道—。中心區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)改造工程由東南大學(xué)、市規(guī)劃院設(shè)計(jì)。東城中路改造工程?hào)|莞大道—。壩頭路工程壩頭路工程由東江大道－運(yùn)河?xùn)|路，主要工程是按城市次干道的改造，包括車行道部分加鋪瀝青、更新人行道鋪裝，統(tǒng)一設(shè)計(jì)道路景觀，管線下地、更換照明路燈。 紅川路改造工程由東莞市規(guī)劃院設(shè)計(jì)，已于2002年4月29日動(dòng)工，2002年9月底完工。道路斷面統(tǒng)一為雙向六車道，統(tǒng)一鋪設(shè)市政管線，并進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)。莞龍路改造工程由東莞市規(guī)劃院規(guī)劃設(shè)計(jì)，于2002年5月8日動(dòng)工，預(yù)計(jì)2003年5月底完工。東城中路改造工程由東莞市規(guī)劃院設(shè)計(jì)，已于2002年5月8日動(dòng)工，12月底完工。主要是進(jìn)行景觀改造，包括道路景觀、濱水平臺(tái)、河堤護(hù)岸、橋梁、街邊綠地及燈光照明等內(nèi)容。貫通莞太路至東江大道路段，改造東莞大道至莞太路路段。沿線建設(shè)五大濱江公園：大王洲濱江公園、第二水廠濱江公園、細(xì)村濱江公園、萬(wàn)江大橋?yàn)I江公園及壩頭濱江公園。其初步規(guī)劃方案主要分為三段：西環(huán)，107國(guó)道萬(wàn)江谷涌路段～綠色世界牌坊；南環(huán)，綠色世界牌坊～同沙水庫(kù)等水嶺村東側(cè)；東環(huán)，同沙水庫(kù)等水嶺村東側(cè)～莞龍路東莞看守所路口。工程于2002年2月15日動(dòng)工，9月底完工。四環(huán)路改造工程四環(huán)路是東莞市市區(qū)東西走向的城市快速路，西接107國(guó)道，東接莞長(zhǎng)路，上跨東莞大道，是目前市區(qū)東西向車輛最繁忙的路段之一。已于2002年5月8日動(dòng)工，2002年9月底完工。在萬(wàn)江區(qū)規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型長(zhǎng)途汽車客運(yùn)總站，莞城、南城設(shè)中、短途的中型汽車客運(yùn)站。另外，為了使所有過(guò)境車輛不進(jìn)入市區(qū)，減慢上述行車速度。四、近期交通規(guī)劃為改善東莞公路交通網(wǎng)，東莞市政府已決定斥資逾40億人民幣，改善交通網(wǎng)絡(luò)，以實(shí)現(xiàn)駕車一小時(shí)，可從東莞任何一地到另一地的目標(biāo)。根據(jù)未來(lái)客流分布特征，東莞市還需要建設(shè)連通東西兩翼的軌道線路以及石龍客運(yùn)樞紐至莞城及松山湖科技園兩大中心區(qū)的軌道線路。重視發(fā)展軌道交通，加強(qiáng)接駁樞紐建設(shè)。二是對(duì)城市主、次干道兩側(cè)的建筑物進(jìn)行“穿衣戴帽”工程，改善城市景觀。完善市區(qū)道路交通網(wǎng)絡(luò)，提高道路通行能力，構(gòu)筑現(xiàn)代化城市道路骨架。（一）城市發(fā)展用地主要以新城市中心區(qū)及其南片區(qū)的辦公、商貿(mào)、住宅用地開發(fā)，東城區(qū)副中心及其周圍住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)和市政公用設(shè)施配套完善，萬(wàn)江副中心的建設(shè)為主?？罩蟹矫?，已經(jīng)有政協(xié)委員建議開發(fā)直升機(jī)航線，提供更高級(jí)、快捷服務(wù)。鐵路方面，現(xiàn)在，廣九直通車下午五時(shí)二十分后便停止服務(wù)，不利于粵港兩地交流。香港方面，渡輪碼頭到2005年將不局限于過(guò)境客使用，旅客可入境香港，前往香港迪士尼樂園及市區(qū)旅游。跨境渡輪服務(wù)將接駁深圳、蛇口、澳門、珠海、中山、廣州及太平7個(gè)港口，長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是把接駁港口增至22個(gè)。三是在地鐵方面，將深圳地鐵接駁到香港口岸。建設(shè)該區(qū)域快線的目的是緩解現(xiàn)時(shí)過(guò)境的擠迫情況，加強(qiáng)兩地客運(yùn)及貨運(yùn)的流量，使乘客能在一小時(shí)之內(nèi)從香港紅磡到達(dá)廣州（如最終選用磁懸浮列車則時(shí)間可進(jìn)一步縮短至半小時(shí)）。目前，作為珠三角基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化的重要標(biāo)志之一的巨大軌道交通網(wǎng)的一部分，廣州到佛山地鐵試驗(yàn)段已經(jīng)開工（即方案A的10號(hào)線，或方案B的15號(hào)線，不論選用哪個(gè)方案，該試驗(yàn)段都包含在內(nèi)），廣州到珠海城際快速軌道項(xiàng)目前期工作已經(jīng)啟動(dòng)（預(yù)計(jì)整個(gè)工程將于2008年完成），珠三角軌道網(wǎng)正在從規(guī)劃藍(lán)圖變成實(shí)際行動(dòng)。二是快速城際線標(biāo)準(zhǔn)，最高時(shí)速達(dá)200公里/小時(shí)，旅行時(shí)速大于150公里/小時(shí)，主要適用于中心城市、次中心城市、部分地方性城市和中心城鎮(zhèn)相互之間的交通聯(lián)系。首先動(dòng)工為全長(zhǎng)22公里的廣州至佛山城際鐵路，該線將與廣州地鐵一號(hào)線連接，起點(diǎn)在廣州地鐵一號(hào)線坑口站或西朗站，途經(jīng)南海，以佛山為終點(diǎn)；中期將會(huì)興建廣州至深圳、廣州至珠海城際快線；最后則興建連接肇慶、江門、惠州等城市的接駁支線。這樣的結(jié)果，珠三角地區(qū)任何城市（地區(qū)）的交通規(guī)劃和交通條件的改善都將對(duì)區(qū)內(nèi)其他城市（地區(qū)）乃至整個(gè)珠三角地區(qū)的交通產(chǎn)生積極深遠(yuǎn)的影響。因此來(lái)往東莞是十分方便快捷的近年?yáng)|莞還通過(guò)搞好內(nèi)部交通路網(wǎng)，改造和提高公路等級(jí)，建設(shè)快速線路，提高完善公交客運(yùn)設(shè)施，來(lái)暢通東莞與外部路網(wǎng)的連接，到2000年底，東莞全市共有客運(yùn)站場(chǎng)57個(gè)，大大提高了東莞的客運(yùn)能力和整體經(jīng)營(yíng)管理水平，各地城市旅客乘坐公共客運(yùn)大巴來(lái)往東莞各鎮(zhèn)的交通變得更加方便快捷。東莞各鎮(zhèn)到華南MALL都十分方便快捷，大部分鎮(zhèn)到華南MALL路上只需要20分鐘左右。城市公共交通方面，東莞擁有18家市、鎮(zhèn)屬公共汽車公司，公共汽車838輛，25091座位；擁有18個(gè)專業(yè)出租小汽車公司，2928輛出租小汽車，14620座位。自19982002年，%，分別比廣東省、。深圳市居民家庭人均消費(fèi)性支出最高，達(dá)到18925元。因此，華南MALL中心商圈和次級(jí)商圈屬于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度非常迅速的地區(qū)，邊緣商圈中總體發(fā)展也很快，只是個(gè)別地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相對(duì)于中心商圈和次級(jí)商圈的地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度稍微緩慢了些。這表明珠江三角洲地區(qū)各個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力確實(shí)很強(qiáng)。從人口的性別構(gòu)成看，男女性別比例基本相等，但在中心商圈女性比男性多3個(gè)百分點(diǎn)，顯示中心商圈消費(fèi)者在購(gòu)物需求和時(shí)尚潮流的要求會(huì)強(qiáng)烈一些從人口年齡構(gòu)成看，華南MALL商圈范圍地區(qū)人口年齡構(gòu)成顯示該商圈人口屬于年輕化結(jié)構(gòu)，30歲年齡以下人口占了超過(guò)一半，特別是中心層商圈最為明顯，30歲年齡以下人口數(shù)量占比接近70%，完全是一個(gè)年輕化的社會(huì)構(gòu)成，2039歲的人群和14歲以下的兒童是最具消費(fèi)力的群體，看來(lái)，華南MALL具備良好的商圈人口分布優(yōu)勢(shì)，潛在消費(fèi)群具有很強(qiáng)的購(gòu)買力，對(duì)于華南MALL未來(lái)的發(fā)展是相當(dāng)有利的。注：本章的計(jì)算，東莞地區(qū)的莞城是指莞城片，即包括莞城、道滘、中堂、望牛墩、麻涌、洪梅、高埗、東城、萬(wàn)江、南城等鎮(zhèn)，并假設(shè)這些鎮(zhèn)的消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和偏好與莞城消費(fèi)者基本一樣；樟木頭是指樟木頭片，包括樟木頭、黃江、清溪、塘廈、鳳崗、謝崗、常平、橋頭、企石等鎮(zhèn)，并假設(shè)這些鎮(zhèn)的消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和偏好與莞城消費(fèi)者基本一樣；石龍是指石龍片，包括石龍、石排、茶山、石碣等鎮(zhèn)，并假設(shè)這些鎮(zhèn)的消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和偏好與莞城消費(fèi)者基本一樣；寮步是指寮步片，包括寮步、東坑、大朗、橫瀝、大嶺山等鎮(zhèn)，并假設(shè)這些鎮(zhèn)的消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和偏好與莞城消費(fèi)者基本一樣；長(zhǎng)安虎門是指長(zhǎng)安虎門片，包括長(zhǎng)安、虎門、沙田、厚街等鎮(zhèn)，并假設(shè)這些鎮(zhèn)的消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和偏好與莞城消費(fèi)者基本一樣。為此，根據(jù)對(duì)以上因素的作用力的分析，可以構(gòu)筑華南MALL日均消費(fèi)額預(yù)測(cè)模型如下：華南mall日均消費(fèi)額測(cè)算＝華南mall日均購(gòu)物消費(fèi)額＋華南mall日均餐飲消費(fèi)額＋華南mall日均娛樂消費(fèi)額＋華南mall日均內(nèi)部交通消費(fèi)額其中：華南mall日均購(gòu)物消費(fèi)額＝S（來(lái)自第I地的華南mall日均人流量有購(gòu)物所占比例人均每次購(gòu)物消費(fèi)額）華南mall日均餐飲消費(fèi)額＝S（來(lái)自第I地的華南mall日均人流量餐飲比例人均每次餐飲消費(fèi)額修正系數(shù)1）華南mall日均娛樂消費(fèi)額＝S（來(lái)自第I地的華南mall日均人流量娛樂比例人均每次娛樂消費(fèi)額修正系數(shù)2）華南mall日均內(nèi)部交通消費(fèi)額＝S（來(lái)自第I地的華南mall日均人流量?jī)?nèi)部交通接受比例人均消費(fèi)額10元）注：修正系數(shù)3分別為消費(fèi)者接受華南mall餐飲、娛樂、內(nèi)部交通特色的比例（即認(rèn)為這些特色非常有吸引力或比較有吸引力的消費(fèi)者的占比）根據(jù)以上的預(yù)測(cè)模型，我們分別對(duì)華南MALL日均購(gòu)物消費(fèi)額、日均餐飲消費(fèi)額、日均娛樂消費(fèi)額、日均內(nèi)部交通消費(fèi)額進(jìn)行計(jì)算如下：：華南MALL消費(fèi)者購(gòu)物消費(fèi)額的預(yù)測(cè)計(jì)算（單位：元）平均月購(gòu)物消費(fèi)額平均有購(gòu)物次數(shù)平均每次購(gòu)物消費(fèi)額中位數(shù)日均人流量華南MALL日均購(gòu)物消費(fèi)額列序號(hào)（1）（2）（3）=（1）/（2）（4）（5）=（3）（4）40%廣州黃埔50031671605106980增城市區(qū)4004100175170044增城新塘30047566319877東莞莞城400667893042381449長(zhǎng)安虎門2505506911138214東莞寮步3007436518111730東莞樟木頭300560519381246508東莞石龍20054016799268782廣州市區(qū)50031677531502061廣州番禺5003167102868511從化350311730914440深圳300310011144445775佛山25021252794139684順德20021002898115935珠海20045000中山40058068721998江門2007293904461惠州50031671703113543惠陽(yáng)5004125022合計(jì)2039745770014注：根據(jù)我們對(duì)10個(gè)城市10商場(chǎng)的人流監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，光顧大型購(gòu)物中心，有購(gòu)物的比例約為40%左右：華南MALL消費(fèi)者餐飲消費(fèi)額的預(yù)測(cè)計(jì)算（單位：元）餐飲平均消費(fèi)額中位數(shù)日均人流量會(huì)光顧華南MALL餐飲比例修正系數(shù)1華南MALL日均餐飲消費(fèi)額列序號(hào)（1）（2）（3）（4）（5）=（1）（2）（3）（4）廣州黃埔100160551607增城市區(qū)25175110756增城新塘506639856東莞莞城45893041189936長(zhǎng)安虎門49