【正文】 分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積等測算（國標 ）。某測繪單位將測得的邊長數(shù)據(jù)經(jīng)平差后均標注于圖中，下圖中 A4表示 4層鋼筋混凝土結構房屋， A3,A2意義相同，不封閉陽臺 2表示 3層有陽臺，飄樓 2表示 3層有飄樓。因此，層高 計算全部建筑面積 正確 。用住宅部分的共有共用建筑面積除以住宅部分各套房屋套內(nèi)建筑面積之和求取整個住宅部分的分攤系數(shù)，再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤的共有共用建筑面積。 ? (2)首先根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能，按各自的建筑面積將全幢共有共用建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有共用建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有共用建筑面積。 ? （ 2）簡述其中一棟商住樓房的分攤步驟。該小區(qū)共有獨樓房 18棟，其中 5棟為臨街商住樓，其余為單一功能住宅樓。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 83 ?房產(chǎn)測繪案例分析 20220805 房產(chǎn)測繪講座 84 （教材 ） 房產(chǎn)測繪案例 （一） 背 景 材 料 ?某項目房產(chǎn)測繪技術設計書如下： ? 任務概述 承接 A區(qū) 31棟約 105 m2 的房產(chǎn)測繪任務，含獨棟、雙拼、聯(lián)排、住宅、多功能綜合樓等多種形式。 主要審查房產(chǎn)測繪單位在出具的測繪成果數(shù)據(jù)格式是否符合當?shù)胤慨a(chǎn)管理工作的要求。按照 《 房產(chǎn)測繪管理辦法 》 的要求，必須實行備案審查。傳真文件需復印后存檔。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 80 房產(chǎn)測繪成果檔案管理 ?房產(chǎn)測繪成果檔案存檔整理要求 （ 2） ? 檔案文件要求 ? (1)所有原始數(shù)據(jù)記錄及草圖應完整、整潔，測量人員與記錄人員及測量日期應填寫無誤多頁記錄應順序編號。每案卷編一個號，為檔案號，簡稱檔號。 ? (9)計算所依據(jù)的分攤文件。 ? (5)圖形數(shù)據(jù)成果和房產(chǎn)原圖及相應數(shù)據(jù)庫文件。 存檔內(nèi)容包括： ? (1)房產(chǎn)測繪技術設計書。 ? 最終檢查應審核過程檢查記錄，驗收應審核最終檢查記錄，審核中發(fā)現(xiàn)的問題作為資料質量錯漏處理。 過程檢查采用全數(shù)檢查。二級檢查和驗收工作完成后應分別寫出檢查、驗收報告。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 72 房產(chǎn)測繪成果管理 ? 房產(chǎn)測繪成果質量管理 ? 房產(chǎn)測繪成果檔案管理 ? 房產(chǎn)測繪成果備案管理 20220805 房產(chǎn)測繪講座 73 房產(chǎn)測繪成果質量管理 房產(chǎn)測繪成果檢查的流程 ? 房產(chǎn)測量成果實行 二級檢查一級驗收 制。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 71 變更測量 ?房地產(chǎn)編號的變更與處理 ? (1)用地的合并與分割都應 重新編丘號 ，新增丘號按編號區(qū)內(nèi)的最大丘號續(xù)編。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 70 變更測量 ?變更測量的精度要求 ? (1)變更后的分幅、分丘圖圖上精度，新補測的界址點的精度應符合國標的規(guī)定。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 69 變更測量 ?變更測量程序 變更測量應根據(jù)房地產(chǎn)變更資料，先進行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權屬和界址調(diào)查， 再進行分戶權界和面積的測定，調(diào)整有關的房地產(chǎn)編碼，最后進行房地產(chǎn)資料的修正。 ? 權屬變更測量 ? (1)房屋買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起的權屬的轉移。 ? (3)圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等維護物以及房屋附屬設施的變化。 ? (3)樓梯、走道等共有部位，在范圍內(nèi)加簡注。 分戶圖的表示、注記與圖面清繪整飾技術要求 ? 分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放，并在適當位置加繪指北方向符號。 ? 單位名稱只注記區(qū)、縣以上和使用面積大于圖上 100 cm2的單位。 境界線重合時，用高一級境界線表示 。分戶圖的比例尺一般為 l:200，當房屋圖形過大或過小時，比例尺可適當放大或縮小。建筑物密集區(qū)的分幅圖一般采用 1:500比例尺，其他區(qū)域的分幅圖可以采用 1:1000比例尺。 ? 房產(chǎn)分幅平面圖 通常簡稱房產(chǎn)分幅圖，是全面反映房屋及其用地位臵和權屬等狀況的基本圖，是測繪房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分戶平面圖的基礎資料。以此類推，直至將所有的共有面積分攤至各套或各戶。各共有部位的功能與服務對象也并不相同。 ? 住宅部分，將分攤得到的幢共有面積，加上住宅部分本身的共有面積，依照前述的方法和計算公式，按各套的套內(nèi)建筑面積分攤計算 各套房屋分攤的共有面積。 ? 整幢住宅樓的總建筑面積扣除整幢住宅樓各套房屋套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備用房，以及人防工程等建筑面積，求得 整幢住宅樓的共有面積 。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 50 共有面積分攤 ?房屋專有部分和共有部分 （ 3） 房屋共有部分（ 2） 房屋共有部分按照其使用功能和服務對象，主要可分成三類： (1)全幢共有部位 ：指為整幢服務的共有部位，全幢進行分攤。 (2)僅為建筑物內(nèi)各專有部位服務的共用設備用房類，如設備用房、水泵房、變配電室、附屬設施、垃圾收集間、消防貯水池、風機房等。一般的 房屋專有部分內(nèi)容 可包括 (但不限于 )： (1)居住用房 類，如住宅、公寓、別墅等； (2)商業(yè)辦公 類，如商業(yè)、酒店、娛樂、金融、辦公、配套用房、配套公建等； (3)倉儲庫房 類，如車庫、倉儲、庫房等； (4)工業(yè)用房 類，如工業(yè)用房、車間等。 套內(nèi)墻體面積 是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻 (包括山墻 )等共有墻，均 按水平投影面積的一半 計入套內(nèi)墻體面積。 房屋的共有建筑面積 系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。 ? 共有面積分攤的基本思路 是誰使用誰分攤 。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 39 概述 ?房屋數(shù)據(jù)處理的基本依據(jù)和要求 （ 1） 房屋外廓的全長與室內(nèi)分段丈量之和 (含墻身厚度 )的較差在限差內(nèi)時， 應以房屋外廓數(shù)據(jù)為準，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦，超差須進行復量； 房屋建筑面積測算一律以 中誤差 作為評定精度的標準，以2倍中誤差作為房屋建筑面積測算的 最大限差 ，超過 2倍中誤差的要返工重測。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 37 房屋數(shù)據(jù)處理 ? 概述 ? 房屋面積計算 ? 共有面積分攤 20220805 房產(chǎn)測繪講座 38 概述 ?房屋數(shù)據(jù)處理的內(nèi)容 ? 房屋數(shù)據(jù)處理包括 房屋測量數(shù)據(jù)處理 、 房產(chǎn)面積計算 和 共有面積分攤 三部分。 ? (2) 準確 。 ? (2)行政部門或法律部門出具的相關證件或法律文書 ．如土地使用權證、房屋所有權證、組織機構代碼證、司法判決等。 ? (12)門頂 以頂蓋水平投影為準量測。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 33 房屋面積測量 ?房屋面積測量的種類和基本方法 （ 5） 房屋各特征部位的測量 ? (8)陽臺 以維護結構為準量測。 ? (4)柱廊 以柱外圍為準量測。圖解法因精度太低，房產(chǎn)測量現(xiàn)在幾乎都不采用。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 30 房屋面積測量 ?房屋面積測量的種類和基本方法 （ 2） 房屋面積測量的方法： 主要有 坐標解析法 、 實地量距法 和圖解法 。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 29 房屋面積測量 ?房屋面積測量的種類和基本方法 （ 1） 房屋面積測量的種類： 分為 房屋建筑面積 測量、 房屋套內(nèi)建筑面積 測量和 房屋使用面積 測量。 ? 其他相關地物測量：是指天橋、站臺、階梯路、游泳池、消火栓、檢閱臺、碑以及地下構筑物等測量。 20)cm處墻角為測點。 國內(nèi)各級行政區(qū)劃界 應根據(jù)勘界協(xié)議、有關文件準確測繪，各級行政區(qū)劃界上的界樁、界碑按其坐標值展繪。 房產(chǎn)要素的測量 方法 ： 野外解析法測量、航空攝影測量、全野外數(shù)據(jù)采集等。 ? 測量草圖應在實地繪制，漢字字頭一律向北，數(shù)字字頭向北或向西。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 21 測量草圖 ?測量草圖 是地塊、建筑物、位置關系和房地調(diào)查的實地記 錄， 是展繪地塊界址、房屋、計算面積和填寫房產(chǎn)登記表的原始依據(jù)。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 18 控制測量 數(shù)據(jù)處理 ?平差計算 ? 二、三、四等平面控制網(wǎng)的計算應采用 嚴密平差法 ，平差后精度評定包括： 平差后單位權中誤差、最弱點點位中誤差(點位誤差橢圓參數(shù) )、最弱相鄰點點位中誤差 (相對點位誤差橢圓參數(shù) )、最弱邊的邊長相對中誤差及方位角中誤差等。 ? 在建立房產(chǎn)平面控制網(wǎng)時，也應 考慮城市工程放樣 的需要，滿足城市 基本比例尺地形圖 及房產(chǎn)分幅圖對于精度的要求。 ? 加密控制網(wǎng)指一、二、三級導線網(wǎng)，一、二級小三角網(wǎng)，GPS 的 E、 F級網(wǎng) （或 一、二、三級網(wǎng) ） 等。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 16 控制測量 ? 控制網(wǎng)布設 首級控制網(wǎng)布設 ? 布網(wǎng)原則 ：應遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)。 m。 ? (3) 為房產(chǎn)測繪的變更與修測提供起算數(shù)據(jù)。 ? 此外，在房產(chǎn)測繪中使用過的 地形圖、控制點成果 以