【正文】 （紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)商業(yè)部分）項(xiàng)目整體投資估算匯總表：序號(hào)項(xiàng)目名稱估算投資額（萬元）備注一建設(shè)投資682501 建筑安裝工程費(fèi)用570002其他費(fèi)用84253預(yù)備費(fèi)用2825第三節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃一、資金籌措項(xiàng)目建設(shè)所需資金68250萬元，由建設(shè)單位自籌解決。 ※ 建筑規(guī)費(fèi)按300元/ m2， ※ 建筑造價(jià)按1300元/ m2， ※ 基礎(chǔ)設(shè)施和綠化分?jǐn)偘?00元/ m2，綜合建筑造價(jià)=平均建筑地價(jià)+建筑規(guī)費(fèi)+建筑造價(jià)+基礎(chǔ)設(shè)施和綠化分?jǐn)?525+300+1300+500=2625元/m2。第二節(jié) 投資估算根據(jù)初步估算，本項(xiàng)目總投資68250萬元，其中建設(shè)投資約為57000萬元，其他費(fèi)用8425萬元。 ※ 工資及福利 本項(xiàng)目勞動(dòng)定員120人，工資及福利費(fèi)用按15000元/，年工資及福利總額為180萬元。經(jīng)計(jì)算，年交納房產(chǎn)稅為272萬元。 2）稅金及附加 ※ 經(jīng)營稅金及附加 本項(xiàng)目經(jīng)營稅金及附加為營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定1（紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)商業(yè)部分）1）經(jīng)營收入測(cè)算 根據(jù)建設(shè)規(guī)模、地理位置和配套設(shè)施情況，參照山東省同類城市商場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，綜合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，確定可出租面積、出租率、平均租賃單價(jià)等指標(biāo)，測(cè)算確定本項(xiàng)目的經(jīng)營收入。第六章 項(xiàng)目投資分析第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)效益分析說明項(xiàng)目建成后，將采取整體商場(chǎng)經(jīng)營對(duì)外招商租賃的方式，由公司統(tǒng)一收取租賃費(fèi)。處理好綠化、道路、活動(dòng)場(chǎng)地等與人的活動(dòng)關(guān)系，營造和諧舒適的建筑空間。第五章 SWOT分析一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想根據(jù)X市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和城市設(shè)計(jì)手段，合理調(diào)控空間布局，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)，塑造具有鮮明特色的集地產(chǎn)、商場(chǎng)、超市、餐飲、休閑于一體的綜合性建筑。 、房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)。建設(shè)投資構(gòu)成為：建筑安裝工程費(fèi)用為10000萬元；其他費(fèi)用2425萬元；預(yù)備費(fèi)用700萬元。房地產(chǎn)項(xiàng)目占地60%共171畝，113886平方米，規(guī)劃建筑面積擬定為150000平方米。商業(yè)項(xiàng)目占地40%共114畝。X新任市委書記原為國家建設(shè)部城鄉(xiāng)建設(shè)司長，對(duì)住宅開發(fā)控制有序。其它商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)逐步開發(fā)：影城（含演藝廳、歌廳、電玩），五星級(jí)酒店，酒店式公寓，寫字樓。該地塊環(huán)境優(yōu)美，西南側(cè)為新客站組團(tuán)濕地公園，西北側(cè)為泮河風(fēng)景帶。★在本項(xiàng)目開發(fā)基礎(chǔ)上，岱岳區(qū)政府愿意與我們合作新客站組團(tuán)的一級(jí)開發(fā)。從道路中線計(jì)算；現(xiàn)按建設(shè)用地凈地計(jì)算；已經(jīng)X市土地收儲(chǔ)中心勘界）?？傇靸r(jià)為2500元/ m2。濟(jì)南對(duì)X的輻射作用相當(dāng)大，那些可以替代，那些必須避免，是紅星在進(jìn)入之前必須考慮的問題。相當(dāng)于常州、揚(yáng)州、徐州水平。事實(shí)上，X市2006年住宅開發(fā)總量為236萬 m2，如按照100 m2/戶，裝修投資5萬元/戶測(cè)算。紅星進(jìn)入正是時(shí)機(jī)。愛家家居的經(jīng)營模式在X比較獨(dú)特，采用自營的模式。心中樂家具城位于X市財(cái)源大街175號(hào)，緊鄰銀座商城。裝飾材料精品城的裝修和品牌比五馬家具建材城略好些，但是租金還是比較的低。市場(chǎng)有營業(yè)房300多間，有230多家客戶入場(chǎng)經(jīng)營，安置就業(yè)人員1000多人，可實(shí)現(xiàn)交易額2億元/年，利稅2300萬元。經(jīng)營范圍涉及建材、裝飾裝修材料、服裝鞋帽、家用電器、家具、日用百貨、五金等商品的批發(fā)零售、配送，并配套建設(shè)車站、倉儲(chǔ)、商務(wù)辦公中心和會(huì)展中心。光彩大市場(chǎng)極具交通優(yōu)勢(shì)。五馬裝飾材料精品城主要經(jīng)營一下品類：木地板、瓷磚、衛(wèi)浴、櫥具櫥柜、涂料、板材、玻璃、裝飾品等。五馬家具城檔次偏低，但是在X消費(fèi)者心中卻是一個(gè)老品牌，客流量很大，是X消費(fèi)者的首選。第四節(jié) 同類競爭性項(xiàng)目一、X市主要家具建材市場(chǎng)編號(hào)市場(chǎng)名稱主營范圍地址營業(yè)面積(㎡)樓層裝修檔次租金產(chǎn)品檔次經(jīng)營狀況輻射半徑電話1五馬家具城家具虎山路南8000三層中下24/36/48中低檔占了X本地家具消費(fèi)量的一半左右全市053883345932五馬建材城建材迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處約3000一層差9低檔生意很好，屬于大棚經(jīng)營模式全市3光彩市場(chǎng)家具、建材泰山大街南40萬三層中18/21/24中高檔開業(yè)不到一年時(shí)間，顧客不算多，檔次較高全市053885688884裝飾材料精品城建材迎勝南路2．5萬三層中檔12中檔裝修檔次比五馬高，但是租金和經(jīng)營的品種都不高全市053821008885東亞商場(chǎng)家具財(cái)源大街西首1萬六層（已租用面積五層）中高檔20/25/30/35/40/45中高檔目前是X市較為高檔的家具市場(chǎng)，與其毗鄰的銀座商城是X市最高檔的商場(chǎng)全市06心中樂家具城家居財(cái)源大街中段90004層中檔2235中檔沒有什么中高檔品牌，裝修也不是很好，但是位置不錯(cuò)053882546047IKIA家具城家居X市東岳大街迎春路路口4萬5層中高檔不租（自營）中高檔裝修不錯(cuò)，面積也很大，兼并了倒閉的三和百貨，還有服飾、超市等別的業(yè)態(tài)，全市05388270303五馬家具城五馬家具城位于X市虎山路南首五馬商城內(nèi)，1993年年9月開業(yè)，主營家具、沙發(fā)、各類辦公桌椅。其中：居住用地7宗。 岱岳區(qū)擬出讓土地14宗。其中：居住用地7宗。其中：居住用地6宗。 其中：未明確用途2宗，%。其中居住用地（包括商?。?1宗，%。小結(jié)：X市的房地產(chǎn)產(chǎn)品向多元化方向發(fā)展，但受城市發(fā)展政策影響（北部老城區(qū)限高）、新區(qū)發(fā)展受自身局限等影響，普通多層仍為市場(chǎng)主流。從調(diào)研的市場(chǎng)資料分析來看，2008年市場(chǎng)結(jié)構(gòu)仍保持賣方市場(chǎng)與買方市場(chǎng)對(duì)持的“尷尬”局面。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)增長的拉動(dòng)作用將得到持續(xù)增強(qiáng)。近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，X居民的收入水平大幅提高，居民的消費(fèi)水平也在不斷提高，人民生活質(zhì)量不斷改善。%。二、X市居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析全市城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加城鄉(xiāng)居民生活水平提高。X市交通便利，京滬（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公縱貫境內(nèi)，并在X交匯；X至青島、煙臺(tái)、威海、日照等沿海城市由高速公路網(wǎng)連接；境內(nèi)鐵路有京滬（北京至上海）線通過，并西接“京九”大動(dòng)脈；未來京滬高速鐵路中間設(shè)泰山站。旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展加快，%；旅游客流達(dá)500萬人次/年。國家名牌達(dá)到5個(gè)，中國馳名商標(biāo)實(shí)現(xiàn)了零的突破。%，其中，%，%。其中，占11%；，占57%；，占32%。第二章 城市概況 第一節(jié) 城市宏觀經(jīng)濟(jì)X是中國華東地區(qū)重要的對(duì)外旅游城市?！熬G、亮、凈、美”四大工程；、低密度、純居住的人文生態(tài)住區(qū)； 綜述，綜合項(xiàng)目SWOT分析，我們?cè)诒卷?xiàng)目開發(fā)中取長補(bǔ)短，著力塑造，最終體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目雙利。項(xiàng)目位置好、規(guī)模適中，資金相對(duì)回籠比較快。受X市區(qū)發(fā)展規(guī)劃影響，今年以來X地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。X市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，市場(chǎng)消費(fèi)需求繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)價(jià)格保持上漲趨勢(shì)。岱岳區(qū)地處山東省中部，座落在巍巍泰山腳下、滔滔汶水河畔，北依省會(huì)泉城濟(jì)南，南臨孔子故里曲阜，處于“一山一水一圣人”旅游熱線的中點(diǎn)。 X 紅 星 美 凱 龍 項(xiàng) 目 可 行 性 報(bào) 告 2009年4月 目 錄 第一章 重點(diǎn)摘要 4第二章 城市概況8 第一節(jié) 城市宏觀經(jīng)