【正文】 該項目在城市西南部樹立了一個具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬科 在天津又樹立一個標志性產(chǎn)品，同時投資回報率較高，具有開發(fā)價值，該項目可行。（4）本案所在區(qū)域的購買力較強，中高檔市場發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年成交貨值在30萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。：（1）政府對梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費群體的關(guān)注。第八章 十一、啟動資金獲利倍數(shù) 570 七、內(nèi)部收益率IRR 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計 總體上來看該項目收益水平相當理想。 保本售價：3046元/m2（2）估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本啟動資金獲利倍數(shù)銷售毛利率%：根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入3800 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：非營業(yè)性公建45015會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米七、直接費合計80,3062,677游泳池45015室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,環(huán)境設(shè)計1615環(huán)境工程總造價*10%臨時設(shè)施費1425臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬三、主體工程費28,500950新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮。交易費472%合作方補償費1,00033與合作方初步確定。 成本預(yù)測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細構(gòu)成如下：項 目總成本(萬元）單位成本說 明一、土地成本31,3941,046 ：玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進行調(diào)整后，,，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設(shè),。，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。，當前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。：①總用地面積: 其中: 市政待征地: 居住用地: ②總建筑面積: 居住用地容積率: 其中:非營業(yè)性公建：營業(yè)性公建：住宅總建筑面積： 住宅容積率: 　　　　　　　　　　　?、圩≌ㄔO(shè)用地: 。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當前可利用的配套資源較為缺乏。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。4. 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。2.并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。l： 該區(qū)域客戶基本分為三類：l梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中的市場特征。多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3120小高層：起價3400別墅：起價5000元/平方米多層：3800起價小高層：3300起價聯(lián)排別墅：4800起價主力戶型118 m2主力面積118 m2梅江南：，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。熱銷面積130（小三室）120產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻平均單價3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率（二）重點項目對比分析： 梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬m212．53萬m235．02萬m2總建筑面積12．9萬m211．9萬m225．01萬m2樓面地價1248元/m21248元/m22）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。 ，年底竣工30萬建筑平方米，預(yù)計明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M住，到2005年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。整個居住區(qū)共劃分為15個居住小區(qū)和2個公建區(qū)。n在同檔次產(chǎn)品中，該項目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計還是相當?shù)轿坏?，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。別墅分為2280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。該項目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標客群直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率世紀城22萬20萬多層小高層1．293600100（兩室）140（三室）70%芳水園 約2萬多層小高層380012015015%藍水假期內(nèi)認期多層小高層0．9390014016020%(4)此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：(1) 低于2500元/平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%u 平均單價走勢：河西區(qū)的平均單價一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。u5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。，土地出讓金可按土地評估值的57%收取。（4） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。：負責拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。萬科公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。 ：土地方為天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。（2） 風險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細規(guī)劃： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地② 項目用地規(guī)劃① 項目用地現(xiàn)狀① 土地所有權(quán)歸屬:國有用地② 土地使用權(quán)歸屬：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司③ 土地的他項權(quán)益:沒有④ 土地的用途:工業(yè)用地⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件:天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97更1)字第101號國 有土地使用證2.第三章 法律及政策性風險分析1.玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學校等非營業(yè)性公建用地面積)。 :①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要