【正文】 獲取在本區(qū)生活的條件。客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 合理的市政設(shè)施配套l推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以及萬(wàn)科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，考慮借鑒萬(wàn)科新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬(wàn)科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場(chǎng)——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對(duì)照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。 萬(wàn)平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬(wàn)平米。 投資收益分析契稅88429土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費(fèi)5,205173報(bào)批報(bào)建費(fèi)3,752125另考慮20套樣板間500萬(wàn)、考慮提高建造檔次2200萬(wàn),折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)11,943398供暖系統(tǒng)費(fèi)3,416114含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米；室外消防系統(tǒng)923道路及廣場(chǎng)76325綠化建設(shè)費(fèi)1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米室外零星設(shè)施923各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,六、公建配套費(fèi)1,49550八、不可預(yù)見費(fèi)80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費(fèi)1,66455監(jiān)理費(fèi)214萬(wàn)(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(wàn)(20萬(wàn)每月)/利息730萬(wàn)十、開發(fā)成本82,7782,759 營(yíng)業(yè)稅及附加：%；114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤(rùn)71621,475稅后利潤(rùn)48014,388內(nèi)部收益率%獲利指數(shù) 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年2003年2004年合計(jì)結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(rùn)(元/m2)480480480480利潤(rùn)(萬(wàn)元)47964796479614,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項(xiàng)目利潤(rùn)25,29,34,21,16,稅后利潤(rùn)14,17,20,11,8,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%2）　 資金流量及有關(guān)指標(biāo)： 銷售面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(jià)(元/m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價(jià)款 8,091 11,320 11,983 六、資金成本 245 325 52% 八、獲利指數(shù) 宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營(yíng)銷、推廣。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對(duì)規(guī)整，同時(shí)在項(xiàng)目周邊有大量的綠地 和水面，在項(xiàng)目規(guī)劃中便于利用。（2）項(xiàng)目位于解放南路沿線的末端，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。（3）萬(wàn)科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。 可行性結(jié)論： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬(wàn)元、4季度缺口5000萬(wàn)元、2002年1季度約500萬(wàn)元，天津公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 114,000 回款額 01年 02年 03年 04年 05年 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮5000平米非營(yíng)業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤(rùn)2000萬(wàn)元。 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo)容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營(yíng)業(yè)收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項(xiàng)目利潤(rùn) 25, 18,22,21, 19,稅后利潤(rùn) 14, 9,12,11, 10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%% 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：地價(jià)支付貼現(xiàn)比總投資回報(bào)率16．58% 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。兒童游樂(lè)設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米圍墻建造費(fèi)1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計(jì)方案的不同而不同室外智能系統(tǒng)67122室外高低壓3,353112給排水系統(tǒng)費(fèi)1,89163三通一平費(fèi)1224場(chǎng)地具備道路\場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬(wàn)元\臨電92萬(wàn)元.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1,19040大市政配套費(fèi)5,033168建筑面積18萬(wàn)平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來(lái)水2道路及其他45元/平米地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷 2004年開發(fā)7萬(wàn)平米。第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃：，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤(rùn)支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。左右，屬黃金朝向。，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來(lái)說(shuō)項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過(guò)政府規(guī)劃的上限。由于臨近未來(lái)大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)?！　　　?. 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路　擬借鑒萬(wàn)科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。1.：綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層。 本案目標(biāo)人群來(lái)源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。l上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2工程進(jìn)度2001年12月底交工 可售面積118280 m2配套公建國(guó)際康體中心（國(guó)際老人村）小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng)優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地35．02萬(wàn)m2總建筑面積25．01萬(wàn)m2樓面地價(jià)主力總價(jià)5062萬(wàn)元4557萬(wàn)元容積率0．9（含水面）0．95（含水面）水面 新技術(shù)：中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。216。 智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1 －6地。 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：，其中住宅建筑面積15612萬(wàn)平方米。三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力