【正文】 （1）專業(yè)化運營我們一旦擁有項目的開發(fā)權(quán)，將傳承和借鑒義烏市場的成功經(jīng)驗，充分發(fā)揮自身作為商業(yè)地產(chǎn)運營商的特長和優(yōu)勢，利用自身豐富的商業(yè)資源，以及專業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理團隊，實施“招商先行，經(jīng)營先行”的運營策略；以今后經(jīng)營的成功為標(biāo)準(zhǔn)，衡定項目的整個開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。因此，本項目絕對不能作為一個常規(guī)的房地產(chǎn)項目進行開發(fā)，必須是將開發(fā)與運營高度結(jié)合。設(shè)計出具有現(xiàn)代城市地標(biāo)性建筑效果。建筑風(fēng)格現(xiàn)代大氣，立面采用幕墻、石材等元素，體現(xiàn)現(xiàn)代化、國際化的商業(yè)建筑風(fēng)范。（市場交易區(qū)示意圖）●“中國少數(shù)民族文化創(chuàng)意博覽城”將相對獨立規(guī)劃于沿城市主干道，體現(xiàn)良好的城市景觀地標(biāo)，整體體現(xiàn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的功能布局，包括交易區(qū)、展示區(qū)、演藝區(qū)、美食區(qū)、動漫區(qū)、游樂區(qū)、體驗區(qū)等。通過多個體量化商場式建筑與圍合式街區(qū)商鋪的組合，充分體現(xiàn)“第六代”市場的規(guī)劃優(yōu)勢和現(xiàn)代風(fēng)范。充分體現(xiàn)城市地標(biāo)性建筑形象。總用地面積：約1500畝總建筑面積：約150萬平方米容 積 率：其他：其余基礎(chǔ)性指標(biāo)，如綠地率、建筑退紅線、消防、人防、環(huán)衛(wèi)等都按照湖南省或**市政府規(guī)劃部門有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。中國少數(shù)民族文化創(chuàng)意博覽城。同時，通過創(chuàng)建國內(nèi)獨一無二的“中國少數(shù)民族文化創(chuàng)意博覽城”，吸引國內(nèi)外游客前來觀光旅游。區(qū)域內(nèi)消費需求旺盛，發(fā)展?jié)摿o限。在配套功能上，既具備現(xiàn)代市場必要的設(shè)施，滿足項目可持續(xù)發(fā)展；又符合實際經(jīng)營需求，成為**未來主要的商品物流交易集散中心。…… 同時，我們與韓國商貿(mào)協(xié)會、東盟中心、臺灣“農(nóng)委”、香港商會等機構(gòu)合作，招商引進韓國的服裝、電子產(chǎn)品、餐飲動漫，東南亞的工藝品、農(nóng)副產(chǎn)品、餐飲，臺灣的服裝、農(nóng)副產(chǎn)品、動漫等，豐富和提升**市商貿(mào)交易品類。本項目將充分利用現(xiàn)有的交通區(qū)位優(yōu)勢，設(shè)置完善的倉儲物流配套，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。通過企業(yè)產(chǎn)品的直銷概念，強化批發(fā)集散的功能。這是現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)邁向現(xiàn)代化、國際化的主要標(biāo)志?！蚪?jīng)營環(huán)境改善的需要。項目以傳承為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代創(chuàng)意為方向，打造我國獨一無二的“中國少數(shù)民族文化創(chuàng)意博覽城”，不僅有力推動地區(qū)文化、旅游的發(fā)展，確立**與桂林、張家界“一小時旅游圈”的核心地位；而且對推動和繁榮我國少數(shù)民族文化產(chǎn)業(yè)，具有重大意義。目前**的各類市場主要分布在河西區(qū)，空間的逼仄，交通的擁堵，結(jié)構(gòu)的傳統(tǒng)，使得經(jīng)營發(fā)展缺少可持續(xù)空間。現(xiàn)階段的**云商貿(mào)流通業(yè)，主要是進一步確立和強化“商貿(mào)流通中心”的地位。一旦我們獲得項目開發(fā)權(quán)，立即向國家文化部和中國商業(yè)聯(lián)合會（原商業(yè)部）申請后者的“國字號”冠名。由此，本項目的主題定位為：國際化“第六代”復(fù)合型商貿(mào)旗艦——**我們的建設(shè)目標(biāo)是：**同時，專門開發(fā)具有濃郁的少數(shù)民族建筑風(fēng)格的“中國少數(shù)民族文化創(chuàng)意博覽城”；□功能配套的完善化：以電子商務(wù)信息化手段，實現(xiàn)商貿(mào)交易方式的轉(zhuǎn)型突破。從而打造一個“立足**，參照義烏，輻射五省邊界地區(qū)”的、具有**特色的、現(xiàn)代化的國際商貿(mào)旅游文化綜合體。最新建設(shè)并繼續(xù)擴容的“國際商貿(mào)城”被譽為全國“第六代”市場典范。 主題定位主題理念決定項目開發(fā)建設(shè)目標(biāo)。一方面，項目的建設(shè)是城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的需要；另一方面，本項目將對現(xiàn)有傳統(tǒng)市場商圈形成沖擊。本項目以規(guī)模領(lǐng)先、潛力巨大的特點，建成后必將成為**商貿(mào)業(yè)新的標(biāo)桿?！?科學(xué)發(fā)展原則隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展進步，現(xiàn)代意義上的商業(yè)場所已經(jīng)不僅僅滿足于單純的貨物交易功能。力求打造具有引領(lǐng)五省邊界區(qū)域商貿(mào)業(yè)市場中心的強勢平臺。 定位原則▲ 項目創(chuàng)新原則創(chuàng)新是商業(yè)項目的生命力，是滿足和引領(lǐng)城市商業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。【第五部分 項目定位分析】 定位依據(jù)（1）**市政府發(fā)展商貿(mào)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)**市政府制定的有關(guān)發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的有關(guān)政策。項目必須以優(yōu)秀的品牌形象，塑造良好的經(jīng)營和投資前景，建立起經(jīng)營戶尤其是本地經(jīng)營客商的信心，從而與外地商業(yè)資源的引進形成相互促進的良性循環(huán)。 綜合評估從以上的調(diào)查分析看，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、風(fēng)險都比較明顯的客觀存在。 項目威脅點（Threaten）◎現(xiàn)有市場認(rèn)可:河西片區(qū)聚集了各類專業(yè)市場的數(shù)千家經(jīng)營商家，且有西部商貿(mào)物流中心作為配送配套，商貿(mào)與物流形成強大的協(xié)同作用，市場經(jīng)營穩(wěn)定且規(guī)模大，自營戶擁有一定比例，項目能否實現(xiàn)河西片區(qū)市場集群和諧競爭尚待考量。◎區(qū)域發(fā)展：在西部大開發(fā)的戰(zhàn)略背景下，湖南省、湘西地區(qū)、**市等政府均出臺針對商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，尤其是**市政府在“十二五”規(guī)劃中明確提出商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展目標(biāo)，為項目開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了優(yōu)越的發(fā)展機會。 項目劣勢（Weakness）● 地塊稍偏：項目目前周邊環(huán)境較差，商業(yè)配套設(shè)施不足，離主城區(qū)尚有一段距離，商業(yè)氛圍淡薄。本項目體量巨大，將對**專業(yè)市場格局產(chǎn)生重大影響，必將受到**多級政府的高度重視與支持。公路、鐵路等便利的交通條件，為本項目大流通提供了基本保障，具有良好的物流集散潛質(zhì)。項目南面跨河為正在建設(shè)的富爾香格里拉小區(qū)，給水、排水、供電、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施將可以很快到位。根據(jù)城市總體規(guī)劃，所在地被納入“八片”之一的城東新區(qū)組團范疇。既高效利用土地資源，城市規(guī)劃得以從容實施；又以國際化的商貿(mào)綜合體，體現(xiàn)良好的城市形象。本項目作為**商貿(mào)業(yè)升級換代平臺，以強大的集散輻射功能，確立未來在西南地區(qū)商貿(mào)業(yè)核心競爭力。以現(xiàn)代的商貿(mào)功能，集聚商品品牌；配合政府對城市的規(guī)劃思想，完善城市定位功能，引領(lǐng)**商貿(mào)業(yè)由分散低效向集聚高效發(fā)展；強化**市經(jīng)濟綜合競爭力，實現(xiàn)政府對城市經(jīng)濟發(fā)展和城市性質(zhì)定位的遠大目標(biāo)。同時，如前所述，**商貿(mào)業(yè)正處于面臨競爭擠壓、強化自身功能階段。西南國際商貿(mào)物流中心的建設(shè)完全符合政府制定的任務(wù)目標(biāo)要求，是實現(xiàn)這一發(fā)展目標(biāo)的強有力引擎。市場功能迫切需要轉(zhuǎn)型升級，以確保**商貿(mào)業(yè)持續(xù)發(fā)展，全面提升，構(gòu)筑“商貿(mào)物流中心”的戰(zhàn)略目標(biāo)。**也不例外。亟需予以全面升級換代，方能面對未來的競爭。其表征為：＞＞如何面對市場競爭目前國內(nèi)各地新一輪市場開發(fā)建設(shè)熱蓬勃展開，即使是**相鄰五省周邊縣市均有相當(dāng)規(guī)模數(shù)量的專業(yè)市場正在開發(fā)建設(shè)中。＞＞輻射范圍廣**依托區(qū)位優(yōu)勢，輻射范圍可覆蓋五省。 **商貿(mào)業(yè)基本結(jié)論 優(yōu)勢特點**商貿(mào)業(yè)發(fā)展在政府的引導(dǎo)支持下，依托區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，以及傳統(tǒng)底蘊，總體上具有規(guī)?；⒓夯?、品類齊全、輻射范圍廣等的優(yōu)勢特點，無論是市場規(guī)模，還是年交易額等，均呈現(xiàn)出發(fā)展勢頭。**依靠交通區(qū)位優(yōu)勢發(fā)展起來的商貿(mào)物流業(yè)，受到中西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善的影響，其先發(fā)優(yōu)勢正受到外部挑戰(zhàn)。而**經(jīng)過30余年商貿(mào)物流大發(fā)展，仍然停留在“物資中轉(zhuǎn)集散”的平臺作用，難以提供長久的發(fā)展動力。河西商貿(mào)園雖然聚集一大批專業(yè)市場，但行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃性、協(xié)調(diào)性差，無序開發(fā)，過度競爭愈演愈烈，家電、汽配、副食、陶瓷建材等專業(yè)市場重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，如建材市場已形成河西建材市場、德天建材家具市場、西南陶瓷城、武陵城建材市場等“群雄割據(jù)”態(tài)勢，同質(zhì)競爭造成市場不同程度“空巢”，行業(yè)整體盈利水平下降，市場管理主體多元，導(dǎo)致市場規(guī)劃小，管理比較混亂，經(jīng)營的組織化、規(guī)范化、集約化程度低。如目前**所建市場基本都是商住一體格局。河西作為區(qū)域物流中心的地位初步確立，湖南西部商貿(mào)物流中心為**大批專業(yè)批發(fā)市場、商貿(mào)零售企業(yè)、工業(yè)企業(yè)等多元對象提供服務(wù)。商貿(mào)物流業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條較為完善，涵蓋商貿(mào)、物流、配送、倉儲、運輸、加工、商業(yè)服務(wù)等多位功能于一體。這座火車?yán)瓉淼某鞘?，憑借獨特的區(qū)位交通稟賦，發(fā)展成一座商流、物流、人流、信息流等市場要素聚集輻射的城市，其市場輻射范圍為周邊44個縣市，覆蓋人口范圍1500萬，營業(yè)面積逾200萬平方米，年交易額達200億元。◎中方縣項目將充分吸納和整合我市及周邊再生資源產(chǎn)業(yè)，建立國家級再生資源循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展示范基地。項目進展:目前正處于招商中，可享25年免租期。占地143畝（㎡），㎡。建成后將成為五省周邊地區(qū)最大的專業(yè)化物流配送中心及冷鏈物流中心。項目進展：已完成項目一期用地報批工作，正開展土地征收和房屋拆遷前期工作。項目進展： 2號樓多層主體工程完成第四層，4號樓完成高層主體工程第二十六層。同時，項目內(nèi)將配套建設(shè)一座管理規(guī)范、設(shè)施完善，集會展、商務(wù)接待、休閑娛樂為一體，符合國家五星級標(biāo)準(zhǔn)的高檔酒店。項目設(shè)有商品展示區(qū)、物流服務(wù)區(qū)、市場交易區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)、綜合配套區(qū)等，建設(shè)成為國內(nèi)一流的農(nóng)副產(chǎn)品物流基地和生態(tài)食品集散中心、**市農(nóng)副產(chǎn)品商流與物流的核心商務(wù)區(qū)。近1000戶商家規(guī)模，4000多戶配套住宅。綜合維修及汽車配套商務(wù)設(shè)施，并將建立完善的信貸，車管，證照辦理等服務(wù)體系。西南汽車城曾于2010年11月26日舉行汽車銷展會，在**及周邊縣市都具有較大影響力。○西南汽車城 西南汽車城位于紅星路東側(cè)，與**汽車市場相近，市場座落于城市主干道旁，交通便捷暢通。隨著**華橋鋼材大市場二期的落成并投入使用，該市場有被邊緣化的危機。市場前期招商政策：兩年免租；?！鹩⑻┥坛牵ㄎ髂吓l(fā)大市場） 英泰商城（西南批發(fā)大市場）位于**火車站廣場地下層，作為英泰國際城市綜合體項目的一部分，依托火車站廣場的超高人氣和**市中心的極佳區(qū)位，營造出良好的內(nèi)部氛圍。**商城開發(fā)商佳惠集團經(jīng)營時間13年經(jīng)營，商戶以老**商場為主物業(yè)地址迎豐路西部銀座經(jīng)營類別批零兼售經(jīng)營范圍地下一層：音響、影碟、小家電；一層：小百貨、五金、皮具箱包、二層：床上用品、針棉；三層：文體用品、工藝品、玩具、童車等；四層：男女服飾、鞋帽五層：佳惠自營店經(jīng)營方式散戶自營市場規(guī)模入駐率約70%，后期老商城客戶陸續(xù)進入經(jīng)營檔次批發(fā)以中低檔產(chǎn)品、零售以中檔產(chǎn)品為主輻射范圍貴州銅仁、凱里、黎平、天柱，重慶秀山、酉陽，湘西鳳凰、瀘溪及**下屬縣等項目點評**商城做為**當(dāng)?shù)剌^早期的經(jīng)營市場，客戶量較為穩(wěn)定，但是隨著德天廣場的出現(xiàn)，市場出現(xiàn)一定的競爭關(guān)系，分流部分客源和商戶，但整體影響有限。市場開發(fā)于2005年，屬于開發(fā)區(qū)較早開發(fā)的市場，初期以浙商經(jīng)營為多。輻射范圍輻射**地區(qū)為主項目點評公寓樓品質(zhì)較高端，但市場內(nèi)部業(yè)態(tài)雜亂無章，小商品市場可說是名不副實?！鸷游骷Z油市場物業(yè)名稱河西糧油市場經(jīng)營時間10多年物業(yè)地址神靈北路經(jīng)營類別批發(fā)為主經(jīng)營規(guī)模60家左右經(jīng)營范圍黃豆、石膏粉、大米、糧油、面粉、面條等經(jīng)營方式散戶自營商鋪結(jié)構(gòu)商住一體樓，其中一樓商鋪帶有夾層，單門面使用面積約45平，進深12米，經(jīng)營檔次中低檔輻射范圍貴州天柱、錦屏、玉屏，重慶酉陽、秀山以及**下屬縣，比例達到5:5?！疝r(nóng)副產(chǎn)品交易中心 物業(yè)名稱農(nóng)副產(chǎn)品交易中心開發(fā)時間2006——2009年開發(fā)商星旗地產(chǎn)物業(yè)地址天星西路與武陵路口經(jīng)營類別批發(fā)為主經(jīng)營范圍糖酒副食、調(diào)味品、干貨、煙花爆竹、塑鋼，物流配送等經(jīng)營方式散戶自營市場規(guī)模共分為A區(qū)與B區(qū)，約有店面600個。○德天建材家具廣場 物業(yè)名稱德天建材家具廣場開發(fā)商德天集團經(jīng)營時間10多年物業(yè)地址舞陽大道經(jīng)營類別建材區(qū)以批發(fā)為主，德天家具廣場以零售為主經(jīng)營范圍建材、五金、石材、型材、板材、家具經(jīng)營方式散戶自營市場規(guī)模入駐商家達500家以上，入駐率約80%經(jīng)營檔次批發(fā)以中低檔產(chǎn)品、零售以中檔產(chǎn)品為主經(jīng)營品牌家具引進顧家家居、意凡家具等中檔產(chǎn)品輻射范圍貴州銅仁、凱里、黎平、天柱，重慶秀山、酉陽，湘西鳳凰、瀘溪及**下屬縣等項目點評德天建材作為河西板塊最為豐富的建材區(qū)，批發(fā)商整體生意極好，市場輻射圈最大；德天家具廣場作為**當(dāng)?shù)馗叨耸袌?，其整體裝修狀況、管理狀況都亟待改善。其中鞋類批發(fā)交易中心已倒閉。出貨范圍包括湖南省境內(nèi)及中轉(zhuǎn)至全國各地，涉及省份包括浙江、江蘇、安徽、北京、上海及遼寧等地，園區(qū)內(nèi)車水馬龍，一片繁忙氣息。 **專業(yè)批發(fā)市場概述**專業(yè)批發(fā)市場主要分布于河西商貿(mào)區(qū)、火車站片區(qū)、懷南三大片區(qū)，其中又以河西新區(qū)最為集中，可以統(tǒng)稱為湖南西部商貿(mào)物流園，被列入“中國物流試驗基地”，是集商貿(mào)、加工、運輸、倉儲、配送、商務(wù)服務(wù)等功能于一體的綜合園區(qū)。經(jīng)過多年的發(fā)展，**商貿(mào)物流業(yè)已具備了較好的基礎(chǔ)。為了加快實現(xiàn)這一目標(biāo)，市政府先后編制了《**城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》、《**市現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，并完成了《**市中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃》、《**河西商貿(mào)區(qū)規(guī)劃》、《**市獅子巖物流園規(guī)劃》、《**市工業(yè)物流園規(guī)劃》等編制，理順了商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展的思路，有利于促進**市商貿(mào)物流快速、有序地發(fā)展。在黨中央作出加快西部開發(fā)的戰(zhàn)略決策后,**被列入?yún)⒄請?zhí)行地區(qū),省委提出了湘西大開發(fā)戰(zhàn)略,**市已作為湘、黔、桂、鄂、渝五省周邊中心城市、云貴川西部開發(fā)的“橋頭堡”地位和作用日益凸現(xiàn)。 4）通過增加配套的商務(wù)會展、賓館接待設(shè)施，達到商貿(mào)企業(yè)總部或代理總部以及為商貿(mào)服務(wù)的社會中介機構(gòu)辦公的集聚，加快商務(wù)功能的實現(xiàn)。 組合功能根據(jù)**城市總體發(fā)展的需要，作為**城市的商貿(mào)物流中心，同時應(yīng)是**市的一個商務(wù)功能亞區(qū)，需要相應(yīng)的商務(wù)服務(wù)來支撐，需要有一個完善的商務(wù)服務(wù)體系。并形成一主——商品批發(fā)區(qū)（商品批發(fā)市場群）、二輔——輔助配套區(qū)（商品批發(fā)市場服務(wù)的配套區(qū)）和綜合區(qū)。 組團布局確定河西商貿(mào)區(qū)為“兩大組團”規(guī)劃結(jié)構(gòu)，分為北區(qū)組團和南區(qū)組團。突出發(fā)展制造業(yè)物流。建立日用商品物流配送基地，引進知名物流企業(yè)入駐，增強對周邊地區(qū)的輻射功能。突出發(fā)展汽車物流。以西南物流配送中心為龍頭，整合中轉(zhuǎn)庫凍庫等資源，形成凍庫物流配送基地。依托**東站鐵路樞紐，發(fā)揮高速公路及繞城線運輸優(yōu)勢，著力發(fā)展集裝箱物流、制造業(yè)物流兩大產(chǎn)業(yè)，突出布局倉儲設(shè)施，適當(dāng)設(shè)置流通加工業(yè)。 3）鴨嘴巖物流園鴨嘴巖物流園區(qū)布局于舞水河?xùn)|西兩側(cè)，東側(cè)規(guī)劃區(qū)北起舞水五橋，南