【正文】 中央別墅區(qū)對于客戶具有較強的輻射力，國際客戶以及外地客戶占比高于同類住區(qū) 北京天竺中央別墅區(qū)： 上海碧云中央別墅區(qū)： ?92年第一個定位外銷的別墅項目麗京花園，到港澳臺做營銷推廣，吸引來了第一批 港澳臺客戶 ，約占 80%， 其余為國內(nèi)個人及外企購買 ?2022年左右國內(nèi)投資客逐漸涌入， 港澳臺投資客 的比例逐漸下降到 50%，國內(nèi)自住客戶占 30% ?隨著北京城市化的進(jìn)程及區(qū)域發(fā)展的不斷成熟，區(qū)域依靠便利的交通和優(yōu)良的環(huán)境吸引了 中關(guān)村、亞運村、 CBD等較高收入者進(jìn)入， 成為區(qū)域內(nèi)類別墅產(chǎn)品的主要客戶， 占比 50%以上 ?1999年啟動， 普通外籍客戶占主流 ?20222022年， 主流客戶仍為外籍高層管理者，大型跨國公司外派高管理，中國籍管理者與白領(lǐng)增多 ?2022至今，市區(qū)高端財富人群比例逐漸增多 人 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 由于高端財富人群的長期聚集，中央別墅區(qū)租賃市場發(fā)達(dá)，投資客戶眾多 預(yù)算水平 $/月 客戶層次 承租物業(yè)類型 10002022 國際學(xué)校普通教師、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè) 人口 麗高、麗京公寓、美林疊拼、名 都園聯(lián)排 20223000 國際學(xué)校高級教師、使館領(lǐng)事秘書、外籍企業(yè)內(nèi)的港澳臺員工 名都園小獨棟、麗京聯(lián)排、長島瀾橋聯(lián)排 30005000 歐美企業(yè)中層管理人員、部門經(jīng)理、韓國、新加坡等亞洲其他國家企業(yè)內(nèi)中高層管理人員 裕京花園獨棟、歐陸苑獨棟、麗京獨棟、麗斯雙拼、萊蒙湖聯(lián)排、名都園大獨棟、香江聯(lián)排 50006000 普通歐美企業(yè)中高層管理人員、500強企業(yè)中層管理人員、使館參贊、亞洲其他國家企業(yè)內(nèi)高級管理人員 香江獨棟、麗京獨棟、麗斯獨棟、萊蒙湖獨棟、長島瀾橋雙拼、優(yōu)山美地聯(lián)排和雙拼 60008000 普通歐美企業(yè)高級管理人員、500強企業(yè)中高層管理人員、使館領(lǐng)事、小型外企 CEO 香江獨棟、大湖獨棟、麗高獨棟、麗斯獨棟、萊蒙湖獨棟、優(yōu)山美地獨棟 800010000以上 500強企業(yè) CEO、使館大使、外交官 香江獨棟、大湖獨棟、麗高獨棟、 優(yōu)山美地獨棟、長島瀾橋獨棟 人 1 北京天竺中央別墅區(qū)別墅產(chǎn)品租賃價格 2022年 ?由于境外租客長期集聚，碧云板塊內(nèi)的樓盤具有較高的租金回報率。 Boutique精品店 本報告是嚴(yán)格保密的。 Boutique 特色：以精致與時尚為基礎(chǔ)的個性化追求 配套４ “Boutique”——起源于法語。 Noble 檔次：配套的評價標(biāo)準(zhǔn)不再是規(guī)模和數(shù)量，優(yōu)越與尊貴與生俱來 配套２ 花園酒店 海景餐廳 本報告是嚴(yán)格保密的。 中央別墅區(qū)形成 KPI總結(jié) ?Factor1: 環(huán)境 中央別墅區(qū) ＫＰＩ ?Factor２ : 配套 ?Factor3: 產(chǎn)品 ?Factor4: 人 ?Factor5: 開發(fā)模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 品牌開發(fā)商高起點運作，短期形成高端成熟中央別墅區(qū)價值 發(fā)展階段 配套 開發(fā) 配套建設(shè)及環(huán)境營造 ?建成寫字樓和 國際學(xué)校 ?項目周邊 無生活配套設(shè)施 ，區(qū)域環(huán)境尚處于規(guī)劃階段 ?首次出現(xiàn)了 外銷 的 獨棟別墅 和內(nèi)銷的公寓產(chǎn)品，定位中高端 ?建成區(qū)內(nèi) 城市級生活配套， 如超市、建材、高爾夫球場、商業(yè)步行街、酒吧街 ?公交車站等均按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，公共交通系統(tǒng)建設(shè)完備 ?高端 涉外別墅等各種居住產(chǎn)品放量 ，出現(xiàn) 連排、疊拼 等產(chǎn)品形式； ?休閑購物、文化教育及交通生活配套成熟 ?外籍人士大量入住，國際化社區(qū)形成規(guī)模 浦東民航大廈、體育休閑中心 中國福利會幼兒園、平和雙語學(xué)校、 新金橋大廈、銀東大廈上海協(xié)和國際學(xué)校 、 中歐國際工商學(xué)院 OBI建材超市、家樂福 、 MINI高爾夫練習(xí)場 18萬平米綠地 酒吧街 、coffee吧、 商業(yè)街 天主教堂、華山醫(yī)院 住宅 開發(fā) 1999 2022 啟動期 上升期 成熟期 金橋酒店公寓 碧云 108 碧云東方公寓 曉園 云間綠大地 維詩凱亞 銀泰花園 碧云花園 愛建園 中天碧云 羅山花苑 碧云中惠 新金橋酒店公寓 碧云東壹棟 政策及產(chǎn)業(yè) ?90年 規(guī)劃陸家嘴，張江、金橋、外高橋四大國家級開發(fā)區(qū) ?浦東機場擴建，主要基礎(chǔ)設(shè)施開始建設(shè) ?普通外籍公司進(jìn)駐 ?99年重點開發(fā)金橋和張江 ，金橋出口加工貿(mào)易初具規(guī)模，張江硅谷、藥谷成形 ?跨國公司開始規(guī)模進(jìn)駐 四大開發(fā)區(qū)，自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展 ?陸家嘴 CBD成熟 、展覽中心、磁懸浮等設(shè)施落成 ，啟動洋山深水港，浦東成就金融中心、產(chǎn)業(yè)基地地位 ?跨國公司批量落戶 金橋、張江，包括西門子、惠普、可口可樂等數(shù)百家 500強企業(yè) 人口 大型跨國公司外派中高管 出差的外派工作人員 碧云別墅 百富麗山莊 世貿(mào)湖濱花園 浦東花園別墅 2022 普通外籍高層管理者 別墅 公寓 配套 酒店式公寓 中國籍白領(lǐng) 普通外籍高層管理者 500強企業(yè)外派中高管 中國籍白領(lǐng) 普通外籍高層管理者 大型跨國公司外派中高管 開始大量出現(xiàn)城市化居住物業(yè) 區(qū)域級城市生活配套 公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá) 周邊產(chǎn)業(yè)具備一定規(guī)模 周邊產(chǎn)業(yè)人口層次不斷升級 開發(fā)歷程 本報告是嚴(yán)格保密的。 天主教堂 牙買加藍(lán)山咖啡店 印度餐廳 意大利餐廳 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 虹橋 機場 浦東 機場 外高橋 保稅區(qū) 金橋出口 加工區(qū) 張江高科 技園區(qū) 世紀(jì) 公園 湯臣高爾 夫球場 虹橋 開發(fā)區(qū) 陸家嘴 CBD 地理位臵 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 建筑風(fēng)格多樣，以歐美為主，完全屬于高端人群的個性化精品 美林香檳小鎮(zhèn) 麗京花園 優(yōu)山美地 南加州風(fēng)格 現(xiàn)代原創(chuàng)建筑風(fēng)格 ?建筑風(fēng)格多樣，包括北美風(fēng)格、加拿大風(fēng)格、北歐風(fēng)格、法國風(fēng)格、維多利亞風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、西班牙風(fēng)格、地中海風(fēng)格、甚至中式別墅 …… ?容積率從 ，面積從 200到2022平方米，從獨棟、小獨棟、聯(lián)排到疊拼等類低密度產(chǎn)品。 溫榆河綠色生態(tài)走廊規(guī)劃 自然環(huán)境 本報告是嚴(yán)格保密的。 長