【正文】 四、項目進程與付款方式 工作進程與付款 合同簽訂后，策劃規(guī)劃設計專家隊伍進入現場，開展實地考察、資料收集、市場調查和座談等活動，進場后各階段成果提交時間如下： 15個工作日提交提綱； 40個工作日提交初步方案； 50個工作日提交修改方案； 60個工作日完成全部任務。 策劃內容包括十部分：資源分析、市場研究、定位分析、功能布局、游憩方式設計、旅游地產概念性策劃、景觀概念策劃、商業(yè)模式設計、運營實施計劃設計、圖件。 ⑥ 單項或綜合工程管網規(guī)劃圖 (比例尺 l： 500～ l： l000)圖上應標明各類市政公用設施管線的平面位置、管徑、主要控制點標高，以及有關設施和構筑物位置。 ③ 規(guī)劃總平面圖 (比例尺 l： 500— 1： 1000)。 （ 4） 、圖紙 包括綜合現狀圖、修建性詳細規(guī)劃總圖、道路及綠地系統(tǒng)規(guī)劃設計圖、工程管網綜合規(guī)劃設計圖、豎向規(guī)劃設計圖、鳥瞰或透視等效果圖。 三、任務建議與報價 任務建議及報價 任務一： 《 花都溫泉旅游區(qū)全案策劃 》 **萬元 針對花都溫泉以及周邊約 **平方公里的土地資源進行大旅游區(qū)概念的全案策劃。 反之，具備主題特色的社區(qū)也具有旅游景觀效果和旅游吸引力。 誠然，當下任務之首急莫過于溫泉項目系統(tǒng)升級，眾所周知，只有做好溫泉才能最大限度的帶動地產，但是，無論從資金投入量，還是建設周期和經營風險都不可能為了溫泉做溫泉，繼續(xù)耗資于溫泉。那如何解決這一無法回避的“硬件”問題呢？ 綠維創(chuàng)景根據眾多案例研究結合多年實戰(zhàn)經驗，提出“以地產開發(fā)升級會都酒店”的模式： 產權式酒店 小戶型 養(yǎng)生公寓 直接投入酒店經營 根據市場需求分批回租作為酒店經營 大規(guī)模會議 酒店 產權銷售 快速回收投資 純銷售 快速回收投資 規(guī)模就是競爭優(yōu)勢 1旅游地產開發(fā)步驟 旅游地產開發(fā)“四先四后原則”：先經營型，后銷售型；先投資型，后居住型；先小戶型，后大戶型；先中檔，后高檔。如此以來即無需占用及其珍貴的自身建設用地，也無需由溫泉度假村獨自承擔投資經營壓力。 （ 5）全面規(guī)劃、分期實施，強調景觀的整體優(yōu)化原則 景觀是一系列生態(tài)系統(tǒng)組成的有機整體，其序列是連續(xù)而完整的，具有功能上的整體性和連續(xù)性。 （ 2）整體協調原則 旅游景觀要與功能區(qū)的主題、主要產品相協調一致，而且景觀的各個組成部分，比如建筑、植物、水系等內部也要協調一致，包括風格、色彩、尺度等各個方面。 魏都 會都 花都 花都 旅游小鎮(zhèn) 地產概念 旅游概念 文化概念 1打造“中原溫泉會都”，搶占鄭州經濟圈商務休閑旅游龍頭 從市場分析和開發(fā)模式研究綜合考慮，我們認為花都溫泉具備打造鄭州經濟圈特色會都的潛力。 所以，云南柏聯溫泉跳出傳統(tǒng)的以溫泉泡浴門票（目前，國內各大溫泉泡浴門票為128元左右） 收入為核心的經營模式，以溫泉 SPA為主打盈利點，定位高端，人均消費 1500元。 所謂縱向提升模式， 即在溫泉泡浴的縱向產品線和服務線上進行深度的挖掘和提升，形成自己的特色。打造一個較高檔次的國際會議中心。 休閑水街： 維護湖泊生態(tài)，改造度假村內湖泊景觀，并依托湖泊、河道構建情趣化小景觀，形成風情休閑水街模式的商業(yè)街區(qū)。在溫泉度假區(qū)，此類公寓從產權角度可以分為兩種：自用型、投資型。 房地產產品體系 從前面分析得知，項目完全具備開發(fā)度假型地產產品的三大類產品的資源、區(qū)位和客源基礎，即住宅、商業(yè)和商務地產產品，基本形態(tài)如下： 住宅產品： 溫泉養(yǎng)生（度假）公寓、花園洋房、（養(yǎng)生）度假別墅、產權酒店等，主要針對投資型和度假型置業(yè)人群； 商業(yè)產品： 旅游商業(yè)街、休閑會所等，主要針對旅游、企業(yè)的投資、置業(yè)者開發(fā)銷售； 商務產品： 酒店、會議會展中心、企業(yè)會所等，一般由企業(yè)自營，目標客戶為鄭州經濟圈的企業(yè)和商務休閑人群。 基礎旅游產品： 生態(tài)觀光、休閑，郊野運動休閑，以及湖泊的親水休閑。 ?溫泉度假人居 在游客中有一定比例的常住客人，具有較強的住宅需求，同時，為了滿足鄭州等地消費者第二居所的需求，依托溫泉休閑度假、會議接待，構建中高檔生態(tài)生活社區(qū)，打造溫泉休閑生活方式。度假區(qū)內有豐富多樣的溫泉露天泡池、室內 SPA養(yǎng)生體驗、高品位風情酒店、溫泉全宴、運動、娛樂、購物等立體的產品體系來實現溫泉旅游功能。這諸多優(yōu)勢，加上花都溫泉本身形成的品牌優(yōu)勢，花都旅游小鎮(zhèn)一定會在中原地區(qū)獨具魅力和備受市場青睞。 ?中原城市群的特色“會都” 隨著經濟的發(fā)展和商務活動的活躍，加上傳統(tǒng)的政務會議市場，中國正在形成若干個地域性的會議會展中心。 依托旅游開發(fā)帶來的環(huán)境、功能配套、人氣、地氣、資金回收，構建高檔的生態(tài)休閑度假地產產品，將整個項目整合形成一流的綜合性溫泉休閑度假區(qū)，成為許昌休閑旅游的龍頭，河南省旅游產業(yè)升級的亮點工程。因此，從未來的區(qū)域整體開發(fā)來看，永達實業(yè)不再僅僅是一個旅游景區(qū)、景點的開發(fā)商，或是一個旅游項目的投資者和經營者，而是近 3平方公里的“花都度假旅游小鎮(zhèn)”的 總體運營商 。 ? 土地運用方面： ? 除了必需的房地產建設用地外，可以在土地構成中安排大量的水面和農用地，一方面由于是租賃的非建設用地，因此可以加快進度，另一方面也降低了總成本。 跳出地產做地產 ? 永達實業(yè)的核心業(yè)務是地產開發(fā)，花都項目的核心也是地產開發(fā)，但要想取得最大收益和長遠發(fā)展，本項目就“必須跳出地產做地產”。 產業(yè)疊加：在溫泉度假村的輻射下，形成各類以其自身特色資源為基礎的項目，如農業(yè) +會展，農業(yè) +旅游， 旅游+地產，地產 +養(yǎng)老，文化 +創(chuàng)意， …… 旅 游 產 業(yè)度 假 房 地 產商 業(yè) 房 地 產教 育 產 業(yè)會 議 培 訓 產業(yè)全 省 未 得 到保 護 的 文 化遺 存民 俗 產 業(yè)全 省 各 地 土特 產創(chuàng) 意 產 業(yè)古 董 交 易康 復 療 養(yǎng) 產業(yè)婚 慶 產 業(yè)農 業(yè) 及 農 副產 品 加 工 業(yè)度 假 酒店 和 社區(qū)旅 游 商業(yè) 街國 學 教育 體 驗農 業(yè) 觀光 休 閑生 態(tài) 培訓 中 心藝 術 家社 區(qū)古 董 社區(qū)泛 博 物館魏 都 節(jié)慶魏 都 特產 街康 復 療養(yǎng) 院婚 慶 基地跳出旅游做旅游 旅游項目多屬長線投資項目，投資大，回報周期長，因此，許多旅游投資項目都在進行泛旅游產業(yè)整合做長短線投資組合，即將長線投資旅游項目和短信投資非旅游項目進行捆綁，最為典型和常見的就是“旅游 +地產”項目。 要徹底解決郊區(qū)農民的問題，不能僅僅從搬遷集中安置，改變居住環(huán)境下功夫，而必須從改變生產方式和生活來源等角度入手， 充分借力“新農村建設”的一