【正文】 l 污水處理系統(tǒng)a. 各專(zhuān)用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲；b. 初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象；c. 壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好；d. 各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；e. 各專(zhuān)用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)堵塞；f. 各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無(wú)堵塞滲漏現(xiàn)象；g. 氣浮除渣設(shè)備完好；h. 各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；i. 電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正常可靠；j. 消毒裝置完好、有效；k. 電氣接地保護(hù)可靠、安全；l. 經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；i. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；j. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。l 機(jī)房環(huán)境a. 消防設(shè)施完備，有效；b. 內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬；c. 無(wú)亂堆雜物和易爆、易燃物品；d. 電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、接地線(xiàn)齊全、有效、整齊。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén)；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門(mén)；h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。b. 下水道、窨井下水道無(wú)阻塞，流水暢通；窨井蓋圈完好無(wú)損，與路面齊平。b. 衛(wèi)生設(shè)備各種衛(wèi)生器具設(shè)備完好，零件不損壞，使用方便。l 樓地面地坪應(yīng)平整、牢固、無(wú)裂縫、起殼、下沉。l 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線(xiàn)無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。l 特需的綠地養(yǎng)護(hù)要求可根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委托管理合同，采取相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)措施，費(fèi)用另計(jì)。b． 食葉性害蟲(chóng)為害率：＜5%。f. 設(shè)備設(shè)施：建筑小品、輔助設(shè)施完好無(wú)損。b. 樹(shù)木生長(zhǎng)：?jiǎn)坦嗄局鞲赏αⅲ瑯?shù)形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹(shù)應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢(shì)，整形樹(shù)木應(yīng)按觀賞要求養(yǎng)護(hù)成一定形態(tài)，花灌木按時(shí)開(kāi)花結(jié)果，綠籬連續(xù)、無(wú)空檔、無(wú)死樹(shù)枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種。l 根據(jù)實(shí)際情況制定養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)種計(jì)劃，并按期實(shí)施。l 主管抽查：主管每日抽查不得少于一次；主管還應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理處經(jīng)理（或陪同上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)）每月三次聯(lián)合檢查，并做好紀(jì)錄。 每月3次保潔l 排水暢通無(wú)堵塞、積水、異味。 每周2次保潔l 小便斗、坐便器無(wú)黃漬、污漬。 每月1次保潔l 崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o(wú)積灰。 每月3次保潔【照明設(shè)施】l 綠地矮燈干凈無(wú)積灰。 每周3次保潔l 垃圾桶表面無(wú)積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無(wú)異味。 每天3次保潔l 廣場(chǎng)地面無(wú)臟污、泥土。 每天1次保潔l 目視標(biāo)識(shí)、指示牌無(wú)灰塵。 每周1次保潔l 墻面、天頂干凈無(wú)浮塵。 每月1次保潔l 門(mén)、窗無(wú)積灰。保潔質(zhì)量要求【樓道】l 地面、梯級(jí)無(wú)垃圾雜物、污跡。l 節(jié)約用電、用水。l 操作規(guī)范化、管理科學(xué)化。l 發(fā)現(xiàn)用戶(hù)酗酒鬧事或精神病人等處理程序醉酒者或精神病人失去正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)下，易對(duì)自身或其他人員造成傷害，保安隊(duì)員應(yīng)及時(shí)采取控制和監(jiān)督措施；及時(shí)通知醉酒者或精神病人的家屬，讓他們派人領(lǐng)回；若醉酒者或精神病人有危害社會(huì)公共秩序的行為，可上報(bào)主管將其強(qiáng)制送到公安部門(mén)處理。 治安管理l 發(fā)生盜竊、搶劫處理程序a. 隊(duì)員在值勤中遇有（或接報(bào)）公開(kāi)使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取或毀壞業(yè)主財(cái)物或威脅業(yè)主人身安全的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行保安員職責(zé)，迅速制止犯罪；b. 當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即通過(guò)通訊設(shè)備呼叫求援；c. 所有持對(duì)講機(jī)的安保隊(duì)員在聽(tīng)到求援信號(hào)后，要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)通知門(mén)崗并封鎖小區(qū)出入口像，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；d. 若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征，所用交通工具及特征等，并及時(shí)報(bào)告管理處，重大案件要立即撥“110”電話(huà)報(bào)警；e. 有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自移動(dòng)任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)堪察完畢之前，不得離開(kāi)；f. 記錄業(yè)主所提供的所有情況，記錄被搶?zhuān)ūI）物品及價(jià)值，詢(xún)問(wèn)業(yè)主是否有任何線(xiàn)索、懷疑對(duì)象等情況；g. 事主或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。 監(jiān)控崗服務(wù)l 管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行，并實(shí)行24小時(shí)不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過(guò)小區(qū)紅外線(xiàn)聯(lián)網(wǎng)、周界報(bào)警系統(tǒng)及業(yè)戶(hù)家庭報(bào)警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)應(yīng)立即定點(diǎn)監(jiān)控錄像，并對(duì)可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對(duì)監(jiān)控的私密性?xún)?nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)記嚴(yán)格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。并檢查車(chē)輛狀況，如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況應(yīng)立即提示車(chē)主，同時(shí)向管理處報(bào)告。l 保持停車(chē)庫(kù)環(huán)境整潔、無(wú)滲漏水、地面平整，無(wú)積水。l 小區(qū)行車(chē)道應(yīng)油漆黑白相間減速條標(biāo)志，警示車(chē)輛減速緩行。車(chē)輛管理崗服務(wù)【道路交通管理服務(wù)】l 小區(qū)出入口及行車(chē)主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志，指明行車(chē)方向；道路轉(zhuǎn)彎處及大門(mén)口設(shè)置交通禁令、禁示、禁鳴、限速等標(biāo)志，確保道路車(chē)輛行駛暢通、安全。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)。巡視崗服務(wù)l 管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)。為出入小區(qū)的車(chē)輛提供引導(dǎo)服務(wù)，保持車(chē)輛出入暢通、停放有序。l 實(shí)行訪客出入登記制度,不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷(xiāo)人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。l 為保障業(yè)戶(hù)、訪客的人身、財(cái)產(chǎn)及小區(qū)物業(yè)的安全，保安人員應(yīng)認(rèn)真值守，實(shí)施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務(wù)。四、保安服務(wù)基本要求l 保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊(duì)整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時(shí)應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿(mǎn)、微笑服務(wù)。[健身服務(wù)]l 服務(wù)人員準(zhǔn)時(shí)上崗，不脫崗，上崗時(shí)保持精力充沛；l 密切關(guān)注客戶(hù)安全使用健身設(shè)施，必要時(shí)給予熱情指導(dǎo)；l 禮貌接待客戶(hù)，講解健身器材使用方法；l 及時(shí)進(jìn)行清潔打掃，保持健身場(chǎng)所整齊清潔；l 發(fā)現(xiàn)健身設(shè)施有異常，或客戶(hù)有反映，應(yīng)立即檢查，如情況特殊應(yīng)停止使用，報(bào)設(shè)備維修，并盡快恢復(fù)正常使用。l 管理處相關(guān)部門(mén)人員在活動(dòng)結(jié)束后應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)。l 業(yè)戶(hù)服務(wù)部根據(jù)審批意見(jiàn)制定活動(dòng)的具體方案。代辦服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)是多樣的，管理處可根據(jù)小區(qū)客觀條件和實(shí)際需要統(tǒng)籌安排，一般可開(kāi)展的項(xiàng)目有：——代辦交費(fèi)、代辦保險(xiǎn)；——代辦訂購(gòu)車(chē)船票、飛機(jī)票、戲票；——代訂書(shū)報(bào)雜志、代購(gòu)物品；——代雇保姆、家庭教師；——房屋中介服務(wù)，代管代租賃房屋；——其他委托服務(wù)；……l 服務(wù)承諾a. 開(kāi)展特約服務(wù)收費(fèi)根據(jù)服務(wù)要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本著收支平衡，略有盈余的精神與業(yè)戶(hù)協(xié)商定價(jià)；b. 對(duì)于業(yè)戶(hù)提出的特約服務(wù)要求，一般情況當(dāng)場(chǎng)予以答復(fù)，特殊情況2天內(nèi)答復(fù)；c. 業(yè)戶(hù)對(duì)于提供服務(wù)上的投訴，24小時(shí)內(nèi)給予答復(fù)，屬于服務(wù)上問(wèn)題即作整改，并書(shū)面向業(yè)戶(hù)征詢(xún)意見(jiàn)；d. 服務(wù)人員在服務(wù)過(guò)程中亂收費(fèi)、向業(yè)戶(hù)索要?jiǎng)趧?wù)費(fèi)或徇私舞弊，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。l 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)凡推出的服務(wù)項(xiàng)目，保證服務(wù)質(zhì)量，對(duì)每一項(xiàng)服務(wù)實(shí)行投訴反饋制度，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以相關(guān)行業(yè)的服務(wù)要求為準(zhǔn)。l 對(duì)提出建議、意見(jiàn)的業(yè)戶(hù)實(shí)行回訪，反饋信息，溝通協(xié)調(diào)。投訴、報(bào)修處理l 對(duì)急修項(xiàng)目，接待人員應(yīng)對(duì)業(yè)戶(hù)的報(bào)修內(nèi)容詳細(xì)詢(xún)問(wèn)、準(zhǔn)確分類(lèi)、認(rèn)真記錄，按規(guī)定程序發(fā)送派單信息給相關(guān)區(qū)域的維修人員，并應(yīng)確認(rèn)該維修任務(wù)已有人接單；l 對(duì)預(yù)約維修項(xiàng)目，由接待人員與業(yè)戶(hù)預(yù)約的時(shí)間，直接根據(jù)調(diào)度程序發(fā)送派單信息給維修組長(zhǎng)，預(yù)約相關(guān)維修人員準(zhǔn)時(shí)上門(mén)維修服務(wù)。l 業(yè)戶(hù)室內(nèi)裝修管理資料包括：裝修申請(qǐng)表、裝修過(guò)程情況記錄、管線(xiàn)變動(dòng)情況等。檔案管理l 建立一戶(hù)一檔的業(yè)戶(hù)檔案。l 施工隊(duì)伍聯(lián)系地址及施工人員身份證復(fù)印件。 ——聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)裝修進(jìn)行驗(yàn)收：是否符合圖紙要求；是否質(zhì)量問(wèn)題； 設(shè)備、設(shè)施安裝是否良好；功能是否齊全、可靠。 ——安裝空調(diào)室外機(jī)必須按開(kāi)發(fā)商預(yù)留位置或指定的位置安裝。 ——不準(zhǔn)將垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞。 ——不得隨意搭電拉線(xiàn)，不得超線(xiàn)載負(fù)荷使用大功率施工電器具。 ——阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為，確保夜間（18：00—次日08：00）及國(guó)定、節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。 ——填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資 質(zhì)證書(shū)一并交物業(yè)公司管理處驗(yàn)審批準(zhǔn)。 ——施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理 手續(xù)，交納管理工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。裝修管理流程圖業(yè)主入伙簽署裝修施工責(zé)任書(shū)業(yè)主閱讀裝修管理規(guī)定填寫(xiě)住宅裝修申請(qǐng)表遞交裝修資料管理處審驗(yàn)裝修核準(zhǔn)后施工單位到管理處辦理施工管理手續(xù)按裝修管理辦法施工管理處跟蹤裝修施工情況填寫(xiě)施工人員登記表裝修完管理處檢查驗(yàn)收辦理施工人員出入證簽署裝修協(xié)議書(shū)辦理退證手續(xù)與歸檔手續(xù)遞交申請(qǐng)表簽署安全責(zé)任書(shū)（3）裝修管理規(guī)定裝修申請(qǐng)程序：——業(yè)主辦完所有入伙手續(xù)并仔細(xì)閱讀《裝修管理辦法》。l 對(duì)違反裝修規(guī)定者將依照有關(guān)條例采取如下措施： 、規(guī)勸 、或政府有關(guān)部門(mén)。l 業(yè)戶(hù)服務(wù)部主管協(xié)同保安主管向業(yè)戶(hù)和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。l 每半年向全體業(yè)戶(hù)公布一次維修基金使用和管理的情況。維修資金管理l 嚴(yán)格執(zhí)行當(dāng)?shù)鼐S修資金管理辦法。l 每月15日將“付款請(qǐng)求書(shū)”送交業(yè)戶(hù)，請(qǐng)業(yè)戶(hù)于當(dāng)月20日前付費(fèi)，逾期由業(yè)戶(hù)服務(wù)員上門(mén)收款。l 權(quán)籍資料的收集、整理、歸檔，應(yīng)做到條理清晰、完整齊全，便于查閱。c. 走訪業(yè)戶(hù)，征求與收集業(yè)戶(hù)對(duì)管理與服務(wù)等方面的意見(jiàn)、建議。業(yè)戶(hù)接待l 公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)辦事紀(jì)律、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)（按物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范執(zhí)行）。入伙服務(wù)l 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。三、 業(yè)戶(hù)服務(wù)基本要求l 實(shí)行周一至周日08:3020:30的業(yè)戶(hù)服務(wù)制度。向業(yè)主交付填寫(xiě)的資料有：《業(yè)戶(hù)手冊(cè)》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時(shí)向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。l 住宅使用公約；l 裝修管理辦法；l 裝修管理協(xié)議；l 入伙手續(xù)書(shū)；l 代辦服務(wù)委托書(shū)；l 保管鑰匙委托書(shū)；l 保管鑰匙承諾書(shū)；l 房屋驗(yàn)收表；l 鑰匙簽收表；l 業(yè)主信息表；l 施工人員登記表；l 安全責(zé)任書(shū)。物業(yè)銷(xiāo)售 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者及租房者，同時(shí)也有助于貴方提高企業(yè)品牌形象及知名度。建設(shè)施工 建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員應(yīng)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步增加對(duì)物業(yè)硬件的了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題應(yīng)早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。年小 計(jì)844　　10130　　?。?）收入預(yù)算年度物業(yè)管理費(fèi)用收入預(yù)算表項(xiàng)目單價(jià)（元/m2年小 計(jì)38866466390　　表三保潔服務(wù)費(fèi)用預(yù)算表項(xiàng)目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注1人事費(fèi)用保潔主管（1人）110513260850元+30%計(jì)提費(fèi)保潔工（15人）12675152100　650元+30%計(jì)提費(fèi)2工作餐費(fèi)1840　22080　16人5元23天3服裝費(fèi)用333　4000　250元/套247。人1人3經(jīng)理差旅費(fèi)92011040包括租房等費(fèi)用4工作餐費(fèi)5756900　5人5元23天5服裝費(fèi)用1251500　5人600元/套247。 開(kāi)辦費(fèi)用[物業(yè)管理用房] 為創(chuàng)造一個(gè)良