【正文】 從上面的中高檔項(xiàng)目分析,沈陽(yáng)市別墅市場(chǎng)分析,與中低檔大盤分析,結(jié)合沈陽(yáng)市吸納外來(lái)人口的情況,我們認(rèn)為較大的開(kāi)發(fā)定位方向,應(yīng)設(shè)立在中低檔住宅方面的的開(kāi)發(fā)。4) 中檔樓盤,客戶設(shè)計(jì)基本雷同,基本上沒(méi)有太多的創(chuàng)新,針對(duì)性社會(huì)中,廣大消費(fèi)者階層,降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目名萬(wàn)科新榆公館理想新城戶型圖點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目名唯美品格戶型圖點(diǎn)評(píng)n 項(xiàng)目周邊環(huán)境關(guān)系分析A. 地理位置：北臨環(huán)城高速、東臨沈丹高速、西臨沈營(yíng)路；B. 生活配套：500米左右的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；C. 公建配套：距白塔鎮(zhèn)中心小學(xué)200米；距白塔鎮(zhèn)醫(yī)院500米；D. 公交配套：位于沈營(yíng)路上43333334（北站—蘇家屯）；4314（南塔—陳相）白塔市場(chǎng)下車，東走200米，白塔小學(xué)對(duì)過(guò)將修建與三好街相通的景觀路；E. 周圍主要毗鄰：21世紀(jì)廣場(chǎng)、大學(xué)城、東大軟件園、東北育才學(xué)校、白塔鎮(zhèn)中心鄰近渾南新區(qū)。主要項(xiàng)目主力戶型分析項(xiàng)目名河畔新城東方威尼斯戶型圖點(diǎn)評(píng)該戶型面積經(jīng)濟(jì)實(shí)用，戶型格局合理，各房間面寬均較大，全明設(shè)計(jì)，所有房間包括餐廳及兩衛(wèi)均有采光，陽(yáng)光室、儲(chǔ)藏室、觀景窗及錯(cuò)層等功能設(shè)計(jì)較全。土地儲(chǔ)備較多，后期供應(yīng)較大項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目名項(xiàng) 目 點(diǎn) 評(píng)河畔新城品牌開(kāi)發(fā)商，由尊居向康居延伸，吸引多數(shù)金領(lǐng)人群；產(chǎn)品設(shè)計(jì)同銷售結(jié)合緊密；市場(chǎng)定位、客戶定位準(zhǔn)確；避開(kāi)臨水、高端產(chǎn)品的概念，打出康居概念；通過(guò)專業(yè)銷售代理公司，體現(xiàn)專業(yè)形象，使銷售的每一環(huán)節(jié)都體現(xiàn)專業(yè)規(guī)范形象。從銷售上看——品牌開(kāi)發(fā)商與多層住宅的項(xiàng)目銷售較好從供應(yīng)面積上看——未來(lái)市場(chǎng)存在較大競(jìng)爭(zhēng)因素渾南新區(qū)雖多數(shù)項(xiàng)目進(jìn)行中間或后期銷售階段，但40萬(wàn)平以上的項(xiàng)目有5個(gè)(在水一方\河畔\業(yè)喬\女人街\生態(tài)園)，所以未來(lái)市場(chǎng)仍存在較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，加之未開(kāi)發(fā)土地及空置土地較多，所以市場(chǎng)不可確定的競(jìng)爭(zhēng)因素較多。二期河畔新城75100多層/小高/高層44005000(精裝)3*2*2 941272003年51800(一/二/三/四/五期)95%浦江苑1125高層370046003*2*2 1301602004年5800(一/二期)1500(總體)80%假日伊利亞特灣1020高層/別墅51008800(別)5500(高/精裝)130170(高)200(別)2003年末500(總)321(別)80%（別）60套（高）萬(wàn)科新榆公館1015多層/小高\(yùn)聯(lián)排別墅38005500961262007年10月一期356套82%理想新城5380多層\小高層32003900971362007年12月950多套12%左岸慧晶多層/小高/高層306644003*2*2 1301402003年111600多套一\二\三期65%分析：由價(jià)格上看——競(jìng)爭(zhēng)激烈，提升性價(jià)比為取勝關(guān)鍵渾南新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目除別墅與個(gè)別中低檔小盤外，其余項(xiàng)目?jī)r(jià)格均在30005000元/平方米之間，并且差別不大，高層產(chǎn)品的價(jià)格由于成本的原因會(huì)在4000元以上。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析說(shuō)，渾南新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有助于緩解沈陽(yáng)市目前老城區(qū)人口密度過(guò)大的局面，平衡城市結(jié)構(gòu)，完善城市布局。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，渾南新區(qū)規(guī)劃建設(shè)10座跨河橋、3條地鐵線、1條輕軌及1條過(guò)河隧道，使渾河不再是新區(qū)和母城的天然屏障。一批具有世界領(lǐng)先技術(shù)的尖端項(xiàng)目進(jìn)入渾南，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將吸引大批新經(jīng)濟(jì)就業(yè)者來(lái)此創(chuàng)業(yè)，為該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的需求與發(fā)展空間?！№?xiàng)目名稱未來(lái)供應(yīng)數(shù)量備注信盟三期35奧園22運(yùn)動(dòng)就在家門口香格蔚藍(lán)近600二期占地測(cè)算佳地園345預(yù)計(jì)，還有大量占地面積沒(méi)有開(kāi)發(fā)美地莊園20山地藝墅20品質(zhì)秀湖山莊13+8花溪山莊35比華麗27美國(guó)風(fēng)情輝山別墅24現(xiàn)沒(méi)有銷售人員，放假，不售一品洋房21皇家美墅5最貴的房子，共七棟，售出兩棟陽(yáng)光假日5與渡假公寓共生，有五棟小別墅玫瑰園36定制化開(kāi)發(fā)，占地有，銷售量不足新世界花園38亞泰國(guó)際花園20多售樓處放假,無(wú)人合計(jì)1250盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)： 別墅市場(chǎng)需求量較少，現(xiàn)有項(xiàng)目大部分有土地儲(chǔ)備，基本上可以滿足三年以上的市場(chǎng)需求。□營(yíng)銷水平大幅度提高，無(wú)論在售樓處的選址及銷售氛圍營(yíng)造、樣板間的包裝設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣手法等方面均較以往有較大幅度的提高。A、時(shí) 間：20002002年B、代表項(xiàng)目：加洲陽(yáng)光、佳地園、菲菲奧家、亞泰國(guó)際花園、花溪山莊、中華園別墅、新世紀(jì)別墅、錦繡山莊等C、分布特征：□2000年后，沈陽(yáng)南部別墅已經(jīng)占據(jù)別墅市場(chǎng)主導(dǎo)地位，在區(qū)域分布上，更呈現(xiàn)向南部縱深發(fā)展的態(tài)勢(shì)，一些遠(yuǎn)郊和超遠(yuǎn)郊住宅開(kāi)始出現(xiàn)，并初步為市場(chǎng)所認(rèn)可。□產(chǎn)品細(xì)分多樣化98—99年沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)多樣化的市場(chǎng)定位，市場(chǎng)格局較為明顯，并由此細(xì)分為三類市場(chǎng)：第一類：高檔別墅 代表產(chǎn)品—信盟第二類：中檔別墅 代表產(chǎn)品—巴黎世家第三類：中低檔別墅 代表產(chǎn)品—鳳凰花園在第二階段盡管沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了不同的細(xì)分市場(chǎng)，但是仍有較多的空間需要填補(bǔ)，即區(qū)位市場(chǎng)需求和不同檔次的產(chǎn)品要求?！醍a(chǎn)品類型單一化在產(chǎn)品類型上，98—99年基本沒(méi)有多大的變化，園區(qū)規(guī)劃、建筑形式、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)均沒(méi)有較大突破，產(chǎn)品特色過(guò)于單一。在此期間：北部市場(chǎng)熱度降低，市場(chǎng)份額大幅降低東部市場(chǎng)則伴隨著東西快速干道的建設(shè)逐漸興旺起來(lái)西部市場(chǎng)則呈現(xiàn)基本無(wú)供應(yīng)或無(wú)銷售狀態(tài)但整個(gè)別墅市場(chǎng)依然缺乏亮點(diǎn)，市場(chǎng)處于逐步填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)的過(guò)程中。 從整體來(lái)講，沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的發(fā)展大致可發(fā)分為兩個(gè)階段：第一階段：別墅的早期發(fā)展階段A、時(shí) 間：1990年—1997年B、代表項(xiàng)目：河畔花園、靚馬集團(tuán)別墅 C、分布特征：主要沿沈陽(yáng)南北向分布，其他方位除鐵西“滑翔靜園別墅”外，幾乎沒(méi)有規(guī)模開(kāi)發(fā)的別墅產(chǎn)品供應(yīng)，其中南部別墅基本分布在二環(huán)以內(nèi)一環(huán)以外，北部別墅分布在北二環(huán)線附近。主要項(xiàng)目有靜園、天辰景翠、靚馬新村、靚馬云珠、巴黎世家、鳳凰花園等。結(jié)合我們項(xiàng)目的自身情況，與現(xiàn)階段市場(chǎng)的供應(yīng)量與銷售周期，我們不建議我們穗港開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)入這一領(lǐng)域進(jìn)行產(chǎn)品建設(shè)，可考慮中低檔次住宅項(xiàng)目發(fā)展。包括已經(jīng)上市產(chǎn)品的剩余供應(yīng)量、已經(jīng)開(kāi)始宣傳但尚未開(kāi)始銷售的潛在供應(yīng)量以及現(xiàn)有產(chǎn)品的多期待開(kāi)發(fā)量。G、以總價(jià)款劃分的銷售情況分析各總價(jià)區(qū)間消化量比較集中的區(qū)間為6170萬(wàn)和8190萬(wàn)，各占總消化量的17%和16%。D、以面積區(qū)間劃分的銷售情況分析列入本次調(diào)研范圍的項(xiàng)目，其銷售量主要集中在100平方米以上，占總消化量的83%以上，這與其85%以上的總供應(yīng)量是前后對(duì)應(yīng)的。C、以戶型劃分的銷售情況分析通過(guò)各戶室銷售量和銷售率的對(duì)比圖可以看出，二室至四室的戶型消化量是最大的，而其對(duì)應(yīng)的銷售率并不高，原因在于二室至四室的戶型的供應(yīng)量也是最大的。（二）銷售量分析A、所選住宅項(xiàng)目總體銷售情況分析所選在售項(xiàng)目數(shù)量總供應(yīng)量總消化量平均銷售率262933456平方米2031676平方米%26個(gè)在售項(xiàng)目中，有3個(gè)在2002年就已經(jīng)入市，5個(gè)項(xiàng)目在2007年入市。單價(jià)在4000元/平方米以下與6000元/平方米以上的供應(yīng)量相對(duì)較小，各占供應(yīng)量的4%。中高檔住宅產(chǎn)品因其價(jià)格較高，因此決定了其目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)水平較高，這樣的人多為40歲以上，四口之家或三代同堂，其要求產(chǎn)品的功能要全，要有足夠的空間。錯(cuò)層、躍層、復(fù)式做為項(xiàng)目的一些亮點(diǎn)點(diǎn)綴其中，不足總供應(yīng)量的10%。尤其是三室戶型，占到總供應(yīng)量的56%。其中于洪區(qū)主要為陽(yáng)光100項(xiàng)目，其總供應(yīng)量在150萬(wàn)平方米。還有部分項(xiàng)目分布在于洪、鐵西與東陵，具體分布情況見(jiàn)圖七、圖八、圖九。大東區(qū)項(xiàng)目有六個(gè)，全部都在一環(huán)線以內(nèi)，臨近沈河區(qū)，具體分布見(jiàn)圖二。C. 項(xiàng)目規(guī)模在建筑面積5萬(wàn)平方米以上的。三級(jí)區(qū)域起沈陽(yáng)站鐵路線與中環(huán)交匯處—中環(huán)路—鐵路線—衛(wèi)工南街—建設(shè)西路—保工北街—北二中路—興華北街—天山路—昆山西路—塔灣街—北運(yùn)河—水渠—怒江北街—白山路—大韓屯東側(cè)路—黑山路—黃河北大街—蓮花山路—陵北街—陵北街與白山路交匯處止。經(jīng)核準(zhǔn)，規(guī)劃條件中容積率由≤≤；毛地成交單價(jià)由539元/平方米調(diào)整為565元/平方米，毛地成交總價(jià)款變更為45106549元。 盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)：從上面的土地基準(zhǔn)地價(jià)上的上調(diào)中，我們可以看出，地區(qū)改造成與地價(jià)上調(diào)息息相關(guān)；動(dòng)遷前與動(dòng)遷后，基準(zhǔn)地價(jià)一般是上調(diào)的；政府地基準(zhǔn)地價(jià)方面為房地產(chǎn)企業(yè)提供最終的高銷售房?jī)r(jià)奠定了一部分基礎(chǔ)，例如：八王寺、老堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)，都是這種情況，促進(jìn)了大盤的升值，為房地產(chǎn)抵押貸款，評(píng)估提供了理想基數(shù)。 1) 南市地區(qū)：由一級(jí)地調(diào)整為二級(jí)地。 5) 北京街青年大街（快速干道南二環(huán)路）：由三級(jí)地調(diào)整為二級(jí)地。 1) 西江街、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)：由五級(jí)地調(diào)整為四級(jí)地。n 土地級(jí)別重新劃定典型區(qū)域 這也說(shuō)明，基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，地價(jià)水平應(yīng)逐漸趨于合理。這種規(guī)律與沈陽(yáng)市的城市建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)分布與區(qū)域土地市場(chǎng)狀況完全一致。 B、近郊區(qū)地價(jià)漲幅較大，市中心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)漲幅較小。沈陽(yáng)市地價(jià)水平還有上漲空間。結(jié)合這幾年的房地產(chǎn)持續(xù)上升，結(jié)合沈陽(yáng)市的人口總量，到達(dá)小康人均居住面積25平方米還有較大的需求空間，房地產(chǎn)業(yè)的存量房總面積將會(huì)拉動(dòng)一手與二手之間的中低檔項(xiàng)目的互動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)的交易良性發(fā)展。19932004年11年間，%，%，低于前者3%。這說(shuō)明進(jìn)入良性發(fā)展階段。（6） 二三級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)共進(jìn)。19952007年，沈陽(yáng)市居民可支配性收入由3721元增加到近8000元，居民購(gòu)房能力大有提高。2007年1—10月沈陽(yáng)市房地產(chǎn)施工面積為2769萬(wàn)平方米,%,其中住宅為2103萬(wàn)平方米,%。、購(gòu)銷兩旺，主要比例協(xié)調(diào)（1） 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資與房屋銷售比協(xié)調(diào)。、快速發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)1985至2003年的18年間，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)3次高潮和2次低潮。盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)：005年央行兩次調(diào)高利率后，房貸利率上漲21％。2007年1月1日起，銀行可采固定利率住房貸款從1月1日起，銀行貸款利率上調(diào)，并根據(jù)個(gè)人信貸信用提供不同貸款利率。盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)：國(guó)家從土地方面控制了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，讓房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，在土地方面的確取得，基本上是公平競(jìng)爭(zhēng)；另一方面也控制了一部分地方官員權(quán)錢交易，受賄的行為。 盟森營(yíng)銷觀點(diǎn)： 國(guó)務(wù)院為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的有序發(fā)展與擠壓房地產(chǎn)的泡沫，在房地產(chǎn)的稅務(wù)與管理進(jìn)行宏觀調(diào)控，從“國(guó)八條”的發(fā)布至今，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)勢(shì)頭在減緩，一二線城市出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，三線城市房?jī)r(jià)減緩增長(zhǎng)；國(guó)家宏觀調(diào)控基本上取得了成效，一二線城市房地產(chǎn)泡沫被部分?jǐn)D出，國(guó)家宏觀調(diào)控取得了成效；而三線城市的房地產(chǎn)