【正文】 第五部分 結(jié)束語(yǔ)通過(guò)對(duì)金堂區(qū)域市場(chǎng)和土塊影響因素綜合分析和了解，本項(xiàng)目的產(chǎn)品初步判斷。根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、社區(qū)配套、物業(yè)管理的現(xiàn)狀調(diào)查來(lái)看，本項(xiàng)目在地段、配套、創(chuàng)新上都有明顯優(yōu)勢(shì)；而且項(xiàng)目周圍規(guī)劃和發(fā)展前景良好。(此價(jià)格以目前市場(chǎng)情況為基礎(chǔ)，在進(jìn)入營(yíng)銷階段時(shí)，將根據(jù)市場(chǎng)變化作相應(yīng)調(diào)整)綿陽(yáng)可比性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)都處在銷售前期，尚未形成成熟的價(jià)格體系可考察。n 項(xiàng)目升值潛力的挖掘二——項(xiàng)目本身?yè)碛械膬r(jià)值潛力迎賓路綜合市場(chǎng)在綿陽(yáng)乃至西部都是非常有名的一個(gè)專業(yè)性綜合批發(fā)市場(chǎng)，無(wú)形當(dāng)中已經(jīng)形成了知名度，為項(xiàng)目后期的推廣打下了堅(jiān)持的基礎(chǔ)，但由于受到環(huán)境、交通等配套的限制，使其存在一定的壓力，此次修建將改善問(wèn)題的不足，并且為項(xiàng)目注入更多的新鮮血液。這將成為項(xiàng)目具有巨大升值空間的重要支撐。電梯間 ——應(yīng)寬敞明亮，體現(xiàn)和睦與和諧。 人性化——注重可識(shí)別性和參與性、親情性☆ 強(qiáng)調(diào)“舒適感”、“溫馨感”☆ 采用路面鋪裝色彩和建筑材質(zhì)，來(lái)營(yíng)造整個(gè)氛圍?？臻g的組合，動(dòng)靜的結(jié)合，創(chuàng)造“綠色通道”216。 整體性：生態(tài)景觀三級(jí)空間序列提高酒店的整體品質(zhì)，優(yōu)化酒店內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)，完善和豐富酒店內(nèi)部的布局和構(gòu)成?！?私密空間——如：避免平面干擾；采取一條主通道，兩旁房間平行的布局。 n 戶型面積組合建議 通過(guò)進(jìn)行對(duì)目標(biāo)群體的戶型需求分析和競(jìng)爭(zhēng)酒店的戶型面積分布情況和前期市場(chǎng)調(diào)研對(duì)目標(biāo)群體酒店現(xiàn)狀的調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，建議酒店戶型面積在16m2 左右。☆ 產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 決定酒店滿意度的因素包括：環(huán)境因素、人文因素、建筑因素特別是酒店的管理因素。電梯公寓的電梯間——同屬鄰里公共空間，應(yīng)寬敞明亮，體現(xiàn)和睦與和諧。 宅方面直接從東北面入口架設(shè)樓梯到二樓（但必須考慮商業(yè)部分的價(jià)值），或者直接從底層開(kāi)幾個(gè)入戶口直接入戶。216。216。在充分考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值上，在不影響項(xiàng)目最大價(jià)值的開(kāi)發(fā)利用時(shí)，本案項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)只能設(shè)置部分簡(jiǎn)單的綠化景觀。 n 戶型面積組合建議通過(guò)進(jìn)行對(duì)目標(biāo)群體的戶型需求分析和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)戶型面積分布情況和前期市場(chǎng)調(diào)研對(duì)目標(biāo)群體居住現(xiàn)狀的調(diào)查分析（包括政府企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)管理人士、私營(yíng)主、經(jīng)營(yíng)者的系列座談）的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目2+4的多層住宅平層戶型在100㎡——110㎡，與酒店想銜接部分住宅戶型面積在80——90 m2。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念決定了建筑外在形式，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈魂。n 帶智能安防系統(tǒng)的現(xiàn)代住宅——本地治安環(huán)境總是個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題，而有錢(qián)的人，與辛苦半輩子的農(nóng)貿(mào)經(jīng)營(yíng)者越有緊迫感，越想要一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境。迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)只有一個(gè)，不可復(fù)制的地段和不可錯(cuò)失的良機(jī)，同時(shí)，以成都迅猛上漲的房?jī)r(jià)和火爆的樓市，喻示綿陽(yáng)房產(chǎn)走趨。 職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商人士、公司技術(shù)骨干等白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)為主178。 居住與投資178。 戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主178。 面積選擇在100120m2之間l 私營(yíng)者178。 年齡集中在3045歲之間178。 年齡集中在3645歲之間178。178。 本地與外地經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)商品的商家及其他投資者◇ 住宅投資的客戶引導(dǎo)和市場(chǎng)培養(yǎng)178。n 項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)定位 星級(jí)式社區(qū) 針對(duì)本地住宅設(shè)計(jì)及物業(yè)管理上的缺陷，定位為“星級(jí)式社區(qū)”，旨在強(qiáng)調(diào)住宅的硬件產(chǎn)品創(chuàng)新和軟件服務(wù)提升的雙重含義：物業(yè)管理公司提供高品質(zhì)服務(wù)作為品質(zhì)支撐。 住宅定位3 住宅部分（+多層2+4）市場(chǎng)定位及產(chǎn)品創(chuàng)新n 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位迎賓路綜合市場(chǎng)片區(qū)性價(jià)比較高的泛中心樓盤(pán)——以最便利的交通環(huán)境、比較完善的配套，大眾化的價(jià)格，是區(qū)別和優(yōu)于其他地區(qū)，特別是該片區(qū)住宅區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。E、水龍頭F、消防設(shè)施G、10平米左右的服務(wù)站H、三樓平臺(tái)部分四周集中綠化I、攤車坡道J、二樓設(shè)置衛(wèi)生間等等 ：A、中等檔次的茶坊及休閑娛樂(lè)設(shè)施，服務(wù)于小區(qū)，也可輻射整個(gè)片區(qū)。l 銷售模式A、銷售方式：分割成若干個(gè)小產(chǎn)權(quán)，拆零銷售；B、付款方式：一次性付款、分期付款和按揭付款相結(jié)合。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和銷售模式l 經(jīng)營(yíng)模式A、“產(chǎn)家”直營(yíng)店或連鎖店、小商鋪216。同時(shí)作為項(xiàng)目的主入口（臨陶瓷市場(chǎng)的入口），采用二層架空的形式，保持通道的寬敞。C、員工動(dòng)線216。 物流與客流分離，設(shè)置專門(mén)的物流通道和物流電梯；216。 場(chǎng)的入口），進(jìn)入賣(mài)場(chǎng)前營(yíng)造客流引入氣氛，自然而然引進(jìn)客流；同時(shí)在臨迎賓路住宅部分的接近中間位置的一段開(kāi)口，把其設(shè)置成直接通入市場(chǎng)的一個(gè)通道，保持人流動(dòng)線的分流。D、為不損失價(jià)值較大的一樓可售面積，建議在二樓設(shè)顧客衛(wèi)生間。給建筑賦予生動(dòng)、活潑的時(shí)代氣息。實(shí)際設(shè)計(jì)中，可根據(jù)最終總建筑面積及可建商業(yè)面積調(diào)整商鋪實(shí)際進(jìn)深。后面商業(yè)部分滿鋪?zhàn)鳛閷I(yè)綜合類市場(chǎng)，二層面積共13000平米左右，其一層底商臨街面用于日用干雜類批發(fā)及零售、超市百貨類等。二層商鋪共1628X2=3256平方米，可根據(jù)最終本項(xiàng)目可建商業(yè)面積作相應(yīng)調(diào)整。而該商圈的商家雖然很多，但他們?nèi)粢酱讼M(fèi)，可能性更大的是來(lái)此宴請(qǐng)、休閑，而日常性消費(fèi)的可能性較小。 事業(yè)小有成就，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；216。c、消費(fèi)目的216。 政府機(jī)關(guān)各級(jí)公務(wù)員、事業(yè)單位人員；216。C 娛樂(lè)、休閑、餐飲類消費(fèi)者（產(chǎn)品細(xì)分客戶）a、主要消費(fèi)者職業(yè)分布以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：216。 用來(lái)自己販賣(mài)；216。c、家庭結(jié)構(gòu)216。 私營(yíng)企業(yè)老板；216。 對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展前景看好；216。d、物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者特征216。c、購(gòu)買(mǎi)目的216。 周圍縣鎮(zhèn)的政府機(jī)關(guān)各級(jí)公務(wù)員、事業(yè)單位中層干部216。進(jìn)行品牌引入和居住檔次的灌輸，成為代表該地區(qū)一留的居住的公寓，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目是目前金堂第一個(gè)電梯公寓和目前僅有的臨河而居的絕版地帶。簡(jiǎn)約明快的線條，給項(xiàng)目注入現(xiàn)代風(fēng)格的建筑元素。作為對(duì)以后的形象宣傳有很好的作用，并且可以減少部分宣傳的成本。并且市政府對(duì)金堂的政策支持，有龐大的公務(wù)員群體、眾多的個(gè)體和外地工作人員的家鄉(xiāng)購(gòu)置物業(yè)。其余地塊：負(fù)一層停車場(chǎng)，底層和二層裙樓設(shè)計(jì)成商業(yè)（農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)），三—六層為普通多層住宅。產(chǎn)品設(shè)計(jì)的唯一性 產(chǎn)品質(zhì)變創(chuàng)新 創(chuàng)品牌產(chǎn)品創(chuàng)新差異化 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 相對(duì)小的風(fēng)險(xiǎn)搶占市場(chǎng)占有率相對(duì)高的利潤(rùn)締造新型住宅模式 品質(zhì)、檔次和居住環(huán)境在金堂是一個(gè)空白點(diǎn)，特別是純電梯公寓首例。 普遍社區(qū)缺乏景觀環(huán)境營(yíng)造；216。 綿陽(yáng)商業(yè)以中檔產(chǎn)品為主，缺乏適合大眾化的產(chǎn)品；216?？梢钥紤]改造，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行瘦身。根據(jù)SWOT理論分析，該地塊交通便利及成熟的市場(chǎng)及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢(shì)。而作為“海英”，價(jià)格雖然比較低，但是無(wú)論品質(zhì)與整個(gè)配套、生活的便利性來(lái)說(shuō)，本案完全可以超越對(duì)手。 O（機(jī)會(huì)） ●充分了解“海英”、“長(zhǎng)興”、“星河灣”等樓盤(pán)的情況，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上避開(kāi)對(duì)手，部分可以趕超對(duì)手，尋找產(chǎn)品的差異化。本項(xiàng)目所處地段是人口，特別是外來(lái)人口比較集中的區(qū)域，各種生活配套設(shè)施基本完善，衣、食、住、行暫時(shí)能滿足該區(qū)域居民的基本需要，但從消費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少中高檔次的餐飲、娛樂(lè)、休閑和特色消費(fèi)場(chǎng)所所以本項(xiàng)目的規(guī)劃中的主題一條街“酒吧一條街”，可以為金堂目前的市場(chǎng)真空點(diǎn)增加亮點(diǎn)，填補(bǔ)該地塊周邊的市場(chǎng)空白點(diǎn)。9，從用足規(guī)劃指標(biāo)的角度出發(fā)，總建面接近8萬(wàn)余平方米左右?！穸鄶?shù)商家希望在商鋪內(nèi)能有一些實(shí)現(xiàn)日常生活內(nèi)容的功能間，如洗手間、儲(chǔ)藏間等3 住宅意向消費(fèi)者●目前的住宅大多是自租房，占44%。本案原有市場(chǎng)在金堂及