【正文】 本項(xiàng)目注意處理與周邊環(huán)境－建設(shè)－人的關(guān)系，著力于改善目前雜亂的現(xiàn)狀，提升了區(qū)域環(huán)境品質(zhì)，與高檔大型商住小區(qū)的功能定位相匹配，提高土地的利用率，響應(yīng)節(jié)約社會資源要求，能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目社會效益和經(jīng)濟(jì)效益良好結(jié)合。建筑考慮三個地塊建筑形態(tài)的合理配置，適應(yīng)曹縣整體規(guī)劃的實(shí)施。詳見下表：序號項(xiàng)目面積金額(萬元)平方米指標(biāo)(元)備注一土地及動遷費(fèi)490000二建安工程費(fèi)24000001多層住宅樓3645602高層住宅樓85650034商業(yè)8400005地下建筑44000067幼兒園30008居委物業(yè)等用房60009總體工程三工程建設(shè)其他費(fèi)1設(shè)備費(fèi)2市政配套費(fèi)3前期管理費(fèi)四預(yù)備費(fèi)（二+三）5%五稅金六建設(shè)投資合計(jì)第九章、綜　述、結(jié)論為貫徹政府的城市建設(shè)戰(zhàn)略布局，配合城市建設(shè)的實(shí)施，本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)一步體現(xiàn)城市建設(shè)，使生活更美好，進(jìn)一步美化城市環(huán)境，有必要盡快落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)，使其符合曹縣發(fā)展的需要?！芭褪鲁恰表?xiàng)目綜合體量較大，240萬㎡體量根據(jù)設(shè)計(jì)要求和開發(fā)周期，預(yù)計(jì)需要5年時間開發(fā)完畢。全面需求與電信公司進(jìn)一步協(xié)商解決。、供電經(jīng)工程現(xiàn)場勘察和供電部門初步商定，在項(xiàng)目北側(cè)、南側(cè)引一路電源，滿足項(xiàng)目建設(shè)常用和備用二路供電需求。(3)、停車場采用誘導(dǎo)型風(fēng)機(jī)，以節(jié)省管材和建筑空間。(4)、充分利用天然光并根據(jù)天然光的照度變化合理地選擇燈具點(diǎn)亮的范圍；對于地下車庫內(nèi)的照明設(shè)計(jì)將車位及車道照明分回路設(shè)計(jì)，車道照明設(shè)計(jì)采用紅外動靜探頭控制，平時熄滅，車輛行駛時，燈光自動點(diǎn)亮并延時熄滅 。(2)、除保證消防電梯的要求及滿足客戶的轎箱尺寸外，盡可能減少電梯的載重。給排水節(jié)能措施(1)、給水管道均采用改性聚丙烯管（PPR管）管材、管件。填充墻采用符合熱工要求的墻體材料。綠化：綠地率符合綠化部門管理規(guī)定。(3)、減振與降噪：所有風(fēng)機(jī)等振動設(shè)備均設(shè)置減振基礎(chǔ)及減振吊架，并在風(fēng)機(jī)進(jìn)、出口設(shè)置橡膠軟接口及帆布軟接管，以減少噪聲。污水影響：(1)、生活污水總量最高日為13500m3/d。e、豎直敷設(shè)的金屬管道及金屬物的頂端和底端與防雷裝置連接。、勞動安全電氣防雷及接地設(shè)計(jì)(1)、保護(hù)接地采用“TNS”系統(tǒng)，各建筑物均設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)，住戶衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)；接地裝置利用建筑物的基礎(chǔ)作為自然接地體，要求接地電阻不大于1歐姆。各種消防設(shè)備的聯(lián)動與信號返回，如：排煙閥、正壓送風(fēng)閥、非消防電源切斷、防火卷簾門的控制通過控制模塊來實(shí)現(xiàn)。報(bào)警主機(jī)采用總線方式，報(bào)警、控制信息通過總線傳輸。、消防消防報(bào)警設(shè)計(jì)(1)、保護(hù)級別：本工程住宅建筑類別為二類，不做消防報(bào)警。(3)、通風(fēng)及排煙設(shè)計(jì)a、地下車庫設(shè)置機(jī)械排煙排風(fēng)合用系統(tǒng)，平時排風(fēng)，火災(zāi)時排煙。每戶地板輻射采暖熱盤管敷設(shè)在戶內(nèi)樓板上的填充層內(nèi)，填充層厚度≥80mm。夏季:SE: 20％g、極端最高溫度：℃h、極端最低溫度: ℃主要設(shè)計(jì)原則(1)、采暖及空調(diào)設(shè)計(jì)a、采暖及空調(diào)設(shè)計(jì):該建筑住宅及其幼兒園采暖采用低溫?zé)崴匕遢椛湎到y(tǒng)，熱源接自市政管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)換熱站處理成50～40℃的熱水，供小區(qū)內(nèi)各用戶使用。弱電系統(tǒng)的防雷、接地弱電系統(tǒng)采用共用接地體，利用建筑物的基礎(chǔ)作為自然接地體，接地電阻不大于1歐姆；所有弱電的金屬箱體，金屬線槽均設(shè)置可靠的接地。安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)(1)、安全防范系統(tǒng)包括：樓宇訪客可視對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)。(5)、每套住宅內(nèi)設(shè)置信息配線箱，由相應(yīng)電信間引一路4對5類非屏蔽雙絞電纜（用于寬帶數(shù)據(jù)通信）和1路4對電話線至每戶信息配線箱，在信息配線箱內(nèi)設(shè)置HUB模塊和電話配線裝置，并于主臥室，起居室，書房等房間設(shè)置信息插座。1門電話考慮，另考慮發(fā)展余量，總計(jì)考慮電話5000門。 (4)、住宅的公共部位設(shè)置疏散誘導(dǎo)照明和疏散指示標(biāo)志，電源接入本層公共照明回路。e、變壓器保護(hù)采用斷路器保護(hù),設(shè)置三相過流、速斷、零序、溫度保護(hù)裝置 。b、住宅每戶均設(shè)表計(jì)量,設(shè)計(jì)選用計(jì)費(fèi)智能表具，分時計(jì)價電表。h、對于泵房等設(shè)備機(jī)房內(nèi)的供電方式，在機(jī)房內(nèi)設(shè)置動力控制中心（MCC），由對應(yīng)變配電站采用放射式對MCC供電。d、住宅供電采用低壓電源引入，接自室外π接箱e、對于高層住宅內(nèi)的配電干線設(shè)計(jì)采用樹干式的供電方式，采用預(yù)分支電纜于電氣管井內(nèi)敷設(shè)，在電氣管井內(nèi)設(shè)置層集中電表箱，各住戶電源進(jìn)線采用銅芯線穿管由層電表箱暗敷至各戶戶內(nèi)配電箱。(2)、供電設(shè)計(jì)：a、10KV變配電站設(shè)置： 小區(qū)內(nèi)設(shè)置一座10KV配電所（開閉所），由供電上一級變電站不同母線段引來兩路獨(dú)立的10KV電源，采用YJV(10KV)電纜埋地敷設(shè)至配電所內(nèi)。），根據(jù)昌樂縣供電具體標(biāo)準(zhǔn)情況調(diào)整。排水立管采用硬聚氯乙烯排水管。雨水排水設(shè)計(jì)(1)、室內(nèi)雨水室內(nèi)雨水和污水分流排出，住宅周圍均做一圈雨水溝匯集屋面雨水，然后就近排入室外雨水管網(wǎng)；陽臺均專設(shè)陽臺雨水排水管。(1)、室內(nèi)生活排水住宅：排水系統(tǒng)采用污廢分流，各衛(wèi)生間排水立管設(shè)通氣立管，底層單獨(dú)排放。(2)、噴淋系統(tǒng)噴淋系統(tǒng)布置范圍為：各地下車庫，火災(zāi)危險等級：中危險等級Ⅱ級，用水量：27L/s，火災(zāi)延續(xù)時間：1小時，噴頭采用68℃普通直立噴頭。室外消防用水由市政管網(wǎng)提供，在室外地面設(shè)8個地上式室外消火栓。、給排水設(shè)計(jì)生活給水設(shè)計(jì)小區(qū)生活給水分別從南北兩條道路上各引入一路DN200生活給水管，于接入口設(shè)水表，而后在建筑四周形成DN200環(huán)狀供水管網(wǎng)，此環(huán)網(wǎng)為生活、室外消防合用管網(wǎng)。伸縮縫、沉降縫、抗震縫的設(shè)置：當(dāng)房屋長度超過限值時，在適當(dāng)部位設(shè)置伸縮縫，并視地基、基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)的情況確定是否設(shè)置沉降縫；伸縮縫和沉降縫均滿足抗震縫的要求。(4)、地下車庫采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，具體設(shè)計(jì)時考慮人防荷載的作用，防止和減少火災(zāi)危害。、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上部結(jié)構(gòu)選型根據(jù)國家的技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，堅(jiān)持因地制宜、就地取材的原則，合理選用結(jié)構(gòu)方案和建筑材料，做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用。綠地、小品依鑲嵌于幽幽園林中，既豐富了小區(qū)地景，又使人們生活環(huán)境更純靜、優(yōu)雅，透出淡淡的山川田園風(fēng)情。居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)小區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)力求聚散有致，純靜清雅的環(huán)境特色，創(chuàng)造“山水園林”的綠色環(huán)境意境，“堂虛綠野龍開，花隱重門約掩”。 　　入口廣場除了烘托建筑的特色與氣勢，更是一個適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場所。步行道路以南北向的景觀通廊為主線，向東西兩側(cè)輻射，到達(dá)各功能建筑，在保證便捷性的同時，注重與自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。在南面面向站北街設(shè)小區(qū)主入口，入口形成大型廣場并通過開敞綠地向城市展現(xiàn)小區(qū)良好形象。住宅的空間設(shè)計(jì)融入了花園式住宅的理念，獨(dú)特的室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸。建筑單體設(shè)計(jì)建筑單體采用地中海式的建筑風(fēng)格，并融合了現(xiàn)代解構(gòu)主義元素，既顯現(xiàn)出建筑群體高雅的品質(zhì)，又體現(xiàn)出時代的特征，留下了具有鮮明特色的城市印記，并將區(qū)域內(nèi)的城市形象提升到一個新的高度。安居工程”重點(diǎn)把回遷戶安置納入此板塊中心工作。安居工程亦稱民心工程，“得民心者的天下”，這是我們黨和政府一貫遵循的宗旨。在外立面設(shè)計(jì)上，主要考慮政府對此版塊的高端定位，高端客群審美取向等，建筑立面風(fēng)格要求穩(wěn)重、大氣、經(jīng)久耐看，建議采用Artdeco風(fēng)格。深處感受人在畫中游，情在景中生的愉居理念。曹縣城市規(guī)劃中東順河的綜合治理和該區(qū)域雙公園的建設(shè)的契機(jī)，將為這一區(qū)域建立高端居住物業(yè)奠定良好的基礎(chǔ)。㎡，涵蓋大型百貨、超市8萬㎡；㎡；民俗商業(yè)步行街9萬㎡；A級寫字樓4萬㎡；SOHO4萬㎡.商貿(mào)城、國際精品展覽中心、市民休閑廣場23萬㎡.解決就業(yè)人口2萬，商品流通總額超25億元。為響應(yīng)曹縣市政府對于文化建設(shè)的重視，順應(yīng)“科學(xué)規(guī)劃、有序建設(shè)、綜合發(fā)展、整體發(fā)展”的人文建設(shè)理念，磐石新城項(xiàng)目致力于曹縣傳統(tǒng)文化保護(hù)，西方文化的引進(jìn)，城市環(huán)境的改造，全力促進(jìn)物質(zhì)資源和文化資源的相互融合。、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)總體布局構(gòu)思小區(qū)整個地塊分為三個部分，設(shè)計(jì)中我們將地塊劃分為三個部分分別承載三大功能，西面為高端商業(yè)綜合體組團(tuán)，中部為高檔住宅組團(tuán)，東面為安居工程組團(tuán)。以規(guī)模效應(yīng)挖掘消費(fèi)潛力，形成具有吸引力與輻射力的繁榮商都。(5)、活躍因素：光線、氣候和地面植被的改變，小地貌形成主導(dǎo)風(fēng)的引入，使之成為活躍場所的元素。第四章、磐石新城建設(shè)方案、總體規(guī)劃原則人文精神(1)、場所尺度：以人為本、合理親和的場所尺度，不僅促成不同的人際交往，且增加同心凝聚力。中地塊：磐石新城集合目前國內(nèi)涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所有商業(yè)元素及商業(yè)內(nèi)涵。消費(fèi)力：收入水平的提高帶動消費(fèi)的升級，提升了商業(yè)的有效需求 ；舊村改造提升了原有居民的消費(fèi)能力。(2)、劣勢分析◆曹縣主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，互動性差；◆ 項(xiàng)目外部環(huán)境較差。三）客戶分析從目前銷售項(xiàng)目成交客戶分析大致分為以下幾類：改善型：機(jī)械、化工、食品加工、紡織企業(yè)管理層；政府官員等；剛需型：曹縣從事運(yùn)輸、餐飲、娛樂服務(wù)等行業(yè)的個體經(jīng)營者及其他周邊富裕鎮(zhèn)居民。賣點(diǎn)梳理1) 位置：曹縣商業(yè)核心2) 功能：唯一集購物、餐飲、酒店、休閑娛樂為一體的商業(yè)廣場3) 配套設(shè)施： 米， 米， 米，4) 地下停車場、2300 ㎡空中休閑廣場，6 個入口、8 部扶梯，5 部垂直電梯，6 個步梯5) 中央空調(diào)商業(yè)啟示：縣城人口28 萬，按人均商業(yè)需求面積1㎡計(jì)算，商業(yè)規(guī)模約在28 ㎡（除專業(yè)市場）。青荷路建材紡織品沿街店鋪40 ㎡左右，年租金不到2 萬元青荷路機(jī)車維修80 ㎡，年租金2 萬元湘江路餐飲210 ㎡左右， 萬三）重點(diǎn)案例漢光購物中心位居曹縣商業(yè)核心位置，曹縣一站式購物廣場，40%公攤，去化較慢項(xiàng)目定位曹縣首座大型主題購物公園。經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、家電、通訊設(shè)備、珠寶、廚具等。二期規(guī)劃為小高和高層。項(xiàng)目定位：曹縣中心高品質(zhì)住宅基礎(chǔ)指標(biāo)物業(yè)位置：湘江路中段占地面積：53 畝物業(yè)形態(tài)：多層（11 層）、高層（19 層）主力戶型：120140 ㎡三室銷售均價：2800 元/㎡開盤時間：10 年9 月開發(fā)商：曹縣瑞良房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃兩期，共規(guī)劃900 多套住宅，其中三棟高層（19）