【正文】 本項目核心競爭力組合 2022年 9月 航海路項目核心競爭力分析報告 打造竟爭力我們需要解決的問題之：區(qū)域價值最大化利用 區(qū)域 /項目未來發(fā)展預(yù)期 河水、生態(tài)、發(fā)展 植被、水 、生態(tài) ThemeGallery is a Design Digital Content amp。家政中心 。中學(xué) 。美容美發(fā)等生活配套 戶型 面積 （平米） 套數(shù) （套） 占比 （％） 兩房 70－ 90 80 20％ 三房 90－ 110 116 29％ 110－ 130 204 51％ 大社區(qū)、大配套、多層住宅、前期價格優(yōu)勢 2022年 9月 航海路項目核心競爭力分析報告 核心競爭區(qū)域之：金色港灣（藍鉆） 占地面積 433550平米 總建 50萬平米，共計 4000戶 地址 航海東路與未來路交匯處 藍鉆 占地 ，總建 ， 1619戶 目前均價 4600 物業(yè)類型 4棟 25層的高層、 25棟 6層的多層、 5棟 18層的小高層 工程進度 主體結(jié)構(gòu) 車位比 1： 景觀 點式景觀，島式景觀，帶狀景觀層層遞進的人景互動手法，形成四條景觀軸線。是企業(yè)所特有的、能夠經(jīng)得起時間考驗的、具有延展性，并且是競爭對手難以模仿的技術(shù)或能力。 ? 對于本項目而言 它是項目在市場競爭中創(chuàng)造和產(chǎn)生的獨特的、對手難以模仿的能力。 客戶群 周邊私營企業(yè)主，個體商戶 就學(xué)條件 63中，市成人教育中心 2022年 9月 航海路項目核心競爭力分析報告 產(chǎn)品 戶型 面積 （平米） 套數(shù) （套） 占比 （％） 一房 30－ 50 83 5％ 50－ 70 3 ％ 70－ 90 2 ％ 兩房 90－ 110 170 ％ 130－ 150 3 ％ 復(fù)式 130－ 150 2 ％ 150－ 170 32 2％ 190－ 210 12 1％ 210－ 250 49 3％ 250－ 300 19 1％ 戶型 面積 （平米） 套數(shù) （套） 占比（％） 四房 150－ 170 40 3％ 170－ 190 36 2％ 190－ 210 126 8％ 五房 250－ 300 82 5％ 三房 110－ 130 61 4％ 130－ 150 620 38％ 150－ 170 207 13％ 170－ 190 60 4％ 190－ 210 2 ％ 210－ 250 2 ％ 2022年 9月 航海路項目核心競爭力分析報告 配套 建筑材料 ? 外墻 ： 立體用優(yōu)質(zhì)高級面磚和高級進口專業(yè)涂料 ? 進戶門：高檔鋼木復(fù)合防火、防盜門 ? 窗材：斷橋鋁合金窗 ? 大堂：大理石 ? 電梯品牌：日立電梯 智能設(shè)施 ? 安保系統(tǒng)：安保自動化系統(tǒng)，消防自動化系統(tǒng)； ? 智能化設(shè)施：西門子智能控制系統(tǒng)，停車場管理系統(tǒng)； ? 供水系統(tǒng)：市政供水； 小區(qū)內(nèi)部配套 ? 正商俱樂部、圣瓦倫丁商業(yè)街、幼兒園、小學(xué) 規(guī) 模 、 品 牌 、 配 套 景 觀 2022年 9月 航海路項目核心競爭力分析報告 核心競爭區(qū)域之：富田太陽城 占地面積 約 26萬平米 總建 42萬平米 地址 航海東路與中州大道交匯處西北角 項目二期 占地 ，總建 ， 2256戶 目前均價 4700元 /平米 物業(yè)類型 8棟 6層的多層， 7棟 712層的小高層， 7棟 2629層的高層 工程進度 結(jié)構(gòu)封頂 車位比 1： 景觀 景觀大道，協(xié)和廣場，中心太陽廣場，和平走廊，月亮島，晨曦廣場，十二星座廣場，情景街區(qū) 客戶群 以管城區(qū)為主，東南區(qū)域、中心城區(qū)客戶為輔，涵蓋來自周口，南陽等地市的私營業(yè)主 就學(xué)條件 貝斯特雙語小學(xué)、 63中、商都中學(xué)、五里堡小學(xué) 2022年 9月 航海路項目核心競爭力分析報告 產(chǎn)品及配套 建筑材料 ? 進戶門：防盜門 ? 窗材：中空塑鋼窗 ? 大堂：大理石 ? 電梯品牌：三菱電梯 智能設(shè)施 ? 安保系統(tǒng)： 24小時紅外監(jiān)控，可視對講系統(tǒng)； ? 智能化設(shè)施：衛(wèi)星電視，寬帶； ? 供水系統(tǒng)：市政供水； ? 車庫配置：地下車庫，地上停車廣場； 社區(qū)配套 ? 小學(xué)、中學(xué)、兒童樂園、社區(qū)底商提供日常生活型配套 產(chǎn)品 戶型 面積 （平米） 套數(shù) （套） 占比 （％） 一房 30－ 50 30 ％ 50－ 70 18 1％ 兩房 70－ 90 435 19％ 90－ 110 197 9％ 110－ 130 2 0％ 130－ 150 2 0％ 三房 90－ 110 403 18％ 110－ 130 395 18％ 130－ 150 564 25％ 四房 150－ 170 142 ％ 復(fù)式 90－ 250 68 3％ 規(guī) 模 、 性 價 比 、 品 牌 2022年 9月 航海路項目核心競爭力分析報告 核心競爭區(qū)域之：美林河畔 占地面積 約 總建 ，共 2300套 地址 航海東路與中州大道交匯處東南角 項目一期 2棟高層 目前均價 4100元 /平米 物業(yè)類型 共 11棟高層 工程進度 主體結(jié)構(gòu) 車位比 1： 1 戶型區(qū)間 2梯 8戶設(shè)計，目前推出的兩棟高層全部為三房，面積控制在 99－ 126平米之間 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格，傳統(tǒng)的塔式建筑與工字型建筑的結(jié)合 目前銷售狀況 共計 11棟高層，推出 2棟緩解企業(yè)資金壓力，其余等十七里河改造后出售現(xiàn)房 2022年 9月 航海路項目核心競爭力分析報告 小結(jié) 核心競爭區(qū)域 ? 2022年下半年之前，主要是多層市場在發(fā)展，之后隨土地價格的一再攀高，以及整體高層市場的發(fā)展，區(qū)域高層市場開始預(yù)熱 ? 區(qū)域內(nèi)項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，定位相近，市場競爭激烈； ? 區(qū)域項目特色以及優(yōu)勢不明顯，依靠價格并跟隨著市場大勢發(fā)展 ? 區(qū)域近環(huán)境不理想，各種日常配套設(shè)施匱乏，嚴重阻礙區(qū)域項目的形象定位 ? 區(qū)域大盤則多以規(guī)模取勝，用性價比以及大型配套聚集人氣 ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多以市場主流產(chǎn)品為主并普遍偏小，用來平衡總價 ? 受地理位置的影響以及區(qū)域?qū)傩缘挠绊懀诵母偁巺^(qū)域客戶主要來源于鄭州市區(qū)以外 ? 區(qū)域項目較熱衷于對項目進行概念包裝 ? 區(qū)域項目多以異國風(fēng)情為主，但模仿較為粗糙 ? 區(qū)域項目對于高級建材的使用并不熱衷 ? 區(qū)域項目對于高智能化科技系統(tǒng)的使用并不太重視 ? 區(qū)域項目對于配套商業(yè)、教育以及會所較為重視 2022年 9月 航海路項目核心競爭力分析報告 輻射競爭區(qū)域竟爭力分析 2022年 9月 航海路項目核心競爭力分析報告 輻射競爭區(qū)域之：廣匯 PAMA 占地面積 約 134畝 總建 30萬平米 地址 金水路與中州大道交匯處