【正文】 但三條線選址正在論證中，具體線位依據(jù)論證結(jié)果予以調(diào)整。平南鐵路聯(lián)系深圳西部港區(qū)，平鹽鐵路連接鹽田港，都為重要的疏港鐵路。本區(qū)域內(nèi)規(guī)劃站點(diǎn)有億豐國際聯(lián)檢站、億豐國際客運(yùn)站、億豐國際鎮(zhèn)政府站、匯福花園站、丹竹頭站、育馬場站、塘坑站、新世界廣場站及銀海市場站和荷康路站，同時(shí)在橫崗設(shè)有育馬城車輛段。 根據(jù)《深圳市公共交通總體規(guī)劃》，億豐國際、橫崗、平湖三鎮(zhèn)現(xiàn)狀除布局設(shè)置了公交首末站（4500㎡）外，其余兩鎮(zhèn)均無公交首站、尚需新增公交首末站，㎡、㎡、㎡。 公交首站應(yīng)設(shè)在人口較集中的居住區(qū)，末站設(shè)置在就業(yè)崗位集中的商業(yè)區(qū)域或者中心附近，首站建筑面積2000㎡，末站建筑面積1000㎡。 樞紐站夜間可停放60%營運(yùn)車輛，同樣還需配備調(diào)度辦公等設(shè)施用地。 公交場站用地規(guī)劃：公交場站是公共交通重要的組成部分，包括：中途站、首末站、樞紐站、停車場、保養(yǎng)場和綜合車場等設(shè)施，公交線路中，以港灣式?？空緸橹髟O(shè)置中途站，開辟專用的首末站和換乘樞紐站設(shè)施。道路交通規(guī)劃高速公路、快速路系統(tǒng)依據(jù)深圳市干線道路網(wǎng)規(guī)劃，組團(tuán)內(nèi)有：1）、高速公路機(jī)荷高速公路：連接寶安機(jī)場、中山及惠州、汕頭，；鹽排高速公路：連接鹽田港與東莞，；惠鹽高速公路改線（東部通道）：連接惠州與鹽田，；2）、快速路外環(huán)快速路（平湖段）：連接寶安、東莞、中心城等，道路位于組團(tuán)平湖片區(qū)北側(cè)東莞境內(nèi)；南坪快速路（水官—橫坪路）：連接南山、寶安及大工業(yè)區(qū)，；深平快速路：連接?xùn)|莞與特區(qū)，；丹平快速路：連接?xùn)|莞與特區(qū)，；龍鹽快速路：連接龍崗、橫崗、鹽田，承擔(dān)鹽田北向?qū)ν饨煌üδ?，；組團(tuán)規(guī)劃主干線9條，1）沙荷路—布沙路—布龍路：連接中心城、龍華、億豐國際、橫崗，；2）深惠路：連接特區(qū)與中心城，加強(qiáng)億豐國際與橫崗的聯(lián)系，；3）紅棉路—布橫路（科技園、洛寶路）：加強(qiáng)億豐國際與橫崗的聯(lián)系，；4）聯(lián)李路：連接平安大道與布龍路，；5）新木大道：連接平新路與丹平路，；6）富安大道：連接深平快速路與鳳凰大道，；7）平龍路：連接寶安、東莞，；8）布瀾路—平吉大道—平新大道：加強(qiáng)平湖、億豐國際的聯(lián)系，；9）平安大道：連接平湖、橫崗，；公共交通規(guī)劃 線路網(wǎng)規(guī)劃：公交服務(wù)網(wǎng)絡(luò)由客運(yùn)樞紐（換乘中心）—公交總站—公交線路組成，保證公共交通車站服務(wù)半徑以300米計(jì)，不小于城市建設(shè)用地面積的50%，以500米為半徑計(jì)不小于90%。 建立與城市布局、土地應(yīng)用規(guī)劃相適應(yīng)的綜合交通體系，由高速公路、快速路、主干道、次干道、支路組成的城市道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，滿足城市不斷增長的交通需求，促進(jìn)并引導(dǎo)城市有序而合理的發(fā)展。重點(diǎn)對(duì)各片區(qū)及平龍路、深惠路、平湖大道等路兩旁舊廠房、舊商業(yè)進(jìn)行改造，形成以超級(jí)市場、專業(yè)店和連鎖店為主要形式的購物中心。社會(huì)福利與保障設(shè)施 組團(tuán)建立完善的社會(huì)福利保障設(shè)施，其中敬老院4處，每處不少于50個(gè)床位。在組團(tuán)內(nèi)設(shè)置九年一貫制學(xué)校23所；小學(xué)34所；中學(xué)15所；成人學(xué)校1所。 下層次規(guī)劃編制中，在符合國家規(guī)范的前提下，可以對(duì)本規(guī)劃配置的公共設(shè)施做部分調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容用地位置和用地規(guī)模。其中農(nóng)業(yè)保護(hù)。 城市建設(shè)用地增長方式由“粗放型”轉(zhuǎn)為“集約型”，改變以往村鎮(zhèn)式發(fā)展 形態(tài)，土地開發(fā)由單純的開發(fā)增量型轉(zhuǎn)變?yōu)楸P活存量與開發(fā)增量型并存，城市 建設(shè)的重點(diǎn)將集中在綜合服務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)片區(qū)。（規(guī)劃人口為當(dāng)量人口，“當(dāng)量人口”是從需求意義上將暫住人口折算成相當(dāng)于戶籍人口需求水平的人口，通過計(jì)算和確定暫住人口的“需求當(dāng)量折算系數(shù)”，將暫住人口按照系數(shù)折算成標(biāo)準(zhǔn)的“需求當(dāng)量人口”，簡稱“當(dāng)量人口”。規(guī)劃延續(xù)性和維護(hù)規(guī)劃權(quán)威性原則：規(guī)劃必須遵循總體規(guī)劃，保持規(guī)劃基本 政策的延續(xù)性，維護(hù)規(guī)劃的權(quán)威性。2） 、規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)及原則拓展城市發(fā)展空間，提高城市建設(shè)質(zhì)量，推動(dòng)社區(qū)內(nèi)外城市發(fā)展的一體化， 即經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市空間一體化，實(shí)現(xiàn)城市持續(xù)性發(fā)展；按照現(xiàn)代化城市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升城市綜 合服務(wù)功能，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，推動(dòng)組團(tuán)第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；提高組團(tuán)城市化水平，實(shí)現(xiàn)組團(tuán)城市化質(zhì)量上規(guī)模、上檔次，全面實(shí)現(xiàn)中部 物流組團(tuán)農(nóng)村城市化。 ％，其中，水、％，％，％。 ％，其中，％，％，％。從構(gòu)成居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)八大類來看，呈現(xiàn)“七升一降”的格局，其中以食品和居住兩大方面為主，其價(jià)格的迅速上漲是推動(dòng)寶安區(qū)CPI持續(xù)高位運(yùn)行的主要?jiǎng)恿Α?—8月，％。新區(qū)物產(chǎn)豐富，“光明紅燒乳鴿”、“甜玉米”、“晨光牛奶”、“光僑肉制品”等特產(chǎn)馳名中外，是亞洲最大的養(yǎng)鴿基地、國內(nèi)最大的鮮奶出口基地、廣東最大的西式肉制品生產(chǎn)基地。光明新區(qū)位于深圳市西北部，東至觀瀾、西接松崗、南抵石巖，北與東莞接壤，總?cè)丝诩s200萬，其。商業(yè)特征：片區(qū)所處地的商業(yè)特征相對(duì)模糊，基本上沒有形成商業(yè)圈，商場分布比較零散，且多為超市型。被市列為農(nóng)業(yè)重點(diǎn)鎮(zhèn)的億豐國際，（），其中優(yōu)質(zhì)荔枝桂味、普通品種黒葉800畝、淮枝4000畝、其他1000畝，今年億豐國際荔枝將獲得大豐收，其中總產(chǎn)量將達(dá)7000噸，預(yù)計(jì)今年6月上旬開始上市。從去年開始的樓市調(diào)整，今年上半年一直處于低潮狀態(tài)，表現(xiàn)為成交量急劇下跌，房價(jià)不斷下滑；而股市卻像坐過山車一樣，從2008年10月的最高6124點(diǎn)下降到今年2月26日的2185點(diǎn)，下降了58％。％，扣除物價(jià)上漲因素，％。居民消費(fèi)觀念的更新，使在外用餐的消費(fèi)者大增。％，其中：％。4—6月零售額增速逐漸有所下降，但增長速度始終保持在20％左右。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長，但各月累計(jì)同比增速穩(wěn)中有降。在有其他項(xiàng)目比 較下，使本項(xiàng)目成為各戶的首要選擇；完成前期的招商推廣。 信息平臺(tái) 通過手機(jī)短信傳達(dá)目標(biāo)客戶有關(guān)最新的招商信息 流動(dòng)形象展示 考慮到本項(xiàng)目的客戶具有較強(qiáng)的區(qū)域性，在周邊地方進(jìn)行不定期的展銷，變被動(dòng)等客主動(dòng)出擊，提高項(xiàng)目的招商的成交率。 海報(bào) 相對(duì)于其他媒體，海報(bào)具有信息量大，沖擊力強(qiáng)的特點(diǎn)，應(yīng)制作大海報(bào)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行推廣。 夾報(bào)的設(shè)計(jì)應(yīng)兼顧理性和感性的訴求，全方位的推介項(xiàng)目，有計(jì)劃、有步驟地樹立項(xiàng)目的新定位。配合工程進(jìn)度，在項(xiàng)目現(xiàn)場開放、景觀落成、開業(yè)等時(shí)間安排大版面形象廣告；配合節(jié)假日安排中、小版面平面廣告。 ● 公用電話 ● 銀行自動(dòng)提款機(jī) ● 公共洗手間（加設(shè)殘疾人專用廁位） 商場管理設(shè)施配置 ● 現(xiàn)場營運(yùn)管理辦公室（約20平方米） ● 財(cái)務(wù)結(jié)算中心（約10平方米） ● 營業(yè)員專用儲(chǔ)物/更衣間、茶水間、就餐區(qū)（約50平方米） ●商場員工專用通道三、商業(yè)推廣計(jì)劃 推廣主題 通過分析，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議推廣階段的推廣主題為：財(cái)富、氣勢、專業(yè) 分別從項(xiàng)目地理位置、商圈分置、物流配套、投資分析、業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營管理等方方面面進(jìn)行分階段、分層次訴求。 ● 天花 主入口、電梯口及公共通道天花做天花造型，主、副通道與商鋪間做高低錯(cuò)落天花裝飾造型?？照{(diào)主機(jī)房做隔音處理，主機(jī)房外噪音控制在60分貝以下。● 應(yīng)急照明 商場出入口、電梯口，主、副通道每間隔30米處及各收銀點(diǎn)需設(shè)立置停電應(yīng)急照明燈。● 收銀點(diǎn) 如果同供應(yīng)商合作有扣點(diǎn)方式合作的，則建議每1000平方米營業(yè)面積區(qū)域設(shè)置一個(gè)收銀點(diǎn)，、電話線、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)線接口，各樓層電腦收銀機(jī)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)線在該層HUB處連接，然后統(tǒng)一接駁到結(jié)算中心機(jī)房?！?播音系統(tǒng) 商場播音系統(tǒng)的吸頂揚(yáng)聲器安裝在公共通道的天花上方，平均6m間距安裝一個(gè)。 ? 色彩商場裝修檔次，主題靈魂可以從色彩亮度的搭配體現(xiàn)出來，色彩給人的視覺影響最直接的。4） 、裝修及設(shè)施配置建議 外部裝修 ? 廣告位 在建筑物的外墻立面設(shè)立專用的廣告位，廣告位高度為二～三的跨層高，均勻?qū)ΨQ分布。在實(shí)際操作過程中，開間與進(jìn)深比例應(yīng)盡量控制在1：2—1：4之間。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)1） 、交通組織 整個(gè)商場內(nèi)交通采用循環(huán)交通，分區(qū)明確，小循環(huán)與大循環(huán)相結(jié)合，盡量減少中穿越線。 ●營銷中心可分別設(shè)置招商點(diǎn)和銷售點(diǎn)?！? 配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。☆ 負(fù)責(zé)購物廣場整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃， 促銷等，確保廣場經(jīng)營指標(biāo)達(dá)成。 ●招商點(diǎn)的設(shè)立完成 在銷售中心設(shè)立招商中心。 ●良好的推廣營銷方法作為招商支持 在項(xiàng)目大范圍市場形象推廣的同時(shí)，借助市場反應(yīng)，穿插招商工作的開展，借力造市，以取得招商工作最大的效果。（4） 對(duì)項(xiàng)目的外觀立面、室內(nèi)裝飾效果及公共空間美化布置、設(shè)施的配置、出入口、 通道、燈光照明、店牌、室內(nèi)外廣告位、導(dǎo)購標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)立、賣場營業(yè)氣氛 的營造等出具指導(dǎo)性建議。 2009年9月15日完成商場內(nèi)部裝飾（地面、天花、鋪位分割、廣播、監(jiān)控等）。 b) 2009年3月10日前討論調(diào)整規(guī)劃方案并最終確定項(xiàng)目的招商規(guī)劃執(zhí)行方案。同時(shí)盡量向政府爭取提供優(yōu)惠的稅務(wù)、工商等政策的支持，對(duì)于招商吸引商家有莫大的幫助。（2）本地的品牌代理商、經(jīng)營商。對(duì)于具有集客力的主力品牌，合同期可根據(jù)洽談的具體情況定，該類商戶的合同時(shí)間可適當(dāng)延長，原因是希望這些商戶長駐商場，以吸引消費(fèi)者和提高商場的知名度?？上蚱渫平榇? 品牌，以加盟的方式經(jīng)營。 招商合作方式、條件預(yù)測和建議 合作方式 根據(jù)品牌招商項(xiàng)目定，采用靈活的合作方式： ◆聯(lián)營方式：根據(jù)其經(jīng)營種類，樓層定位規(guī)劃，確定提成比例，按其銷售額進(jìn) 行提成聯(lián)營。樓層經(jīng)營規(guī)劃一層：黃金珠寶、玉器、品牌服飾專賣、品牌運(yùn)動(dòng)、特色餐飲、化妝品、精品、 飾品、工藝品、鮮花、美容、美甲、女鞋、皮具等項(xiàng)目二層：品牌時(shí)尚女裝、床上用品、家居服裝、牛仔女裝、休閑女裝、內(nèi)衣、婦 幼、童鞋、童玩等項(xiàng)目 項(xiàng)目招商工作可與市場營銷同時(shí)進(jìn)行，招商將立足億豐國際，以市區(qū)及周邊區(qū)品牌經(jīng)營商家為主要引進(jìn)對(duì)象，但同時(shí)需拓寬視野，引進(jìn)新的經(jīng)營商家，為億豐國際項(xiàng)目商圈零售市場注入新的血液。第三部分 項(xiàng)目招商規(guī)劃“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢” 從項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、招商到經(jīng)營管理的各個(gè)階段，我們是否一開始就瞄準(zhǔn)了消費(fèi)群體和經(jīng)營商家，一開始就把握準(zhǔn)了消費(fèi)群體和經(jīng)營商家的心理期待？在我們看來，一些項(xiàng)目之所以能夠取得輝煌的經(jīng)驗(yàn)成就，完全是因?yàn)槠錅?zhǔn)確的市場定位，全面抓住了從項(xiàng)目開發(fā)到經(jīng)營過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)其中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行了精細(xì)的規(guī)劃。 客戶職業(yè)：多樣化，具備一定資金實(shí)力且有一定的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的品牌廠家、代 理商，社會(huì)白領(lǐng)，本地與外地經(jīng)營戶，職業(yè)投資者為主。對(duì)商場進(jìn)行統(tǒng)一招商及經(jīng)營管理。專業(yè)商業(yè)航母” 面對(duì)商業(yè)投資者，本項(xiàng)目是—“陽光白金鋪因此，從業(yè)態(tài)互補(bǔ)及業(yè)態(tài)差異及競爭規(guī)避的角度來考慮，走專業(yè)的商業(yè)路線，作為領(lǐng)跑者，本項(xiàng)目將具備很大優(yōu)勢，因?yàn)樵谀繕?biāo)消費(fèi)群體與上述業(yè)態(tài)有一定的重合（因?yàn)槭顷P(guān)聯(lián)業(yè)種），反而可以借市場之勢起跑。佳華商圈消費(fèi)人群多以中低消費(fèi)和小部分白領(lǐng)為主，因此消費(fèi)能力不成問題。我們將本項(xiàng)目市場定位為：為本區(qū)域居民提供規(guī)?；⒁?guī)范化、專業(yè)管理化的一站式服務(wù)，“以大眾消費(fèi)為主導(dǎo)”的專業(yè)型商場，即：專業(yè)型中高檔商業(yè)服務(wù)的一站式購物廣場。 三）、定位策略 項(xiàng)目的優(yōu)勢是配套全、有規(guī)模，通過注入新的商業(yè)理念，揚(yáng)長避短，項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢完全可消除項(xiàng)目的劣勢。 ? 商業(yè)布局原則：集約型、專業(yè)型，綜合型，時(shí)尚型。 降低市場商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免不符合目標(biāo)需求可能造成的利益損失 項(xiàng)目的定位應(yīng)具有的市場地位： 億豐國際中高檔購物商場的領(lǐng)航者億豐國際國業(yè)百貨商場 項(xiàng)目發(fā)展節(jié)點(diǎn) 一）、項(xiàng)目規(guī)劃的執(zhí)行力 項(xiàng)目定位的確只是一種理想構(gòu)架，具體實(shí)施如何要看執(zhí)行是否得力，執(zhí)行力也是一種生產(chǎn)力，因此組建一個(gè)具有很強(qiáng)執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)顯得相當(dāng)重要，這需要提高所有項(xiàng)目參與人員的素質(zhì)，加強(qiáng)管理，提高綜合執(zhí)行力。 二）、定位目標(biāo) ? 具有影響力、號(hào)召力的專業(yè)性商業(yè)服務(wù)中心 針對(duì)億豐國際目前高端品牌缺乏，高端消費(fèi)人群無其他選擇購物去想，只能到東莞或者深圳市內(nèi)消費(fèi)情況，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)成為區(qū)域商圈具有影響力、集約力、號(hào)召力的專業(yè)商業(yè)中心，成為億豐國際商圈的一個(gè)地標(biāo)性購物廣場，一個(gè)消費(fèi)者信賴、經(jīng)營戶支持，在消費(fèi)者心中的形成一定的美譽(yù)度和信任度的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。周邊佳華商場商業(yè)分流了本項(xiàng)目的部分目標(biāo)消費(fèi)人群。 億豐國際街道經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使片區(qū)消費(fèi)人群對(duì)商品專業(yè)劃分需求不斷提高。以后寶安路商圈將是億豐國際重點(diǎn)商圈，升值空間頗大。 臨松白路，項(xiàng)目昭示性強(qiáng)。大部分人只是經(jīng)過項(xiàng)目所在地，因此項(xiàng)目建成后要在怎樣留住消費(fèi)人流上、中高檔消費(fèi)下工夫。 周邊套配 項(xiàng)目周邊緊鄰億豐國際天上人間休閑夜總會(huì)，是億豐國際新商業(yè)地帶的中心位置。商場前廣場比較寬闊，給消費(fèi)者提供了更舒適的購物休閑環(huán)境，商場配套的有知名餐飲。消費(fèi)客戶群 億豐國際寶安路及街道周邊行政村的居民、附近居民、工廠、公司高級(jí)管理人員為主。外立面色調(diào)以紅黃暖色調(diào)為主；地面以紅磚，符合商業(yè)氛圍的營造，每個(gè)主題街區(qū)預(yù)先掛上標(biāo)識(shí)主題的廣告牌，配以燈光，商業(yè)氣氛營造的很好，在各主題間栽上所謂北歐風(fēng)情的植物，看起來感覺不錯(cuò)。 億