【正文】 （含報(bào)花、報(bào)眼）5570809058一版通欄7x231480016000300400通欄5x231100013000200300特殊規(guī)格cm178。配合：軟文《買我的鋪?zhàn)?！我倒給你錢！》主題：《福澤千秋的升值旺鋪》時(shí)間：2004年2月13日媒介：2月13日 揚(yáng)州晚報(bào) 彩半版訴求：升值潛力無可限量。停車場(chǎng)、倉庫、加工房、展示廳一體化，打造現(xiàn)代商鋪經(jīng)營新概念。主題：《精打細(xì)算：14萬=！》時(shí)間：2004年1月8日 媒介： 揚(yáng)州廣電報(bào) 彩半版訴求：租金回報(bào)以房款總值計(jì)算，年利率為8%，返租5年?？偯娣e260畝。配合：軟文《誓做蘇中龍頭 引領(lǐng)建材市場(chǎng)》主題：《一日千里的區(qū)位發(fā)展》時(shí)間：2003年12月18日媒介：12月18日 揚(yáng)州廣播電視報(bào) 彩半版訴求：地理位置優(yōu)越，交通便捷。江陽商貿(mào)城報(bào)紙廣告發(fā)布計(jì)劃 （2003年12月2004年2月）一期動(dòng)工且工程業(yè)已完成大半，在此之前本案曾作過一系列廣告宣傳，如大噴、燈箱等，在報(bào)紙媒體上也發(fā)放過信息，但缺少系統(tǒng)性和規(guī)劃性，并未造成預(yù)期的影響力。板四正，無彎曲。見光表面整潔，不刺手。標(biāo)準(zhǔn)J：木工裝修系統(tǒng)商場(chǎng)木工裝修系統(tǒng)要求這樣可以避免異味的傳出，也可以方便人們使用。標(biāo)準(zhǔn)F：樓梯目前很多商場(chǎng)為了追求更好的使用效果，往往空間之間有高度差別，并用樓梯相連。鋪設(shè)地磚的要求標(biāo)準(zhǔn)B：門臨街鋪面采用鋁合金卷簾門當(dāng)外門，內(nèi)門采用全落地玻璃，內(nèi)商場(chǎng)鋪面采用全落地玻璃做商場(chǎng)門。裝修中應(yīng)該實(shí)用的基礎(chǔ)上注重文化品位的提高，創(chuàng)造一個(gè)良好的休閑、購物、娛樂、飲食環(huán)境，裝修的文化理念不可不重視。比如前幾年時(shí)興的吊頂，看起來圖案精美，但把商場(chǎng)的凈高大大降低了，不利于通風(fēng)和采光，現(xiàn)在這種做法已經(jīng)被多數(shù)人所摒棄。商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)切切實(shí)實(shí)地為顧客著想，無論是電梯、店鋪設(shè)計(jì)、洗手間等，都要從實(shí)用出發(fā)，時(shí)行合理的設(shè)計(jì)，使顧客覺得實(shí)用方便。節(jié)假日慶典活動(dòng)推廣統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局；先收緊后放松遵循“高品位、低門檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開業(yè)前再放松各級(jí)散戶，力求“滿場(chǎng)開業(yè)”效果。b、電視廣告c、DM單頁 可夾報(bào)發(fā)送，擴(kuò)大江陽商貿(mào)城的知名度，深入老百姓心中。 西站對(duì)面已有一塊大噴，但畫面內(nèi)容、表現(xiàn)手法不甚理想，需換置。（4） 退定戶仍再追蹤，實(shí)際了解問題所在。（12） 每逢周日、節(jié)日或SP期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時(shí)間打電話至現(xiàn)場(chǎng)作假洽訂（電話線若為兩條，則輪流打），以刺激現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。（8） 周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì)，對(duì)本日來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反應(yīng)、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲。（4） 擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃表，排定督報(bào)人員表及SP活動(dòng)人員編制調(diào)度表。（1） 正式公開推出前需吸引導(dǎo)期的有望客戶與配合各種強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場(chǎng)銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售魅力，促成訂購。（4） 定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會(huì)，振奮士氣。（7） 銷售人員進(jìn)駐。（3） 講習(xí)資料編制完成。（二）銷售人員專業(yè)培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容一般包括兩部分：基本培訓(xùn)和技能培訓(xùn)培訓(xùn)類型目的培訓(xùn)內(nèi)容基本培訓(xùn)達(dá)到儀態(tài)儀表的統(tǒng)一、并掌握基本工作操作流程儀表禮貌用語公司制度物業(yè)基本情況和特點(diǎn)工作職責(zé)和范圍工作程序及方法全面高技能培訓(xùn)忠誠度培訓(xùn)讓售樓員了解公司、認(rèn)同公司經(jīng)營理念并融入公司企業(yè)文化，從而樹立起“為企業(yè)創(chuàng)造利潤、為客戶降低置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”的服務(wù)宗旨公司背景介紹公司在公眾中的目標(biāo)形象公司理念及精神公司推廣目標(biāo)及發(fā)展目標(biāo)（確定員工對(duì)公司信心）公司規(guī)章制度（確定行為準(zhǔn)則及制度銷售人員收入目標(biāo)）專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)這是實(shí)現(xiàn)從“銷售員”到“置業(yè)顧問”轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵房地產(chǎn)基本知識(shí)包括基本概念、法律法規(guī)、按揭付款率等樓盤詳細(xì)情況（包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價(jià)格、戶型、主要賣點(diǎn)）周邊環(huán)境及公共設(shè)施、交通條件、該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃競(jìng)爭樓盤分析與判斷物業(yè)管理培訓(xùn)（服務(wù)內(nèi)容、管理準(zhǔn)則、公共契約）培訓(xùn)類型目的培訓(xùn)內(nèi)容全面高技能培訓(xùn)銷售技巧培訓(xùn)提高售樓員現(xiàn)場(chǎng)觀察能力、現(xiàn)場(chǎng)溝通能力、現(xiàn)場(chǎng)把握能力，從而提高成交概率、促進(jìn)整體銷售業(yè)績。商鋪營銷首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商鋪才能生存和發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才有回報(bào)，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣個(gè)好價(jià)錢。營銷策劃的成敗，很大程度取決于營銷賣點(diǎn)的挖掘或制作。制作賣點(diǎn)必須是人家不具備或者比人家的新奇，才能從眾多樓盤中脫穎而出。經(jīng)營開始提出shoppingmall主題觀點(diǎn)，并堅(jiān)持此觀點(diǎn)貫穿銷售始終項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)—“地段+人流+經(jīng)營模式”—商場(chǎng)致勝的基本元素黃金經(jīng)商寶地，機(jī)遇豈容錯(cuò)失，快人一步把握商機(jī)，精明投資抉擇五、整合營銷可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略一：挖掘項(xiàng)目市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)尋找賣點(diǎn)的主要特征是營銷的早期介入，讓策劃者到廣闊的市場(chǎng)空間中去尋找出賣點(diǎn)，然后根據(jù)尋找回來的資料去確定開發(fā)項(xiàng)目，這是以市場(chǎng)為導(dǎo)向。政策四、項(xiàng)目宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)推廣階段第一階段第二階段第三階段第四階段推廣時(shí)間12 1月下旬12月下旬23月下旬24月招商部署項(xiàng)目認(rèn)知階段公開招商階段持續(xù)招商階段試業(yè)開業(yè)階段推廣背景一期動(dòng)工，工程即將完成大半，新聞媒體及社會(huì)各界高度重視商貿(mào)城發(fā)展在建立項(xiàng)目形象后，逐步加強(qiáng)江陽商貿(mào)城的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)與前景；開始全面公開招商商家、消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目已深入認(rèn)識(shí)，強(qiáng)勢(shì)吸納各主力及散戶入場(chǎng)經(jīng)營。操作步驟4 廣告推廣策略一、廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行第一步：新聞文件形式炒作，項(xiàng)目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢(shì)；第二步：舉行各類公關(guān)活動(dòng)、推廣項(xiàng)目。平時(shí)購物的頻率四、項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群通過對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。樣本家庭構(gòu)成：分析：對(duì)象的家庭構(gòu)成大多為3~4人的核心家庭。商貿(mào)城內(nèi)分陶瓷潔具區(qū)、五金水暖區(qū)、家具窗簾燈飾區(qū)、石材木材加工區(qū)和倉儲(chǔ)區(qū)，供廠家、商家集國內(nèi)外名優(yōu)產(chǎn)品直銷、批發(fā)、零售。如果商場(chǎng)所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費(fèi)群，而且周邊沒有過于強(qiáng)大的競(jìng)爭對(duì)手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小很多。 　　商場(chǎng)的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，不少商場(chǎng)在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。所謂商圈范圍，簡單講就是商場(chǎng)吸引顧客的空間范圍。商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)不僅僅看地頭，最主要的應(yīng)該看好整個(gè)商場(chǎng)的市場(chǎng)定位和經(jīng)營主題，經(jīng)營定位能否與周邊消費(fèi)群的層次吻合。 沒有一成不變的定律，只有準(zhǔn)確的調(diào)研與創(chuàng)新合理的差異化定位，才能創(chuàng)造“星火燎原”的商業(yè)營銷奇跡；文化城、生態(tài)mall、風(fēng)情走廊、景觀商業(yè)、品牌宮殿以及拉斯維加斯……理性與感性；務(wù)“實(shí)”與務(wù)“虛”的完美結(jié)合——這便是商業(yè)地產(chǎn)營銷的永久魅力所在；做一個(gè)靠兩條“腿”走路的人——?jiǎng)t是商業(yè)物業(yè)策劃中最簡單又最復(fù)雜的原理之一；而“人氣”，則會(huì)令你、我及開發(fā)商、經(jīng)營商永遠(yuǎn)充滿了生機(jī)與活力！“人氣”是商業(yè)物業(yè)營銷并經(jīng)營成功的“命門”?？偨Y(jié)：從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的一體化優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項(xiàng)目，充分運(yùn)用項(xiàng)目規(guī)劃特色，形成具競(jìng)爭力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足信心。缺少指標(biāo)性物業(yè)帶動(dòng)，生活配套設(shè)施方面欠缺。三、項(xiàng)目SWOT分析S——項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 地段——揚(yáng)子江北路，南臨瘦西湖風(fēng)景區(qū)，北接西北繞城高速、寧啟鐵路，地理位置優(yōu)越，交通便捷； 規(guī)模——總面積260畝。 商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對(duì)經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表：經(jīng)營方式適用情況自營企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營管理能力自營為主，招租為輔企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。 自營1）購銷，商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行