【正文】 符合獎勵條件，引進外來項目的分類別，給予一次性獎勵：3） 、發(fā)展思路清晰 公明鎮(zhèn)經(jīng)濟繁華，已形成了以工業(yè)為基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)為支柱，三大產(chǎn)業(yè)齊頭并進的經(jīng)濟發(fā)展格局。2) 、政策環(huán)境優(yōu)越土地政策優(yōu)惠，新辦生產(chǎn)性企業(yè)新征土地，項目投資在1000萬元以上，且技術(shù)含量高，財稅貢獻大，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有重大勞動作用的實行收取本地成本價，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或“一企一策”特使方式供給土地。 公明經(jīng)濟發(fā)展的特點 一）、地理位置優(yōu)越光明新區(qū)位于深圳市西北部，東至觀瀾、西接松崗、南抵石巖，北與東莞市接壤，總?cè)丝诩s200萬。橫崗北通道線位在規(guī)劃區(qū)內(nèi)沿水官高速公路布設(shè)；南通道從橫坪路接入，在區(qū)內(nèi)沿水官高速公路布設(shè)；中通道線位從深惠路與橫坪路之間的自然山體中接入，在區(qū)內(nèi)沿水官高速公路布設(shè)。鐵路規(guī)劃 鐵路規(guī)劃：組內(nèi)有廣深線、平南線、平鹽線及沿海鐵路。軌道交通規(guī)劃 規(guī)劃預(yù)留地鐵3號線、地鐵5號線及軌道交通站用地。出入口應(yīng)分開設(shè)置，不同流向多線路集中的大型首末站，還宜將通向近、遠郊的停車坪、候車廊予以分開并各有其出入通道，問時輔以導(dǎo)引標志以免復(fù)雜的人流車流交叉干擾。㎡。城市中客流較多的地方常有若干個公共交通線路通過，也應(yīng)設(shè)公交樞紐站，并停備一些車輛。的范圍內(nèi)，其它地區(qū)應(yīng)在2—178。 加強停車場（庫）的規(guī)劃建設(shè)與管理。 至2020年，～178。商業(yè)設(shè)施 依據(jù)城市功能定位及空間結(jié)構(gòu)特征，在組團內(nèi)設(shè)置商業(yè)設(shè)施，其中區(qū)級商業(yè)中心3處、居住地區(qū)級8處、居住區(qū)級設(shè)若干個。文化娛樂設(shè)施 規(guī)劃依據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》，在中部物流組團內(nèi)分級設(shè)置文化娛樂設(shè)施。城市公共設(shè)施按市級、區(qū)級、居民地區(qū)級、居住區(qū)級市級配套，對公益性和非盈利性公共設(shè)備予以優(yōu)先安排； 規(guī)劃公共設(shè)施用地面積：。5） 、公共設(shè)施規(guī)劃公共設(shè)施規(guī)劃對策 對于配套設(shè)施結(jié)構(gòu)上的調(diào)整要做到“均衡發(fā)展、優(yōu)化級配”； 針對平湖、公明、橫崗鎮(zhèn)區(qū)制定法規(guī)，改造建設(shè)中配套設(shè)施必須同步配置，并且要求盡可能補足缺量，否則禁止其改造開放行為。根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》的土地分類標準，將水域和其它非城市建設(shè)用地、城市建設(shè)用地兩大類；其它非城市建設(shè)用地是指以三號、四號綠帶為主體的自然生態(tài)保護區(qū)（含林地農(nóng)業(yè)保護用地和發(fā)展備用地等）。建設(shè)用地控制規(guī)模：規(guī)劃2020年物流。 。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展一體化原則：實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成一個優(yōu)勢互補、合理分工、協(xié) 調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)合理布局體系。 深圳市中部物流組團分區(qū)規(guī)劃（公明、平湖、橫崗）1） 、規(guī)劃期限 中部物流組團城市建設(shè)和發(fā)展的規(guī)劃，是深圳市規(guī)劃建設(shè)的下一層次規(guī)劃（法定圖則、詳細藍圖、城市設(shè)計等）的編制依據(jù)。 ％，其中，％，車用燃料及零配件價格上漲10％，％，％。％，其中，％。％。龍大高速公路貫穿東西，并與南光高速、機荷高速公路、梅觀高速公路、廣深高速公路相連，與福田中心區(qū)、東莞等珠三角主要城市中心形成便捷高效的“半小時生活圈”。總?cè)丝?02720人，其中戶籍人口21973人，現(xiàn)轄玉律、長圳、紅星、田寮、甲子塘、塘家、東坑、塘尾、將石、樓村、上村、下村、西田、李松朗、合水口、茨田埔、馬山頭、根竹園19個社區(qū)居委會。伴隨光明新區(qū)居住人口的不斷增加，大小商家努力搶占更大的市場份額，成熟的商家以個人的睿智，勇于投資空白領(lǐng)域，也催生出大批的新型商業(yè)街，成功的榜樣帶動大多商家投資目光開始轉(zhuǎn)變，由成熟的商圈轉(zhuǎn)向發(fā)展?jié)摿薮蟮念I(lǐng)域。三）、行政區(qū)域與人口狀況商業(yè)狀況：光明新區(qū)成立于2007年5月，商業(yè)依然保持著原有的狀態(tài)，形態(tài)上還不夠成熟，區(qū)內(nèi)具有特色的、優(yōu)勢的商業(yè)街和商業(yè)圈也不夠完善。二）、地理位置及交通情況 公明鎮(zhèn)位于深圳市西北部，東臨光明街道，南連石巖鎮(zhèn)，西依松崗鎮(zhèn)，北接?xùn)|莞市黃江鎮(zhèn)，離廣深高速路3公里（到廣州只需1個小時），到福永碼頭12公里，隔深圳國際機場不足10公里。上半年寶安區(qū)人均可支配收入為11628元，％，特別是工資性收入增長較快，％，為商品消費提供了強勁的動力。（二）、上半年消費市場快速增長的主要原因 物價持續(xù)上漲的原因。 星級住宿業(yè)和限額以上餐飲業(yè)有較好的表現(xiàn)。％，其中：，同比下降15％，％。從以上數(shù)據(jù)可以看出：2月增速較快，主要是因為春節(jié)消費因素及雨雪冰凍天氣影響，使留區(qū)過年人數(shù)比往年增加，兩因素迭加，市場銷售興旺。（一）、上半年消費市場運行的主要特點及原因 社會消費品零售總額增幅居全市之首，處于全中國中等水平。 招商現(xiàn)場主題活動 招商現(xiàn)場是招商的主戰(zhàn)場，將根據(jù)市場情況及項目工程進度，在招商現(xiàn)場進行主題推廣活動，保持項目的市場熱度；同時可當(dāng)場促成合作。 DM直郵 在確保目標客戶準確把握的條件下，直郵是針對性強、效果佳的推廣途徑，項目信息可最大限度的傳達到有效客戶。 電視廣告 根據(jù)對電視廣告效果的統(tǒng)計結(jié)果，應(yīng)在公明電視臺投放廣告或者廣場電子屏短片宣傳。 夾報 考慮到本項目的客戶具有較強的區(qū)域性，因此，宣傳的主要目標仍定位于公明鎮(zhèn)區(qū)和周邊區(qū)，采用夾報的形式，既可有效的傳達招商信息，同時也可節(jié)約推廣成本。從而維持項目在市場的熱度，以理性訴求，盡快樹立項目的市場領(lǐng)導(dǎo)地位，配合工程進度，招商進展和各個節(jié)假日，進行針對性的主題推廣及優(yōu)惠活動?。?） 、推廣方式 考慮到本項目客戶所表現(xiàn)出的商圈區(qū)域性強的特征，雖然有各種利好消息，有望改進這一特征，但我認為，由于其不可能在近期內(nèi)見效，因此對本項目而言，還不能改變公明和其他區(qū)域客戶持觀望的態(tài)度，并不能有效地促進本項目的招商進程。 ● 公共通道 主通道寬4—6m，～（含border線）。 ● 地面： 賣場地面采用高檔優(yōu)質(zhì)凈色米白或淺米黃光釉面地磚，擁有良好的燈光反射效果，便于清潔。根據(jù)專柜面積大小，每個專柜內(nèi)設(shè)置不少于一個出風(fēng)口?！?照明 賣場照明色溫建議為3700—4200K，公共照明以白色熒光冷色調(diào)為主，公共照明亮度為70W/㎡（服裝區(qū)），120W/㎡（珠寶、化妝品區(qū)），采用節(jié)能型筒燈（雙V）?！?電源插座 每個專柜內(nèi)預(yù)留2個20A多孔電源插座。 內(nèi)部裝修 ● 專柜間隔 商場內(nèi)部采取獨立分割店鋪，店鋪間隔采用輕質(zhì)隔墻。單個廣告位有效規(guī)格不小于3米8米（廣告位尺寸依照建筑的具體尺寸確定） ? 主入口 大門采用全落地玻璃當(dāng)外門，正門主入口設(shè)無障礙通道，正門前廣場鋪造型廣場磚。3） 、有關(guān)提高項目附加值的建議 深度挖掘公明缺乏中高消費品牌的特點，給購物廣場營造良好的中高消費人群購物環(huán)境。扶梯的布局充分考慮盡量增加客戶的行走面積，保證商場多攤位綜合使用權(quán)。 ●招商與銷售的目標客戶可互相轉(zhuǎn)換?！? 負責(zé)對商場宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列?！? 對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費用審核等 負責(zé)。包括目標客戶的聯(lián)系方式、進度等。 ●招商隊伍的到位及培訓(xùn) 建議多名的招商管理人員，嚴格對招商進度有效的控制。（6）對項目各樓層的商鋪經(jīng)營布局、結(jié)構(gòu)和裝修出具指導(dǎo)性方案。（2） 協(xié)助組建項目商業(yè)營運管理和物業(yè)管理機構(gòu)，建立完善的商場營運管理架構(gòu)和 崗位管理制度，提供商場營運管理、物業(yè)管理和租賃商戶管理操作手冊。d) 2009年5月前預(yù)計完成項目招商總面積的30%e）2009年6月前預(yù)計完成項目招商總面積的60%f）2009年8月前統(tǒng)計完成項目招商總面積的90%g）2009年9月15日～28日為商戶裝修、上貨期及完善期h）2009年10月1日正式開業(yè)為配合招商推進。 媒體推廣配合 利用媒體強勢推廣項目，在招商期間，可聯(lián)合政府、商家舉辦招商信息發(fā)布會、促銷推廣等活動。 招商策略優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，強調(diào)主力品牌商家及主力店的綜合素質(zhì) 與其他商業(yè)物業(yè)的營銷策略有所不同的是，本案應(yīng)考慮未來的長遠發(fā)展，招商工作不能是被動的接受客戶的求租商鋪，還要對入住商家的實力、品牌、信譽、經(jīng)營管理、商品管理、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進行考察。招商品牌的選擇： 品牌知名度高，市場接受度和適應(yīng)性好，擁有良好的品牌形象，管理規(guī)范。特殊的項目（如藥品、保健品等）必須具備產(chǎn)品經(jīng)營許可證。按租賃面積大小，樓層及 所處的位置來確定租金。 品牌引進的計劃 在2009年3月中旬前計劃與知名品牌，如：元綠回轉(zhuǎn)壽司、味千拉面、深圳兒童世界、愛嬰島、國美電器、蘇寧店器等品牌接觸，洽談有關(guān)進駐合作的可能性。同時輔以餐飲、品牌服飾、品牌運動、茶莊等為補充業(yè)態(tài)。●目標客戶價格敏感度定位價格敏感度高（1）私營業(yè)主（2）城市白領(lǐng)金領(lǐng)價格敏感度低（3）機關(guān)單位、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)干部（4）品牌廠家代理商（1） 體驗較多人生酸甜，不希望浪費過多財富 （2）對商業(yè)地產(chǎn)比較熟識 （3）體現(xiàn)與眾不同，不在乎價格 （4）側(cè)重投資安全性，但有一定比較 ●交通關(guān)注度定位 關(guān)注程度客戶類別依賴的交通工具客戶特征強公明經(jīng)營戶和私營業(yè)主私家車、的士社會活動較為頻繁一般城市白領(lǐng)、城市金領(lǐng)私家車、的士有一定娛樂需求，業(yè)主為業(yè)余生活豐富多彩較弱企事業(yè)單位干部、機關(guān)單位私家車、的士主要是以投資收租為主弱投資者主要是以投資收租為主 四、租金定位 一）、定位程序整體市場環(huán)境分析把握行業(yè)整體發(fā)展狀況、熟悉市場環(huán)境設(shè)定策略性定價目標根據(jù)商業(yè)發(fā)展方向、經(jīng)濟實力和所處的市場環(huán)境，選擇符合商業(yè)戰(zhàn)略目標的具體定價方法競爭對手價格分析收集目標市場信息，綜合考慮競爭對手價格水平成本評估根據(jù)編制的概預(yù)算、實際經(jīng)驗實施成本跟蹤控制、估算成本費用水平?jīng)Q定定價方法根據(jù)商業(yè)實際及商業(yè)策略要求，選擇定價方法確定租金價格根據(jù)選定的定價方法，確定項目的租金均價 二）、定價依據(jù)： ●市場環(huán)境為依據(jù) ●商業(yè)經(jīng)營成本核算為基礎(chǔ) 三）、定價目標 慣用的定價目標一覽表：追求最大利潤所有房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標，但最大利潤并不等于最高價格，而是整體利益的最大化生存受到生產(chǎn)過剩、競爭激烈和顧客需求不斷變化等問題困擾，將生存作為主要目標，通常形式是降價獲取合理的投資收益率根據(jù)投資額期望得到一定的百分比利潤，先確定好一個投資回收百分比，定價以投資成本為基礎(chǔ)以保持價格穩(wěn)定為定價目標為鞏固市場占有率、期望保持穩(wěn)定價格，這種定價目標一般價位適中、公平厚道，不易受市場價格的聚變而波動最大的市場占有率價格是企業(yè)與競爭者消費者之間最敏感的核心，當(dāng)條件相當(dāng)?shù)膶κ旨ち腋偁帟r，價格優(yōu)勢往往能領(lǐng)群雄應(yīng)付競爭或避免競爭通過產(chǎn)品定價去應(yīng)付競爭或避免競爭，定價之前要仔細 研究競爭對手的定價及相關(guān)項目資料，以制定出有利于應(yīng)付和防止競爭的價格品質(zhì)與信譽領(lǐng)先高品質(zhì)意味著高價位，同時較高的價位也面臨著更多風(fēng)險 四）、租金預(yù)測 據(jù)調(diào)查，緊挨公明國業(yè)百貨商場的公明老街街鋪，是距離公明國業(yè)百貨商場最近的大商圈，對項目更具參考價值街鋪租金約為80～400元/平方米（建筑面積）。 目標客戶定位類似項目的客戶結(jié)構(gòu)分析： ●商業(yè)目標客戶： 客戶來源：本地及外來投資者、私營企業(yè)主、品牌代理加盟商、品牌廠家。投資增速器”“銀行提款機 五）、城市廣場形象定位： 立足公明商業(yè)地帶，改善片區(qū)商業(yè)環(huán)境，提升片區(qū)人群家居生活質(zhì)量，以品質(zhì)最好、價格最平，服務(wù)最優(yōu)的專業(yè)大型中高檔主題的大型購物廣場。 而根據(jù)本項目周邊環(huán)境及其他商業(yè)項目業(yè)態(tài)特點，認為走專業(yè)大型中高檔次知名品牌一站式購物廣場路線，最符合物業(yè)特點，能夠?qū)崿F(xiàn)項目物業(yè)價值最大化的目標。很難滿足現(xiàn)代消費者全方位的便利需求及心理需求。 結(jié)合市場細分對產(chǎn)品品質(zhì)和檔次的定位故建議項目整體形象定位為：走市場專業(yè)路線，同時以較低門檻的招商策略招租知名品牌，實現(xiàn)其產(chǎn)品以滿足中高檔消費人群消費，價格偏中上、適合周邊居民、企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、私企業(yè)主等日常生活消費的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 從商業(yè)發(fā)展趨勢及客戶心理層面分析，商業(yè)投資的終極目的就是獲取穩(wěn)定的投資收益，而穩(wěn)定的收益來源于商業(yè)的長期穩(wěn)定的經(jīng)營和發(fā)展。 發(fā)揮項目整體運作的效能，同時兼顧投資收益成本、品質(zhì)及時效 二）、定位依據(jù)? 項目商業(yè)規(guī)模在本地屬于中高檔次，物業(yè)設(shè)施配套及綜合質(zhì)素在公明屬于一流。項目的商業(yè)規(guī)劃和賣點能否激發(fā)起經(jīng)營者的經(jīng)營信心和投資者的投資熱情是關(guān)系到項目能否成功的基礎(chǔ)所在。鮮明的市場定位、特色化的經(jīng)營是本項目經(jīng)營旺盛和可持續(xù)發(fā)展的一個重要基礎(chǔ)。 項目發(fā)展定位 一）、定位思路： ? 定位應(yīng)能保證市場經(jīng)營的旺盛。 比鄰公明客運站，提升了項目的商業(yè)價值 政府對新商業(yè)中心（寶安路商業(yè)）的優(yōu)惠政策，有助于新商業(yè)中心的發(fā)展。 項目地處關(guān)外，緊挨大型工業(yè)區(qū)，流動人口較多，環(huán)境復(fù)雜，存在治安隱患。 片區(qū)具較高知名度，為公明人熟知區(qū)域，輻射消費人群較廣。