【正文】 項(xiàng)目地址適中，區(qū)位較好。目前景區(qū)仍處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，如何利用景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有資源，策劃出真正適合景區(qū)發(fā)展、符合旅游者興趣的產(chǎn)品是景區(qū)開(kāi)發(fā)的重中之重，因此，加強(qiáng)對(duì)景區(qū)周邊景點(diǎn)的考察和分析，尋找差異化產(chǎn)品，是景區(qū)項(xiàng)目策劃的主要工作。通過(guò)景區(qū)開(kāi)發(fā)各方的努力，最終將景區(qū)打造成為：安徽省著名旅游景區(qū)、**市品牌景點(diǎn)國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)全國(guó)無(wú)公害蔬菜示范基地湖濱假日酒店成為國(guó)家四星級(jí)旅游飯店由于本項(xiàng)目所涉及的區(qū)域較大，范圍較廣。對(duì)有坡度的地方，應(yīng)增加地面的摩擦度或者修建階地，防止游客滑道摔傷。根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，在綜合服務(wù)區(qū)和景區(qū)管理區(qū)內(nèi)，均要設(shè)置室內(nèi)外消火栓及其他氣體滅火器材。景區(qū)的生活及管理設(shè)施中，要盡量避免以明火作為餐飲熱源，以免因不慎引起火災(zāi)。景區(qū)導(dǎo)游人員需按國(guó)家旅游部門(mén)有關(guān)規(guī)定，持證上崗。具體人員編制見(jiàn)下表：表9 公司經(jīng)營(yíng)及管理人員定員表序號(hào)部分名稱(chēng)單位定員備注一景區(qū)經(jīng)理室人4含正、副經(jīng)理二景區(qū)辦公室人4三景區(qū)財(cái)務(wù)部人4四迎賓園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理部人15五生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)管理部人20六水上游客活動(dòng)區(qū)經(jīng)營(yíng)管理部人20七湖濱休閑度假區(qū)經(jīng)營(yíng)管理部人100八山林運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)經(jīng)營(yíng)管理部人20九景區(qū)營(yíng)銷(xiāo)部10十景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程部人12十一景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)部人4十二景區(qū)環(huán)境保護(hù)及設(shè)施維護(hù)部人15十三景區(qū)安全保衛(wèi)部人20合計(jì)人258按上表的測(cè)算結(jié)果，公司近期所需經(jīng)營(yíng)及管理人員258人，但不包括一些臨時(shí)工定員。第九章 組織管理、人力資源需求及安全消防一、組織管理構(gòu)架 按照景區(qū)管理體制改革的要求，鳳溪生態(tài)樂(lè)園的開(kāi)發(fā)與管理，將實(shí)行項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)制的管理體制，即由本項(xiàng)目業(yè)主具體負(fù)責(zé)該景區(qū)的建設(shè)資金籌措、工程項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)、建成后的經(jīng)營(yíng)與管理，承擔(dān)項(xiàng)目相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)責(zé)任等。如果忽視或損害了本地社區(qū)居民的利益，本地居民可能不支持旅游項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)轉(zhuǎn)，政府也可能出面干預(yù)，如果處理不好，最后就有可能會(huì)給投資者帶來(lái)?yè)p失。另外，由于整體的信用環(huán)境差，旅游企業(yè)間的拖欠賬款現(xiàn)象比較多見(jiàn)，容易造成應(yīng)收賬款難以順利回收的問(wèn)題。如旅游投資項(xiàng)目管理人員的管理能力、經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)偏好將直接影響項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度；旅游投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)低，引起工程出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤和遺漏等，影響經(jīng)營(yíng)者獲取各種信息的準(zhǔn)確性和決策的科學(xué)程度；經(jīng)營(yíng)管理水平的高低，決定了民營(yíng)資本投資旅游項(xiàng)目投入產(chǎn)出的大小。如：如果實(shí)施隊(duì)伍在建設(shè)施工階段偷工減料，以次充好，會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的工程質(zhì)量。稅收風(fēng)險(xiǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)家在組織稅收收入過(guò)程中由于稅收制度和征稅手段本身的缺陷以及各種經(jīng)濟(jì)因素的不確定性造成稅收損失和困難的可能性。企業(yè)投資旅游項(xiàng)目也面臨著此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。許多旅游項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)時(shí)轟動(dòng)， 建成后經(jīng)營(yíng)慘淡，就是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一種體現(xiàn)。但如果地方政府對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的扶植政策定得比較籠統(tǒng)，對(duì)民營(yíng)資本投資旅游的優(yōu)惠政策不能落到實(shí)處，對(duì)民營(yíng)資本投資旅游項(xiàng)目亂收費(fèi)，這就會(huì)構(gòu)成一種較大的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)也會(huì)對(duì)旅游項(xiàng)目投資構(gòu)成不小的危險(xiǎn)，比如購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目去地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，夏季雨量集中且量大，容易造成洪澇，對(duì)道路等基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)業(yè)種植帶來(lái)了一定的影響。第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析一、外部風(fēng)險(xiǎn)外部風(fēng)險(xiǎn)主要包括自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、旅游行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和其它風(fēng)險(xiǎn)。因施工而損壞的林木，要及時(shí)予以補(bǔ)種恢復(fù)其應(yīng)有的樹(shù)種和花草植被。施工產(chǎn)生的粉塵可采用噴水壓塵的方式。改變農(nóng)民生活能源，以有效保護(hù)好區(qū)域內(nèi)植被，同時(shí)也可使區(qū)域內(nèi)空氣環(huán)境質(zhì)量得到明顯改善。公廁中的糞便水，可作為附近農(nóng)田的有機(jī)肥來(lái)源，也可作為區(qū)域內(nèi)植樹(shù)綠化、種草、培育各種花卉的肥料。建若干垃圾收集設(shè)施及垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。（二）環(huán)境保護(hù)措施加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目區(qū)周邊居民、游客生態(tài)環(huán)境保護(hù)教育。生態(tài)農(nóng)業(yè)取代了傳統(tǒng)的高消耗、高污染、低產(chǎn)出的生產(chǎn)模式，運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和系統(tǒng)科學(xué)方法對(duì)農(nóng)業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)，充分利用農(nóng)業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)了低消耗、低污染、高產(chǎn)出的生產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變，農(nóng)產(chǎn)品更安全、更營(yíng)養(yǎng)、更有市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)收益也得到了很大的提高；同時(shí)，作為旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將會(huì)吸引游客前來(lái)旅游。（二）改善項(xiàng)目周邊的人居環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)，首先將區(qū)內(nèi)垃圾堆清除并搬運(yùn)出去，改建居民旱廁，使項(xiàng)目區(qū)周邊環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善，隨著景內(nèi)的生態(tài)林建設(shè)，將有利于水土保持，空氣凈化，提高氣候的穩(wěn)定性和舒適度，同時(shí)成片的生態(tài)區(qū)，給人們帶來(lái)了人與自然的和諧美、生態(tài)美；由于生產(chǎn)方式的改變，也間接的保護(hù)了環(huán)境，使水更清、林更綠，空氣更新鮮，創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)美、舒適、文明和高功能的生活和工作環(huán)境。q 垃圾堆積和填埋對(duì)區(qū)域土壤和水質(zhì)的污染，以及焚燒造成的大氣污染。q 居民生活垃圾。就目前情況看，項(xiàng)目區(qū)及周邊植被、土壤及水源的保護(hù)，總體上看是比較好的。（六）提高農(nóng)民素質(zhì)、促進(jìn)觀念更新旅游的開(kāi)展提高了農(nóng)民的科學(xué)文化知識(shí)、綜合素質(zhì)，同時(shí)還增進(jìn)了村民間的感情，加強(qiáng)了團(tuán)結(jié)，形成了積極向上、健康的民風(fēng)。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，促進(jìn)以農(nóng)產(chǎn)品加工和服務(wù)為重點(diǎn)的農(nóng)村第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；第二，吸納農(nóng)村富余勞動(dòng)力就業(yè)；第三，促進(jìn)農(nóng)村的現(xiàn)代化發(fā)展，主要表現(xiàn)在農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和居住條件的改善；第四，貫徹中央提出的科學(xué)發(fā)展觀，有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游較發(fā)達(dá)的地方甚至農(nóng)業(yè)功能變?yōu)榇我δ?，旅游功能、休閑度假功能變?yōu)橹饕δ堋Ｓ捎谏鷳B(tài)農(nóng)業(yè)旅游規(guī)模不斷擴(kuò)大，旅游接待對(duì)食品飲料、農(nóng)副產(chǎn)品等的需求量不斷加大，使得生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游接待村與周邊地區(qū)形成了穩(wěn)定的合作關(guān)系，延長(zhǎng)了旅游的產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大了產(chǎn)業(yè)面，形成了產(chǎn)業(yè)群。也有利于改善投資環(huán)境，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，提高地方的知名度。開(kāi)展旅游業(yè)最直接也是最顯著的效益就是增加了農(nóng)民的收入，創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)了本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與此同時(shí)，旅游業(yè)還能優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)周邊地區(qū)范圍內(nèi)建筑業(yè)、制造業(yè)、食品業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和信息業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、穩(wěn)步發(fā)展。具體見(jiàn)下表： 鳳溪生態(tài)樂(lè)園旅游發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序與投資估算重 點(diǎn) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng)建設(shè)時(shí)序投資估算（萬(wàn)元）項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）近期中期遠(yuǎn)期近期中期遠(yuǎn)期景區(qū)大門(mén)☆5050停車(chē)場(chǎng)☆5050游客中心☆5050管理設(shè)施☆5050觀賞蔬菜種植園☆★200100300百果園☆★200100100500無(wú)土栽培展示園☆★300200500科普體驗(yàn)園☆★250150400名貴花卉園☆★200300500農(nóng)家風(fēng)情☆★100100游泳池☆★8002001000水上游樂(lè)設(shè)施☆★▲10005005002000湖濱沙灘浴場(chǎng)☆★100400500湖濱度假酒店▲15001500濱湖休閑木屋★500500狩獵場(chǎng)▲15001500拓展中心、野營(yíng)地★500500道路修建☆★200100300服務(wù)設(shè)施建設(shè)☆★8020100景觀整治☆★15050200環(huán)衛(wèi)設(shè)施☆★8020100其他☆★▲1005050200合 計(jì)44602690365010800表中，“☆”表示近期投資項(xiàng)目，“★”表示中期投資項(xiàng)目，“▲”表示遠(yuǎn)期投資項(xiàng)目第六章 效益評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）直接經(jīng)濟(jì)效益門(mén)票收入1）大門(mén)門(mén)票門(mén)票價(jià)格：10元/人；年平均接待游客：15萬(wàn)人次大門(mén)門(mén)票年收入：10元/人15萬(wàn)人次=150萬(wàn)元2）農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光區(qū)門(mén)票收入門(mén)票價(jià)格：20元/人；年平均接待游客：10萬(wàn)人次大門(mén)門(mén)票年收入：20元/人10萬(wàn)人次=200萬(wàn)元3）親水游樂(lè)活動(dòng)區(qū)門(mén)票收入門(mén)票價(jià)格：50元/人；年平均接待游客：5萬(wàn)人次大門(mén)門(mén)票年收入：50元/人50萬(wàn)人次=250萬(wàn)元餐飲收入1）農(nóng)家餐飲餐位數(shù)：150個(gè)每日餐位利用率：100%平均每人消費(fèi)額：25元農(nóng)家餐飲年收入：150個(gè)100%25元365天=2）濱湖度假酒店餐飲收入餐位數(shù)：200個(gè)每日餐位利用率：100%平均每人消費(fèi)額：40元濱湖度假酒店餐飲年收入：200個(gè)100%40元365天=292萬(wàn)元客房收入1）休閑木屋客房收入房間數(shù)：30個(gè)房間價(jià)格：120元房間出租率：65%休閑木屋年客房收入：30個(gè)120元65%365天=85萬(wàn)元2）濱湖度假酒店客房收入房間數(shù)：80個(gè)房間價(jià)格：260元房間出租率：60%濱湖度假酒店年客房收入：80個(gè)260元60%365天=其他收入旅游商品銷(xiāo)售、會(huì)議室、商務(wù)中心等等：年收入80萬(wàn)元景區(qū)年平均總收入：（二）間接經(jīng)濟(jì)效益旅游業(yè)是公認(rèn)的關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)、輻射力大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。拓展中心：山地訓(xùn)練營(yíng)：設(shè)滑草、草地保齡球、智慧谷迷宮、彩彈野戰(zhàn)、山地定向等項(xiàng)目，建青年旅館；攀巖運(yùn)動(dòng)：選擇合理的攀巖路線(xiàn)，巧妙利用自然巖面上突起的支點(diǎn)、棱角或裂縫，必要的地段安置人工的支點(diǎn)；必須確保攀巖者的安全，測(cè)量巖石的硬度，設(shè)置安全保護(hù)裝置，如繩索、鐵鎖等；設(shè)置休息設(shè)施，如桌、凳、亭，提供飲料、茶水服務(wù)等；中遠(yuǎn)期可以定期舉辦攀巖比賽。本項(xiàng)目為遠(yuǎn)期項(xiàng)目。濱湖休閑木屋：興建森林小木屋或小竹屋若干幢，分期建設(shè)，每幢竹屋建筑面積40M2左右，設(shè)有1~3個(gè)床位。環(huán)湖休閑步道：環(huán)湖一周修建環(huán)湖游覽步道，線(xiàn)路布局為曲線(xiàn)，材質(zhì)為碎石、青石、鵝卵石等分段修建；部分地段可以修建棧道，增強(qiáng)游客的體驗(yàn)性。包括水車(chē)體驗(yàn)、嬉水池、水上滑梯、人工造浪、健身房、桑拿房、休閑區(qū)；在歡樂(lè)水世界，游客可以充分享受人水嬉戲的歡樂(lè)，欣賞水的藝術(shù)，體驗(yàn)水的魅力，“沖浪廣場(chǎng)”是人們納涼、休閑的好去處，“水上過(guò)山車(chē)”、“水上飄流”、“激流勇進(jìn)”等冒險(xiǎn)項(xiàng)目則挑戰(zhàn)人們的心理極限，“浪濤灣”里游客可以展開(kāi)雙臂去迎接洶涌而來(lái)的波浪，躺在那一米高的清澈浪花上感受波瀾壯闊的刺激，也可以躺在池邊細(xì)細(xì)領(lǐng)略驚濤拍岸的氣勢(shì)；而“緝私警匪大作戰(zhàn)”、“鯊魚(yú)灣”則以特技效果帶領(lǐng)觀眾進(jìn)入一個(gè)驚險(xiǎn)刺激的水上歷險(xiǎn)；兒童探險(xiǎn)池、高速滑道、陽(yáng)光水道、漂流河等項(xiàng)目。另外，采取產(chǎn)業(yè)化模式，利用園區(qū)自產(chǎn)原料及購(gòu)買(mǎi)周邊農(nóng)戶(hù)的原料，進(jìn)行食品加工，對(duì)外銷(xiāo)售。經(jīng)營(yíng)得好，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。特別是能讓久居城市的家長(zhǎng)、老師和孩子溝通日常生活脈絡(luò)中的總源頭。在城市居住較長(zhǎng)時(shí)間之后，往往會(huì)對(duì)當(dāng)初農(nóng)村的經(jīng)歷產(chǎn)生美好的回憶，特別是對(duì)其住過(guò)的地方、使用過(guò)的家具、農(nóng)具，萌生“再來(lái)一次”的動(dòng)機(jī)。果園可選擇的種類(lèi)有：桃、李、梨、杏、葡萄、獼猴桃、石榴、枇杷等。垂釣中心：在觀賞蔬菜區(qū)擇地開(kāi)挖水面，建設(shè)垂釣中心，依托蔬菜基地良好的生態(tài)環(huán)境，提供供游客休閑、體驗(yàn)的場(chǎng)所。 甘藍(lán)區(qū)：有外葉綠色，心葉紅色，鮮艷美麗的觀賞甘藍(lán)類(lèi)紅壽，紅孔雀，白孔雀等，紫甘藍(lán)，羽衣甘藍(lán)，彩葉甘藍(lán)，結(jié)球多的抱子甘藍(lán)，黃、白、紫色的花菜，紫苤藍(lán)，芥藍(lán)等。葉菜區(qū)：選用葉色鮮艷、營(yíng)養(yǎng)價(jià)值高的蔬菜，提供不亞于部分花卉的審美享受。（二）生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū) 旅游節(jié)點(diǎn)：觀賞蔬菜種植園、百果園、無(wú)土栽培展示園、科普體驗(yàn)園、名貴花卉園、農(nóng)家風(fēng)情園。巨幅游覽平面示意圖：游客服務(wù)中心一側(cè)設(shè)置巨幅園區(qū)游覽平面示意圖，圖示景區(qū)游覽路線(xiàn)和景點(diǎn)。生態(tài)停車(chē)場(chǎng)：生態(tài)停車(chē)場(chǎng)位于大門(mén)右側(cè)，為了方便交通組織，停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口獨(dú)立設(shè)置，內(nèi)部交通實(shí)施單向行駛。q 有利于產(chǎn)品、線(xiàn)路組織與整合的原則即根據(jù)景區(qū)旅游資源的空間分布特征，充分考慮旅游產(chǎn)品線(xiàn)的組織與區(qū)內(nèi)旅游資源的空間整合。也是其周邊地區(qū)景點(diǎn)的主要客源地，市場(chǎng)前景巨大。合肥距離**僅一個(gè)半小時(shí)車(chē)程，也將成為景區(qū)的主要客源市場(chǎng)之一，且增長(zhǎng)潛力巨大。在市民的眾多消費(fèi)支出中，食品類(lèi)消費(fèi)支出最多，其次分別為居住、交通和通信、醫(yī)療保健、家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出。2）按地區(qū)分**市居民景區(qū)對(duì)于**市民來(lái)說(shuō)是屬于近郊旅游場(chǎng)所，景區(qū)到**市半小時(shí)車(chē)程，結(jié)合景區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，未來(lái)鳳溪生態(tài)樂(lè)園必將成為**市居民周末休閑度假的主要目的地。通過(guò)農(nóng)家風(fēng)情活動(dòng)不僅使游客能吃到農(nóng)家飯、干農(nóng)家活，而且還能使游客體驗(yàn)農(nóng)家生活，提高旅游的參與性。周末出游市場(chǎng)周末出游市場(chǎng)這塊具有巨大的潛力。會(huì)議市場(chǎng)會(huì)議客人的消費(fèi)能力較高，停留時(shí)間也較長(zhǎng)，在會(huì)議期間對(duì)各類(lèi)服務(wù)設(shè)施的使用頻繁，會(huì)議前后還會(huì)進(jìn)行一些旅游活動(dòng)，能為舉辦會(huì)議的景區(qū)帶來(lái)豐富的旅游收入。鳳溪生態(tài)樂(lè)園旅游客源市場(chǎng)分析與定