【正文】 隨著成本或價(jià)格在20%的范圍內(nèi)浮動(dòng),其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于0。（二）銷售計(jì)劃項(xiàng)目銷售計(jì)劃表 注：本計(jì)劃表銷售回款率假設(shè)為：地上建筑當(dāng)月銷售金額回款率30%、第二月回款本月金額的50%、第三月回款本月銷售金額的20%；季度回款金額由此累計(jì)得出。物業(yè)形態(tài)包括多層住宅、高層住宅、小戶型公寓、商業(yè)等。結(jié)論：n ，性價(jià)比良好。（3） 計(jì)算每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的得分比例，即功能系數(shù)。溢價(jià)因素理想溢價(jià)目前區(qū)域普遍行情4100（元/平方米）市場(chǎng)年自然增長(zhǎng)溢價(jià)10%產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)5%營(yíng)銷策劃溢價(jià)3%公司品牌溢價(jià)2%溢價(jià)合計(jì)20%2008年本項(xiàng)目公寓開(kāi)盤(pán)可實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)4920（元/平方米）216。 從目前區(qū)域客戶的構(gòu)成來(lái)看，7080%的客戶都是來(lái)自于區(qū)域內(nèi)部。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位依據(jù)n 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)行情代表個(gè)案名稱區(qū)域區(qū)位總建筑面積（萬(wàn)方）容積率最新房源開(kāi)盤(pán)日期住宅均價(jià)格（元/平方）當(dāng)期住宅供應(yīng)套數(shù)當(dāng)期住宅銷售率金香林渝北區(qū)碗水轉(zhuǎn)盤(pán)城南開(kāi)發(fā)區(qū)20074440030095%文杰心海灣渝北區(qū)回興街道雙湖路1120069420045095%圣湖天域渝北區(qū)回興寶桐路1路(寶圣湖邊)25200711400012070%藍(lán)色星空渝北區(qū)回興立交20073390070075%數(shù)據(jù)來(lái)源：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止于2007年12月26日，由旭輝集團(tuán)收集整理216。n 產(chǎn)品戶型創(chuàng)新，根據(jù)“同樣的面積，功能豐富；同樣的功能，面積精簡(jiǎn)”的原則設(shè)計(jì)，且本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型中做到戶戶帶有露臺(tái)與空中庭院，在銷售過(guò)程中空中庭院建筑面積僅計(jì)算一半，將產(chǎn)品利益最大程度讓利于客戶。n 商業(yè)配套：目前回興片區(qū)的商業(yè)主要以建材家具和生活配套為主，近年來(lái)回興片區(qū)在建的小區(qū)樓盤(pán)已經(jīng)陸續(xù)交房，隨著業(yè)主的入住，社區(qū)商業(yè)也逐漸投入使用?，F(xiàn)有60606801等十多條公交線路在此設(shè)站，通往陽(yáng)光城、龍溪鎮(zhèn)、楊家坪、解放碑、沙坪壩、朝天門(mén)、南坪、烈士墓等地的公交系統(tǒng)比較發(fā)達(dá)，交通極為便捷。（資料來(lái)源：2003——2007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)與市場(chǎng)需求增長(zhǎng)情況，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，若2008年市場(chǎng)價(jià)格保持10%的平穩(wěn)增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)2008年重慶都市區(qū)商品房銷售價(jià)格將達(dá)到3556元/平方米。216。 隨著重慶新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)工與竣工，將對(duì)今后土地市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，如對(duì)輕軌沿線的土地供應(yīng)會(huì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。 城市化進(jìn)程拉動(dòng)城市住房需求增長(zhǎng)——“十一五規(guī)劃”明確2010年城市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到52%，其中將轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力到城鎮(zhèn)160萬(wàn)人，而目前有近40%的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移集中在重慶市主城區(qū)（資料來(lái)源：重慶“十一五規(guī)劃”），按此比例，未來(lái)5年間160萬(wàn)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力中約64萬(wàn)左右農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)移至重慶市主城區(qū)，將為都市區(qū)累計(jì)數(shù)量龐大的潛在置業(yè)客戶。216。n 由此可見(jiàn)渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在重慶市處于重要地位，也是政府城市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來(lái)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大。216。n 2007年12月，重慶市月度商品住宅銷售均價(jià)為3435元/平方，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格快速上升（資料來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)），且銷售面積的逐年不斷放大也說(shuō)明了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)于目前市場(chǎng)價(jià)格接受程度良好，且對(duì)未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景普遍持樂(lè)觀態(tài)度，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷推動(dòng)下，預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 從商品房竣工及銷售面積的對(duì)比來(lái)看，年竣工面積基本與銷售面積持平，這在一定程度上也反映出整體市場(chǎng)處于正常健康運(yùn)行狀態(tài)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，表明投資者看好重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有較強(qiáng)的信心?！秃暧^經(jīng)濟(jì)角度而言，在未來(lái)幾年重慶市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以及城市格局繼續(xù)保持向北發(fā)展的情況下，渝北區(qū)整體經(jīng)濟(jì)有望持續(xù)快速增長(zhǎng)，特色工業(yè)園區(qū)、住宅開(kāi)發(fā)將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)主要的增長(zhǎng)點(diǎn)，因此本項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境良好。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析n 渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)216。由于區(qū)域內(nèi)部地勢(shì)平坦并且作為近年來(lái)的新建區(qū)域，各種市政道路設(shè)施及區(qū)域環(huán)境面貌都非常好，重慶市江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)、重慶市龍頭寺火車站等重要的市政設(shè)施均位于區(qū)域內(nèi)部，其中本項(xiàng)目還緊鄰重慶市江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 城市發(fā)展方向：除向南受地形及行政邊界限制外，重慶向北跨越中梁山，向西跨越銅鑼山以及向東都有很大的發(fā)展空間。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2005—2010年重慶市主城區(qū)拆遷面積將達(dá)到400多萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)拆遷戶將達(dá)到10萬(wàn)戶以上（資料來(lái)源：重慶搜房網(wǎng)）, 按照戶均住房需求面積80平方米估算，將會(huì)直接為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)約800萬(wàn)平方米的消費(fèi)需求。 重慶市為中國(guó)知名的“重工業(yè)基地”之一，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要為鋼鐵、機(jī)械、摩托車制造等人力密集型產(chǎn)業(yè)。 城市發(fā)展性質(zhì)：國(guó)家級(jí)歷史文化名城，西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游重要的中心城市?！貞c市整體向北的大趨勢(shì)刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，這將為本項(xiàng)目創(chuàng)造廣闊的發(fā)展空間。重慶目前消費(fèi)者狀況圖：重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 （單位：元，%）（數(shù)據(jù)來(lái)源：2001—2007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）n 從上表可以看出，由于重慶市發(fā)展起步相對(duì)較晚，收入水平基數(shù)相對(duì)較低，但進(jìn)入2003年以來(lái)重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿^為突出，有利于城市房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。五、報(bào)告編制依據(jù)（一）重慶市兩路區(qū)地塊掛牌文件（二）重慶市兩路區(qū)地塊控制性詳規(guī)（三）重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同六、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積：約 305畝項(xiàng)目總建筑面積：㎡項(xiàng)目地塊容積率：≤地塊性質(zhì)：商住用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位備注1規(guī)劃用地面積203067m2　2總建筑面積522300m2　地上建筑面積462300m2　可售面積412300m2按具體物業(yè)形態(tài)劃分，如住宅、商鋪等其中：多層住宅110000m2　 高層住宅260000m2　 小戶型公寓22300　　 商鋪20000　　不可售面積50000m2　地下建筑面積60000m2　獨(dú)立地下車庫(kù)54000m2　地下室6000m2不可售3容積率 m2　4建筑密度≤40％　　5綠化率≥30％　　6機(jī)動(dòng)車位1237個(gè)　7預(yù)計(jì)竣工日期2010年4月30日　　8預(yù)計(jì)交房日期2010年6月20日　　第二部分市場(chǎng)分析與產(chǎn)品定位一、市場(chǎng)分析（一）重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況重慶市都市經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r圖：重慶市都市區(qū)近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r （單位：億元）（數(shù)據(jù)來(lái)源：2001—2007年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒）n 2000年以來(lái)，重慶市都市區(qū)GDP逐年增加，年平均增幅約15%。響報(bào)告書(shū)連鎖店加盟店運(yùn)營(yíng)手冊(cè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)招標(biāo)投標(biāo)招聘績(jī)效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企劃商務(wù)禮儀創(chuàng)業(yè)金點(diǎn)子銷售指南營(yíng)銷創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理選拔企業(yè)文化項(xiàng)目管理)經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)……………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………3第二章…………………………9(可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書(shū)營(yíng)銷策劃商業(yè)策劃書(shū)組織設(shè)計(jì)公務(wù)員考試可行性分析報(bào)告環(huán)境影響報(bào)告書(shū)連鎖店加盟店運(yùn)營(yíng)手冊(cè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)招標(biāo)投標(biāo)招聘績(jī)效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企劃商務(wù)禮儀創(chuàng)業(yè)金點(diǎn)子銷售指南營(yíng)銷創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理選拔企業(yè)文化項(xiàng)目管理)經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)……………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………3第二章…………………………9(可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書(shū)營(yíng)銷策劃商業(yè)策劃書(shū)組織設(shè)計(jì)公務(wù)員考試可行性分析報(bào)告環(huán)境影響報(bào)告書(shū)連鎖店加盟店運(yùn)營(yíng)手冊(cè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)招標(biāo)投標(biāo)招聘績(jī)效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企劃商務(wù)禮儀創(chuàng)業(yè)金點(diǎn)子銷售指南營(yíng)銷創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理選拔企業(yè)文化項(xiàng)目管理)經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)……………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………3第二章…………………………9(可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書(shū)營(yíng)銷策劃商業(yè)策劃書(shū)組織設(shè)計(jì)公務(wù)員考試可行性分析報(bào)告環(huán)境影響報(bào)告書(shū)連鎖店加盟店運(yùn)營(yíng)手冊(cè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)招標(biāo)投標(biāo)招聘績(jī)效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企劃商務(wù)禮儀創(chuàng)業(yè)金點(diǎn)子銷售指南營(yíng)銷創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)管理選拔企業(yè)文化項(xiàng)目管理)經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)……………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………3第