【正文】 不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。管理處每年一次向業(yè)主（使用人）公布物業(yè)管理財務(wù)收支狀況；管理處定期向管理委托方匯報管理情況，接受業(yè)委托方的監(jiān)督和檢查。物流控制對物資流動實施申報制、盤查制和登記制；業(yè)主物品的搬出應(yīng)主動向門崗申報，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；治安人員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；車流控制通過停車出入口記錄車主、車牌號、車型等信息。小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取支持和理解，讓業(yè)主自覺接受整改要求。維護(hù)房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點(diǎn)：陽臺、窗臺、空調(diào)安裝及管線走向。二、裝修宣傳為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮小區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性，提前對每一位業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修公司發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行為和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。提供集體辦理等服務(wù)項目。第二章　入住管理一、舉行簡樸溫馨的入住儀式為使業(yè)主在短時間內(nèi)了解、熟悉物業(yè)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，邀請房產(chǎn)及政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在小區(qū)舉行簡樸溫馨的入住儀式。小區(qū)綜合驗收前，按照小區(qū)條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同委托方草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。我們將對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進(jìn)行了解，達(dá)到了如指掌，對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄，更好地為業(yè)主服務(wù)。第五部分　前期物業(yè)管理服務(wù)第一章　前期介入物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)等階段均有著密不可分的聯(lián)系。經(jīng)籌委會公告舉行業(yè)主代表大會成立大會，在第一次業(yè)主代表大會中，由業(yè)主代表投票，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會委員。支持和配合物業(yè)服務(wù)中心做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計。維護(hù)公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴(yán)禁賭博。不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。第七章 社區(qū)文化建設(shè)協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項小區(qū)活動、文化活動宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯，分柜保存，運(yùn)用計算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。資料的收集堅持內(nèi)容真實的原則，根據(jù)實際資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料的來源渠道。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢。根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素進(jìn)行修剪整形，保持良好的觀賞性。樹木無旱死、枯死現(xiàn)象施肥根據(jù)土質(zhì)、花木生長期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一般喬灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥時間在陰天或傍晚花草樹木茁壯成長殺蟲貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則，每月防治1次，發(fā)現(xiàn)病蟲及時噴射無明枯枝、死杈，有蟲害枝條在2％以下耕種除雜草施肥前和下大雨后進(jìn)行松土，每年不少于5次草坪無明顯雜草，樹木底下土層不板結(jié)，透氣良好放風(fēng)排澇巡查每天巡查一次暴風(fēng)雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜二、人員配置小區(qū)配備（或兼職）一名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對花木的品種、布局有一定的研究，對花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，及時修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，清理場地。公共樓道樓道每兩日清掃一次，每周拖洗一次，扶手每周擦拭一次，樓梯玻璃每月擦一次。標(biāo)識牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵；垃圾箱清理及時，箱內(nèi)無異味。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：保潔領(lǐng)班1名、保潔員2名。做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在小區(qū)出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，保障車輛人員安全。在加強(qiáng)日常防火工作的同時，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動實施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時有效地組織自消自救，將火災(zāi)的損失降低到最小程度，每年進(jìn)行1－2次實地消防方案預(yù)演。早班2人：門崗1人，巡邏2人；中班2人：門崗1人，巡邏2人；晚班2人：門崗1人，巡邏2人。建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗收制度，保證維修合格率達(dá)到95％，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項臨時任務(wù)。負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。按時開關(guān)公共照明路燈，保護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。檢查機(jī)動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。負(fù)責(zé)處理維修申請，及時安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場驗證維修工作。堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月檢工作。負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，建立健全保安、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛等管理制度。召開各種會議有記錄（紀(jì)要），開展各項活動有效益。（七）設(shè)施齊備小區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變原設(shè)計用途，發(fā)現(xiàn)破損及時修理。小區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保小區(qū)業(yè)主（使用）人的利益得到保障。（三）清潔衛(wèi)生小區(qū)內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。全公司通報表揚(yáng)；頒發(fā)獎品或獎金；特別加薪、晉級等；第六章 開辦費(fèi)用測算前期開辦費(fèi)用的組成:一、員工工資福利費(fèi)用 人員費(fèi)用測算（平原新城大八里項目）序號崗位人數(shù)基本工資社會保險過節(jié)費(fèi)雙薪降溫費(fèi)崗位工資小計崗位工資合計　列號ABCDEJKL　計算工式　固定固定　 E=B/12固定K=B+C+…+JL=K*A1副經(jīng)理16000599100 25 72243客服1170059950 4維修技術(shù)員1140010000 6門崗610001000 0 7保潔領(lǐng)班110001000 08保潔員480000 0 9綠化員1100000 0 　合計15127001498 說明：過節(jié)費(fèi)：按4個節(jié)計算，經(jīng)理/主管級每節(jié)300元、主管級以下職員每節(jié)100元；保險：領(lǐng)班級以上人員購買社保二、開辦物資的購置平原新城大八里項目開辦物資清單序號名稱單位數(shù)量單價預(yù)計費(fèi)用(元)用途備注一辦公設(shè)備1桌 子張4 行政辦公　2椅 子張4 行政辦公　3前臺套1 行政辦公　4保險柜臺1 行政辦公　5文件柜個3 行政辦公　6電腦臺2 行政辦公　7電話部2 行政辦公　8打印機(jī)臺1 行政辦公　9驗鈔機(jī)臺1 行政辦公　10分體空調(diào)臺2 行政辦公　11數(shù)碼相機(jī)臺1 行政辦公　12三輪車臺5 保潔及客戶服務(wù)　13燒水壺個3 行政辦公　14保溫瓶個5 行政辦公　15對講機(jī)部5 行政辦公　　　　　合計： 　　二機(jī)電設(shè)備、工具16沖擊鉆部1 加工維修工具　17切割機(jī)部1 加工維修工具　18開口扳手套1 加工維修工具　19活動扳手套1 加工維修工具　207步鋁梯張1 加工維修工具　21玻璃槍把1 加工維修工具　22拉釘槍把1 加工維修工具　23便攜式電焊機(jī)部1 加工維修工具　24工具箱個1 發(fā)電機(jī)專用工具　　　　　合計 　　三清潔綠化設(shè)備　　　　　　25消殺噴霧器個1 綠化消殺　26綠籬剪把4 綠化　27剪草機(jī)部1 綠化　28電纜線(￠)米8 清潔保潔　29張2 清潔保潔　30水管盤3 清潔保潔　31大笤帚把6 清潔保潔　32簸箕個6 清潔保潔　33小掃把把6 清潔保潔　34水桶個10 清潔保潔　35抹布條10 清潔保潔　　　　　合計