【正文】 2. 戶型現(xiàn)在比較流行的戶型是三大一小一多，就是大廳。因此，這也要視其家庭成員情況而定。 地區(qū)文化水平這主要是針對知識分子，或高干子弟而言，比如說工作生活在中關(guān)村一帶的客戶群，就不會在南城選擇住房。但是由于受區(qū)域的影響，某些商品房前景依然被看好，因此位置的選擇就尤其重要。而綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積套內(nèi)墻體面積 = 公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。結(jié)構(gòu)面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積公攤面積：、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積%使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。共有產(chǎn)權(quán)： 指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。戶 型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小。（三）與規(guī)劃有關(guān)的概念進(jìn) 深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過大。在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（，）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅會所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對市場價(jià)格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作的要求。房地產(chǎn)與銀行等金融機(jī)構(gòu)有良好的合作關(guān)系是房地產(chǎn)投資者有巨大經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營實(shí)力的重要標(biāo)志。因此，隨著房地產(chǎn)商品化的發(fā)展，物業(yè)公司和物業(yè)管理也得到了迅速的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)中介是一種有償?shù)姆?wù)性的經(jīng)營活動。A．政府行為：擴(kuò)大內(nèi)需，深化住房改革制度；B．取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化；C．開放二手市場，以存量房流動帶動住房消費(fèi)；D．下調(diào)存貸利率，吸引大量投資性及消費(fèi)住房的積極性；E．下調(diào)稅費(fèi)；出臺相關(guān)政策、法規(guī)，刺激住房消費(fèi)。l 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化形成對住宅的需求。3．我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景房地產(chǎn)業(yè)一直以來做龍頭產(chǎn)業(yè)受到舉世矚目的關(guān)注。l 房地產(chǎn)具有保值增值性房地產(chǎn)商品在國家政治、經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)定情況下，其價(jià)格呈不斷上升的趨勢，即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)。3) 房地產(chǎn)的特性：l 房地產(chǎn)位置的固定性土地是自然生成物，它的位置是不可移動的?？傊?，以上確切的說，房地產(chǎn)行業(yè)是包括開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟(jì)活動，各類經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人，以及各類技術(shù)人員構(gòu)成的有機(jī)體系。★ 房地產(chǎn)經(jīng)營：包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等。土地使用權(quán)的有償出讓與轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)中介咨詢，以及對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行控制和管理的行為。房地產(chǎn)是由土地附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)也叫不動產(chǎn)。 第一次違規(guī)給予人民幣50元處罰216。4. 自工服配備起1年以內(nèi)離職員工，須交納工服總費(fèi)用的40％，工服歸個(gè)人所有。2. 工服由公司統(tǒng)一安排制作或購買。216。二、 適用范圍項(xiàng)目現(xiàn)場銷售人員。三、需求申請單、共享資源簽收確認(rèn)單及共享信息反饋單 見附件四、本制度自公布之日起執(zhí)行附件客戶資源需求申請單申請日期：使用部門使用人內(nèi)容信息量部門主管銷管部經(jīng)理公司領(lǐng)導(dǎo)批注：簽 收 確 認(rèn) 單序號日期內(nèi)容數(shù)據(jù)量最終批準(zhǔn)人移交人接收人反饋時(shí)間備注客戶信息反饋單接收項(xiàng)目名稱： 客戶來源項(xiàng)目名稱： 接收日期： 反饋日期：序號客戶名稱聯(lián)系方式反饋情況備注客戶類型聯(lián)系方式（只填變更聯(lián)系地址（只填變更）其它信息變更項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 制表人：備注：客戶類型：A ：項(xiàng)目有效客戶；B ：項(xiàng)目無效客戶，信息條正確；C ：項(xiàng)目無效客戶，信息條無效；D ：項(xiàng)目無效客戶，信息條變更。216。216。二、具體規(guī)定有客戶信息需求部門需填公司客戶資源需求申請單，經(jīng)各部門領(lǐng)導(dǎo)簽字遞交銷售管理部，銷售管理部審核所需資源的種類并確定數(shù)據(jù)量數(shù)，根據(jù)各級領(lǐng)導(dǎo)審批權(quán)限提交領(lǐng)導(dǎo)審批確認(rèn)后由銷售管理部下發(fā)，接收部門簽字。（五） 執(zhí)行日期在售項(xiàng)目從即日起執(zhí)行，新項(xiàng)目從正式入場開始執(zhí)行。 5) 項(xiàng)目結(jié)案根據(jù)公司規(guī)定將整理資料銷售管理部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。 2) 檔案分類各級名稱經(jīng)確定后，應(yīng)編制“檔案分類編號表”，即將所有分類各級名稱及其代表數(shù)字編號，用一定順序依次排列，以便查閱。（3）部門資料（包括電腦文檔、復(fù)印件等）178。 被解聘的員工如在交接工作期間故意違反公司的規(guī)章制度、擾亂公司正常辦公秩序，使公司蒙受一定的經(jīng)濟(jì)或聲譽(yù)損失的，公司有權(quán)追究其民事、刑事責(zé)任并予以立即開除的處分，同時(shí)停止發(fā)放任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。四、 注意事項(xiàng)： 部門經(jīng)理及負(fù)責(zé)接收工作的員工在交接工作中，必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，考慮周到，避免交接遺漏。9. 人事部接到被批準(zhǔn)的《員工離職確認(rèn)單》后，將原件存入離職員工檔案，復(fù)印件交財(cái)務(wù)部做為計(jì)發(fā)離職員工工資的依據(jù)。6. 客服應(yīng)在《確認(rèn)單》中明確員工工服應(yīng)扣款項(xiàng)及考勤一項(xiàng)。2. 客服負(fù)責(zé)將《離職確認(rèn)單》、《工作交接單》交員工本人，并告知員工如何辦理。（二）辭退： 試用期員工辭退：試用員工工作質(zhì)量、效果或工作狀態(tài)不符合公司要求標(biāo)準(zhǔn)，公司將提前一天提出中止試用期。辭職程序：（1）普通員工離職，將書面辭職申請交部門經(jīng)理，部門經(jīng)理批準(zhǔn)后交銷管部經(jīng)理?？记谥贫冗m用范圍本制度適合公司全體員工。 6）婚假符合公司婚假標(biāo)準(zhǔn)的員工，婚假期間發(fā)放全額工資。因工受傷職工在治療期內(nèi)的醫(yī)療和工資待遇按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。患病職工連續(xù)休假在十一天（含）以上者按本公司連續(xù)工齡的長短發(fā)放病假工資，不再享受崗位津貼及獎(jiǎng)金。公假包括：婚假、喪假、產(chǎn)假、計(jì)劃生育假、年假。 請假時(shí)間計(jì)算辦法：如跨休息日和法定節(jié)假日，休息日和法定節(jié)假日不算作請假時(shí)間，但公假中的產(chǎn)假、探親假除外。 除上述情況外，凡事先未請假或未向領(lǐng)導(dǎo)說明，就擅離崗位或未到崗位的，一律按曠工處理。 請假期滿，如遇特殊情況仍不能上班的，必須及時(shí)向直接領(lǐng)導(dǎo)和行政部報(bào)告。同時(shí)將《請假單》交行政部統(tǒng)一管理，假期已滿員工必須及時(shí)到行政部做消假處理。請假制度216。 打卡記錄應(yīng)與《外出登記表》及《請假單》相對應(yīng)。216。216。 公司本部員工上、下班需在入門處打卡。 部門辦公用品申請程序：由部門秘書（現(xiàn)場為客服）每月20日前匯總《辦公用品申領(lǐng)單》及部門所需辦公用品，填寫《部門辦公用品需求表》（表中必須注明每項(xiàng)辦公用品的申領(lǐng)人），經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后，交行政部，經(jīng)公司審核、批準(zhǔn)、采買后予以發(fā)放到部門，部門下發(fā)時(shí)需由員工在其《辦公用品申領(lǐng)單》上簽字確認(rèn)后將表交部門及行政部門存檔。（四）管理細(xì)則 個(gè)人低消耗品于員工入職時(shí)由行政部負(fù)責(zé)配備，員工從入職到離職原則上只發(fā)放一次；物品報(bào)廢后可以舊換新，但在未報(bào)廢前所造成的丟失、損壞由個(gè)人承擔(dān)； 個(gè)人一般消耗品申請程序：每月員工根據(jù)實(shí)際需要統(tǒng)一填寫《辦公用品申領(lǐng)單》（一式兩聯(lián)，部門一份、行政部一份），然后交各部門秘書（現(xiàn)場為客服）匯總； 新員工入職時(shí)，行政部將根據(jù)其崗位需要，給每人配備一套辦公用品，并且每個(gè)員工建立一份《辦公用品領(lǐng)用檔案表》，待員工離職時(shí)，行政部根據(jù)其《辦公用品領(lǐng)用檔案表》回收辦公用品，崗位需要，需配備其他辦公用品時(shí)，須經(jīng)過申請確認(rèn)后予以配備。（二）適用范圍本制度適用于公司全體員工。 全公司各部門負(fù)責(zé)人都應(yīng)協(xié)助管理部門做好固定資產(chǎn)的清查、核對工作。（六） 固定資產(chǎn)的清查、盤點(diǎn) 固定資產(chǎn)清查、盤點(diǎn)每年進(jìn)行一次。（2）設(shè)備調(diào)出時(shí)，有關(guān)資料同時(shí)移交，并報(bào)行政部和財(cái)務(wù)部辦理記帳。（2）對已批準(zhǔn)報(bào)廢的固定資產(chǎn)，由行政部及時(shí)進(jìn)行變價(jià)出售、轉(zhuǎn)讓或維修，變價(jià)款應(yīng)如數(shù)上交財(cái)務(wù)部，其他部門不得隨意變價(jià)出售。（3）貴重設(shè)備的說明書、操作書、圖紙、照片、合格證書等資料，應(yīng)交行政部保管，使用部門可索取復(fù)印件。c) 根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)意見，由行政部負(fù)責(zé)，使用部門派人協(xié)助參與購買。（五） 固定資產(chǎn)具體管理辦法（一）目的為建立公司固定資產(chǎn)規(guī)范的管理秩序，落實(shí)管理責(zé)任制，不斷優(yōu)化公司固定資產(chǎn)的資源配置，特制定本規(guī)定。三、 合同交接管理 銷售經(jīng)理與甲方確定合同備案相關(guān)人員； 客服與甲方合同備案人員做好合同交接手續(xù)； 客服定期與甲方合同管理相關(guān)人員進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)。 必要時(shí)，業(yè)務(wù)員要完成公司下達(dá)的市調(diào)任務(wù)；216。216。 因業(yè)務(wù)員離職或被解雇，其客戶由銷售經(jīng)理統(tǒng)一安排歸屬。 銷售人員在暫時(shí)不接待客戶時(shí)，應(yīng)明確輪值業(yè)務(wù)員，輪值業(yè)務(wù)員應(yīng)做好準(zhǔn)備，保證客戶到訪時(shí)能立即主動地接待客戶。 如有多個(gè)客戶要買同一房號，由銷售控制員按照“誰先交錢賣給誰”原則做客服，額外交代暫留的除外，不允許銷售人員發(fā)生爭執(zhí)。 如一個(gè)客戶接待時(shí)間較長，業(yè)務(wù)員已排過一個(gè)輪回，不做輪空處理；如因客戶太多，實(shí)在分不清輪客戶的順序，則重新排序來接待客戶。 表明非客戶身份的(推銷、廣告，找工程部，接水，同行者在大廳里確認(rèn))，或施工方、發(fā)展商等合作公司的不算接待客戶。 老客戶帶來人員家人(父母、子女、兄弟、姐妹、夫妻等)、朋友、同事(老板、同公司人員、業(yè)務(wù)來往關(guān)系等)一齊來訪，如老客戶屬預(yù)約客戶，則其帶來人員歸屬預(yù)約業(yè)務(wù)員；如老客戶不屬預(yù)約客戶，則該帶來人員歸屬輪值業(yè)務(wù)員。如有老客戶在場，無論買或不買，簽沒簽合同，該業(yè)務(wù)員均不得接待新客戶，如輪到該銷售人員接待客戶，則輪空處理；如現(xiàn)場人較多或業(yè)務(wù)員正接待已簽約客戶(投訴除外)，所有銷售人員都在接待客戶，而現(xiàn)場又有新客戶無人接待，該銷售人員可根據(jù)老客戶實(shí)際情況選擇接或不接新客戶。 輪值業(yè)務(wù)員必須在客戶到達(dá)第一時(shí)間問清客戶是否第一次來、是否曾與其他業(yè)務(wù)員接洽或電話預(yù)約。 客服及時(shí)提交公司需要的相關(guān)報(bào)表。 接電接訪之后及時(shí)登記來電和來訪登記表，立刻填寫來訪登記和客戶問卷調(diào)查，要做到認(rèn)真、準(zhǔn)確，每天下班前交客服存檔； 216。 按揭到帳后業(yè)務(wù)員通知客戶辦理入住手續(xù)；216。 業(yè)務(wù)員有義務(wù)幫助客戶選擇一家適合客戶自身的銀行和還款方式；216。 追蹤客戶要注意時(shí)間的間隙；216。 未經(jīng)公司許可，不得擅自答應(yīng)客戶的要求；216。6. 購買洽談216。 通過交談依據(jù)客戶的實(shí)際情況有針對性的講解分析；216。 帶看工地的路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔和安全；216。 通過交談?wù)_把握客戶的真實(shí)需求，并據(jù)此迅速制定自己的應(yīng)對策略；216。 幫助客戶收拾雨具，放置衣帽等。 業(yè)務(wù)員接待結(jié)束后主動幫助值班同事將桌椅和銷售材料放整齊。 對有意向的客戶再約定看房時(shí)間；216。 接待談判過程中，業(yè)務(wù)員務(wù)必面帶微笑、熱情、有親和力、坦誠；嚴(yán)禁翹腿、抖腿、手指轉(zhuǎn)筆等動作。 如遇同行來市調(diào)，也要積極主動，熱情講解。216。接待首語是“你好，歡迎參觀！請問您是來看房的嗎？”并詢問對方是否打過電話或來訪，以及接待過的業(yè)務(wù)員。 嚴(yán)格按照接待順序接待來訪客戶，不得爭搶客戶。216。216。 簡練回答客戶電話提問，盡量記錄下對方資料（姓名、聯(lián)系方式、媒體、關(guān)注點(diǎn)和需求等）填寫來電登記表；216。 電話在響鈴3次之內(nèi)必須被接聽216。 如銷售人員之間發(fā)生意見分歧，由銷售控制員進(jìn)行調(diào)解，不得當(dāng)眾爭吵。 嚴(yán)禁營私舞弊，為個(gè)人謀取利益，破壞正常的銷售秩序。 不詆毀同行、市調(diào)和競爭項(xiàng)目，公正評價(jià)市場；216。 提高工作效率，發(fā)揚(yáng)勤勉精神，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；216。*財(cái)務(wù)開具房款發(fā)票及印花稅收據(jù)按揭客戶同時(shí)進(jìn)入按揭流程繳納房款客服審核*合同文本（正副本各2份）*銷售代表與客戶確認(rèn)合同內(nèi)容*客戶認(rèn)可后，到客服處進(jìn)行網(wǎng)上填寫*填寫完畢，網(wǎng)上提交并打印合同*客戶簽署合同客服留存資料*客戶備案及按揭所需資料復(fù)印件*合同審批表*客戶交回及客服留存認(rèn)購書原件各一份*銷售部審核*客服部審核開發(fā)商審核合同開發(fā)商審核合同合同備案*客服留存合同復(fù)印件1份*按揭客戶*非按揭付款客戶合同返還銀行收押一份合同返還客戶一份*銷售代表與客戶確認(rèn)合同內(nèi)容*客戶認(rèn)可后，到客服處