【正文】 二層作為公寓的會所，以服務(wù)公寓客人為主，同時為酒店客人服務(wù)，以彌補配套設(shè)施不足的問題。因此從規(guī)模而言，各功能的比例是合適的。反而高檔次的商業(yè)和有特色的商業(yè)，除為綜合性項目中其它功能的使用者帶來方便，而且能夠擴大項目知名度，在市場中樹立高檔次的項目形象，有利于項目租金水平的提高。由于服務(wù)式公寓租金水平較高，有良好的回報率，因此也吸引了眾多的投資者購買服務(wù)式公寓。l 綜合性項目中的酒店一般為四星級或五星級的高檔酒店，對于寫字樓和服務(wù)式公寓都有積極的促進(jìn)作用。（2）功能影響關(guān)系分析為分析商務(wù)綜合性建筑體內(nèi)不同功能的相互影響關(guān)系，我們以國貿(mào)項目為比較標(biāo)準(zhǔn)，對其他各項目內(nèi)外因素進(jìn)行必要的修正，將其修正到與國貿(mào)相同的標(biāo)準(zhǔn)后，通過分析比較各項目的規(guī)模、功能內(nèi)容、各物業(yè)所占比例對于租金的影響，發(fā)現(xiàn)各物業(yè)之間的相互影響關(guān)系。：l 南側(cè)主樓梯設(shè)在12——1/12軸、1F——3/A軸線圍合的區(qū)域內(nèi)，由地下一層到地上二層；l 北側(cè)輔助樓梯設(shè)在1/8——1/9軸、1E——3/A軸線圍合的區(qū)域內(nèi)，由地上一層到地上二層。目前水晶石的地下一層與上部沒有直接聯(lián)系的豎向信道，需要通過室外進(jìn)入地上一層和二層。l 閱覽室是所有功能中最為安靜的場所，同時也是顯示目標(biāo)客戶的文化底蘊的空間。地上二層空間較小，與地上一層具有良好的溝通；在此適宜設(shè)置相對安靜的功能，包括針對目標(biāo)客戶的高檔特色酒吧、閱覽室。其高檔的裝修、寬敞的環(huán)境與水晶石通透的形象相匹配，同時對于寫字樓也具有提升檔次的作用。其內(nèi)設(shè)柔軟地面及兒童玩具等，空間相對封閉，以免干擾其它空間。位置：1/4軸——1/5軸、1B——2/A軸圍合區(qū)域。面積：300平方米功能：提供高檔西式餐飲。目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。地上一層總規(guī)模約為平方米。面積：160平方米功能：氧吧、休息廳。健身位置：1/14軸——1/15軸、1/F軸——1/B軸圍合區(qū)域。地下一層總規(guī)模約平方米；有單獨的出入口直接面臨唐延路，入口處設(shè)下沉式廣場，室外空間形態(tài)較為豐富；參考北京的同檔次俱樂部，如京城俱樂部、長安俱樂部等，共同的功能布局特點是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環(huán)境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在地上二、三層，將會干擾所有的房間，不能滿足高檔俱樂部對于環(huán)境安靜的基本需求，故此種布局方式對于水晶石尤其適合；所以我行建議在地下室主要安排與健身相關(guān)的內(nèi)容，包含游泳池、桑拿、健身、臺球、淋浴、氧吧。3定位內(nèi)容根據(jù)我行對于北京高檔俱樂部市場的調(diào)查，目前高檔俱樂部的功能設(shè)置主要分為三大類：l 康體娛樂功能，具體包含：游泳池、健身房、桑拿、臺球、保齡球、壁球、棋牌室、室內(nèi)網(wǎng)球場等；l 高級餐飲：以高級西餐為主，以及日本、韓國料理等，兼有最高檔中餐；l 會議：包含大規(guī)模的會議廳及小會議室；l 其它功能：包括一些特殊的空間，如美洲俱樂部設(shè)有獨具特色的雪茄長廊，主要用于存放來自各國的VIP們的私人雪茄，根據(jù)不同品牌和特性的雪茄，設(shè)置適合的溫度、濕度，精心珍藏，等候客人的再次光臨。具體經(jīng)營方式：l 實行會員邀請方式，分為創(chuàng)始會籍、高級會籍、普通會籍，并定期舉行俱樂部活動。他們的需求特點是更樂于在固定的、相對不事張揚、穩(wěn)定的圈子內(nèi)進(jìn)行商務(wù)、社交和休閑活動；由于經(jīng)濟實力強大，他們對于消費環(huán)境具有相當(dāng)高品質(zhì)的要求，以彰顯其社會地位和實力、品位，但又不希望過于引人注目；消費能力極強，對于形象、品質(zhì)、舒適度和個性化的需求大于對價格的關(guān)注。他們是水晶石的目標(biāo)客戶，水晶石為他們提供商務(wù)社交休閑活動場所。（三） 業(yè)態(tài)及功能布局建議水晶石總面積約3700平方米，分為地下一層、地上一層、地上二層，共三層；其中地下一層直接對外，設(shè)有下沉式廣場，作為入口廣場；地上一層有南、北二個入口，方便各方向的人流；地上二層與地上一層的空間連通充分，具有多處大面積的挑空空間，形成豐富而流動空間效果，成為水晶石室內(nèi)空間的一大特色，但縮小了水晶石的可用面積。（二） 經(jīng)營模式高檔次商務(wù)俱樂部的成功，首要條件是引進(jìn)專業(yè)的有經(jīng)驗和客戶網(wǎng)絡(luò)的俱樂部管理公司。l 本項目作為高檔次的商務(wù)綜合建筑體，設(shè)立高端的商務(wù)俱樂部對于總體價值的提升有促進(jìn)作用，首先它服務(wù)的客戶是商務(wù)客戶，與項目的總體定位不沖突。他們擁有巨額的財富，位于社會金字塔的頂尖，他們需要專屬的商務(wù)活動空間，與家人共同休閑的私密空間，與同階層人士的交流空間。將水晶島定位于高檔商務(wù)俱樂部有其內(nèi)在原因和作用：l 高檔商務(wù)俱樂部一般是在經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市才出現(xiàn)的。l 郵局在上述為員工餐廳開辟的空間內(nèi)，設(shè)一處20平方米的郵局，經(jīng)營郵件的投遞、轉(zhuǎn)發(fā)業(yè)務(wù)，以滿足寫字樓的需求。地下一層主要功能為各類設(shè)備機房和汽車庫、自行車庫，由于受機房布置和結(jié)構(gòu)的局限，有些位置的車位布置面積相對較為寬松；利用這些寬松的位置，減少個別車位，布置員工餐廳以滿足寫字樓基本必須配套，我行認(rèn)為是合理的選擇。位置：7BD軸圍合空間。面積：1450平方米功能：中、高檔中餐廳。目標(biāo)客戶；水晶島寫字樓及附近寫字樓的公司。內(nèi)部設(shè)有走道，相對獨立，臨近大堂，處于較為重要和明顯的位置，有利于提升會議室的檔次，便于吸引高檔次的、大型的會議，對于提升寫字樓的品質(zhì)具有一定作用。面積：1100平方米功能：為寫字樓的公司及個人提供銀行服務(wù)。根據(jù)上述定位原則及定位內(nèi)容，考慮與公寓功用高檔餐飲、為水晶石提供高檔配套等因素，并結(jié)合其本身空間分割，基本布局為在靠近公寓的位置布置高檔中餐廳；而為確保寫字樓高檔的品質(zhì)，在其南、北大堂兩側(cè)的空間設(shè)置高檔的餐飲、咖啡、會議和商務(wù)中心等項目，以提升寫字樓品質(zhì)為目的，至少不能降低寫字樓的品質(zhì)。l 兼顧公寓式酒店的配套主要包括高檔餐飲和會務(wù)需求。2定位依據(jù)l 作為水晶島辦公樓的長期使用者，依托高新區(qū)二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍，公司的需求特點集中在商務(wù)相關(guān)需求，注重形象，同時也注重實用，并要求高效快捷、具有一定個性化和相當(dāng)?shù)臋n次、品質(zhì)。1定位原則寫字樓的主要目標(biāo)客戶從獲取物業(yè)的方式及用途上可分為投資者、購買寫字樓并作為其辦公空間的公司、租住寫字樓的公司（含向發(fā)展商和小業(yè)主租住二種情況）三類。最南端外墻距離公寓式酒店23米，東側(cè)距離水晶石17米。23層可以進(jìn)行分割，面積在200500平方米，與大多數(shù)客戶的需求吻合。根據(jù)我們對寫字樓客戶的調(diào)查，在物業(yè)取得方式上，由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對穩(wěn)定，因此其偏重于選擇購買的方式，有55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購買。（二） 經(jīng)營方式建議及面積分割在寫字樓的面積分割上，首層作為商業(yè)配套，25層作為辦公?？梢?，西安寫字樓市場中中小規(guī)模公司比較多，但辦公面積達(dá)到1000平方米以上的公司高新區(qū)明顯多余其它區(qū)域的寫字樓，可見對于大企業(yè)而言，高新區(qū)更有吸引力。被調(diào)查企業(yè)的公司性質(zhì)分布圖 在物業(yè)取得方式上，本市和本省公司租和買比例相當(dāng)，略偏向購買；外地、港澳臺和國外公司94％以上選擇租賃，其中以港澳臺和國外公司表現(xiàn)更為明顯，100％選擇租賃。雖然本項目沒有設(shè)施樓宇中央空調(diào)，但如果提供分戶式中央空調(diào)也可以達(dá)到同樣的效果。從調(diào)查的反饋來看，購房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達(dá)到了73%。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。我行建議將此露臺以玻璃幕封閉，作為在四季均可以經(jīng)營和使用的空間，布置綠色植物為主的主題景觀，成為一個景觀、視野都較為優(yōu)美的高檔休閑空間。面積：60平方米功能：圖書、期刊、雜志、報紙閱覽。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。l 球類運動室、兒童游戲室球類運動是器械和體操之外的技巧性健身方式。位置：位于412軸、C1軸以東的區(qū)域。位置：位于1214軸、C1D1軸圍合的范圍內(nèi)。位置：原桑拿和淋浴、更衣的位置。結(jié)合項目空間條件，在二層設(shè)健身會所，集中了健身娛樂類的配套，成為投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店共享的配套。面積：藥店約120平方米；花店約47平方米功能：藥品銷售、簡易診所、鮮花銷售、訂送鮮花等。目標(biāo)客戶：資型公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。l 美容美體保健中心通過我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。位置：CF軸、14軸圍合的空間。此處窗外為本項目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。而由于客觀空間條件較好，為投資型服務(wù)公寓配置了大面積的大堂，對投資型服務(wù)公寓品質(zhì)的提升具有重要作用。根據(jù)上述考慮，在一層靠近大堂附近設(shè)咖啡、休息廳服務(wù)型的功能，為投資型服務(wù)公寓的內(nèi)部服務(wù)區(qū)，是提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要途徑，只有提升投資型服務(wù)公寓的檔次，才能保證其與酒店公寓品質(zhì)的差距，從而縮小其目標(biāo)客戶與酒店公寓客戶的差別，保證整個項目的檔次和品質(zhì)，有利于項目的推廣和銷售。l 休息廳和咖啡廳主要為投資型服務(wù)公寓服務(wù)，屬于其內(nèi)部配套。他們對中高檔餐廳也有需求，但由于底商設(shè)置餐飲對居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫字樓配套的中高檔餐廳。根據(jù)我們對西高新中高檔住宅購房者的調(diào)查，客戶對于配套設(shè)施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面，注重日常生活的方便性。注意：在水晶島公寓的兩個大堂內(nèi)，；而未設(shè)殘疾人坡道。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務(wù)公寓式酒店，并可兼顧投資型服務(wù)公寓客戶的菜單式選擇服務(wù)要求。位置：12軸、NQ軸圍合空間。目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。l 小型餐飲店高檔的酒店應(yīng)當(dāng)能夠提供自助早餐，考慮本酒店300多套客房，需要的早餐廳規(guī)模較大。面積：150平方米功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。結(jié)合一層現(xiàn)有空間條件，將商務(wù)中心設(shè)在與前臺相鄰的位置。根據(jù)定位原則和依據(jù)，結(jié)合工程現(xiàn)狀、空間特點及酒店門廳應(yīng)當(dāng)具有的基本接待服務(wù)功能，在此設(shè)與酒店公寓日常出入關(guān)系較為密切的內(nèi)容，有接待前臺、行李寄存、咖啡茶吧、商務(wù)中心。如前所述，公寓式酒店的配套需要在投資型服務(wù)公寓和寫字樓配套共享，故結(jié)合公寓式酒店平面分割及工程進(jìn)度的現(xiàn)狀條件，在一層設(shè)置設(shè)咖啡茶吧、美發(fā)店；二層設(shè)洗衣房（與投資型服務(wù)公寓合用）、美容美發(fā)、小型餐飲。公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務(wù)目的的散客。公寓樓定位為“公寓式酒店+投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。結(jié)論：l 根據(jù)與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部分，且其中35層有38套公寓對客戶作過關(guān)于5年投資回報的承諾；并結(jié)合上述對于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析，我行建議將公寓定位于“公寓式酒店+投資性公寓”的組合方式。如果不能夠為市場所接受，公寓式酒店的銷售可能會面臨困難。公寓樓經(jīng)過豎向分割，這些已售戶型一部分位于公寓式酒店內(nèi)，另一部分位于投資型服務(wù)公寓內(nèi)。由于公寓式酒店提供酒店式服務(wù)，進(jìn)行房間日常清潔護理需要專用的貨運電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿足使用要求。為確保日常居住使用的安全性，此處需要增加人員或電子監(jiān)控設(shè)施予以管理和防范。l 酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少，12層總面積約1740平方米，而且其中包含貨運出入口、煤氣表間、智能化機房等設(shè)備用房，不能滿足公寓式酒店對于配套設(shè)施需求；而投資型服務(wù)公寓的12層總面積為約2830平方米，面積較為寬松，其配套面積和功能可以與公寓式酒店共享一部分，甚至在寫字樓的配套中也有需要與公寓式酒店共享的功能。l 同時公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。劣勢：l 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。目前在GG1軸的防火分界線基本將整個平面劃分為近似相等的兩部分，基本符合電梯的服務(wù)能力。但對于公寓的客人，由于是長期居住，過長的交通距離必然會給其帶來不便，從而降低其購買投資或自用的興趣，不利于項目銷售。從經(jīng)營角度，由于下部35層有38套已售戶型承諾5年返租，將公寓式酒店設(shè)在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過補充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實施統(tǒng)一經(jīng)營管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實踐承諾。分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分，而投資型服務(wù)公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務(wù)公寓”。公寓樓的戶型原本按照商務(wù)公寓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，戶型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務(wù)公寓均較為吻合。（2）投資型服務(wù)公寓客戶群l 投資者：對該項目有投資意向的客戶，希望首期投資額較少的客戶l 自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級管理人員l 將其作為接待客戶的相關(guān)公司l 在西高新工作的白領(lǐng)，短期自主，長期投資2．項目現(xiàn)有條件分析相對于純酒店而言，上述二種物業(yè)類型對于樓宇的設(shè)施設(shè)備不存在明確的規(guī)定性要求，而取決于市場和目標(biāo)客戶的需求。而且投資型服務(wù)公寓的用家多為長期用戶，與酒店以短期商務(wù)客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。而且包租的風(fēng)險較大。此種模式其實與前面討論過的實現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場風(fēng)險比較大?？蛻粢蚤L住客戶為主，主要是國內(nèi)外高級商務(wù)人士和高級白領(lǐng)。2. 商住公寓l 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長型企業(yè)和小公司對商住公寓有需求。