【正文】 ，2010年7月20日16：00登陸。重慶農(nóng)村土地交易所進行的地票交易試點為我國日后建立全國統(tǒng)一的地票交易制度積累了寶貴經(jīng)驗，對保護耕地和城市擴張之間的如何平衡進行了有益的探索。同時，也應(yīng)當(dāng)允許地票不在二級市場交易，實現(xiàn)交易方式多樣化。 地票交易復(fù)墾項目公司從國土資源部門獲得地票之后，就面臨如何將地票變現(xiàn)的問題。筆者認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)規(guī)定獲取地票是獲得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件，只有競得地票才獲得了進行房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件；法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定地票持有人有幾次提出征地建議的權(quán)利以及經(jīng)地票持有人地塊選擇后向國土資源管理部門提出的征地建議，哪些情況下國土資源部門必須同意，哪些情況下國土資源部門可以不同意，不在規(guī)定的這些情況內(nèi)的其他情況又該如何處理，而不是通過與國土資源管理部門通過協(xié)商這種容易導(dǎo)致暗箱操作的方式使項目落地；法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定地票持有人所具有的價格優(yōu)先權(quán)，即在比最高價低多少的幅度范圍內(nèi)地票持有人具有優(yōu)先購買權(quán)，因為地票持有人對所拍賣地塊前期進行了調(diào)查研究和開發(fā)地塊，可能更適合該地塊的開發(fā)建設(shè)；此外，法律還應(yīng)該規(guī)定一些對地票持有人使地票落地時的優(yōu)惠條件，比如減免一定的稅費等。筆者認(rèn)為：地方所得應(yīng)當(dāng)是地票在農(nóng)村土地交易所拍賣所得價款的一定比例，此比例通過法律法規(guī)確定，而農(nóng)戶補償和集體補償則應(yīng)當(dāng)由復(fù)墾項目公司同農(nóng)戶和集體經(jīng)濟組織通過平等談判的方式協(xié)商確定。關(guān)于地票增值利益的分配，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)分為地方政府所得、農(nóng)戶補償、集體補償和公司盈利四部分。土地復(fù)墾項目推進過程中，應(yīng)當(dāng)尊重農(nóng)民的主體地位，一定要堅持依法、自愿、有償，公開、公平、公正，切實保障農(nóng)民的占有、使用、收益等合法權(quán)益。以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為主體進行復(fù)墾項目開發(fā)，應(yīng)當(dāng)通過政府管理的方式的進行。假設(shè)每個農(nóng)戶擁有宅基地100—300平方米，地票交易所得全部返還給農(nóng)民，每戶家庭最多也就能拿到2萬到7萬塊錢不等的補償款，在當(dāng)下的房價背景下，再算上因為農(nóng)戶放棄宅基地所帶來的生活習(xí)慣、人際關(guān)系、以及社會生活改變的成本，這么少的補償顯然對大多數(shù)農(nóng)戶不具有吸引力，而只對少數(shù)已經(jīng)完全脫離農(nóng)村、在城市有房產(chǎn)且有穩(wěn)定收入但戶口還在農(nóng)村并在農(nóng)村有房的人有吸引力。、地票交易制度的原理地票是指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)過土地管理部門嚴(yán)格驗收后所產(chǎn)生的指標(biāo)，地票交易就是指在一定的交易場所內(nèi)進行指標(biāo)買賣。18億畝耕地必須確保，也就是說到2010年底只有2700萬畝可以作為調(diào)整余地，扣除“十一五”已經(jīng)確定的退耕還林2000萬畝，就只剩下700萬畝。由于開發(fā)商持有地票并沒有獲得優(yōu)先權(quán)，拍得地票并不意味著一定能拿到地，反而還會有利息損失的風(fēng)險，而政府為了吸引企業(yè)競買土地指標(biāo)，最終有可能將土地交易演變成定向拍賣，或者協(xié)議拿地，出現(xiàn)破壞公平競爭市場規(guī)則的情況。拍不到地塊，政府從拍賣價中扣除地票價格，這部分返給地票持有人，但只返還本金，利息損失作為投資風(fēng)險由地票持有人支付?？礈?zhǔn)地塊后，向政府提出征地建議。他同時表示，為了避免農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分得的地票收益被挪用，下一步會通過為農(nóng)戶建立農(nóng)村社保等方式加大建立資金當(dāng)期支付，盡量一次分配。同樣，筆者認(rèn)為，地票交易制度雖然有很多優(yōu)點，但是只有站在全國的視野上對其充分進行調(diào)查研究，對各省市地票交易運行經(jīng)驗進行總結(jié)的情況下，才能在全國進行推廣。但是，地票交易制度是依托重慶農(nóng)村土地交易所的成立而誕生的，地票交易必須嚴(yán)格按照《重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》的規(guī)定實施，所以雖然地票在進入農(nóng)村交易所進行交易以前，其持有者是區(qū)縣地方政府國土資源部門下屬的土地整理中心或者國有的土地整理公司，但是，作為區(qū)縣地方政府，仍然不能夠出于本轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，不經(jīng)過重慶市農(nóng)村土地交易所而直接將地票在本轄區(qū)內(nèi)兌現(xiàn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地。地票交易進行的前提是農(nóng)村耕地數(shù)量不減少、耕地質(zhì)量不降低，在各區(qū)縣地方政府深度參與地票交易并從中獲益的情況下，區(qū)縣地方政府實際上是集農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾組織者、地票持有人、地票交易收益人、土地復(fù)墾質(zhì)量驗收者等多種身份于一身，為了防止區(qū)縣地方政府因為利益驅(qū)動而在土地驗收過程中把關(guān)不嚴(yán)的情況出現(xiàn)，筆者認(rèn)為《重慶農(nóng)村土地交易所管理辦法》第十九條第四款“區(qū)縣（自治縣）國土資源行政主管部門按規(guī)定組織驗收，驗收合格后，按照重慶市土地復(fù)墾有關(guān)規(guī)定，向市國土資源行政主管部門申請確認(rèn)并核發(fā)城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)憑證”應(yīng)作適當(dāng)修改，應(yīng)當(dāng)建立更加嚴(yán)格的土地驗收制度，比如由驗收過程中加入專業(yè)土地評級機構(gòu)進行土地評級的環(huán)節(jié)、規(guī)定市國土資源行政主管部門參與驗收等。出于保持與上位法一致，切實尊重農(nóng)民意愿，保護農(nóng)民利益的需要，筆者建議對本款進行適當(dāng)修改，規(guī)定“土地復(fù)墾的對象僅限于在同意土地復(fù)墾的農(nóng)戶的農(nóng)村建設(shè)用地，而不包括不同意復(fù)墾的農(nóng)戶的農(nóng)村建設(shè)用地”。所以，筆者認(rèn)為，出于保護農(nóng)民利益和維護社會穩(wěn)定的需要，在進行復(fù)墾之前，區(qū)縣地方政府應(yīng)當(dāng)會同具體實施土地復(fù)墾的項目公司，解決好農(nóng)民的住房問題，先將農(nóng)民的住房問題解決好之后再進行土地復(fù)墾。可見，地票并不是擁有某個建設(shè)用地地塊土地使用權(quán)的憑證，而是賦予地票持有人對建設(shè)用地地塊進行選擇和提出征地建議的權(quán)利，即建設(shè)用地地塊選擇權(quán)和征地建議權(quán)。但是，地票的持有人在農(nóng)村土地交易所拍得的地票并不是建設(shè)用地使用權(quán)，地票持有人拍得地票后可在城市總規(guī)劃范圍內(nèi)有選擇性尋找地塊，幷向政府提出征地建議。、地票的性質(zhì)根據(jù)《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》第十八條的規(guī)定，地票是“農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，可用于建設(shè)的用地指標(biāo)”的憑證。通過復(fù)墾整理，置換出相應(yīng)的城市建設(shè)用地指標(biāo)，這不會減少基本農(nóng)田的數(shù)量。 緩解城市建設(shè)用地緊張的局面。 有利于城市反哺農(nóng)村。 有利于耕地保護。黨的十七屆三中全會顯示,我國土地制度改革將以“農(nóng)村集體土地享有國有土地平等權(quán)益”破題,將逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,對依法