【正文】 若有可能，還可以在售樓處旁造一個(gè)小型的生態(tài)圈，種植選定的植物，飼養(yǎng)水生、陸生小型動(dòng)物，增加觀賞性和情趣。以水與自然的主題來演繹。樣板帶策略售樓處交付時(shí)，內(nèi)部認(rèn)購開始，此時(shí)將景觀帶交付使用，在銷售前樹立整個(gè)樓盤的前期形象。不管是小到廚房、衛(wèi)生間，又或是儲(chǔ)藏室、露臺，無一不顯露出靈性。主臥的家具風(fēng)格大相徑庭于其他生活空間，POLIFORM的床和衣櫥色彩柔和，形式中性。一切的一切都彰顯出IKEA設(shè)計(jì)思想的精髓——LESS IS MORE 風(fēng)格：簡約古典風(fēng) 走近濃郁裝置美學(xué)意味的客廳，胡桃木與鋁條構(gòu)成的壁面設(shè)計(jì)，輔以三盞小豆嵌燈的裝點(diǎn)，不僅化為注目之視覺焦點(diǎn)，亦讓此工藝成品迭現(xiàn)光影的層次變化，不失簡潔有力的韻味。 餐廳之中搭配像樺木和藤等天然材質(zhì)的家具，就能讓房間呈現(xiàn)溫暖舒適的風(fēng)格。餐廳之中，亞洲情調(diào)與北歐風(fēng)格相結(jié)合，具有民族風(fēng)格的印染頗具特色，時(shí)髦又協(xié)調(diào)的房間盡顯品位。主臥、客臥、書房、活動(dòng)室，包括一個(gè)小露臺都釋放出高貴與休閑的氣韻。樣板房的策略：根據(jù)對目標(biāo)客戶的分析，及其個(gè)性的了解，來制定相應(yīng)的裝修樣式，以便在第一時(shí)間內(nèi)爭取到客戶的好感，在此建議采用以下不同風(fēng)格的裝修樣式。 中央廣播系統(tǒng)：播放背景音樂，緩和售樓中心氣氛，體現(xiàn)人文氣息，給人 以聽覺上的享受。海報(bào)：海報(bào)通常以單片的形式出現(xiàn)，便于攜帶，閱讀方便，能很快的得知樓盤的最新消息。烘托現(xiàn)場銷售氣氛。 應(yīng)接區(qū)： 應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺相對要有一定的親和力，建 議以曲線條為主，LOGO 墻簡潔明了，不宜復(fù)雜化，使客戶一進(jìn)門就能感受到本案 以人為本的設(shè)計(jì)及人性化的服務(wù)，能夠很 快的接受本案，也能很清晰看到LOGO墻。參觀區(qū)： 模型： 建議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個(gè)“新華世紀(jì)園”，按照標(biāo)準(zhǔn)模式建造，三萬方建筑與景觀為主,其他項(xiàng)目可相對虛化，主次必須分明，模型體相對漂亮。 公共告示牌：以公益為主題，呈現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)（如小草在 睡覺，請勿打擾）每個(gè)主題景觀設(shè)立標(biāo)牌。 工地圍板工地旗：鮮艷，引導(dǎo)客戶參觀工地現(xiàn)場，了解基地建筑面積。導(dǎo)示系統(tǒng)的好壞，影響到樓盤本身的品質(zhì)感。污水、廢水分流，排水暢通。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙、起皮等現(xiàn)象，陰陽角、線角方正，順直。可選功能：通過電話遠(yuǎn)程編碼結(jié)合遙控裝置、時(shí)間程序、實(shí)現(xiàn)對空調(diào)、電視、燈具、窗簾等家用電器和生活設(shè)施的遠(yuǎn)程實(shí)施控制。小區(qū)物業(yè)管理信息于其他小區(qū)，上級物業(yè)管理部門和相關(guān)單位或部門聯(lián)網(wǎng)。配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化服務(wù)，收費(fèi)、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料。監(jiān)控電梯，當(dāng)電梯出故障時(shí)，能立即顯示故障狀態(tài)，運(yùn)行方向及所在樓層位置，還能保持乘客的聯(lián)絡(luò)通話。6）背景音響及緊急廣播系統(tǒng)基本功能：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，以備在必要或緊急情況下進(jìn)行廣播可選功能：在小區(qū)內(nèi)有線廣播的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高音質(zhì)效果，作為日常小區(qū)范圍內(nèi)的背景音樂，以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氛圍?？稍旃δ埽簶怯钤L客門禁系統(tǒng)采用可視對講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設(shè)置密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對出入情況進(jìn)行記憶與儲(chǔ)存?？蛇x功能：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）對小區(qū)周邊實(shí)施監(jiān)控，必要時(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)報(bào)警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)?；竟δ埽禾峁┰捯敉ㄐ?，模擬視頻點(diǎn)播，高速INTERNET接入。u 以下是我司對本項(xiàng)目物業(yè)配套服務(wù)的建議： 公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用） 專項(xiàng)、配套有償服務(wù)二十四小時(shí)保安，消防和車輛管理；各項(xiàng)健身、娛樂活動(dòng)公共場所保潔；餐飲、酒吧；公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；保健、醫(yī)療；住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；美發(fā)美容；公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)提供小型商務(wù)會(huì)議場所及服務(wù)；電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；傳真、復(fù)印、打字；組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；園藝；定時(shí)對私家花園進(jìn)行草坪修整，除雜草；臨時(shí)照看孩童；代收代繳水電費(fèi)；鐘點(diǎn)清潔；代收代繳有線電視收視費(fèi)；老人、病人的護(hù)理；1代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；1禮儀服務(wù)；1代叫出租車；1禮品速遞（限于市區(qū)）；1代聘司機(jī)；1代管房屋；1代請保姆；1代理房屋租賃；1代請家教；1機(jī)動(dòng)車輛清洗；1代請私人保健醫(yī)生；1住宅水電設(shè)施的維修（免人工費(fèi)）；1代辦暫住證；1住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費(fèi)）1代辦保險(xiǎn)；1四季暖房花卉供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)。這部分配套項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際需要制定標(biāo)準(zhǔn)的高低。在這里健康法則充分發(fā)揮他的執(zhí)法性，對您身邊的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間要求做到健康合格。不然，兩段排水管之間的接口極易斷開，引起麻煩。建議空調(diào)擱板采用鋼筋混凝土材質(zhì)，若是有可能在擱板的上表面設(shè)置直角型的預(yù)埋件，并做好防銹處理。但在屋頂?shù)牟课?，出煙口的設(shè)置位置和形狀要考慮配合整體風(fēng)格。其中前兩種一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機(jī)出水管需要配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置，會(huì)有一部分出現(xiàn)在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻體上；由于管道細(xì)小，一般不會(huì)影響立面效果。2）僅余頂層和越層采用較淺的顏色，其他采用深色的外墻涂料做腰線。要注意陽臺與單體連接部位在受力后產(chǎn)生裂縫的問題，由于現(xiàn)澆樓板的原因，該部位出現(xiàn)裂縫后極易引起樓下天花板與墻體連接部位的滲水。陽臺工藝本項(xiàng)目的陽臺宜用鐵藝欄桿，或是局部結(jié)合仿天然石材的實(shí)體墻，造型宜簡潔古樸和實(shí)用。在色彩處理上建議與局部的主墻體色彩相協(xié)調(diào)，可考慮使用相同色系的面磚。窗套和窗體本身的顏色和線條，對于外立面的貢獻(xiàn)也是不可估量的。而在此需要注意的是會(huì)所立面?zhèn)€的改造，由于會(huì)所是屬于舊樓翻新，所以在外立面的改造上需要與小區(qū)有一個(gè)可比性，但同時(shí)在充分考慮到功能使用的前提下也應(yīng)該使其與小區(qū)有一個(gè)柔和的延續(xù)和銜接，避免在視覺上產(chǎn)生較大的差異感，而破壞小區(qū)的整體效果。同時(shí)在停車位旁和車輛出入的道路交叉口，且莫設(shè)置兒童游戲場所。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點(diǎn)，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。核心概念提煉：擁抱東華學(xué)府優(yōu)雅氣質(zhì)，揚(yáng)溢新華路的異國情調(diào)——優(yōu)揚(yáng)時(shí)代！ 九、新華世紀(jì)園企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖建筑規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉發(fā)展商背景收集及提煉板塊賣點(diǎn)的收集及提煉物業(yè)管理、會(huì)所賣點(diǎn)收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)展前景賣點(diǎn)收集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣點(diǎn)收集及提煉建材賣點(diǎn)收集及提煉導(dǎo)視策略收集及提煉房型賣點(diǎn)收集及提煉媒介策略收集及提煉（一）發(fā)展商理念篇賣點(diǎn)概念提煉：上市集團(tuán)公司全力打造新華路上的最后新貴！ 創(chuàng)造適宜的生活空間，打造低密度的時(shí)尚生活，造就生態(tài)社區(qū)，將來這都是我們一直在追求的現(xiàn)代住宅理念； 房子成為生活、文化的一部分，讓住宅成為您身份的代言詞，房子價(jià)值不在是建筑本身這么簡單。而“風(fēng)景”是希望通過對午后新華路的環(huán)境描述來引伸出本案的綠化環(huán)境，花的語言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物；而樹是為人類制造清新空氣的守護(hù)神，利用鮮花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來的生活環(huán)境這一朦朧感覺來帶動(dòng)消費(fèi)者的遐想。我們之所以用優(yōu)秀的“優(yōu)”，而不用通常所用的悠揚(yáng)的“悠”，是希望借此來宣傳并強(qiáng)化本案所處位置的優(yōu)勢，文化氛圍的濃郁；其二，“揚(yáng)”意在宣揚(yáng)新華路這一文化名街的人文底蘊(yùn)，渲染“午后的新華路在咖啡、梧桐、幽雅環(huán)境中所襯托出的品質(zhì)生活”。戶型需求：此類購房者通常會(huì)以二房為主。訴求點(diǎn)——體現(xiàn)地位身份的高雅社區(qū)、私家高級會(huì)所、完善的物業(yè)服務(wù)三）、客戶來源：本市周邊區(qū)域，外省市區(qū)域?yàn)檩o客戶身份：外地來滬投資、經(jīng)營者年齡段：3545歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：此類客戶由于生意上的因素，因此必須在上海有一套符合其身份的住宅； 因其具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，打算通過在上海經(jīng)商購房，最終促成全家一起落戶本市；戶型需求：由于此類購房者身處他鄉(xiāng)，因此小區(qū)的完全性、配套設(shè)施及完善的物業(yè)管理將是其考量購買的因素，房型一般應(yīng)以復(fù)式和三房式等較大房型為主。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對購買動(dòng)機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。地理位置：地段永遠(yuǎn)是制約樓市房價(jià)的一個(gè)絕對因素，本案雖然地處新華路，但由于已經(jīng)是地處新華路的末端位置，同時(shí)與輕軌緊鄰；在一定程度上加大了本案今后的銷售推廣難度，是一個(gè)較為不利的因素。周遍商配：齊全的公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消費(fèi)者認(rèn)可的又一有力點(diǎn)，勢必會(huì)成為本案吸引客戶的一個(gè)相當(dāng)有利的宣傳推廣資本。小區(qū)環(huán)境：作為本案的另一優(yōu)勢是小區(qū)的綠化，40%的高綠化率，在本案區(qū)域是絕無僅有的；從而為今后廣告的推廣提升了5%左右的優(yōu)勢。地理位置25%： 就本區(qū)域而言，本案的整體地理位置并不是很理想，因?yàn)榈囟闻c地理位置的好壞將直接影響到消費(fèi)者的購買欲望，所以由于位置的因素可能會(huì)對我們的樓盤產(chǎn)生一定的的不利因素，預(yù)計(jì)會(huì)是25%。品牌效應(yīng)3%： 因?yàn)槟壳暗哪繕?biāo)購房者不僅對產(chǎn)品的本身關(guān)心，而且對樓盤的發(fā)展商也要求金牌，開發(fā)商曾做過哪些樓盤，這些都是他的重點(diǎn)參照物。因此，我們在這方面建議很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細(xì)的分解，希望通過優(yōu)化的小區(qū)