【正文】 當(dāng)遇到接班人員未到崗時(shí)，交班人員不得離崗。正常時(shí)，按時(shí)交接班。 機(jī)房應(yīng)配足消防器材，禁止放易燃、易爆、雜物等。一、電梯機(jī)房管理制度 非機(jī)房工作人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，必須進(jìn)入時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)本使用單位負(fù)責(zé)人同意，在電梯管理人員陪同下進(jìn)入。試梯正常后，才可投入使用。井道或轎廂內(nèi)失火時(shí)，維修值班人員應(yīng)立即設(shè)法停梯并疏導(dǎo)乘客離開，切斷電源后用二氧化碳滅火器或1211滅火器滅火。第三條、異常情況處置管理：當(dāng)電梯工作中出現(xiàn)異常情況時(shí)，司梯人員和乘梯人員都要冷靜，保持清醒的頭腦，以便尋求比較安全的解決方案。 維修人員巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況的處理：當(dāng)巡視中發(fā)現(xiàn)不良狀態(tài)時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知維保公司電梯班值班人員，維保人員應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整。維修人員每日對(duì)電梯的主要部位巡視一次。公司電梯維修班，在安全管理人員領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)落實(shí)國(guó)家、省、市技術(shù)監(jiān)督局相關(guān)電梯安全運(yùn)行的各項(xiàng)規(guī)定，并監(jiān)督電梯維保公司維保合同內(nèi)容實(shí)施，現(xiàn)場(chǎng)管理人員簽字確認(rèn)。負(fù)責(zé)公司所有電梯安全運(yùn)行事宜，對(duì)電梯年檢、維保合同的簽訂、審核、續(xù)簽，制定每年電梯應(yīng)急演練的內(nèi)容和實(shí)施，對(duì)外聯(lián)系相關(guān)工作等。 第5條：在操作與安全發(fā)生矛盾時(shí)應(yīng)以安全為重。 第五章:保潔人員安全操作管理 第1條:牢固樹立“安全第一”的思想確保安全操作。 第6條:凡符合上述歸還要求的，保管人員有權(quán)拒收，由此影響工作的由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。 第2條:領(lǐng)用設(shè)備時(shí)領(lǐng)用人需自行檢查設(shè)備的完好程度，因檢查不周造成病機(jī)出庫(kù)而影響工作的由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。 第8條:保潔人員在工作時(shí)間內(nèi)應(yīng)隨時(shí)清理垃圾，保持環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔。 第4條:根據(jù)轄區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域隨時(shí)保持清潔。 第七部分 環(huán)境保潔管理制度環(huán)境保潔工作管理制度第一章:總則 為了完善保潔管理工作提高業(yè)主的滿意度，特根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定制定本制度。第十一條：加班、調(diào)休公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無(wú)法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計(jì)算。在工作期間，離開公司的需填寫相應(yīng)的手續(xù)。上班時(shí)間:按物業(yè)部具體排班時(shí)間為準(zhǔn)。喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定發(fā)放。男員工產(chǎn)假的護(hù)理假3天，若妻子屬于晚育(生育時(shí)滿24周歲)，則再延長(zhǎng)7天。第六條：產(chǎn)假根據(jù)計(jì)劃生育條例女員工正常生育時(shí)，給予90天(包括產(chǎn)前15天)產(chǎn)假，難產(chǎn)可增加15天?；榧贂r(shí)間:按法定結(jié)婚年齡(女20周歲，男22周歲)結(jié)婚的，可享受3天婚假；符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。 年假應(yīng)提前向公司提出申請(qǐng)、審批后方可進(jìn)行休假。 工作時(shí)間如有私人緊急事務(wù)需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，違反規(guī)定者以曠工計(jì)罰。患病員工請(qǐng)假應(yīng)于當(dāng)日九點(diǎn)前向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假。短信請(qǐng)假無(wú)效。當(dāng)月的維修材料采購(gòu)情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交物業(yè)部辦公室。 發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。1停放在露天的電焊設(shè)備，必須有防雨設(shè)施，下雨天禁止進(jìn)行焊接作業(yè)。必要時(shí)還應(yīng)配備滅火器等相應(yīng)的消防器具及有專人監(jiān)護(hù)。在電梯井底工作時(shí)，首先開亮井底燈，檢修人員必須佩戴安全帽。機(jī)房?jī)?nèi)禁止帶入火種，嚴(yán)禁在機(jī)房或電梯轎箱內(nèi)吸煙。五、工程維修部人員安全操作規(guī)程：各特種行業(yè)的操作人員必須持國(guó)家相關(guān)上崗證方可上崗；在作業(yè)場(chǎng)所檢修低壓線路和設(shè)備時(shí)必須停電進(jìn)行．總閘必須掛有有人工作，禁止合閘的標(biāo)志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘；各供電回路的操作開關(guān)，要有清楚明顯的標(biāo)志牌。（七）工程技術(shù)檔案管理制度工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)各類相關(guān)圖紙資料分類整理存檔，并將圖紙資料清單提交資料管理員；工程維修主管對(duì)開發(fā)公司提交的圖紙資料是否齊全應(yīng)在資料清單上加明備注，并負(fù)責(zé)催收相關(guān)的圖紙資料；工程維修主管對(duì)進(jìn)行改造、更換、添加的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)將相應(yīng)的圖紙資料進(jìn)行變更、添加后歸檔，并將改動(dòng)后的檔案清單提交資料管理員。工程維修主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施劃分責(zé)任人，責(zé)任人應(yīng)至少每天一次巡視責(zé)任區(qū)域，并將巡視結(jié)果記錄在《值班記錄表》中；巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延；如責(zé)任人不能處理應(yīng)及時(shí)上報(bào)工程維修主管，工程維修主管應(yīng)及時(shí)組織人員解決或聯(lián)系相關(guān)部門解決；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)報(bào)告工程維修主管，由工程維修主管安排處理；對(duì)影響日常秩序管理的維修，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，安排在夜間施工；對(duì)一些工藝要求較高、物業(yè)難以自行解決的工作項(xiàng)目，報(bào)公司同意后，可安排委外施工，工程維修主管負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控；（六）設(shè)備管理制度工程維修部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，確保新建設(shè)備交付質(zhì)量，并建立設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備卡；工程維修部依據(jù)《設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃》對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，填寫《保養(yǎng)維修記錄表》，對(duì)設(shè)備的中修、大修、改造應(yīng)做好記錄并填寫《設(shè)備零部件更換大修記錄》《維修記錄》；加強(qiáng)設(shè)備維修質(zhì)量，確設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。送檢周期如下：工具名稱電壓等級(jí)送檢周期高壓安全用具絕緣棒10KV以下1年/次驗(yàn)電器10KV以下1年/次絕緣鉗10KV以下1年/次工具名稱電壓等級(jí)送檢周期備注帶絕緣柄的工具380V以下半年/次驗(yàn)電筆380V以下半年/次電器安全用具統(tǒng)一存放，存放處應(yīng)有明顯的標(biāo)志，做到存取方便，存放地點(diǎn)干凈、通風(fēng)良好，存放環(huán)境不能過(guò)冷過(guò)熱，也不可與銳器、鐵絲等存放在一起；凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕緣夾鉗應(yīng)存放在柜內(nèi)，要與其它安全用具分開，使用中應(yīng)防止受潮、受污或損傷；絕緣棒應(yīng)垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內(nèi)，注意不可與墻壁接觸；驗(yàn)電器用過(guò)后應(yīng)存放于干燥處；對(duì)絕緣手套、靴等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發(fā)現(xiàn)有問題時(shí)，應(yīng)立即更換；如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮，則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理或使之干燥，并在經(jīng)試驗(yàn)合格后方可繼續(xù)使用；無(wú)論任何情況，電氣安全用具均不可作為它用，對(duì)安全用具應(yīng)進(jìn)行定期試驗(yàn)，各試驗(yàn)項(xiàng)目要能合乎標(biāo)準(zhǔn)與要求。領(lǐng)用工具時(shí)應(yīng)填寫《工具領(lǐng)用登記表》，實(shí)行工具報(bào)損制度；領(lǐng)用者應(yīng)愛護(hù)工具，對(duì)損壞的工具經(jīng)工程主管確認(rèn)后方可以舊換新；對(duì)部分大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報(bào)損制度，并按照公司相關(guān)制度執(zhí)行。 工作程序（一）維修班工作制度 認(rèn)真作好設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等記錄，對(duì)重大問題及時(shí)上報(bào)工程維修主管； 認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，（檢查記錄、檢修記錄、事故記錄、） 在工作中應(yīng)按規(guī)定著裝，配帶工作牌、精神飽滿，現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)時(shí)不得高聲喧嘩； 遇自來(lái)水爆管、消防管道爆管、供電設(shè)備線路故障等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，無(wú)法立即處理者，須立即報(bào)告工程主管；由工程維修主管組織搶修。第五部分 設(shè)施設(shè)備管理制度設(shè)施設(shè)備管理制度提要：由工程維修部主管負(fù)責(zé)組織落實(shí)設(shè)施設(shè)備管理制度，對(duì)設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行督促檢查，負(fù)責(zé)制定并實(shí)施《設(shè)施、設(shè)備檢查維修、保養(yǎng)計(jì)劃，以及各類記錄填寫執(zhí)行情況》設(shè)施設(shè)備管理制度一、目的明確工程維修人員應(yīng)遵循的工作制度。　　夜間所以進(jìn)出建材城車輛，必須自覺接受保安管理員的檢查，進(jìn)出貨物實(shí)行登記制。嚴(yán)禁超車、文明駕駛。員工不得亂動(dòng)、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；滅火器購(gòu)回后，保安隊(duì)?wèi)?yīng)滅火器上貼明購(gòu)入時(shí)間或充氣日期；在每次的消防檢查中，要對(duì)滅火器進(jìn)行檢查，及時(shí)更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期。消防培訓(xùn)制度為貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理⑧對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人、保安隊(duì)，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理；⑨相關(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大；⑩保安隊(duì)組織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)公安機(jī)關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理。重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：商戶集體投訴（5戶以上）；高低壓電柜、通訊設(shè)備等主要設(shè)備施舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場(chǎng)處理同時(shí)盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理；參與事件處理的部門經(jīng)理在事件處理后立即填寫重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)；重大事件報(bào)告表由部門經(jīng)理簽名后上報(bào)，如部門經(jīng)理不在而事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)；參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過(guò)程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運(yùn)作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。使用規(guī)定 ①使用對(duì)講機(jī)要本著“愛護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對(duì)講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)； ②持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時(shí)不得拿在手中； ③發(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級(jí)報(bào)告，由部門主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修； ④嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時(shí)使用2頻道） ⑤嚴(yán)格按照對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果； ⑥交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。七、巡邏車、摩托車嚴(yán)禁挪作他用，禁止管轄區(qū)以外行駛，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，追究當(dāng)事人及負(fù)責(zé)人的責(zé)任。值班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)其班次的具體車務(wù)。執(zhí)行本轄區(qū)范圍內(nèi)的公務(wù)活動(dòng)等任務(wù)，嚴(yán)禁駛出本轄區(qū)。 ，方可使用電警棍。 ，應(yīng)扣好套扣，不得隨意揮舞、打鬧，不得隨意按動(dòng)電擊按鈕，更不得隨意敲擊，一般情況下，不得隨意使用電警棍。 D、法律常識(shí) ①保安培訓(xùn)：根據(jù)每年保安隊(duì)制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂保安培訓(xùn)方案，通過(guò)授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識(shí)、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能； ②消防培訓(xùn)：根據(jù)每年保安隊(duì)內(nèi)部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習(xí)計(jì)劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過(guò)授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到提高保安員的防火意識(shí)、掌握滅火搶救能力的目的； ③每位保安員必須根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃參加公司和部門組織課程，培訓(xùn)前進(jìn)行書面通知，并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。 接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。 當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)或部門負(fù)責(zé)人。四、罰則 違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條的記行政批評(píng)一次，累計(jì)記批評(píng)五次以上者作辭退處理； 違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評(píng)一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退； 本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報(bào)、亂打電話和聽收、錄音機(jī)等； 值班室內(nèi)時(shí)不得躺臥、打盹、看書報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天； 巡邏中無(wú)情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得與無(wú)關(guān)人員閑聊； 上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位； 值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐； 不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗； 不得睡覺； 對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對(duì)住戶提出的問題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記。走（回）訪處理率達(dá)100%，投訴率力爭(zhēng)控制在1%以下。 在巡視過(guò)程中，做好記錄。 每個(gè)工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無(wú)紀(jì)錄視作未巡視。員工和業(yè)主的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)。工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽取業(yè)主反映，如業(yè)主反映該工作人員不能勝任時(shí)，公司通過(guò)核實(shí)后，將作辭退處理。思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。1不在報(bào)銷憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。1不挪用、拖欠和侵吞公款。不利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來(lái)人員進(jìn)行敲詐勒索。不以權(quán)謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。文明管理：①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個(gè)美的感覺，使人感到親切、和藹。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報(bào)復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。對(duì)業(yè)主應(yīng)熱情，遇個(gè)別業(yè)主無(wú)理言行時(shí)，做到耐心說(shuō)服，曉之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。上班時(shí)間統(tǒng)一