【正文】 h. 要定期打掃機(jī)房?jī)?nèi)的衛(wèi)生，隨時(shí)清理檢修后的雜物，保持機(jī)房?jī)?nèi)良好的環(huán)境。d. 無人值守機(jī)房、豎井等必須上鎖。 a. 冷水機(jī)組房、變配電室、水泵房、各樓層設(shè)備機(jī)房、豎井等，是工程部重要設(shè)備場(chǎng)所，也是最容易出重大事故的地方。o. 當(dāng)發(fā)生重大意外事故時(shí)（如火災(zāi)等），要冷靜處理，及時(shí)向主管和保安部匯報(bào)。m. 值班電話為工作電話，不得談?wù)撆c工作無關(guān)的話題，談?wù)摴ぷ魇乱艘?jiǎn)明扼要，不得打私人電話。i. 值班人員隨時(shí)對(duì)設(shè)備設(shè)施、管線進(jìn)行巡視檢修，提高設(shè)備設(shè)施完好率。 l 交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。l 查看值班記錄中是否有上級(jí)主管及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在值班記錄上簽字。d. 接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作：l 查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。a. 值班人員應(yīng)按規(guī)定時(shí)間提前15分鐘到達(dá)工作崗位，進(jìn)行交接班前工作檢查，如接班人未到，當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位。l 當(dāng)火被撲滅或確證是誤報(bào)后：? 將火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)及其它消防、噴淋系統(tǒng)重置還原，如有消防局官員在場(chǎng)，須征得其同意才可行動(dòng)。? 如火災(zāi)在機(jī)房?jī)?nèi)，不要冒險(xiǎn)；在可能情況下，關(guān)閉冷水機(jī)組，用現(xiàn)有滅火器將火撲滅。 根據(jù)消防控制室的指揮，開啟或停止消防系統(tǒng)水泵運(yùn)行。 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)：在正常情況下，應(yīng)將發(fā)生火災(zāi)之樓層、其上兩層和下一層之空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)關(guān)閉，以防止?jié)鉄熉印? 向消防指揮員提供技術(shù)意見。 l 當(dāng)消防員到場(chǎng)，立刻配合保安/管理員向他們報(bào)告所知情況。j. 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，工程部應(yīng)做好以下工作：l 工程部經(jīng)理前往消防控制室協(xié)調(diào)救火工作。g. 各工程人員在巡查時(shí)，嗅到異味或懷疑煤氣/石油氣泄漏時(shí)，不得在現(xiàn)場(chǎng)使用對(duì)講機(jī)、電話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。d. 不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時(shí)報(bào)告。l 所有公共通道門鑰匙。l 一套各種消防設(shè)備設(shè)施之備件清單。由工作負(fù)責(zé)人會(huì)同運(yùn)行值班人員共同檢查，并交待檢修項(xiàng)目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時(shí)間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時(shí)撤離現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，所有安全措施應(yīng)保持不動(dòng)，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人執(zhí)存。l 工作監(jiān)護(hù)制度。工作票的簽發(fā)人應(yīng)為電氣專業(yè)工程師，且簽發(fā)人應(yīng)對(duì)工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進(jìn)行全面的考慮。l 懸掛指示牌和裝設(shè)遮欄。檢驗(yàn)電氣設(shè)備上有無電壓時(shí)，必須使用合格的驗(yàn)電器，驗(yàn)電應(yīng)在電氣設(shè)備的兩側(cè)的各相分別進(jìn)行。d. 在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備或設(shè)施上工作時(shí)，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施：l 斷開電源。c. 物業(yè)強(qiáng)電系統(tǒng)維修時(shí)，應(yīng)該根據(jù)不同的危險(xiǎn)程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。f. 出具事故報(bào)告，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，處理事故有關(guān)責(zé)任人員，避免類似事故的再次發(fā)生。應(yīng)盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶，采取適當(dāng)?shù)募本却胧?，同時(shí)請(qǐng)求其他員工的幫助。a. 應(yīng)對(duì)員工進(jìn)行急救及消防知識(shí)的教育和考核。c. 若檢測(cè)發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進(jìn)入。d. 使用剩余的危險(xiǎn)品必須及時(shí)退回庫房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴(yán)禁隨意拋棄，須收集包裝交回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。k. 操作人員在2米以上檢修設(shè)備設(shè)施，必須帶好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶擋及監(jiān)護(hù)。h. 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。o. 對(duì)各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。l. 重要機(jī)房如變配電室、鍋爐房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。i. 易燃、易燃物品必須存放在危險(xiǎn)品倉庫，并應(yīng)控制最大存放量。f. 在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備設(shè)施檢修、操作時(shí)應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備設(shè)施。b. 各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時(shí)消除不安全因素，并須立即上報(bào)主管、本專業(yè)工程師或工程部經(jīng)理。e. 除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。l 對(duì)外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。l 設(shè)備零部件的更新、代換或加工維修。l 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響用戶使用。l 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。l 變更運(yùn)行方式。l 重要零部件的更換、代替或加工修理。l 零部件更新、代換、或加工修理。d. 對(duì)外承包的范圍必須按《物業(yè)工程部的職責(zé)》中的《部門主要職責(zé)》。b. 招標(biāo)前必須成立臨時(shí)性的招標(biāo)評(píng)審小組，并制定統(tǒng)一的標(biāo)書。不得使用任何工具干私活。g. 借用公用工具歸還時(shí)，須由庫管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。d. 根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個(gè)人保管使用。a. 本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分。主管對(duì)領(lǐng)用量和耗用量進(jìn)行核銷，由專業(yè)工程師簽字，并由工程部經(jīng)理確認(rèn)。c. 日常維修材料和備件，由各專業(yè)根據(jù)需要按月填寫《采購申請(qǐng)單》，制定月度采購計(jì)劃，報(bào)工程部經(jīng)理審批后提交行政人事部匯總，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后由行政人事部負(fù)責(zé)采購。l 因?yàn)槭鹿蕮p壞，而修理費(fèi)用接近或超過原價(jià)值的設(shè)備l 無法修復(fù)的設(shè)備g. 設(shè)備的報(bào)廢，應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng)，由工程部進(jìn)行技術(shù)鑒定后，方可辦理報(bào)廢手續(xù)。設(shè)備設(shè)施改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)備設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外，還應(yīng)對(duì)相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。b. 工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。c. 每一獨(dú)立用戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)備檔案卡》，以便于掌握對(duì)用戶設(shè)備設(shè)施的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。a. 各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊(cè)，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定程序借用。p. 在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯/電扶梯達(dá)到智能管理和運(yùn)行。l. 工程部應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識(shí)和方法，不斷對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。h. 照明和動(dòng)力用電應(yīng)分別裝表計(jì)量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門裝表計(jì)量，依據(jù)獎(jiǎng)節(jié)罰超原則，制訂考核辦法。變壓器負(fù)載率經(jīng)常小于30%時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容。l 環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃。g. 年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容l 在整體上對(duì)一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)行評(píng)估，評(píng)價(jià)其操作性、有效性，l 制定下一年度的工作目標(biāo)。l 能源的使用情況。l 零配件的更換及使用情況，庫存情況。e. 周報(bào)告的主要內(nèi)容l 本周計(jì)劃維修工作完成情況，工作進(jìn)度，未完成工作項(xiàng)目及未完成原因，預(yù)計(jì)完成時(shí)間等。 周報(bào)告、月報(bào)告、年報(bào)告制度a. 工程部各主管必須每周向?qū)I(yè)工程師提交周報(bào)告，專業(yè)工程師必須向工程部經(jīng)理提交周報(bào)告，周報(bào)告必須按《工程部周工作報(bào)告》格式填寫，字跡工整，簡(jiǎn)明準(zhǔn)確，內(nèi)容詳實(shí)。e. 在核銷《工作單》時(shí)，如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí)，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目，應(yīng)通知物業(yè)部預(yù)計(jì)完成時(shí)間。工程部由綜合維修主管負(fù)責(zé)接單簽字，并根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性，填寫開工日期和預(yù)計(jì)工時(shí)，分派檢修工人檢修。k. 離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。實(shí)在無法避免時(shí)應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲“非常對(duì)不起”。用戶開門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太），需要對(duì)XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說“謝謝！”f. 如進(jìn)入用戶單元必須將鞋子穿上鞋套。對(duì)客戶，即使事先已有約定，在進(jìn)戶前仍應(yīng)由物業(yè)部先行電話聯(lián)系，與用戶確認(rèn)。g. 如設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或是產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)向客戶說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。c. 任何一個(gè)部門或員工接到報(bào)修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物業(yè)部立即發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總物業(yè)經(jīng)理報(bào)告。c. 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。e. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。 弱電維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 弱電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：a. 服從主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬弱電系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實(shí)地，精益求精。e. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。 弱電運(yùn)行技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 弱電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：a. 負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)，確保所有弱電系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行。b. 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。l. 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。h. 接到電梯急修通知應(yīng)立即趕赴故障電梯，設(shè)法打開電梯廳門，解救電梯轎廂內(nèi)受困人員，盡快檢修以恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)作好維修記錄。d. 制定電梯的維修保養(yǎng)制度，報(bào)工程部經(jīng)理審批執(zhí)行，負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修保養(yǎng)公司制定和實(shí)施維修保養(yǎng)計(jì)劃。e. 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。e. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 強(qiáng)電維修電工的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 強(qiáng)電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：a. 熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。g. 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 配電運(yùn)行電工的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 強(qiáng)電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)a. 嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn)行。人際關(guān)系融洽，善于溝通上、下級(jí)和協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系。l. 提交每周/每月弱電系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止系統(tǒng)運(yùn)行的特別通告。i. 做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。f. 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。b. 編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時(shí)間。d. 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，8年以上變電設(shè)備系統(tǒng)管理運(yùn)行的工作經(jīng)驗(yàn)。q. 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向?qū)I(yè)工程師報(bào)告。m. 做好與供電局、電梯維修保養(yǎng)承包商等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。j. 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。g. 熟悉掌握所屬設(shè)備設(shè)施的性能，當(dāng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。c. 認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并向?qū)I(yè)工程師和工程部經(jīng)理報(bào)告。d. 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上電氣操作運(yùn)行及管理的工作經(jīng)驗(yàn)。l. 協(xié)助工程部經(jīng)理進(jìn)行工作：l 計(jì)算年度開支預(yù)算l 重大設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核l 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)量合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)l 工程結(jié)束后的驗(yàn)收素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。h. 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備設(shè)施維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備設(shè)備系統(tǒng)更加完善。d. 提出設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)備品備件采購計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部經(jīng)理審定。 強(qiáng)、弱電工程師的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 工程部經(jīng)理直接下屬： 強(qiáng)電主管、弱電主管崗位職責(zé)：a. 確保所屬系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管理責(zé)任。e. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)待命。 綜合維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)： 綜合維修主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：a. 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。d. 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施，并準(zhǔn)確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報(bào)。d. 工作經(jīng)驗(yàn)：2年以上的冷水機(jī)組運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)和空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。f. 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，做好設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。b. 按照上級(jí)主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)操作規(guī)定。b. 自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。g. 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。d. 負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)施備品備件采購計(jì)劃，并上報(bào)專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。d. 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上空調(diào)設(shè)備的技術(shù)管理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：腳踏實(shí)地，一絲不茍，精益求精