【正文】 因為貸款的利息相對于當(dāng)前市場的通貸膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。但最高不得超過10萬元，同時不得超過所購房款的70%。售房單位也可以在短期內(nèi)收回開發(fā)建設(shè)資金，同時將購房者不履行支付房款的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。銀行貸款購房，是指購房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。但分期付款有時無疑等同于超前消費，購房者一定要對自己的未來收入成竹在胸，否則會因不能按時履約而承擔(dān)經(jīng)濟損失和賠償責(zé)任。同時該付款方式對于購置期房來說，由于房款已全數(shù)落入售房者手中，購房者無法控制期房的工期及質(zhì)量，風(fēng)險較大。3一次性付款和分期付款各有什么利弊？答：購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。他們的變化都會影響對住房的需要，進而影響房價的上升或下降。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質(zhì)量遠遠好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。高層配有電梯，人們進出較為便利。是否有與人文習(xí)慣有利或不利點（如原名剎、原墓地等）；該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景。周邊有無重大或知名商業(yè)設(shè)施；(5)交通是否便利；(3)消費者選擇投資型物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：(1) 超前的設(shè)計規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）；(9) 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）；(7) 是否由可信度高的發(fā)展商營造；(5) 有否重大政策導(dǎo)向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）；(3)3購房投資主要考慮哪些因素？答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題：(1)承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于2年。(2)如何處理預(yù)售商品房交付時建筑面積的增減？答：預(yù)售商品房交付時，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理：(1)2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)購人同意，擅自變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；預(yù)購人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。2未按時交房或未按時付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？答：未按時交房或未按時支付房價，均屬違約行為。未按規(guī)定期限辦理納稅申報的，可處1萬元以下的罰款。 個人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買一般標(biāo)準內(nèi)銷商品房，按房價的萬分之八支付交易手續(xù)費；(6) 個人向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品房，按合同記載總價萬分之三稅率交納印花稅；(4) 個人購買內(nèi)外銷商品房或存量房產(chǎn)，取得房地產(chǎn)權(quán)證，%繳納契稅；(2)住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時，應(yīng)簽訂商品房出售合同。2什么情況下，簽訂商品房出售合同？答：商品房出售合同有二種版本的標(biāo)準合同。2什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同？答：新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購人簽訂商品房預(yù)售合同。為什么要對商品房預(yù)售進行審核？答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權(quán)益，由政府出面對商品房預(yù)售的條件進行審核。 房地產(chǎn)交付日期；(9) 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；(7) 土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；(5) 房地產(chǎn)的座落地點、面積、所處范圍；(3)1房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：(1) 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(7) 以房地產(chǎn)抵債；(5) 交換；(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：(1)1商品房層次、朝向增減系數(shù)有沒有統(tǒng)一規(guī)定？答：商品房層次、朝向等增減系數(shù)，原市房產(chǎn)管理局在1988年曾有過規(guī)定。綠色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進入房地產(chǎn)市場。因此消費者只能從開發(fā)商提供的設(shè)計平面圖中的尺寸，計算房間面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；c、套（單元）內(nèi)的使用面積；套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合下列規(guī)定：a、 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：A、套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積(2)公用建筑面積部位一經(jīng)分攤，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計的使用功能。公用建筑面積分攤僅限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。 其他：在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。 閣樓。12)、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。8)構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。4)20)19) 室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。 封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。12) 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。8)門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。3)單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。(3) 購買住宅類型：在上海注冊并具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在上海行政區(qū)域范圍內(nèi)投資建造并自主經(jīng)營，依法取得《內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》后，首次預(yù)售或出售的新建內(nèi)銷商品住宅。購買內(nèi)銷商品房的對象有哪些規(guī)定？答：上海內(nèi)銷商品房購買對象已逐步擴大，目前可購買上海內(nèi)銷商品房的對象為：境內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位、機關(guān)、團體、其他組織及具備合法身份證明的中國公民、在境外留學(xué)或工作未取得長期居留權(quán)的中國公民、在境內(nèi)注冊的“三資“企業(yè)（限于購買新建內(nèi)銷商品住宅，供本單位員工居?。?。什么叫平價房？答：平價房是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應(yīng)、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房。中低收入家庭的標(biāo)準和住房困難的標(biāo)準，由市房改辦規(guī)定?，F(xiàn)階段安居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。嚴格來說，所謂購買使用權(quán)只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關(guān)系。這種房屋一般沒有申報商品房計劃，是單位自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。什么是房地產(chǎn)三級市場？答：房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。因此在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進行調(diào)查的方法稱為選樣或抽樣。國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料。如中信、中行經(jīng)濟研究所、規(guī)劃研究所等。指專為某項計劃而收集或?qū)嶒灦玫馁Y料；次級資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。是對日前調(diào)查范圍有關(guān)的一切資料的分析，如同業(yè)與政府的資料，專家的意見或消費者的意見。趨勢分析相關(guān)分析三、市場調(diào)查的程序一般而言，市場調(diào)查的主要程序，步驟可以劃分如下：初步調(diào)查決定收集資料的方法設(shè)計調(diào)查選樣資料整理與分析報告的準備與提出下面就此程序的每一步驟進行討論情況分析。此種方法可以分以下三種。廣義的市場調(diào)查，其調(diào)查對象除了消費者，還包括所有一切市場上的營銷活動。若工地鑰匙遺失，責(zé)任者須將工地大門鎖更換，并重新配制三把鑰匙。最后離開人員須將所有門窗、燈光、電器設(shè)備關(guān)閉。，良性競爭。六、其它，不早退，外出做好去向登記。二、接聽電話，柜臺設(shè)專門接聽電話區(qū)域；:00（或個案自定）收來電表，然后放空白表格于接聽區(qū)域，空白表格需注明日期；，由最后一位填上者主動放于專門檔案夾內(nèi)前補充新表，注明日期；，表中各項均需切實填寫以反映真實來電情況，評估媒體效果；，可由同組人員代替但不能同組同時安排兩個人接聽電話；；，柜臺一律不予回答；“市調(diào)或其他身份者”的來電，宜請來電者先留電話交由其他同事進行確認身份后再作回答的決定；身份不清者，回答需謹慎，盡量請來電者來現(xiàn)場；；，對來人請先留資料后送客。%的人有80%的財富。不斷地卷土重來，沖出一番新局面。l花錢是為了賺錢理念：，不會因為你是一個新手而對你手下留情。l越自信的人越有吸引力，從自己的形象體現(xiàn)產(chǎn)品的價值l不要把別人的差形象強加于你的身上，體現(xiàn)同類行業(yè)的差距l(xiāng)我一定會比別人做得更好，自信心的體現(xiàn)l行業(yè)、商機、品味與人性l購房時，人性的撕裂，欲望瞬間的放大，保持進步，以應(yīng)付更多的挑戰(zhàn)！l主動地迎合市場l由買方提供的商情l不斷學(xué)習(xí)，保持進步，以應(yīng)付更多的挑戰(zhàn)！，樂觀進取。，且專業(yè)經(jīng)營，勝任工作。例：市場的改變等。業(yè)務(wù)員常犯的錯誤?！敖环亢蟮奈飿I(yè)管理怎么樣”等等，此時說明客戶可能會購買，客戶已經(jīng)透露了訊息。千萬不要擔(dān)心客戶跑了。物業(yè)管理、水電保修。業(yè)務(wù)員之間要有默契?！紤]整件說明流程，讓客戶有深刻印象，因此業(yè)務(wù)員應(yīng)多多互相練習(xí)。通過觀察里面的每一樣?xùn)|西，可以某些特殊的物品上反映出客戶的愛好、性格等，比如照片，可反映他的家庭狀況，然后針對著方面展開話題，充分了解你的客戶。，他會做什么。每個人都喜歡說自己得意的事，可以直接地詢問方法來詢問客戶，有了開頭，后面就會比較容易，你要與客戶一起分享客戶開心的事，這樣客戶就會信賴你，會越說越多。比別人更努力就一定會帶來好運，不要看輕你的客戶。不讓客戶有猶豫的機會，記得“言多必失”，應(yīng)趕快寫完定單，速戰(zhàn)速決。先預(yù)防他可能提拒絕的問題。外在：服裝儀表。相信公司的眼光，公司接下樓盤，證明它有可賣性，此外只有相信自己的產(chǎn)品，才能讓客戶相信你。向高的目標(biāo)挑戰(zhàn)，給自己壓力，讓自己想盡辦法去達成目標(biāo)。，如果連自己都不相信怎么能做到最好。情感是推銷的潤滑劑成交前情感的交流成交前情感的注入成交前情感的聯(lián)絡(luò)這過程最重要在于那些小訂的客戶，安定安撫客戶，強化其決定?！阕詈笫氐膬r格，守住價線。五步推銷法——主要是在于激發(fā)個人潛力，不斷地開發(fā)客戶，有決不放棄的決心。不能用無禮的語氣中傷客戶，對于有些已經(jīng)在別的地方小訂的客戶，不要急著說競爭對手的不好，應(yīng)好好對待，慢慢地磨，讓客戶對你和你的房子感興趣，對于小訂退戶客戶應(yīng)該是非搶不可的，如真談不下來，進行人海戰(zhàn)術(shù)。舉事實的例子給客戶聽，告訴他房子可以增值的實際問題，還可舉交通等方面。，讓客戶感覺價格合理，用同地段同類產(chǎn)品比較給客戶看。客戶的期待基本期望得到的大概有以下幾項：，比如針對價格等等，也許不需要把產(chǎn)品講得太透明，太煩瑣。不要讓客戶感覺到你在賣東西，“生意不在人意在”，讓他感到買你的東西能得到好處。，老客戶非常重要，客戶介紹客戶