容積率案例分析ppt課件-wenkub.com
2025-03-19 06:15 本頁(yè)面
【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 北京開發(fā)商常做的事情 —— 進(jìn)深大了，容積率提高了，房型變差了， 150的房子如此尷尬 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 由于建筑層數(shù)不同導(dǎo)致容積率的巨大差異 ——以幸福海岸為例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局形式 —— 金地香蜜山的短板結(jié)構(gòu)在考慮了景觀和戶型的同時(shí)，容積率降低 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 技術(shù)層面，誰(shuí)在影響容積率？ ?社區(qū)規(guī)模的大小，地塊的形狀？ ?項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)和規(guī)劃的布局形式？ ?項(xiàng)目產(chǎn)品類型的組合？ ?項(xiàng)目所處區(qū)域的緯度？日照間距的情況？ ?戶型的設(shè)計(jì)和組合問(wèn)題？ 容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標(biāo)和地塊的開發(fā)強(qiáng)度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡(jiǎn)單的線性比例關(guān)系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設(shè)計(jì)師對(duì)地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標(biāo)。 26 思考下面幾個(gè)實(shí)際問(wèn)題，也許對(duì)我們從技術(shù)層面理解容積率更有意義 ?為什么中心紅樹灣采用了 “ v” 型的樓體設(shè)計(jì)和布局？ ?從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街 toho有何意義，還是 積率？這個(gè)問(wèn)題從香蜜湖 1號(hào)也可找到同樣答案？ ?為何北方的開發(fā)商在開發(fā)時(shí)不停的加大進(jìn)深，甚至是不惜導(dǎo)致面積龐大、戶型設(shè)計(jì)不合理？ ?為何開發(fā)商聽到退紅線很大就頭疼 ? ?開發(fā)商常說(shuō)的地塊出面積，究竟什么地塊出面積？為什么？ 上述的幾個(gè)問(wèn)題其實(shí)是從不同的角度說(shuō)明了容積率的技術(shù)影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結(jié)合案例來(lái)說(shuō)明，以期能找到相對(duì)合理的規(guī)律和答案。 ?綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 210000 商業(yè) 6000 配套會(huì)所 1000 合計(jì) 217000 容積率 地下車庫(kù) 35000 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 190000 商業(yè) 6000 配套會(huì)所 1000 合計(jì) 197000 容積率 地下車庫(kù) 35000 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 項(xiàng)目容積率確定 —— 較符合市場(chǎng)和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介二 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率 ； ?本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設(shè)計(jì)，部分區(qū)域采用一梯多戶。 參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗(yàn)及柏濤、阿特金斯等設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師的參考意見，結(jié)合項(xiàng)目定位及湛江市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項(xiàng)目在不同檔次可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo)可能如下： ?高品質(zhì)： ，基本為一梯兩戶的戶型設(shè)計(jì)，戶型舒適度較高； ?較高品質(zhì)： ，戶型舒適度較高，需設(shè)計(jì)師在規(guī)劃手法和布局上合理處理； ?較高容積率： ，是基于湛江市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預(yù)期的基礎(chǔ)上的方案，設(shè)計(jì)師認(rèn)為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達(dá)到 18— 20%，品質(zhì)極低。 ?13棟 28層的點(diǎn)樓圍合而成，空中院館的戶型設(shè)計(jì)，平均進(jìn)深較小，戶型面積適中。 ?幸福海岸以點(diǎn)式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性； ?一期 6棟 595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。 ?建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點(diǎn)樓，建筑層數(shù) 28— 32層。 ?小學(xué)單獨(dú)占地，臨路退后線距離較大。 本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目定位對(duì)容積率確定的指導(dǎo)原則： ?較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例； ?地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積； ?項(xiàng)目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積；
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