房地產(chǎn)策劃及基礎(chǔ)知識-wenkub.com
2025-01-18 22:03 本頁面
【正文】 房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別：成本價產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價房。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。◆產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項權(quán)利享有占有。房子的種類◆安居房指實施國家安居（或康居）工程而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）?！羝醵愂窃谕恋?、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素?！魳I(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方?！舻缆酚玫?：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；◆公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，）◆建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；◆土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽?？搓?、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。高屋建筑一般為八至三十層。對于點式一梯二戶，一套房至少有三個面臨空，因此其房間的朝向應(yīng)該都較滿意。現(xiàn)在多數(shù)的商品房住宅為一梯二戶型。對于廚房，應(yīng)避免西向為宜，因廚房內(nèi)本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會更高。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大，引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。具體的方法是看各個房的門、窗是否在一個方向上，如果建筑與建筑之間間距過小，底層就會由于上面建筑的遮擋，而終年不見陽光。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對要次要一些。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。其次，消費者應(yīng)挑臥室的朝向。北方地區(qū)歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習(xí)慣，造成消費者“有錢就買東南房”的需求心理。二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分： (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積； (2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。 ※【：商品房的銷售面積如何計算】商品房的銷售面積如何計算按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998]第1285號)：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。不過，它的耐用年限短，設(shè)施不完備，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。 ⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設(shè)中運用得最為普遍。 磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點主要表現(xiàn)在： ①由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對施工場地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式：(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量計算。(5)(設(shè)備層)。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。套內(nèi)陽臺建筑面積(GB/T )：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。其目的是提高住宅空間利用率。：作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒有明確的定義。：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。小高層住宅一般采用 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。2)稅率和計稅方法。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。：樓盤中相對位置不好的那一類房子的單價。那么“均價”到底是什么呢？開發(fā)商在開盤銷售之前根據(jù)當(dāng)前的市場情況以及成本核算，定出要銷售的小區(qū)中的銷售價格，這個價格就是項目的均價。 八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。我們稱之為“新國八條”。1什么樣的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的； 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)信法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押人同意的； 權(quán)屬有爭議的； 法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。1房增的一級市場、二級市場、三級市場指的是什么？ 一級市場指土地的轉(zhuǎn)讓。定金有法律約束力。二手樓按揭：指小業(yè)主以在房地產(chǎn)三級市場所購買的二手樓商品房作抵押，向銀行申請用于支付部分購樓款，并按月并按月還本付息的貸款業(yè)務(wù)。 其實，一個項目充其量不過幾百上千個顧客，用上百萬份發(fā)行量的媒體還不是大海撈針、用大炮打蚊子？有效的每千人成本還不高得驚人？況且，隨著媒體干擾的增大(這是廣告主們不可避免的“感傷”)，媒體的邊際傳播收益正在直線下滑，與其如此，為什么不采用“小眾傳播”的方式以求更為精準(zhǔn)實效呢？一貫十分注重大眾傳播的P＆G，其產(chǎn)品海飛絲在宣傳推廣時就拍了7個版本的廣告，分別針對7個不同的目標(biāo)群體。君不見人家“琉璃工坊”是如何珍視自己的每一個作品，如何刻意地使其絕不相同，定價也根本看不出是根據(jù)什么均價定的，而我們的房地產(chǎn)策劃者卻在可以大做文章的地方偏偏不做文章?！裾`區(qū)之四 產(chǎn)品理解淺薄 與普通消費品不同，不僅每一個項目是不同的，甚至連一個房地產(chǎn)項目中的每一套房子都是絕不相同的，無論是面積、樓層、景
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