【正文】 媒體選擇：u u成長(zhǎng)中的你，成熟后的你關(guān)注教育就是關(guān)注未來(lái)媒體選擇：u u 看房現(xiàn)場(chǎng)的整改 平面媒體：《新聞晨報(bào)》《新民晚報(bào)》，以及覆蓋面較廣的媒體進(jìn)行投放，以硬性廣告為主軟性廣告為輔；u u第六階段、年終客戶(hù)答謝（尾盤(pán)期/七期預(yù)熱）u u 活動(dòng)目的：迪斯尼世界聞名，具有極高的親和力和號(hào)召力，利用其強(qiáng)大的知名度和號(hào)召力，進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，以此達(dá)到引發(fā)銷(xiāo)售熱銷(xiāo)和好評(píng)的雙重目的。u u第四階段、教師節(jié)活動(dòng)（強(qiáng)銷(xiāo)期）u u配合媒體宣傳，以個(gè)性化的售樓模式吸引更多眼球。 活動(dòng)主題：“人約黃昏后”——夜間看房u u 活動(dòng)目的：通過(guò)這種形式的為民活動(dòng)，讓周邊地區(qū)老百姓都能感受到陽(yáng)城世家實(shí)實(shí)在在的好處，從而大大提升本項(xiàng)目的美譽(yù)度。 活動(dòng)時(shí)間：2006年6月至7月梅雨季節(jié)u u 媒體配合：邀請(qǐng)新聞媒體記者對(duì)此事進(jìn)行報(bào)道，并通過(guò)軟新聞在《新聞晨報(bào)》上追加后續(xù)宣傳。 活動(dòng)時(shí)間：2006年五一房展會(huì)期間u u陽(yáng)城世家牽手青少年基金u u建議各個(gè)階段都穿插SP活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)拉升銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣，營(yíng)造項(xiàng)目火爆銷(xiāo)售的局面。二、階段促銷(xiāo)策略SP注重的是行動(dòng)，要求目標(biāo)客戶(hù)和相關(guān)人士的親自參與，行動(dòng)導(dǎo)向的目標(biāo)是立即的銷(xiāo)售。從一個(gè)成長(zhǎng)型社區(qū)已充分發(fā)展為一個(gè)具有全市范圍影響力的成熟版塊，從“陽(yáng)城花園”、“陽(yáng)城美景”、“陽(yáng)城書(shū)院”到“陽(yáng)城世家”，即將登場(chǎng)的七期作為這一版塊的終結(jié)者上市，將以前所未有的強(qiáng)勢(shì)集中表現(xiàn)為大華版塊畫(huà)上的完美句點(diǎn)。 利用獨(dú)有的教育資源，配合銷(xiāo)售活動(dòng)——教育氣質(zhì)是本項(xiàng)目區(qū)別于其他同質(zhì)產(chǎn)品的“標(biāo)簽”，應(yīng)借此獨(dú)有資源延伸至銷(xiāo)售活動(dòng)中來(lái)，一方面強(qiáng)調(diào)了樓盤(pán)的特有優(yōu)勢(shì)，另一方面也不落于俗套的銷(xiāo)售模式。以活動(dòng)帶動(dòng)銷(xiāo)售進(jìn)程與品牌維護(hù)。 周邊生活、商業(yè)、教育配套完整u u第三部分 執(zhí)行篇一、 一、 直郵媒體：手機(jī)帳單、電信帳單、周邊小區(qū)DM派發(fā)u u 階段性集中強(qiáng)勢(shì)推廣樓盤(pán)建筑外觀俊朗非凡，立面簡(jiǎn)練明快，戶(hù)型設(shè)計(jì)講究細(xì)節(jié)的完美，270度弧形時(shí)尚大陽(yáng)臺(tái)，別有韻致。擁有發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)，項(xiàng)目外享中環(huán)線(xiàn)的交通優(yōu)勢(shì)，內(nèi)有陽(yáng)城路、永和路、晉城路、原平路、高平路、滬太路形成的“三縱三橫”的交通網(wǎng)絡(luò)，地鐵一號(hào)線(xiàn)北段、軌道交通7號(hào)線(xiàn)和汶水路中環(huán)線(xiàn)快速干道的貫通，讓市民出行變得暢通無(wú)阻。城市副中心的定位以及區(qū)域居住中心和商業(yè)施設(shè)的豐富完備，“軌道交通七號(hào)線(xiàn)”，“閘北開(kāi)發(fā)”的規(guī)劃打造使得大華區(qū)域未來(lái)的行情看好。中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)TOP10大華品牌力作。體現(xiàn)了“大華地產(chǎn)”勇攀高峰，站得高，看得遠(yuǎn)，放眼天下的宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)；另一方面也體現(xiàn)了本案龐大的建筑規(guī)模及高品質(zhì)樓盤(pán)納天下才俊的開(kāi)闊胸襟。案名釋義：大華二、推廣總精神u uu uu u市場(chǎng)定位：上海北部區(qū)域最成熟的居住中心品牌定位：中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)TOP10品牌地產(chǎn)力作按照現(xiàn)代城市建設(shè)和規(guī)劃理論，一個(gè)完整的城市或城區(qū)，必須具備5大基本功能——首先必須滿(mǎn)足就業(yè)功能，其次是居住、商業(yè)配套、交通、娛樂(lè)休閑和公建等功能，缺一不可。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，層次布局合理u u 品牌知名度高，且極具區(qū)域影響力u u 客群四、有車(chē)的企業(yè)白領(lǐng)層年輕一族。 客群二、生活在老舊社區(qū)有志搬遷的客戶(hù)。u u 外企、合資企業(yè)白領(lǐng)一族該群族龐大，是本項(xiàng)目重要目標(biāo)客戶(hù)。對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入穩(wěn)定，是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶(hù)。 u u 私營(yíng)企業(yè)業(yè)主；l l 家庭月收入8000元以上的中產(chǎn)階級(jí)家庭；l l 項(xiàng)目形象經(jīng)過(guò)新一輪推廣逐步提高市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：u u 項(xiàng)目建筑品質(zhì)一般：與梧桐城邦歐式現(xiàn)代景觀園林相比，本案建筑品質(zhì)顯的平平，對(duì)項(xiàng)目的去化帶來(lái)一定難點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)在該地域影響比較大，消費(fèi)群體對(duì)項(xiàng)目的知名度也較高； 交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處中環(huán)線(xiàn)擁有發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)項(xiàng)目外享中環(huán)線(xiàn)的交通優(yōu)勢(shì)，內(nèi)有陽(yáng)城路、永和路、晉城路、原平路、高平路、滬太路形成的“三縱三橫”的交通網(wǎng)絡(luò)，十幾條通向各區(qū)域的公交線(xiàn)路分布其中；地鐵一號(hào)線(xiàn)延伸段的開(kāi)通以及規(guī)劃中的M7號(hào)線(xiàn)，四通八達(dá)的交通線(xiàn)路連通著上海的各個(gè)角落。第二部分 塑造篇一、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品SWOT分析充分把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以階段性的重點(diǎn)投放來(lái)制造聲勢(shì)，有選擇地控制銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，并配合以短時(shí)期內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳。利用民生新聞與公共新聞可以抓住政府和老百姓共同的關(guān)注點(diǎn)，通過(guò)“雙向傳遞的過(guò)程”，以新聞的方式建立與消費(fèi)者對(duì)話(huà)的平臺(tái)，及時(shí)傾聽(tīng)消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)新聞報(bào)道反饋意見(jiàn)。區(qū)域性媒體雖然在全市的影響力較弱，但其在區(qū)域市場(chǎng)中具有不可估量的影響，其傳播價(jià)值對(duì)于項(xiàng)目做精做透區(qū)域市場(chǎng)具有舉足輕重的意義，直郵廣告、道旗、戶(hù)外廣告牌的表現(xiàn)充分證明了這一點(diǎn)。品質(zhì)：建筑采用日本品牌愛(ài)和陶高級(jí)面磚，澳大利亞品牌克蘭銅管，品質(zhì)優(yōu)秀。由小高層組成，均價(jià)11000元/平方米。u u居住區(qū)用地184100平方米，總建面490706平方米，地上建面430706平方米，地下車(chē)庫(kù)60000平方米。u u(環(huán)線(xiàn)位置:內(nèi)中環(huán)) 單價(jià)報(bào)價(jià): 8300 13500；歷史范圍：6252~15000二 房 廳: 三 房 廳: 交屋時(shí)間:2005/12 公開(kāi)日期:20040425 開(kāi)盤(pán)時(shí)間:20040901項(xiàng)目簡(jiǎn)介:小區(qū)總建面25萬(wàn)平方米，綠化率55%。以運(yùn)動(dòng)休閑為主題的10000平方米大型活動(dòng)公園，在高爾夫推球綠地、多用途球場(chǎng)、慢跑小徑、有氧健身廣場(chǎng)、太極廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)草地、湖泊、水景中體驗(yàn)健康生活的樂(lè)趣。(環(huán)線(xiàn)位置:中外環(huán))單價(jià)報(bào)價(jià): 7500 8300；小高層均價(jià)：7900；歷史范圍：7000~8600一 房 廳: 60；二房 廳: 80—95 ；三 房 廳: 110交屋時(shí)間:2006/9 公開(kāi)日期:20050429 開(kāi)盤(pán)時(shí)間:20050810項(xiàng)目簡(jiǎn)介:小區(qū)總建面32萬(wàn)平方米，總戶(hù)數(shù)628套，綠化率41%。地與該案幾步之遙的原平路是聞名的閘北教育園區(qū)，從幼兒園到高等教育一應(yīng)俱全，名校林立，較受自住家庭歡迎。版塊競(jìng)爭(zhēng)分析永和板塊目前的新房供應(yīng)主要集中在大華集團(tuán)開(kāi)發(fā)的陽(yáng)城系列樓盤(pán)，規(guī)劃較為完整，目前在售的是其六期項(xiàng)目——陽(yáng)城世家。2002004年、2005年，經(jīng)上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)定，大華集團(tuán)均為上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)第二名。大華集團(tuán)在上海開(kāi)發(fā)商品房近500萬(wàn)平方米，是上海市唯一一家商品住宅銷(xiāo)售面積總量連續(xù)九年進(jìn)入前五名（其中1999年以來(lái)連續(xù)六年商品住宅銷(xiāo)售面積總量進(jìn)入前三名）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，獲得“上海市著名商標(biāo)”稱(chēng)號(hào)。然而相對(duì)比市場(chǎng)其他著名房地產(chǎn)品牌，例如萬(wàn)科、復(fù)地等，大華則顯得有點(diǎn)相形見(jiàn)絀，品牌個(gè)性模糊低淺，對(duì)于品牌價(jià)值的利用也相應(yīng)薄弱，缺乏整體號(hào)召力。大華的品牌探索大華品牌是寶山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早、也是至今為止成熟度較高的一個(gè)大型房地產(chǎn)品牌。 　　從當(dāng)前的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況也可以觀察到，上海已經(jīng)真正進(jìn)入到品牌地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。 版塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯大華板塊價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格基礎(chǔ)比較堅(jiān)實(shí)，憑借到市中心相對(duì)較近的絕對(duì)距離，板塊整體具備像當(dāng)程度的上升空間。尤其高平路上還擁有2710 、909 等6條公交線(xiàn)路始發(fā)站點(diǎn)，形成大華板塊公交樞紐中心，空中、地面、地下形成的三維交通網(wǎng)極大地方便了居民出行，到達(dá)新客站、人民廣場(chǎng)均有直達(dá)車(chē)，大大拉近了同市中心的距離。除此之外，板塊內(nèi)的郵局、銀行、公園、醫(yī)院等公建設(shè)施完備。