【正文】 D. 目的：借“大北京”戰(zhàn)略影響下的城市交通建設(shè)這一社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)，增強(qiáng)活動(dòng)的新聞性。 交通為城市創(chuàng)造價(jià)值；178。 06年4月銷(xiāo)許辦理完畢，樣板區(qū)域基本建成，5月公開(kāi)發(fā)售216。 07年1月1日元旦216。E. 形式：奠基典禮儀式F. 參與人員：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、市/縣委領(lǐng)導(dǎo)、知名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、記者、合作伙伴等G. 新聞媒體：電視臺(tái)、廣播電臺(tái)、搜房、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、北方網(wǎng)、報(bào)社記者等H. 內(nèi)容：項(xiàng)目正式開(kāi)工，市/縣委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)致辭，共同為項(xiàng)目奠基填土。 06年12月25日圣誕節(jié)216。 戶外媒體包括：a、戶外廣告牌（津薊高速、津圍公路沿線、天津市內(nèi)南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)及*縣鼓樓商業(yè)街等）b、*縣當(dāng)?shù)丶疤旖蚴袃?nèi)車(chē)體內(nèi)外廣告、站內(nèi)廣告牌　 （2）推廣主題 “崛起，山景腳下一座城” （3）節(jié)點(diǎn)事件216。（5）非主流媒體：除報(bào)紙、電視和戶外等主流廣告媒體外，許多成長(zhǎng)中的非主流媒體具有高成長(zhǎng)、實(shí)效長(zhǎng)、信息量大和單位到達(dá)成本低的特點(diǎn)。因此，建議傳播力量不宜分散，階段性高頻率廣告較之細(xì)水長(zhǎng)流的廣告效果更好。 廣告怎么說(shuō)：用聽(tīng)覺(jué)的、視覺(jué)的、嗅覺(jué)的、觸覺(jué)的，用可以產(chǎn)生共鳴的、體驗(yàn)到美和不可取代的價(jià)值的、與平庸和無(wú)趣截然不同的一切手法表達(dá)。 辛苦了一輩子的父母，也該享享福了廣告創(chuàng)意概述216。n 提升品牌形象n 注重表現(xiàn)形式與手段的創(chuàng)新：強(qiáng)化對(duì)廣告媒體選擇、表現(xiàn)形式、宣傳品、公關(guān)活動(dòng)的創(chuàng)新。 其中樣板間、示范區(qū)及售樓中心的建設(shè)和裝修費(fèi)用不計(jì)在內(nèi)。所以，如何充分利用有限的時(shí)間與資源，達(dá)到最大的促進(jìn)銷(xiāo)售目標(biāo)尤為重要。營(yíng)造項(xiàng)目的極品形象，聚攏高端人群；如波爾多紅酒品鑒會(huì)、古巴雪茄品鑒會(huì)、極品收藏展等讓網(wǎng)絡(luò)成為長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)載體，突破時(shí)空限制；如電子樓書(shū)立意要高，大信息量、高科技感，根據(jù)不同的階段即時(shí)更新整合社會(huì)資源，直面小眾客群，制造口碑效應(yīng)；如針對(duì)集團(tuán)客戶、當(dāng)?shù)刂麑W(xué)校家長(zhǎng)、商會(huì)、酒店、俱樂(lè)部等開(kāi)展團(tuán)體客戶運(yùn)營(yíng) 體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售中心、社區(qū)專(zhuān)屬會(huì)所、情景展示性示范單位組成有機(jī)的泛銷(xiāo)售區(qū)域，以感受性的銷(xiāo)售方式促成成交。顧客滿意是建立社區(qū)品牌和企業(yè)品牌的基礎(chǔ)。依靠項(xiàng)目自身的成熟度及客戶對(duì)項(xiàng)目的品牌認(rèn)同，通過(guò)口碑宣傳深度挖掘。以 “聚攏人氣”、“營(yíng)造氣質(zhì)”為營(yíng)銷(xiāo)主要指導(dǎo)思想和投入準(zhǔn)則，高起點(diǎn)、大范圍開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)。（4） 產(chǎn)品多元化開(kāi)發(fā)。（2） 定位項(xiàng)目主題形象。對(duì)于一個(gè)操作周期相對(duì)較長(zhǎng)的項(xiàng)目，只有可持續(xù)發(fā)展，才能不斷的尋找出新的賣(mài)點(diǎn)和個(gè)性，保證市場(chǎng)中的領(lǐng)先地位；只有可持續(xù)發(fā)展，才能使建立的品牌日益豐滿和完善；只有可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)才可能實(shí)現(xiàn)對(duì)高額利潤(rùn)的追求。 提前啟動(dòng)：快速啟動(dòng)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)鼎盛的人氣，先聚人氣再聚財(cái)氣，然后吸引更多的人聚更多的財(cái)，使項(xiàng)目良性循環(huán)下去，建立市場(chǎng)口碑，有利于品牌的發(fā)展。l *縣當(dāng)?shù)卮嬖诖罅考Y建房，此類(lèi)房屋可出售，價(jià)格比商品房便宜近一半，社區(qū)品質(zhì)中等，成為當(dāng)?shù)厣唐贩康慕^對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 小結(jié)：l *縣人對(duì)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商有好感，很信任，加之國(guó)營(yíng)企業(yè)不追求回款的迅速，所以，*縣建設(shè)開(kāi)發(fā)公司的幾個(gè)項(xiàng)目雖然存在進(jìn)深過(guò)大、不夠通透、外延平庸、景觀平平等硬傷，但是價(jià)格卻并不低。2） 充分利用首層小院、頂層露臺(tái)，塑造多重景觀效果，將綠色引入居所，讓美景近在咫尺，讓社區(qū)景觀更加豐富靈動(dòng)，層次感強(qiáng)，使項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)更加多樣。 對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注和巧妙的設(shè)計(jì)能夠增加物業(yè)的舒適度和宜居性，極大的拉升項(xiàng)目的性價(jià)比，提升項(xiàng)目品質(zhì)。l 充分體現(xiàn)項(xiàng)目自然天然的調(diào)性，體現(xiàn)業(yè)主尊貴感，滿足他們對(duì)無(wú)憂農(nóng)家生活的向往。商業(yè)中的超市、便利店滿足業(yè)主日常生活所需，而書(shū)吧、西餐吧、酒吧、咖啡屋、陶吧等體驗(yàn)式商業(yè)則豐富的業(yè)主的度假生活。本項(xiàng)目擁有豐富的旅游資源，與市內(nèi)項(xiàng)目相比，這已經(jīng)成為項(xiàng)目的重要賣(mài)點(diǎn)之一，但是，僅僅依靠此特點(diǎn)，并不能規(guī)避本項(xiàng)目與*縣當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，并不能真正體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)，滿足改善型客戶的要求，也并不能完全滿足追求休閑度假功能的客戶的需求，因此，打造主題鮮明，獨(dú)具特色的休閑配套，讓業(yè)主能夠以自然風(fēng)光陶冶身心，以休閑配套放松身心，是體現(xiàn)本項(xiàng)目差異化的重點(diǎn)，是提升項(xiàng)目檔次的關(guān)鍵。具體表現(xiàn)為：1） 用水景靈動(dòng)山景——入口處的水景、社區(qū)中心位置的下沉式廣場(chǎng)、氣勢(shì)恢宏的主題會(huì)所等不但營(yíng)造了開(kāi)闊通達(dá)的視野，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)感，使整個(gè)社區(qū)的山景充滿了靈動(dòng)的氣息，又形成了整個(gè)社區(qū)的交流中心。以上是我司針對(duì)此次調(diào)控的幾點(diǎn)建議，征得貴司同意后，我司可在后期提報(bào)中針對(duì)以上建議與貴司進(jìn)行深入探討。地號(hào)占地權(quán)重占地面積容積率建筑面積建筑形式分類(lèi)權(quán)重比例備注112%獨(dú)體100%%　29%花園洋房100%%（3層躍半層，部分單位4層小戶型獨(dú)立）3獨(dú)體30%%　雙拼30%%　疊加40%%　418%花園洋房100%%3層（層層退臺(tái)，一樓送花園，三樓送天臺(tái)）5雙拼20%%　疊加50%%　花園洋房30%%（3層躍半層，部分單位4層小戶型獨(dú)立）620%17117特色洋房100%%（部分帶電梯，外掛陽(yáng)光房，）720%1700林語(yǔ)公園合計(jì)　85 　　%　形式面積面積比例獨(dú)體 %雙拼 %疊加 %花園洋房 %特色洋房 %合計(jì) %超大瞰景房 親水花園洋房 半山洋房入戶花園陽(yáng)光花房化妝間花園洋房花園洋房二層花園洋房三層注：新一輪宏觀調(diào)控政策嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)，停止別墅類(lèi)項(xiàng)目的供地和相關(guān)手續(xù)的辦理，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)。 日照輪回法對(duì)植物的陽(yáng)光陰影對(duì)人的影響，玻璃窗面積、 小區(qū)住宅居住人口、室內(nèi)熱能、體積、綠化、 通風(fēng)日照、風(fēng)速等均有細(xì)致考量。l 用產(chǎn)品標(biāo)明品質(zhì)——用過(guò)硬的產(chǎn)品滿足目標(biāo)客戶對(duì)高品質(zhì)生活的追求。l 全部建筑正南正北布局，兼顧充足的日照和景觀。l 投資——豐厚的回報(bào)絕對(duì)超前的理念，絕對(duì)特色的規(guī)劃，絕對(duì)稀有的產(chǎn)品，帶來(lái)的是絕對(duì)升值的商機(jī)。其特點(diǎn)概括為：l 別墅式的景觀環(huán)境l 酒店式的物業(yè)管理l 田園式的社區(qū)氛圍l 親山鄰水的優(yōu)美環(huán)境 項(xiàng)目形象清雅 淳樸/品味 品質(zhì)/健康 活力l 產(chǎn)品——純生態(tài)的居住養(yǎng)生居所依山勢(shì)，輔人工，巧雕琢，在充分融合純粹天然美景的前提下，用超前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)打造一個(gè)真正的純生態(tài)人居，用別墅、洋房等產(chǎn)品形式將整個(gè)社區(qū)打造為融自然、人文的高品質(zhì)社區(qū)。同時(shí)市內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的高端客戶對(duì)別墅和類(lèi)別墅產(chǎn)品有需求，設(shè)計(jì)這部分產(chǎn)品也會(huì)給投資者一個(gè)投資高端產(chǎn)品的機(jī)會(huì)，投資者同時(shí)也會(huì)注重轉(zhuǎn)租代租等環(huán)節(jié)。兩類(lèi)客戶都對(duì)別墅類(lèi)產(chǎn)品有需求）l 交工標(biāo)準(zhǔn)不同（市內(nèi)：希望精裝修交房或者能夠提供裝修菜單；*縣：兩者都可，看性價(jià)比）l 所需物業(yè)服務(wù)不同（天津客戶普通服務(wù)的基礎(chǔ)上，增加一定的特殊服務(wù)，如空置期間的代打掃服務(wù)等，部分企業(yè)客戶對(duì)商務(wù)服務(wù)有需求。l 目前北京到*縣的交通不便利。l 比較注重健康的問(wèn)題，并定期或者不定期的鍛煉身體。l 注重生活品質(zhì)，對(duì)小區(qū)配套、環(huán)境及服務(wù)的要求較高。l 對(duì)住房、配套、環(huán)境舒適度有較高要求，建筑形式追求多元化，但對(duì)高檔社區(qū)的理解比較朦朧，尚需要引導(dǎo)。*縣城市建設(shè)及居住水平還亟待提高，消費(fèi)意識(shí)需要培養(yǎng)，投資購(gòu)房比例偏小。本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的自然資源為項(xiàng)目拓寬消費(fèi)人群提供了可能。 土地市場(chǎng)的影響 隨現(xiàn)有土地的大量開(kāi)發(fā)和*縣政府對(duì)未來(lái)幾年土地上市的干預(yù)和控制，土地的稀缺性將逐漸凸現(xiàn)，價(jià)格也將有所提升。(O)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好 *縣近幾年GDP的持續(xù)提升，在各郊縣中位居前列，為我們的項(xiàng)目提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。另外，由于屬于新近規(guī)劃區(qū)域，比較偏僻，當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)此地的認(rèn)同感較差。同時(shí)也能夠使本案形成比較完整和獨(dú)特的風(fēng)格及物業(yè)配套。l 自然環(huán)境好：地塊位于*縣的北部府君山腳下，空氣濕潤(rùn)，景色宜人，是*縣將來(lái)主要的發(fā)展方向，規(guī)劃為高檔居住區(qū)。已經(jīng)通車(chē)的寶塔路與即將通車(chē)的迎賓路均為主干道，駕車(chē)10余分鐘即可抵達(dá)*縣中心地區(qū)。稀缺的自然環(huán)境地塊北側(cè)的府君山公園是國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，景色宜人。我們看到*縣未來(lái)有如此大的供應(yīng)量，單憑*縣現(xiàn)有的需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化的，所以我們將把我們的客戶挖掘不單單只局限于*縣這個(gè)市場(chǎng)。市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年的發(fā)展，集資建房已基本退出市場(chǎng)，2003年開(kāi)始真正的進(jìn)入商品房時(shí)代?？蛻魜?lái)源：這部分客戶主要以*縣本地有錢(qián)人居多，還有少量周邊人群。產(chǎn)品需求：酒店式公寓，小戶型購(gòu)買(mǎi)原因：隨著整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)的提升中等旅游城市戰(zhàn)略的實(shí)施使客戶認(rèn)同區(qū)域的位置和潛力。購(gòu)買(mǎi)原因：隨著生活節(jié)奏的加強(qiáng)，使客戶需要遠(yuǎn)離城市，放松心情。：休閑度假型家庭月收入：中高收入階層，月收入8000元以上年齡：3040歲 家庭人口：23人購(gòu)買(mǎi)目的：休閑，度假為主，同時(shí)具有投資意識(shí)特征：三次以上置業(yè)，向往回歸自然和良好的社區(qū)文化氛圍。子女有較高的收入，同時(shí)子女會(huì)不定期的到居所看望。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商在操作項(xiàng)目時(shí)還不能很好的運(yùn)用廣告。他們有效的將一些市內(nèi)的先進(jìn)產(chǎn)品帶進(jìn)了*縣市場(chǎng)，有了全新的規(guī)劃概念、物業(yè)概念、推廣理念和銷(xiāo)售策略等。操作水平也很一般，尤其當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商。青山溪語(yǔ)項(xiàng)目現(xiàn)余房不足70套且都是120平方米以上的大戶型。青山溪語(yǔ)項(xiàng)目位置青山溪語(yǔ)位于山傾城的對(duì)面，是順馳在*縣開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目均價(jià)主力戶型項(xiàng)目現(xiàn)狀樂(lè)園溫泉公寓305090平米兩室、120140三室、168平米錯(cuò)層三室　已全部售磬，入住陽(yáng)光小區(qū)340090100平米兩室、120130三室基本售磬，入住　富裕家園3500100平米兩室140平米三室基本售磬，入住　府君花園3300雙拼230290獨(dú)體330350還余有部分別墅，已入住　山瀾鄉(xiāng)韻3800主力多層住宅為主，多層戶型采用了陽(yáng)光小區(qū)、鑫海園等社區(qū)的基本戶型，在一定程度上有所提高，部分按業(yè)主要求設(shè)置的聯(lián)排別墅　還余有部分別墅，已入住青山溪語(yǔ)3600主力戶型為70100平方米的兩室戶型已入住　山傾城3700主力戶型為80100平米的兩室，部分精裝修設(shè)計(jì)多層已售完，還有部分別墅待建　山水云天—暫無(wú)地已平整，現(xiàn)還沒(méi)有具體推廣萬(wàn)豪時(shí)代2800主力戶型為90120兩室和三室地已平整，預(yù)計(jì)6月份開(kāi)始接受認(rèn)購(gòu)，分兩期開(kāi)發(fā)凱羅庸景城3400主力戶型為110120兩室和150170三室項(xiàng)目已接近封頂，現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段 數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部目前*縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間去到28003800元/平方米，主力戶型和熱銷(xiāo)戶型以80120平方米的多層兩室和三室戶型為主。*縣近期土地成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：*縣國(guó)土資源局2005年全年*縣總共成交土地12塊，；，住宅用地整體均價(jià)達(dá)到419元/平方米。*縣商品房及二手房成交情況分析商品房成交套數(shù)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部自2005年4月到2006年5月近14個(gè)月來(lái)*縣商品房共成交了1484套，其中2005年7月和2005年年底因*縣各項(xiàng)目整體銷(xiāo)售套數(shù)均超過(guò)了180套，平均每天/3套；2006年1月因春節(jié)的原因各項(xiàng)目銷(xiāo)售量均受到了一定影響，只成交了43套。經(jīng)驗(yàn)證明三產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，必定集聚著一大批相對(duì)富裕的人群，他們不能離開(kāi)*縣這個(gè)區(qū)域，同時(shí)又渴望較好的生活環(huán)境。且南側(cè)*縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)正在大力招商引資，根據(jù)縣政府規(guī)劃，城區(qū)建設(shè)將向南發(fā)展。區(qū)域GDP分析區(qū)縣名稱(chēng)（GDP）2000年(億元)2001年(億元)2002年(億元)2003年(億元)2004年(億元)塘沽漢沽大港武清寧河寶坻105靜海*縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率%%%%數(shù)據(jù)來(lái)源：2005年天津統(tǒng)計(jì)年鑒從上表可以看出作為天津市郊縣的經(jīng)濟(jì)大戶*縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展自2000年至2003年一直處于第三名，自2004年以來(lái)其經(jīng)濟(jì)一舉超過(guò)寶坻成為僅次于武清的郊縣經(jīng)濟(jì)大戶。大量的旅游項(xiàng)目相繼上馬和落成必將提升*縣的旅游品牌。此外，電力資源、水資源也比較豐富。正是因?yàn)橛心敲炊嗟拈L(zhǎng)壽戶和長(zhǎng)壽人，才形成了名副其實(shí)的長(zhǎng)壽村。其中60歲以上老人32名，%；在老年人當(dāng)中75歲以上9人，占老年人的28%，超過(guò)長(zhǎng)壽村標(biāo)準(zhǔn)的36%。度假村山環(huán)水繞、奇石怪巖、風(fēng)光秀美；周?chē)荷江h(huán)抱，安寧清靜；擁有億年石、萬(wàn)畝林、千畝果、百年樹(shù)、長(zhǎng)壽人、仿古亭等奇特景觀；村內(nèi)民風(fēng)好、莊風(fēng)正、班子強(qiáng)、人氣旺；現(xiàn)已開(kāi)辟成華北地區(qū)目前唯一的一家以長(zhǎng)壽為主題的長(zhǎng)壽度假村。放水洞（兼發(fā)電洞）洞徑5m，壩后電站設(shè)貫流式機(jī)組四臺(tái)，總裝機(jī)5000千瓦。水庫(kù)大壩為一級(jí)建筑物，按千年一遇洪水設(shè)計(jì)，最大洪水校核，抗震按8度設(shè)防。州河由沙河、淋河、黎