【正文】 二是引進(jìn)其他的基金，能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 ②既能避稅，又避免政策風(fēng)險(xiǎn) 海外資金一般通過(guò)兩種方式進(jìn)入房地產(chǎn)：一是以基金的方式投 資。 信托計(jì)劃 形式存在 的私募房 地產(chǎn)投資 基金 ①較短的期限，一般為 3年 ②有力的擔(dān)保措施 房地產(chǎn)資金信托貸款一般需要強(qiáng)有力的擔(dān)保措施，主要擔(dān)保措施 有土地使用權(quán)證質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任擔(dān)保、開發(fā)商股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保 等。此類房地產(chǎn) 投資公司可以理解為未上市的私募的公司 型房地產(chǎn)投資基金。 募集對(duì)象 在募集對(duì)象上，私募基金的對(duì)象只是少數(shù)特定的投 資者，圈子雖小，門檻卻不低 。 ? “中城聯(lián)盟”是個(gè)民間私募基金組織，對(duì)于協(xié)調(diào)與促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)民間融資起了一定作用，其操作的“成都牧馬山項(xiàng)目”是中城聯(lián)盟以種子基金帶動(dòng)外圍基金的“捆綁式投瓷方式”的首次實(shí)踐。 ? （三）投資基金選擇項(xiàng)目的三種傾向 ? 1傾向風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目，注重良好口碑和市場(chǎng)慣性。其組織結(jié)構(gòu)為 董事會(huì)等。另一方面，投資基金的資金，雖然委托給基金管理人運(yùn)作，但基金管理人應(yīng)單列賬戶，進(jìn)行獨(dú)立核算，不能將這些資金與自身的資產(chǎn)相混，也不能以這些資金為抵押 (或擔(dān)保 )來(lái)獲得自身資產(chǎn)運(yùn)作所需的借款。 ? 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托制度的機(jī)制，以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來(lái)，交由投資專家運(yùn)作和管理，主要投資于股票、債券等金融產(chǎn)品和其他產(chǎn)業(yè)部門，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織制度。 房地產(chǎn)投資基金 ? 概 述 ? 特 征 ? 私 募 ? 案 例 瞄準(zhǔn)境外投資基金 ? 摩根士丹利、美林基業(yè)、淡馬錫、荷蘭 ING 對(duì)于投資基金，不能“敬而遠(yuǎn)之”，而是要“親而近之”。 2022年萬(wàn)科的現(xiàn)金流量是12億元， 15億元的現(xiàn)金流入，對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的好處顯而易見，但由于可轉(zhuǎn)債的債權(quán)和買入期權(quán)復(fù)合的特性，這將給經(jīng)營(yíng)層帶來(lái)更大壓力。上市公司的直接融資優(yōu)勢(shì)再次體現(xiàn)出來(lái)。而萬(wàn)科 18年來(lái)歷史上陸續(xù) 5次籌資總額也不過(guò) l6億多元。 建立信譽(yù) 商業(yè)票據(jù)的發(fā)行本身就是公司實(shí)力、信譽(yù)的最好證明 。 ? (2)短期融資債券的發(fā)行額 短期融資債券的發(fā)行額分別為 10億元、 20億元、 70億元和 712億元。 短期融資債券 ? 短期債券是合理合法的企業(yè)融資手段，運(yùn)用得好，還真有那么點(diǎn)打“白條”也能發(fā)財(cái)?shù)奈兜?。雖然也進(jìn)行了招商經(jīng)營(yíng)，還是有五六個(gè)出現(xiàn)了問(wèn)題。 ? 由于青島萬(wàn)達(dá)主要是由萬(wàn)達(dá)物業(yè)公司統(tǒng)一招租，目前返租的租金回報(bào)率為 8％左右。 ? 投資者和開發(fā)商們可以通過(guò)業(yè)主購(gòu)買萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)底商的租金狀況，測(cè)算出萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)大致的投資回報(bào)率。 ? 金融租賃公司與商業(yè)銀行簽訂 《 保理合同 》 ，將房地產(chǎn)企業(yè)的租金應(yīng)收款賣給商業(yè)銀行。 “售后回租 +保理”組合模式 ? 房地產(chǎn)“售后回租 +保理”的融資方式就是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)、金融租賃公司和商業(yè)銀行三者的有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，達(dá)到三方“共贏”的局面。出租人通過(guò)收取租金獲得收益，在存款 利率不斷下降的情況下．出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比 利息更高的回報(bào)。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價(jià)格 促進(jìn)房地 產(chǎn)銷售 房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對(duì)承租人來(lái)說(shuō)是一種金融服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)銷售 方來(lái)說(shuō)，租賃公司是一種營(yíng)銷載體，融資租賃是一種營(yíng)銷方式。 b、可進(jìn)行一定程 度的稅收調(diào)節(jié) 出售 回租 出售回租是指承租人將 自有物件出賣給出租 人，同時(shí)與出租人簽 訂租賃合同，再將該物 件從出租人處租回的租賃形式 回租業(yè)務(wù)可以做成融 資租賃的回租和經(jīng) 營(yíng)租賃的回租，分別 具有融資租賃和經(jīng)營(yíng) 租賃的不同功能和特 點(diǎn)。 三種金融租賃類型 品種 含義 特色 給客戶的利益 直接融 資租賃 直接融資租賃是由承租人選設(shè) 備，出租人 (租賃公司 )出資 購(gòu)買，并出租給承租人，租賃 期內(nèi)租賃物所有權(quán)歸出租人， 使用權(quán)歸承租人，租賃期滿承 租人可選擇留購(gòu)設(shè)備；租賃期 內(nèi)承租人按期支付租金，折舊 由承租人計(jì)提 通過(guò)直接融資租賃 的方式解決承租人 的固定資產(chǎn)投資問(wèn) 題，并可以和其他 金融工具綜合運(yùn) 作，發(fā)揮不可替代 的作用 在客戶沒(méi)有足夠資 金、或不占用資金 的情況下完成必要 的固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng) 租賃 經(jīng)營(yíng)租賃是由出租人或承租人 選擇設(shè)備，出租人購(gòu)買設(shè)備出 租給承租人使用。 ? 只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有。 ? 在項(xiàng)目前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。 國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款流程 房地產(chǎn)企業(yè)法人向國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款一般要經(jīng)過(guò)以下五個(gè)階段。所以，保證書是銀行可以接受的最簡(jiǎn)單的擔(dān)保形式。在抵押方式下，受抵押人 (銀行 )對(duì)財(cái)產(chǎn)有特定的權(quán)益并有出賣權(quán)，銀行的抵押文件一般載有變賣擔(dān)保品的明確規(guī)定。 ? ③擔(dān)保種類 ? 取得留置權(quán) 銀行扣留債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)直到他欠銀行的債務(wù)還清為止。目前商業(yè)銀行貼現(xiàn)業(yè)務(wù)已擴(kuò)展到政府債券。企業(yè)要為銀行的承諾提供費(fèi)用，其費(fèi)用率通常相當(dāng)于限額未用部分或全部限額的 ％～ ％ 類型 分析 消費(fèi)者貸款 消費(fèi)者放款是對(duì)消費(fèi)者個(gè)人發(fā)放，用于購(gòu)買耐用消費(fèi)品或支付其他費(fèi)用的放款。 透支放款 對(duì)這種貸款，銀行與客戶之間沒(méi)有書面協(xié)議，往往憑客戶與銀行之間存在的默契行事。 ? 合作協(xié)議保證，如果只有雙方合作，萬(wàn)科持有項(xiàng)目的權(quán)益將等于大于 50％；在多方參與合作的前提下，萬(wàn)科將為住宅項(xiàng)目權(quán)益的第一大權(quán)益持有人。 2022年，在公司新增651． 2萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備當(dāng)中， 48． 3％為合作方式獲得。萬(wàn)科是通過(guò)成為東臺(tái)大股東的形式取得鵬利 (廣州 )在廣州的土地儲(chǔ)備。 ? 資金、土地與專業(yè)的合作 ? 2022年以來(lái)萬(wàn)科展開了一系列的合作行動(dòng)，如 GIC(新加坡政府投資公司 )、 I(Hypo Real Estate BankInternational。 ? 作為萬(wàn)科在廣州首個(gè)占地超過(guò) 20萬(wàn)平方米的別墅社區(qū)，鵬利項(xiàng)目將成為兩大集團(tuán)在地產(chǎn)方面進(jìn)行戰(zhàn)略對(duì)接的起點(diǎn)。實(shí)際上，在這個(gè)項(xiàng)目中，首創(chuàng)先期已經(jīng)與富陽(yáng)地產(chǎn)、宏福地產(chǎn)進(jìn)行了合作，三家所持股份相差不大。 調(diào)查重點(diǎn)：了解對(duì)方的注冊(cè)資金；了解對(duì)方的融資能力；了解對(duì)方的經(jīng)營(yíng)管理水平；了解對(duì)方的誠(chéng)信情況。企業(yè)之間相互借貸資金收取利息，是被禁止的。但有很多合作開發(fā)合同卻約定：不論項(xiàng)目是否贏利，聯(lián)營(yíng)的其中一方均要收回投資或收取固定的利潤(rùn)。實(shí)踐中因?yàn)椴捎眠@種合 作開發(fā)較組建新的企業(yè)法人靈 活，故非法人型的合作較為常見。 合作開發(fā) 含義 法規(guī) 具體操作 非法人型 合作開發(fā) 聯(lián)營(yíng)可以 不組成新 的法人， 采用這種 形式進(jìn)行 房地產(chǎn)合 作開發(fā)即 是非法人 型合作開 發(fā) 。 根據(jù)本條規(guī)定，在成立項(xiàng)目公司情況下， 房地產(chǎn)合作開發(fā)方即成為項(xiàng)目公司的股 東，作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)，再由合 作協(xié)議來(lái)規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。 合作開發(fā)的兩種方式 ? 合作開發(fā)有兩種方式：一是非法人型合作開發(fā)；二是法人型合作開發(fā)。 奧園和海爾聯(lián)手推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化是 交叉營(yíng)銷模式的典范。 交 叉 營(yíng) 銷 交叉營(yíng)銷是指向 一位顧客銷售多 種相關(guān)的服務(wù)或 產(chǎn)品。 這種模式摒棄了在 —個(gè) 區(qū)域內(nèi)各自為政的種種 弊端，避免了“窩里斗”、 兩敗俱傷，通過(guò)聯(lián)盟共 同瓜分市場(chǎng)的空問(wèn)和利 潤(rùn)。 例如，開發(fā)商 擅長(zhǎng)開發(fā)，包 括拿地、建筑 等，但不一定 善于設(shè)計(jì)、樓 盤包裝、策劃、 市場(chǎng)調(diào)研等。華遠(yuǎn)在換取了 SOH0中國(guó) 手中的資金后，用這筆資金 以股權(quán)合作的方式換取了東 華廣場(chǎng)項(xiàng)目的土地。 房地產(chǎn)合作開發(fā)的四種模式 模式 含義 特征 案例 資源 互補(bǔ) 資源互補(bǔ) 模式不是 簡(jiǎn)單的企 業(yè)規(guī)模的 疊加和擴(kuò) 大，其實(shí) 質(zhì)內(nèi)涵是 房地產(chǎn)強(qiáng) 勢(shì)資源的 聯(lián)合。 ? 房地產(chǎn)合作開發(fā)最重要的是簽訂合作開發(fā)合同。這種合作方式不限于一方出資，也可以雙方共同出地出資。 長(zhǎng)期融資戰(zhàn)略 融資方案的實(shí)施步驟 合作開發(fā)搞雙贏 企業(yè)“缺胳膊少腿”是常有之事，合作則是完善自我。 引進(jìn)戰(zhàn)略投資者 城市房地產(chǎn)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者可以考慮五個(gè)方面： 在保持國(guó)有控股地位的前提下，吸引中外民間資本參股 社會(huì)資本興辦新企業(yè) 中外資本合資合作新企業(yè)（項(xiàng)目） 鼓勵(lì)中外資本投資并購(gòu)老企業(yè)（股權(quán)轉(zhuǎn)讓） 其他方式 從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者存在兩個(gè)目的： ? 第一， 具有信息傳遞的功能，提高 IPO的效率 ? 第二， 引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，還能夠引進(jìn)其先進(jìn)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的知識(shí)，引進(jìn)其產(chǎn)品開發(fā)、創(chuàng)新的流程，引進(jìn)其市場(chǎng)營(yíng)銷的方案和思路，促進(jìn)上市公司的完善和發(fā)展，提高未來(lái)預(yù)期收益。 項(xiàng)目資本金主要來(lái)源 項(xiàng)目法人的自有資金 （企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金 。 根據(jù)國(guó)務(wù)院的規(guī)定，投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例，根據(jù)不同行業(yè)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等因素確定，具體規(guī)定如表所示。（債權(quán)人優(yōu)先于股權(quán)受償，但對(duì)于公司沒(méi)有控制） ? 項(xiàng)目資本金 是指由項(xiàng)目的發(fā)起人、股權(quán)投資人 (以下稱投資者 )以獲得項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)權(quán)和控制權(quán)的方式投入的資金。 ? 公司在 5次收購(gòu)中動(dòng)用資金近 10億元，且多采取現(xiàn)金方式收購(gòu)，而不是通過(guò)資產(chǎn)重組或股權(quán)抵押。 ? 電廣傳媒股份有限公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋了現(xiàn)代傳媒業(yè)的幾大主流，業(yè)績(jī)很好。 上市融資有效滿足了企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的資金。主承銷商為中信證券股份有限公司。從1988年至今，萬(wàn)科公司共從股市融資 16億多元人民幣，發(fā)行企業(yè)債券融資 15億元， 股份制改造上市 : 北京天鴻寶業(yè) ? 公司由北京房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司 (現(xiàn)更名為北京天鴻集團(tuán)公司 )、北京華澳房產(chǎn)公司、北京市房屋建筑設(shè)計(jì)院共同發(fā)起并擬向其他社會(huì)法人和內(nèi)部職工定向募集股份設(shè)立的股份有限公司。 ? 1993年 3月，公司再次發(fā)行 4 500萬(wàn)股 B股。 ②企業(yè)上市的最低市值為 4610萬(wàn)港元 ⑧公眾最低持股量需達(dá)到 3000萬(wàn)或持 10％的股份 (兩者以高者計(jì) ) 。 融資數(shù)量 不少于 2億港元的市值預(yù)計(jì) (香港上市 ) 融資成本 適中 融資周期 長(zhǎng) 適合企業(yè) 實(shí)力型規(guī)范企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)上市必備條件 ①連續(xù)三年盈利 ②凈資產(chǎn)收益率每年不得低于 10％ ③累計(jì)對(duì)外投資額不超過(guò)凈資產(chǎn)的 50％ ④總資產(chǎn)負(fù)債率低于 70％ ⑤所有者權(quán)益至少 5000萬(wàn)元 房地產(chǎn)企業(yè)上市三大關(guān)卡 政策關(guān) 為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱，證監(jiān) 會(huì)曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市， 如今依然嚴(yán)格控制 。 ? 方式。 ? IPO過(guò)程通常被稱為上市 (going public)。當(dāng)然，開發(fā)商仍可以首先獲得開發(fā)費(fèi)的補(bǔ)償。 貸款人可以把貸款額的某個(gè)百分比作為權(quán)益投資，獲得權(quán)益投資收益，而不僅僅是利息。 (1)第一優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得資本回收， RP土地價(jià)值 (按照合同約定的金額 )的返還； (2)第二優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得按事先約定的回報(bào)率計(jì)算的權(quán)益資本回報(bào)； (3)第三優(yōu)先權(quán)：開發(fā)商獲得開發(fā)費(fèi) (通常為開發(fā)成本的 3%~10%)，作為其管理開發(fā)過(guò)程和承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償； (4)第四優(yōu)先權(quán)：以上三者均被支付之后，開發(fā)商和土地所有者對(duì)超額利潤(rùn)進(jìn)行分成，其比例通常通過(guò)談判決定。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項(xiàng)目需要，專項(xiàng)募集，募集量可大可小，不受限制。 REAT的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張“債券“，由證券化的發(fā)行機(jī)構(gòu)支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。 彌補(bǔ)銀貸缺陷。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會(huì)發(fā)生增值。 死錢變活錢。 當(dāng)然，發(fā)行長(zhǎng)期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長(zhǎng)期債券要受許多條件約束，因而會(huì)影響土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資能力。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在依