【正文】 3） 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。 4） 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。 15） 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 11） 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投 影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊 31 部分，層高在 米以上的，按其水平投影面積計算。 ◆ 空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。 ◆ 公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負責向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。使用，收益和處分的權(quán)利。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低 收入家庭，特別是對 4 平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。業(yè) 委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。 ◆ 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 ◆ 道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 ◆ 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 ◆ 公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。 ◆配套設(shè)施：指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設(shè)的公共服務設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地。含宅間綠地和宅間小路。 ◆日照標準：根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標準日獲得的日照量。 ◆道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。 ◆ 綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率； ◆用地性質(zhì)：規(guī)劃用地的使用功能。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 以上（含 ）的永久建筑。 多層容 積率一般控制在 以下，小高層的容積率可以達到 2 左右，高層視情況一般在 4 或 5左右。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； ◆ 土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。 三大材、四小材： 三大材：鋼材、水泥、木材。 鋼筋混凝土： 混凝土是用水泥、砂、石子等材料調(diào)和而成。 綜合布線系統(tǒng)、樓宇智能化： 四、建筑材料與識圖： 磚： 普通磚的尺寸為 235*115*55mm，因為磚的尺寸，所以才出現(xiàn)了 12 墻、 24 墻、 37 墻等的說法。液化石油氣一般用于市政燃氣管網(wǎng)尚未達到的地區(qū)。現(xiàn)價約為 2 元 /立方。濟南市正在逐步替代人工煤氣。 通信和空調(diào)系統(tǒng) 包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。 集中采暖又可分為兩種： 熱水供暖：采用熱水進行供暖，供水溫度一般 95 度，回水溫度一般 70 度。） 給水的管材目前多采用 PVC 管、鋁塑管。 屋頂： 屋頂分平屋頂和坡屋頂。 樓梯： 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。 墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 二、建筑構(gòu)造 基礎(chǔ)： 定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 4 混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。 按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。 構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。 1契稅： 單價在 4000 元 /平米以下，契稅按總房款的 %計征；單價在 4000 元 /平米以上，契稅按總房款的 3%計征；單獨的儲藏室 、車庫按房款的 3%計征。 ⑷凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。 23 ⑵ 進深 ： 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 ⑵持有其余三證。 共有建筑面積分攤系數(shù)：整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和的比值。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50%。 1房屋面積： 建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在 米以上的永久性建筑。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數(shù) 額由當事人約定，但不得超過合同標的額的 20%。起價帶有一定的欺騙性，并不能真實的反映樓盤的價位。 均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積和。 外銷房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可銷售給國內(nèi)外（含港澳臺）的企業(yè)、其他組織和個人。 使用權(quán)房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公房。 房產(chǎn)證實行兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”、“土地使 21 用權(quán)證”兩種證件，但目前濟南市只有房改房真正實行了 兩證分離。即：居住用地七 十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 拆遷補償?shù)姆绞剑? 貨幣補償、實物補償（回遷、搬遷）。 生地與熟地： 熟地是指已經(jīng)拆遷 完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。 三、房地產(chǎn)的類型 按用途劃分： a) 居住房地產(chǎn) b) 商業(yè)房地產(chǎn) c) 旅游房地產(chǎn) d) 工業(yè)房地產(chǎn) e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為 13 層 多層住宅為 46 層 20 小高層住宅為 711 層 中高層住宅為 1216 層 16 層以上為高層住宅 第一節(jié) 基礎(chǔ)知識 及常用名詞 房地產(chǎn)： 土地及其地上定著物的統(tǒng)稱。 差異包括幾個方面： a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價格構(gòu)成不同。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對 初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。又稱 19 不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。 L、衣服上的口袋，請勿 放置太多雜物，以免鼓起有礙觀瞻。 H、裙子太長顯得沒精神，太短又不夠端莊，因此長度約至膝蓋中心點上下 5 公分最好。 D、襯衫每天換洗整燙，領(lǐng)口不宜過低，以免因過于暴露，引起他人輕薄的不正確念頭，且至少須扣至第二個紐扣。 （ 2）修飾眉眼－眉型以自然為主，可將眉刷沾咖啡色或灰黑色眼影，順著眉型輕刷，避免太濃或刻意修飾眉型，予人太嚴肅老氣的印象。 R、前后褲袋，請勿放置太多雜物，以免鼓起，有礙觀瞻，尤其忌諱將名片夾放在后褲袋。 N、為了樹立端正、可靠之形象，請勿蓄胡，應每天刮理干凈。 J、在人與人的接觸中，雙手的清潔與否，很容易成為對方注意的焦點，因此，指甲應經(jīng)常修剪，并避免佩戴金表、金戒指， 以免予人浮華不可靠的印象，盡量選擇式樣簡單大方之佩飾，建議使用黑皮表帶，可顯出穩(wěn)健的形象。 F、佩帶公司制式領(lǐng)帶，長度以領(lǐng)帶尖在皮帶上緣為宜，須佩帶公司領(lǐng)夾，位置在襯衫第三、四顆扣子間。 B、勤于三餐后刷牙漱口，并噴少許口腔芳香劑常?？谇磺逍?，并時時注意齒縫有無殘渣。 * 不要承諾自己做不到的事。 F、不做不實廣告。 B、不做虛偽承諾。 四、 職業(yè)道德與溝通 房地產(chǎn)經(jīng)紀人所扮演的角色 房產(chǎn)的買賣雙方當事人聘請經(jīng)紀人服務的理由是： A、經(jīng)紀人所建立起專業(yè)而客觀公平的安排買賣交易的能力和聲譽。 （三）、開除 ? 虛假冷漠 眼中只有傭金的商業(yè)營業(yè)員，以貌取人。 ? 每天遇到不同的人。 3． 中介以第三者身份出現(xiàn)，從正反兩方面分析物業(yè)的情況，比較客觀公平。這就叫單向推銷。 因職 務之便，未透過本公司中介，私下成交者，一經(jīng)查覺，本公司立予革職，并對該員要求公司之損害賠償。 經(jīng)紀人于專業(yè)知識及實務經(jīng)驗應隨時自我加強充實，勿使服務品質(zhì)低落，造成客戶之損失，影響公司之信譽。 但是要買樓房的人可以選擇發(fā)展商的樓房，為什么要買二手房呢？ 因為發(fā)展商大多數(shù)樓花，往往要等上一段時間才能交樓，加上發(fā)展商價格比較高及該房屋的新配套相對不夠齊全，又或者是因為地點的原因，所以會令部分人轉(zhuǎn)往買二手房，這時中介公司就能發(fā)揮作用。重新回頭檢查這三十天內(nèi)的“工作執(zhí)行檢核”，再看看那些“未完成”的事項，你是否已經(jīng)完成？如果還沒有，你必須認真檢討自己對時間的掌握性是不是好。 中介經(jīng)紀是艱辛的工作。 第一周目標 熟悉公司各類制度、規(guī)章； 熟悉總公司各部門及分行同事 ； 熟悉中介作業(yè)流程 ； 熟悉分行內(nèi)筍盤 及鑰匙房 ，記住 15 套以上公司房源并確認清楚情況 了解基本的帶看技巧 ； 了解商圈市調(diào)技巧及完成商圈圖的制作 ； 了解電話跟進技巧 和使用電話開發(fā)案源； 了解案源評估及估價方法 ； 了解委托書、看房確認書之條款意義及運用 ； 學習掃樓及實地拜訪陌生業(yè)主學習開發(fā)面談技巧 ； 1 學習不動產(chǎn)交易相關(guān)稅費計算及運用； 1 每日 10 通開發(fā)電話并完整填寫跟進記錄； 1 開發(fā) 5 套案源并簽 5 份全套委托； 1 對上述 5 位以上房東累計進行 10 次以上的拜訪； 休息日為何不是周六、周日？ （你的休息日請與你的分行經(jīng)理討論定在周二至周四中選擇一天） 問題解釋： 9 房地產(chǎn)中介業(yè)的本質(zhì)是服務業(yè)，也就是以我們的專業(yè)及時間 為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務，令客戶滿意，節(jié)省客戶的時間，尤其“我們的客戶的多為社會的精英份子，一般的上班日，客戶也是公務繁忙，不動產(chǎn)的買賣金額都比較龐大，而客戶也只有在周六、日才能比較有充實的時間同我們看房和洽談， 所以剛進入中介業(yè)的你，應該要習慣你的休息日將和你的朋友不同了。一些銷售 “ 結(jié)束語 ” 可能會使你保持主動，但實際并不需要這樣。 法則八：用對方的語言進行表述 （換位思考） 不要滔滔不絕地說自己的產(chǎn)品 而不顧及顧客的需求和感受，提煉出幾件你認為對顧客有所幫助的方面講給他們昕（如果可能的話用他們的語言來表述，而盡量不用自己的方式）。大多數(shù)銷售人員總是關(guān)心自己接下來應說什么而忘記了對方的感受。 法則四：像對家人或朋友那樣與顧客交談 永遠不要轉(zhuǎn)向說服性的銷售模式。 法則三：假裝你是和顧客第一次接觸 要對他們感興趣，了解他們已經(jīng)使用過的產(chǎn)品或服務。 法則二：多問問題 （問對問題發(fā)大財 ；發(fā)問方式 ） 要記住這一點：沒有人關(guān)心你有多偉大，除非他們感到你非常尊重他們。 。同時，掌握了以下這 10 項法則，銷售人員自己也會發(fā)現(xiàn)，其實銷售工作是最有價值的工作。 成功銷售的 10 條法則 最近，一項關(guān)于商業(yè)人士信任度及取道德品質(zhì)時調(diào)查顯示保險推銷員和汽車推銷員的名譽最差。社會上一些不正規(guī)的小中介和私人中介往往放低員工自身素質(zhì)要求，過分追求利益，經(jīng)常發(fā)生故意串通 、惡意飛單、開私單、逃單的事件。一個優(yōu)秀的經(jīng)紀人必須具備良好的個人素質(zhì)和深厚的專業(yè)知識。如果心態(tài)越來越差，就很難繼續(xù)做好房地產(chǎn)經(jīng)紀人。從選房、看房、簽約、付款，到辦理貸款、產(chǎn)權(quán)過戶、交接房屋等，都需