20xx物業(yè)管理師考試制度與政策科目考點解析-wenkub.com
2025-01-08 21:30 本頁面
【正文】 經(jīng)過二十多年的發(fā)展歷程，物業(yè)管理在我國逐漸得到廣大居民的認同，并已成為人們購房時考慮的重要因素。 從 1995 年開始，建設部還在全國開展了城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)和優(yōu)秀市長的表彰活動，激發(fā)了各地提高物業(yè) 管理水平的熱情，創(chuàng)建了一批又一批 “全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) ”，取得了豐碩成果。 1999 年，建設部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗。 早在 1993 年，深圳市就開始積極探索物業(yè)管理招投標制度。在這次會議上，侯捷部長在講 話中提出： “房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對住宅區(qū)以及其他房屋的管理、維護提出了新的要求，要求房地產(chǎn)的售后服務按照市場經(jīng)濟的模式建立新體制，房地產(chǎn)經(jīng)營管理必須從簡單的修修補補、收收租金，轉(zhuǎn)向綜合性、多功能的社會服務 ”。 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布后，各地開始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項來著手推行。 四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。該小區(qū)由深圳市住宅局下屬企業(yè) ——深圳市蓮花物業(yè)管理公司管理。例如，街道和居民委員會派員參加管理處的主任例會，及時了解物業(yè)管理的情況，通過宣傳、教育，使居民、單位支持物業(yè)管理工作；派出所對管理處開出產(chǎn)權人或住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明，及時給予辦理戶口遷入手續(xù)；派出所還負責小區(qū)保安隊伍的業(yè)務指導和交通違章處罰等工作；小區(qū)管理處對各種違章搭建進行管理遇到困難時，規(guī)劃城監(jiān)部門及時依法予以強制處理，其他行政管理部門對物業(yè)管理也給予大力的支持。該小區(qū)的住戶較為復雜，既有個人購房者，也有企事業(yè)單位購房后分配給職工的。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司，針對商品住宅小區(qū)的商品房被多家單位和個人購買后形成的產(chǎn)權多元化格局，按照社會化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式，對住宅小區(qū)實施專業(yè)管理，為業(yè)主提供有償服務，收取相應的服務費用，建立了 “獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我完善 ”的運行機制。各地對住宅小區(qū)的管理模式進行了多方面的探索。 1998 年，國務院發(fā)布了《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。在 “統(tǒng)一規(guī)劃、合理布 局、綜合開發(fā)、配套建設 ”的建設方針指引下，居住區(qū)規(guī)劃布局日臻合理，配套設施日益完善，我國商品房市場從建立到逐步完善。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。主要包括：城鎮(zhèn)住宅建設投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費方式、住房交換關系等方面，這些方面經(jīng)濟關系的總和構成城鎮(zhèn)住房制度。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。 (一 )我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 1949 年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實行國有化的政策。隨著物業(yè)管理機構的增加， 20 世紀初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會 ——芝加哥建筑管理人協(xié)會。一位名叫奧克維婭 ?希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導并要求租戶嚴格遵守。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔民事責任的企業(yè)法人。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結果。 物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。 二、物業(yè)管理的特征 物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種 與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。 這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務合同履行職責的物業(yè)管理本質(zhì)特征。解決這一問題的關鍵，就是通過立法，按照市場原則將物業(yè)管理活動推向市場，納入合同秩序中。將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點： 一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須依法得到保護。在共有產(chǎn)權狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關系全體業(yè)主權益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構成對其他業(yè)主權利的侵害。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權人僅享有部分產(chǎn)權并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著維護責任。特別是近代建筑科學技術的進步，為節(jié)約社會物質(zhì)資源和改善人類生活條件 ，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。如 果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。另一種意見則認為，雖然從全國情況來看，物業(yè)管
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