房地產(chǎn)市場分析(ppt81頁)-wenkub.com
2024-10-15 15:12 本頁面
【正文】 它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進(jìn)行預(yù)測。 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù) “ 自變量 ” 來分析 “ 因變量 ”的變化方向和程度。 第 2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測比較簡單的方法是計(jì)算各個(gè)季度的不同銷售指數(shù)。 表 21 某住宅物業(yè) 20212021年的單價(jià)變化情況單位：美元 /平方米 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 住宅單價(jià) 80 83 89 92 97 100 表 21 數(shù)據(jù)整理 年份 Xi Yi XiYi Xi2 2021 5 80 400 25 2021 3 83 249 9 2021 1 89 89 1 2021 1 92 92 1 2021 3 97 291 9 2021 5 100 500 25 總計(jì) 0 541 145 70 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，這一點(diǎn)和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級(jí)數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，則可用曲線方程來表示。 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 簡單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 1 1 ( 1 )1 ()t t t t nx x x xn? ? ? ?? ? ? ?加權(quán)移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 1 ( 1 )1( 1 )( 1 ) 2 1t t t ntn x n x xxnn? ? ??? ? ? ??? ? ? ? ? 從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測下一期數(shù)值。 其計(jì)算公式如下： 1 2 3 1ninixx x x xxnn?? ? ? ?? ? ??預(yù) 測 值x式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測時(shí)的預(yù)測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（ =1， 2， 3， ?? ）。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測對(duì)象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測，可以得到比較滿意的預(yù)測效果。 ?優(yōu)點(diǎn)：預(yù)測速度快、成本低，易于組織；集思廣益，相互啟發(fā)，避免個(gè)人判斷的局限性。 1．直觀判斷法 這是定性預(yù)測方法的統(tǒng)稱。 其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。但有時(shí)一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的過程中了。 各種基金會(huì)所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告。 市場研究機(jī)構(gòu)、資信調(diào)查機(jī)構(gòu)或國有企業(yè)、民營企業(yè)所公布的資料。 經(jīng)濟(jì)適用房信息 項(xiàng)目所在地的城市房地產(chǎn)管理辦法 關(guān)于拆遷的信息 第二手資料的來源： 政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料。 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過程，不是一時(shí)就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 1）訪談?wù){(diào)查 2）電話調(diào)查 3）郵函調(diào)查 4）留置問卷調(diào)查 4．間接調(diào)查法 1）觀察法 2）試驗(yàn)法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段會(huì)有很強(qiáng)的選擇性。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1．普查法 普查又稱全面調(diào)查，是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部單位都進(jìn)行調(diào)查。 六、 房地產(chǎn)置業(yè)投資市場分析的內(nèi)容 客戶需求分析 ?住宅物業(yè)：分析租客的數(shù)量、職業(yè)類型、收入情況、受教育程度等，針對(duì)物業(yè)的檔次分析潛在的客戶。 市場分析的內(nèi)容 （ 1）房地產(chǎn)市場供給分析：供給總量分析、供給結(jié)構(gòu)分析以及供給預(yù)測。專業(yè)房地產(chǎn)分析是對(duì)區(qū)域內(nèi)各專業(yè)物業(yè)市場（住宅、辦公、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 房地產(chǎn)市場分析 3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計(jì)劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項(xiàng)目的主要營銷手段和銷售狀況、價(jià)格走勢等；此外還包括消費(fèi)者購買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。 （ 6）項(xiàng)目用地附近地區(qū)土地利用現(xiàn)狀、總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃。 （ 3）房地產(chǎn)商品的銷售價(jià)格、租金和經(jīng)營收入，地價(jià)、拆遷安置補(bǔ)償成本、建造成本和其他費(fèi)用，以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的稅費(fèi)。 資源環(huán)境：人力資源、土地資源、原材料資源、 能源等。政策法規(guī)即國家或政黨為實(shí)現(xiàn)一定歷史時(shí)期的路線而制定的行動(dòng)準(zhǔn)則。主要包括民族語言、文字、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、道德標(biāo)準(zhǔn)、教育水平及人口素質(zhì)等。 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析內(nèi)容： （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施 城市的基礎(chǔ)設(shè)施主要包括：能源供應(yīng)、交通、給排水、排污、郵電通信等 （ 2）自然環(huán)境 自然環(huán)境是指房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地域的自然條件和風(fēng)景地理特征。 從圖 22我們可以看出，只有當(dāng)市場分析的收益超過該分析所花費(fèi)的成本時(shí)，市場分析才是合算的。 房地產(chǎn)市場分析 2．市場分析的程度 進(jìn)行市場分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場價(jià)值的變化預(yù)測的準(zhǔn)確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。 房地產(chǎn)市場的一般問題 3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）租賃市場 租賃市場是對(duì)不同類型房地產(chǎn)的
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