【正文】 百貨店和專賣店在經(jīng)營設(shè)施和場(chǎng)地面積上的需求也是極不相同的。 前一種整體過量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購物中心項(xiàng)目處于銷售或出租不暢，價(jià)格走低的狀態(tài)。 二、敏感性分析 本報(bào)告分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、銷售收入、經(jīng)營成本的變化進(jìn)行敏感性分 析。 5． XXX 購物中心 整體上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，必然要建立統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的 市場(chǎng)環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化水平，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和逐步完善。在開發(fā)建設(shè)過程中，近期基礎(chǔ)設(shè)施投入按初步估算約投 資 萬元，至少可以拉動(dòng)社會(huì)直接投資約 億元，間接投 資將會(huì)更大。 XXX 購物中心 建設(shè)開發(fā)，可以較好地帶動(dòng)相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （二）社會(huì)效益分析 由于本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點(diǎn)內(nèi)容，公益性很強(qiáng)，因而有較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，概括起來主要有： 1． XXX 購 物中心 的建設(shè)會(huì)促進(jìn)市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 依托 XXX 購物中心 良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫了原有城區(qū)對(duì)城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。 四、項(xiàng)目盈利能力 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 45 稅前 % 稅后 % （二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic＝ 10%) 稅前 萬元 稅后 萬元 （三）投資回收期（含建設(shè)期） 稅前 年 稅后 年 （四）投資利潤率 % 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見附表 7－ 附表 7－ 2。 滿負(fù)荷經(jīng)營年利潤總額為 5672 萬元，所得稅率為 33%，所得稅額為 萬元。 （五）修理費(fèi)用按折舊的 30%計(jì)算 （六）銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%計(jì)算 總成本費(fèi)用估算詳見附 表 4。 （一）原材料價(jià)格的確定（不含稅） 是以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。 四、流動(dòng)資金估算及資金來源 本項(xiàng)目新增流動(dòng)資金總額為 萬元，其中鋪底流動(dòng)資金 30%為 萬元，由企業(yè)自籌資金解決。 表 81 新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 估算投資 (萬元 ) 所占比例 (％ ) 1 設(shè)備購置費(fèi) 2 建筑費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 運(yùn)雜費(fèi) 5 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 6 建設(shè)單位管理費(fèi) 7 辦公家具購置費(fèi) 8 人員培訓(xùn)費(fèi) 9 驗(yàn)收鑒定費(fèi) 11 基本預(yù)備費(fèi) 12 建設(shè)期利息 合 計(jì) 5000 100 二、新增固定資產(chǎn)投資估算說明 基本預(yù)備費(fèi)按建筑費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其它工程費(fèi)之和的 5%計(jì)算。對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有職工要嚴(yán)格實(shí)行同內(nèi)容的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗工作，確 保人員的素質(zhì)，建設(shè)一支高效、精干的專業(yè)隊(duì)伍。 三、勞動(dòng)定員和人員管理 按照組織管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，分別測(cè)算出工作量，按照經(jīng)營各個(gè)環(huán)節(jié)的職位測(cè)算定員，本項(xiàng)目勞動(dòng)定員為 60 人，其中，管理人員10 人、行政管理人員 15 人、專業(yè)技術(shù)人員 15 人、保安人員 10人、清潔工人 10 人。秉著 “ 誠信、創(chuàng)新、發(fā)展 ” 的經(jīng)營理念，無論對(duì)商戶、無論對(duì)消費(fèi)者， 公司 都充分站在對(duì)方的角度去考慮問題，確保商 戶、消費(fèi)者的利益能夠得到充分的維護(hù)；此外， 公司 不斷吸取先進(jìn)的經(jīng)營理念、管理模式，借鑒、總結(jié)成功 管理 經(jīng)驗(yàn)，在已有基礎(chǔ)上開拓、創(chuàng)新更適合自己的途徑和方式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬件設(shè)施，在市場(chǎng)、在消費(fèi)者心目中樹立一個(gè) “ 誠信、健康和不斷發(fā)展向上 ” 的品牌形象。 XXXXXX 購物中心建設(shè)項(xiàng)目 設(shè)立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和總經(jīng)理，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下 的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 5．應(yīng)用經(jīng)濟(jì)杠桿和價(jià)格機(jī)制，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，對(duì)耗能單位和個(gè)人制定合理、先進(jìn)的能耗指標(biāo)，并加強(qiáng)監(jiān)督、檢查和考核，做到獎(jiǎng)罰分明，不斷提高單位和個(gè)人節(jié)約能源的意識(shí)，使節(jié)能工作真正落到實(shí)處。 （二）節(jié)能措施 1． XXX 購物中心 采用居國內(nèi)領(lǐng)先水平，國際先進(jìn)的技術(shù)、 39 工藝和設(shè)備，其單位產(chǎn)品能源消耗，居國內(nèi)同行業(yè)同類產(chǎn)品先進(jìn)水平或領(lǐng)先水平。 四、節(jié)能 （一）編制依據(jù) 1．《節(jié)約能源暫行條例》。 3．制定本公司操作規(guī)程和安全技術(shù)規(guī)程，定期進(jìn)行培訓(xùn)和考核，依法搞好安全工作。 38 3．《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1189）。 7．建設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，并建立健全消防的有關(guān)規(guī)章制度。 3．按規(guī)范要求建筑物的建筑群設(shè)置合理的消防通道，并按環(huán)形布置，且最少有兩處與外界道路相連接，并確保通道和道路的暢通。 37 4．其它有關(guān)的規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。 6．加強(qiáng)環(huán)境綠化，如在垃圾堆放點(diǎn)建設(shè)綠化隔離帶，以減少二次污染。施工期固體廢棄物中的生活垃圾集中堆放后統(tǒng)一處理、施工棄土和建筑垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)處理。 （三）防治措施 1．城市工業(yè)與居民垃圾應(yīng)該分類處理，如對(duì)環(huán)境不會(huì)造成嚴(yán)重污染的建筑垃圾可采用自然填埋法，填埋后應(yīng)恢復(fù)植被。 （二）本項(xiàng)目新增污染物和污染源 1．購物中心及居民生活垃圾。 （一）編制依據(jù) 1．《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》。 購物中心外部 綠化不 同于公園設(shè)計(jì) ,在設(shè)計(jì)和建設(shè)中 ,要注重實(shí)用功效和美學(xué)藝術(shù)。 現(xiàn)代化的住宅小區(qū) ,植物群落是綠色空間環(huán)境的基礎(chǔ) ,植物景觀是綠色的主體 ,因此 ,應(yīng)以喬木、灌木、草本花卉、藤本 植物來有機(jī)結(jié)合 ,根據(jù)它們的種類和習(xí)性的相似性組成層次豐富而不蕪雜 ,適合該地自然環(huán)境條件的人工園林植物群落 ,以發(fā)揮最佳生態(tài)效益。 （七）人防工程 本工程人防等級(jí)為 6 級(jí)，設(shè)在綜合大樓的最低層。電纜溝中電纜支架為角鋼支架，支架間距為 800mm，電纜支架雙側(cè)布置。 全夜燈和半夜燈的控制由智能鐘控器作用于主回路的變頻調(diào)壓裝置進(jìn)行全路的減光節(jié)能操作，避免間隔關(guān)燈造成的斑馬效應(yīng)。 計(jì)量采用高工低計(jì)，在箱變低壓側(cè)設(shè)電度表計(jì)量電能，并設(shè)電流 31 和電壓表，顯示工作狀態(tài)。根據(jù)負(fù)荷性質(zhì)分析，用電負(fù)荷為三類用電負(fù)荷。環(huán)氧煤瀝青冷纏帶為高性能防腐涂料，涂層光滑、致密、堅(jiān)硬、粘結(jié)力強(qiáng)，耐鹽堿，耐海水、耐土壤微生物腐蝕，防腐層性能較穩(wěn)定，使用壽命長，現(xiàn)場(chǎng)異地施工方便，可以半機(jī)械化或手工施工，無污染，價(jià)格低廉。 本工程結(jié)合管道的輸送壓力，經(jīng)過比較，在保證工程質(zhì)量的前提下，確定本工程所采用的管道材質(zhì)為 L360，中、低壓燃?xì)夤艿?，管徑?DN200 的管道采用螺旋雙面埋弧焊接鋼管，材質(zhì)為 Q235B，管徑 DN200 管道采用水煤氣輸送管道。 6．通風(fēng) 辦公大樓內(nèi)建有專用通風(fēng)設(shè)備，按照環(huán)保要求一般采用自然通風(fēng)設(shè)備。 直埋式預(yù)制保溫管較之傳統(tǒng)的各類保溫管材具有十分突出的優(yōu)點(diǎn)； 28 （ 1）保溫性能好，熱損失僅傳統(tǒng)管材的 25％，長期運(yùn)行可節(jié)約大量能源。 27 （ 2）敷設(shè)方式：管網(wǎng)敷設(shè)方式原則上全部采用直埋敷設(shè)；管網(wǎng)補(bǔ)償方式采用全埋防腐型直埋波紋補(bǔ)償器；閥門檢查井的設(shè)置按主干管平面長每相隔 1－ 處設(shè)置一座，在主分支干管及小區(qū)入口處設(shè)置關(guān)斷閥井，根據(jù) 地形及管網(wǎng)布置情況，接需要設(shè)置，大約相距 500cm 左右設(shè)置一座。 （ 3）重視環(huán)境建設(shè)和工程的結(jié)合，實(shí)行發(fā)展建設(shè)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。在局部地質(zhì)條件較差地段，或其他特殊情況下（如倒虹管），可以 考慮采用鋼管或其他管材，以方便施工，延長管網(wǎng)的使用壽命。但該種管材抗沖擊、震動(dòng)能力較差（尤其管徑較大時(shí)），價(jià)格也較混凝土管高，結(jié)合本地實(shí)際情況，該種管材不適合用作本工程的城市排水管道。此外，為了保證排水管道在運(yùn)輸和施工中不致破裂，管道必須具有足夠的強(qiáng)度。 （ 3）管道起點(diǎn)埋深 污水干道的敷設(shè)要考慮支管接入的可能性，另根據(jù)當(dāng)?shù)貎鐾辽疃?，地下水位情況，本設(shè)計(jì)確定管道起點(diǎn)覆土 。 23 （ 7）管網(wǎng)規(guī)劃和設(shè)計(jì)適當(dāng)超前，并充分考慮遠(yuǎn)近期的結(jié)合。 （ 3）盡量利用現(xiàn)有地形條件鋪設(shè)管道，以減少埋深及泵的提升，并盡量避免穿越障礙物。 （二）排污、 排水管網(wǎng)系統(tǒng)工程 本工程按 XXX 縣 城市總體規(guī)劃的污水管道總體布局確定。 22 （ 5）給水管道附屬構(gòu)筑物設(shè)計(jì) 在主干道與次要支管交接時(shí)設(shè)置閥門，且閥門設(shè)置在支管上，并設(shè)閥門井。 （ 4）給水管道管材的選用 在給水工程中，管道投資占工程投資的比重很大，且因管材選擇不當(dāng)造成事故或增加不必要的投資的實(shí)例業(yè)較多，所以，在管材選擇時(shí)，必須結(jié)合工程的實(shí)際情況，綜合考慮管材的技術(shù)性能及主要特性，根據(jù)國內(nèi)的生產(chǎn)、使用情況，供水安全性、經(jīng)濟(jì)合理性、維護(hù)管理方便等因素進(jìn)行分析確定。 給水管道流速在 － 按照城市規(guī)劃的總體要求及消防用水規(guī)范要求確定最小給水管 21 道。 （ 5）管網(wǎng)規(guī)劃和設(shè)計(jì)適當(dāng)超前，并充分考慮遠(yuǎn)近期的結(jié)合。 三、配套設(shè)施建設(shè) （一）給水網(wǎng)絡(luò)工程 1．給水管道設(shè)計(jì)原則 （ 1）給水管道按近期規(guī)劃服務(wù)面積布置，水量規(guī)模按遠(yuǎn)期規(guī)模設(shè)計(jì)，并充分考慮實(shí)際給水量的增加。 7．建立顧客投訴制度，并設(shè)立專門的投訴接待處理部門，處理消費(fèi)者訴意見和交易糾紛，并記錄備案。 3．設(shè)立服務(wù)臺(tái)，為顧客提供咨詢和導(dǎo)購服務(wù)。 22．配備煙感報(bào)警、自動(dòng)噴淋滅火裝置，并保證處于良好狀態(tài)。 18．配備標(biāo)志明顯的緊急疏散通道、安全出口。 14．設(shè)立治安和消防值班室。 10．易燃性、易爆性商品用空容器展示。 6．在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下，消防滅火器材周圍不堆放物品，不影響消防設(shè)施和器材的使用。配備消防安全通道，配備各種明顯規(guī)范的消防標(biāo)志。 12．按經(jīng)營分類設(shè)置經(jīng)營區(qū)域，配置適宜的基礎(chǔ)設(shè)施。購物中心設(shè)有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間清潔、無異味。 7．建筑物設(shè)有通道，通道最小凈寬度嚴(yán)格按照 JGJ 48－ 88 中 的規(guī)定設(shè)計(jì)。 3．設(shè)有專用機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，停車場(chǎng)面積滿足購物中心經(jīng)營需要。 16 二、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目將引用國內(nèi)外先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，以高品位、時(shí)尚化、五星級(jí)環(huán)境及先進(jìn)的管理模式，為 XXX 的消費(fèi)者提供全方位的服務(wù)。 15 （三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 按照國家基本建設(shè)程序，該項(xiàng)目按以下幾個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施： 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目建議書、可行性研究、批準(zhǔn)立項(xiàng)、資金籌措； 項(xiàng)目實(shí)施階段：勘察、設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、設(shè)備采購、道路施工； 項(xiàng)目完成階段：試運(yùn)營、竣工驗(yàn)收。 XXX 購物中心 以“美化城市、提高城市服務(wù)功能”為目標(biāo)，為輻射區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者提供商務(wù)辦公、購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂等服務(wù)。但是整個(gè) XXX 縣 的發(fā)展還要看市委、市政府能否按照規(guī)劃有步驟地進(jìn)行城市建設(shè)，這期間是否能保證資金到位，相關(guān)政策是否能緊跟經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐 ,領(lǐng)導(dǎo)人的眼界及思想意識(shí)是否超前等等因素。規(guī)劃綠地占建設(shè)用地的 ％，人 均綠地面積 平方米。規(guī)劃建設(shè)三大公園、兩大廣場(chǎng)，即：青春山森林公園、體育公園、濱水公園和市政廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)。中心區(qū)又分成東西兩個(gè)居住區(qū)、行政文化中心、南部沿河商務(wù)金融區(qū)。地下水主要靠大氣降水補(bǔ)給，潛水較少，地下水位一般在地深 10 米左右。常年主導(dǎo)風(fēng)向及頻率： C， NE（ 55， 10），歷年平均風(fēng)速： 米 /秒，歷年平均蒸發(fā)量： ，年最多風(fēng)向及頻率： C， NE（ 55， 10），年平均日照時(shí)數(shù)： 小時(shí)，冬季：室外風(fēng)速 米 /秒，夏季：室外風(fēng)速 米 /秒，年極大風(fēng)速（定時(shí)）： 12 米 /秒，極端 最高氣溫： 攝氏度，極端最低氣溫： 攝氏度，歷年平均氣溫： 攝氏度，歷年平均相對(duì)濕度： 78%，歷年最大相對(duì)濕度： 100%，歷年最小相對(duì)濕度：9%，歷年平均氣壓： 百帕，歷年平均降水量： 毫米，歷年最大降水量： 毫米，歷年最少降水量： 毫米，日平均溫度〈 = 攝氏度的天數(shù)： 天，最大積雪深度： 17MM， 12 冬季大氣壓力： 百帕，夏季大氣壓力： 百帕，最低氣溫出現(xiàn)日期： ，最高氣溫出現(xiàn)日期： ，最熱月、最冷月：熱 7月，冷 1月，年平均有霜期： 74 天。位于縣境東部的國家級(jí)自然保護(hù)區(qū) —— 梵凈山，是世界人與生物圈網(wǎng)成員，是中國五大佛教名山之一，是唯一的彌勒佛道場(chǎng)，是地球北回歸線上唯一的綠洲。 第四章 項(xiàng)目建設(shè) 地點(diǎn)及建設(shè)條件 一、建設(shè)地點(diǎn) XXXXXX 縣峨嶺鎮(zhèn) 。項(xiàng)目?jī)?nèi)還規(guī)劃物業(yè)管理辦公、文化娛樂活動(dòng)室，為創(chuàng)建現(xiàn)代城市購物中心提供必備條件。 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 購物中心的設(shè)計(jì)具有明顯的商業(yè)氣勢(shì)，商業(yè)主體貫通流暢，增設(shè)二層循環(huán)通道及多個(gè)平臺(tái)，輔以景觀綠化，休閑設(shè)施，充分滿足 購物、商業(yè)流通的動(dòng)靜分布，同時(shí)還具有很強(qiáng)的景觀休閑效果。 （三）項(xiàng)目開發(fā)自身優(yōu)勢(shì) 9 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 按 XXX 現(xiàn)行城市規(guī)劃，本項(xiàng)目目前是 XXX 縣 唯一的大型購物中心，具有獨(dú)立市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。 商業(yè)現(xiàn)狀凸現(xiàn)的優(yōu)勢(shì) XXX 城現(xiàn)有商業(yè)布局顯示的是市場(chǎng)分散，商業(yè)旺地呈點(diǎn)狀，主要因?yàn)榕f城的商業(yè)設(shè)施太陳舊，沒有得到改造，繁華地段的商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)差，沒有形成良好的購物中心格局。 （二）項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)分析 1. 項(xiàng)目開發(fā)外部?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 從區(qū)域位置看， XXX 縣 是連接地區(qū)性政治、文化、交通、商貿(mào)、物資、流通中心樞