【正文】 貴陽中天 2) 這里的商品檔次較高（ 8％）、品種齊全（ 48％）且質(zhì)量有保障（ 35％），能看到最新的產(chǎn)品（ 8％）也是一件挺能令人愉悅的事。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 35 1) 在商業(yè)中心區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑方面的消費(fèi)占其在運(yùn)動(dòng)休閑總支出的 54％，每次所花時(shí)間平均為 小時(shí)。這里的服務(wù)比較令人滿意（ 31％），且設(shè)備和器材也好（ 21％）。 5) 家具飾品主要受有車（ 36％）、 34－ 40 歲（ 30％）人士及高收入家庭（ 3500元或以上月總收入）（ 39％）的喜好。 2) 娛樂方面則較受男性（ 61％）、受教育程度大專以上（ 61％）、 20－ 26貴陽中天 描述 ： 比例 ： 我會(huì)和家人 /朋友來這里休閑一番，逛逛街、買點(diǎn)東西或吃頓飯 66% 我只是來購(gòu)買我需要的商品 54％ 帶外地親朋 /商務(wù)客人來購(gòu)物、觀光 40％ 是放松一下的好地方 43％ 這里特別適合一家人度過一天的假日時(shí)光 17％ 在這里可以看到 /買到其他地方?jīng)]有的新潮東西 51％ 是和朋友相聚的地方 36％ 受訪人士年消費(fèi)比例： 1) 對(duì)于單身人士來說，娛樂（ 13％）、運(yùn)動(dòng)休閑（ %）及服裝（ 17％）占了其總支出的 ％。 貴陽中天 需花半小時(shí)到 1 小時(shí)的有 21％；而需 1 小時(shí)以上的，則只有 3％。自駕車者則有 10％，其他方式的只占2％。 購(gòu)物地點(diǎn)多達(dá) 42個(gè)，而 84％均為衣服，其次是飾品（ 24％）和服飾（ 13％）。 2) 近四成（ 35％）的受訪者沒有具體路程距離的概念。 貴陽中天 ? 樣本總數(shù)為 220。 商圈消費(fèi)者及十一郡業(yè)主對(duì)本案地塊商業(yè)概念的看法。 貴陽中天 貴陽市是全國(guó)知名的旅游城市， 2020 全年共接待海外旅游人數(shù) 萬人次，創(chuàng)匯 萬美元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 萬人次，國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。 貴陽目前缺乏一種集合了室內(nèi)有氧運(yùn)動(dòng)、康體、桑拿、 SPA、水療等于一體大型綜合運(yùn)動(dòng)、娛樂、康體場(chǎng) 所 綜合目前貴陽所有的影視 娛樂 場(chǎng)所，未發(fā)現(xiàn)集合 了 影視、動(dòng)漫和大型兒童主體樂園的場(chǎng)所。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 27 市場(chǎng)分析小結(jié) ? 商業(yè)物業(yè) 及主要的零售業(yè)態(tài)， 高度集中在城市中心區(qū)，交通擁堵，停車?yán)щy； ? 貴陽市目前 尚未形成 一個(gè) 真正意義上的副商業(yè)中心或區(qū)域性商業(yè)中心； ? 社區(qū)商業(yè)形態(tài)單一，規(guī)模有限，檔次較低； ? 各種商業(yè)形態(tài)混合經(jīng)營(yíng)，大型商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)缺乏特色； ? 大型的一站式 復(fù)合 型購(gòu)物中心 及社區(qū)型購(gòu)物中心 （諸如百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、招商花園城購(gòu)物中心等） ，是市場(chǎng)的空白 。主要的消費(fèi)對(duì)象為年輕的活躍人群。 ? 夜市餐飲： 貴陽 的夜市 餐飲主要分布于陜西路 一帶 ，以地方民俗風(fēng)味小吃為主， 物美價(jià)廉， 主要以年輕化消費(fèi)為主導(dǎo)， 也是當(dāng)?shù)?具有民俗風(fēng)情的旅游消費(fèi)地點(diǎn)之一。 ? 中式餐飲旗艦店： 主要分布在小南門至大南門 的 南明河南岸一線，單店面積均在 2020 平方米以上，而且均為獨(dú)立是樓宇結(jié)構(gòu)。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 26 餐飲及娛樂 研究分析 根據(jù)我司對(duì)貴陽的初步摸底調(diào)查 ,發(fā)現(xiàn)貴陽的餐飲和娛樂呈如下的分 類 ： ? 國(guó)際品牌的餐飲機(jī)構(gòu)： 目前貴陽存在的國(guó)際品牌的餐飲主要是百勝集團(tuán)旗下的兩個(gè)餐飲品牌—— 必勝客 和 肯德雞。 B、伴隨著個(gè)性化消費(fèi)的發(fā)展，針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的需求，劃分業(yè)態(tài)進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)在強(qiáng)化。均超過保底評(píng)效且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好。 綜合性大型超市 1) 沃爾瑪百貨：大南門廣場(chǎng)店、小河沙沖店 2) 北京華聯(lián)綜超：富水路店、鹽務(wù)街店 以上兩家企業(yè)的大型綜合型超市賣場(chǎng)的布局，充分的滿足了，社區(qū)生活消費(fèi)的需求，符合家生活消費(fèi)，就近、便捷的原則，商品結(jié)構(gòu)以生鮮、副食、飲品、日雜等家庭必需品為主。 總結(jié)分析： 該店針對(duì)特定細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)人群，內(nèi)部商業(yè)空間的 設(shè)計(jì)和裝修充滿時(shí)代的氣息和活力，符合追求表現(xiàn)欲望的青年男女對(duì)生活素質(zhì)和購(gòu)物環(huán)境的要求。 ? 商業(yè)形態(tài)及組合： 北樓商品結(jié)構(gòu)為皮鞋、皮具、兒童用品為主，南樓以男女服裝、服飾為主，且內(nèi)部的商品規(guī)劃顯得比較凌亂、無序，且有南北二樓同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的傾向。從側(cè)面了解年總營(yíng)業(yè)額不低于 4 億元。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 23 羅大眾的消費(fèi)。該商場(chǎng)的商品經(jīng)營(yíng)評(píng)效為暫無法測(cè)定。品類單一主要面向城市相對(duì)高收入的白領(lǐng)及小業(yè)主階層，消費(fèi)客單平均為 500 元。主要的商品結(jié)構(gòu)為：高級(jí)化妝品、男女世界品牌的高級(jí)成衣、文具、皮具、飾品、兒童服飾、高級(jí)家居用品等。 ③ 西門星力百貨瑞金店：總面積約為 50000 平方米，內(nèi)部復(fù)雜，且空間構(gòu)成和柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、凌亂。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的勢(shì)態(tài)將是會(huì)很激烈。從測(cè)觀預(yù)計(jì)，該 商場(chǎng)的商品經(jīng)營(yíng)評(píng)效為 800 元 月 /平方米 。主要的商品結(jié)構(gòu)為：化妝品、男女成衣、文具、皮具、飾品、兒童服飾、家居用品等。消費(fèi)人群從觀測(cè)的結(jié)果來看主要以本市及本省的企業(yè)主階層和高級(jí)公務(wù)員、外企高管為主。 其面對(duì)的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的勢(shì)態(tài)將是會(huì)很激烈。該商場(chǎng)的商品經(jīng)營(yíng)評(píng)效為 1000 元 /月 /平方米 。主要的商品結(jié)構(gòu)為：化妝品、男女成衣、文具、皮具、飾品、兒童服飾、家居用品等。消費(fèi)客單 價(jià) 平均為 3000 元左右，消費(fèi)人群 主要 本市及本省的企業(yè)主階層和高級(jí)公務(wù)員、外企高管為主。從觀 測(cè) 預(yù)計(jì)，該商場(chǎng)的商品經(jīng)營(yíng)評(píng)效為 300～ 400 元 /月 /平方米 。消費(fèi)人群從觀測(cè)的結(jié)果來看主要以本市消費(fèi)者及省內(nèi)相對(duì)富裕的消費(fèi)者為主。與城市的核心商圈和將來新興的商圈 差異化 經(jīng)營(yíng)特征顯著，將不會(huì) 對(duì)其他業(yè)態(tài)造成正面的競(jìng)爭(zhēng) 。且 這條街道并存 著 美食夜市一條街和酒吧夜店一條街。該路段公共交通發(fā)達(dá)，是人流最為聚集的地方，為該區(qū)商業(yè)長(zhǎng)久繁榮提供基礎(chǔ)。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 18 大南門及人民廣場(chǎng)商圈 沃 爾 瑪 商業(yè)中心 、荔星國(guó)際名店。 大西門及市西路商圈 ? 大西門地帶：星力百貨（瑞金店）、星力百貨（中山店）、國(guó)誠(chéng)百貨。目前，在該路段有兩個(gè)核心地帶及噴水池 和 大十字，分布了貴陽市絕大多數(shù)的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和 商業(yè)中心 ， 該商圈主要的消費(fèi)人群涵蓋貴陽市的消費(fèi)人群并輻射貴州全省，是當(dāng)前省內(nèi)最大的一個(gè)商貿(mào)中心。 項(xiàng)目的高檔居住區(qū)的定位， 其開發(fā)建設(shè)后將形成一個(gè)高檔的居住區(qū)，在 該地段 建立了良好的區(qū)域形象。為貴陽市民開辟嶄新的、高品質(zhì)的生活、交流、休閑、居住空間； 雕塑一個(gè)精品 —— 一個(gè)在 21 世紀(jì)社會(huì)背景、經(jīng)濟(jì)背景、科技背景和產(chǎn)業(yè)背景下，能經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)的社區(qū)精品。 “ 中天 貴陽中天 由世紀(jì)中天開發(fā)建設(shè)的貴州唯一的國(guó)家住宅試點(diǎn)小區(qū)中天花園一期工程，順利通過了建設(shè)部的綜合驗(yàn)收，并獲得全國(guó)優(yōu)秀試點(diǎn)小區(qū)殊榮。 十 幾 年來， 世紀(jì) 中天以超前的意識(shí)、敏銳的目光，通過其開發(fā)的四代住宅小區(qū)的示范效應(yīng)，形成了在貴州具有廣泛影響力的中天住宅品牌，成為貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大、最具有競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)新意識(shí)的開發(fā)商，歷年的市場(chǎng)占有率皆達(dá)到總量的 15%以上 。 開發(fā)條件分析小結(jié) ? 地塊具有良好的開發(fā)條件及 一定的 景觀資源； ? 地塊周邊 大型的公共 設(shè)施 配套 ， 須自行完善相應(yīng)的配套； ? 項(xiàng)目 在市政道路改造后 具有良好的內(nèi)外 部 交通條件 ，為項(xiàng)目輻射更大的范圍創(chuàng)造了條件 ； ? 項(xiàng)目近期居住人口較少 ,規(guī)劃中有 較多的 居住人口 ,但規(guī)劃實(shí)施時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)影響 較大，應(yīng)有充分預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。 交通條件分析 目前項(xiàng)目主要通過水口寺路 與市中心區(qū)相連， 目前以水口寺為起始站點(diǎn)的公交車共有 3 條： 31 路： 水口寺大橋 、水口寺、老電廠、蟠桃宮、省醫(yī)、東門、小十字、大十字、噴水池、下合群路、黔靈西路、威清路口 、威清路、棗山路、頭橋、海馬沖、轉(zhuǎn)彎塘、二橋、公交駕駛員城、三橋、三橋立交橋 34 路：花果園、星云家電城、次南門、大西門、公園路、公園北路、下合群路、黔靈西路口、黔靈東路、友誼路口、文昌北路、蓮花坡、東門、文昌南路、大南門、紀(jì)念塔、市二醫(yī)、市南路口、紅拖、油榨街、青年路、省假肢廠、 水口寺大橋 54 路：廣信四季家園、九局中心醫(yī)院、水電安裝處、蛋禽站、三橋立交橋、三橋、公交駕駛員城、二橋、轉(zhuǎn)彎塘、頭橋、客車站、紫林庵、噴水池、大十字、小十字、東門、省醫(yī)、蟠桃宮、觀水路、老電廠、水口寺、 水口寺大橋 貴陽中天 世紀(jì)新城的中心位置，可服務(wù)于小區(qū)的各組團(tuán)住宅。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 13 2 開發(fā)條件分析 地塊條件 項(xiàng)目 規(guī)劃 配套的商業(yè)地塊分為 三大部分： 第 一塊 ： 為 項(xiàng)目 沿南明 河 北 岸 入口處 的 沿河走廊 地帶 ， 地塊東面為聯(lián)系中心城區(qū)的市政道路，北面為小區(qū)住宅，南面為南明河，具有一定的景觀資源和良好的形象，適合開發(fā)休閑娛樂的特色物業(yè)。 貴陽中天 D. 規(guī)劃建設(shè)好 53 個(gè)社區(qū)商業(yè)中心。 龍洞堡片區(qū)：在龍洞 路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心。作為貴陽市的新區(qū)，金陽商貿(mào)中心的規(guī)劃和發(fā)展要與新城區(qū)功能定位相適應(yīng)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出現(xiàn)代化、高檔次、強(qiáng)輻射的特點(diǎn)，成為 貴陽市 未來 510 年商貿(mào)設(shè)施擴(kuò)容和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和帶動(dòng)點(diǎn)。在這個(gè)商業(yè)中心的影響下，周圍附近的地方和瑞金中路、市西路、富水路等區(qū)域商業(yè)氣氛進(jìn)一步繁華，從而形成幾條錯(cuò)落有致的商業(yè)街組成的商業(yè)中心，從空間形態(tài)上看，形成一個(gè) 中 字形商圈，成為服務(wù)全市、輻射全省的重要商業(yè)中心。 項(xiàng)目位處核心層的外圍，與主要的商業(yè)區(qū)聯(lián)系較為方便，但要吸引區(qū)域外的消費(fèi)人流，需營(yíng)造一定的特色， 并對(duì)消費(fèi)人群進(jìn)行一定的細(xì)分， 才能吸引消費(fèi)人流到項(xiàng)目上進(jìn)行消費(fèi)。 （二）擴(kuò)散層指存在于貴陽市城區(qū)各分片區(qū)（白云片區(qū)、烏當(dāng)片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)、小河片區(qū)和金陽新區(qū)）的層次。 且新建的居住區(qū)多為中高檔居住小區(qū)，居民的消費(fèi)力較強(qiáng)。 越來越多的外地 知名度高且實(shí)力強(qiáng)大的 房開企業(yè) 紛紛投資 貴陽 。 并帶動(dòng) 沿河的房地產(chǎn)得到了較大的發(fā)展。 屆時(shí) 區(qū)域交通條件大大改善。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 8 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 中天世紀(jì)新城位于 貴陽中心城區(qū)東部水口寺東山片區(qū) ，地處云巖區(qū)與南明區(qū)交界處，往東可達(dá)烏當(dāng)區(qū)，位于中心城區(qū)東擴(kuò)的橋頭堡。原則上將做到“ 只拆不建 ” 或 “ 多拆少建 ” ，降低老城區(qū)建筑密度，減少建筑總量，增加綠化面積，釋放城市空間 ,通過規(guī)劃控制引導(dǎo)住宅建設(shè)向 周邊區(qū)域 轉(zhuǎn)移，老城區(qū)的土地儲(chǔ)備用途將從商品住宅向完善城市功能轉(zhuǎn)變。 中心區(qū)的南明、云巖、小河三個(gè)區(qū)的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到了 100%。至 2020年全市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?263 平方公里以內(nèi)，較 2020 年新增城鎮(zhèn)建設(shè)“十五”時(shí)期貴陽市城市居民收入和農(nóng)民收入690973067985898999282229 23522510280931350202040006000800010000120202020年 2020年 2020年 2020年 2020年城市居民收入（元） 農(nóng)民收入（元）貴陽中天 2020 年底常住人口為 萬人。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 6 從過往消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化 的 數(shù)據(jù)，我們可以看到， 隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加，生活水平明顯提高，消費(fèi) 力不斷增強(qiáng)， 就業(yè)和社會(huì)保障水平穩(wěn)步提高，基本建立起以社會(huì)保障 為主，社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)福利全面發(fā)展的社會(huì)保障體系。 城市居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格爾系數(shù)）由 2020 年的%下降到 2020 年的 %。 “十五”時(shí)期貴陽市生產(chǎn)總值（億元）3 1 0 . 6 23 4 8 . 0 23 9 5 . 9 24 6 9 . 1 25 2 5 . 6 201002003004005006002020年 2020年 2020年 2020年 2020年貴陽中天 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的 ： ： 變化為 2020 年的 ： ： ,第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重分別下降 個(gè)百分點(diǎn)和 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重上升 個(gè)百分點(diǎn)。 東方城”。具體可采用聚人氣、加動(dòng)力、創(chuàng)高端、分階段實(shí)施等措施 。 世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 3 內(nèi)容摘要 1. 項(xiàng)目所處地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 前景較好，為項(xiàng)目開發(fā)提供了良好的宏觀條件。世紀(jì)新城商業(yè)項(xiàng)目策劃 報(bào)告 第 頁(yè) 2 項(xiàng)目策劃調(diào)研工作內(nèi)容 及方法： 針對(duì) 貴陽 市中 天 我們非常榮幸成為這場(chǎng)造成運(yùn)動(dòng)的一名參與者，“交換一個(gè)蘋果，各得一個(gè)蘋果，交換一個(gè)思想，各得兩個(gè)思想” ，我們?cè)敢庥弥腔蹫檫@片熱土描繪 出 一幅美麗的藍(lán)圖！ 項(xiàng)目策劃工作簡(jiǎn)述： 項(xiàng)目全稱： 中天 1200 畝的宏大規(guī)模在貴陽可謂首屈一指！ 世紀(jì)中天投資股份有限公司 憑借 10 多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和實(shí) 力，將再一次在這片熱土上重現(xiàn)往日的輝煌！ 呈現(xiàn)出一