【正文】 包括建筑、設(shè)備和圖檔資料的驗收交接。在交接開辦階段，應(yīng)落實以下事項。在 懿德軒 項目的管理中，我司將科學(xué)合理地配臵人力資源，盡可能合理兼職，降低人工成本。 顯著降低人工成本。 第三節(jié) 降低物業(yè)管理成本的措施 對物業(yè)公司來說，物業(yè)管理水平的提高無疑將使管理成本上升，但這又增加了物業(yè)租售的困難并使委托方了負擔加重，所以盡可能降低管理成本，就是我司一項非常重要的工作。崗前培訓(xùn)包括：物業(yè)管理理論、項目介紹、職業(yè)道德、服務(wù)意識、管理規(guī)范、消防安全、商務(wù)禮儀、技術(shù)技能、形體訓(xùn)練等課程。 培訓(xùn)對象按層次分為高層、管理督導(dǎo)層、執(zhí)行層。 第二節(jié) 管理隊伍組建和 人員的選聘、培訓(xùn)及勞資管理 1 人員選聘： 深圳懿德 物業(yè)管理有限公司總結(jié) 以往 承接物業(yè)項目的經(jīng)驗，在新接項目人員的選聘上，堅持?高標準、高質(zhì)量?的原則。 物業(yè)管理前期介入，是積多年管理實踐經(jīng)驗的總結(jié)。 3 提供全方位的安全管理。 第七章 實施措施 第一節(jié) 管理實施 針對以上提出的管理目標，物業(yè)管理主要從以下幾個方面著手實施： 1 選派高素質(zhì)的管理人員組建管理隊伍 我司將選擇具有兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗的管理人員管理 懿德軒 ，所 有員工經(jīng)過公司的系統(tǒng)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗。 ★ 我司將經(jīng)?？陬^或書面征詢貴司的意見，希望在我司征詢意見時能毫不保留地指出我司的不足； ★ 我司將實行陽光財務(wù)計劃和管理服務(wù)計劃，財務(wù)公開、管理透明，經(jīng)常在網(wǎng)上或其他方式公布財務(wù)收支情況，通報管理服務(wù)措施。 第三種方式是由物業(yè)公司先行墊付，分五年從物業(yè)管理費中攤銷 。 開辦期時間確定 由于開辦期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)需要參與物業(yè)的驗收交接、準備辦公條件、準備業(yè)主入住文件、辦理入住手續(xù)， 一般在物業(yè)竣工階段已經(jīng)開始保安、保潔、日常巡視，所以開辦期一般為 3個月。 關(guān)于物業(yè)管理費 我司按 懿德軒 實際物業(yè)管理成本進行了測算，測算結(jié)果為：物業(yè)管理費標準為： 別墅 50 元 /平米 .月， 公寓 30 元 /平米 .月， 具體內(nèi)容詳見：附件一《 懿德軒 物業(yè)管理費測算》； 第三節(jié) 物業(yè)開辦費及內(nèi)容 關(guān)于物業(yè)管理辦公條件 項目建成后應(yīng)為項目部物業(yè)管理提供基本的辦公和操作條件，主要包括以下內(nèi)容： 管理辦公室： 工程部各專業(yè)值勤和操作用房： 值班室：包括總值班室、消防中控、保安監(jiān)控值班室、 崗?fù)?等。 人事： 1 名 財務(wù) 1 名 資料信息員 1名 深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 以上人員配備共計： 54 人。 物業(yè)部是整個住宅區(qū)管理服務(wù)的重要職能部門，客服主管負責業(yè)主的入駐登記、業(yè)主檔案、收取各項費用、走訪住戶、處理投訴、受理業(yè)主（住戶）的各類服務(wù)要求。 品質(zhì)管理部是項目所有規(guī)章制度的制定與執(zhí)行監(jiān)督者，對現(xiàn)場基礎(chǔ)業(yè)務(wù)品質(zhì)進行有效的監(jiān)控和考核。 (8)財務(wù) 負責財務(wù)管理，編制物業(yè)管理財務(wù)預(yù)、決算和各類財務(wù)報表 。 深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 （ 4）工程部負責小區(qū)設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)、裝修監(jiān)控等工程技術(shù)類事務(wù)。 項目部：（共 9人） 項目總經(jīng) 辦（含總經(jīng)理 1名、 品質(zhì)部經(jīng)理 1名、 ） 安保經(jīng)理 1 名、工程經(jīng)理 1 名、 客戶服務(wù)經(jīng)理 1 名、 環(huán)境綠化經(jīng)理 1 名、 人事 1名、 財務(wù) 1名、 ,檔案資料 信息 員 1名。這些崗位可以根據(jù)就業(yè)人員的現(xiàn)有深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 從業(yè)經(jīng)驗合理、適當?shù)剡M行安排。 第五節(jié) 項目特殊情況管理方案 一、 非長期性居住住戶管理方案 懿德軒 居住的客戶群體中存在部分住戶為非長期住戶，該部分住戶僅在雙休日、節(jié)假日或不定期時間段里居住在 懿德軒 內(nèi)，針對這部分客戶群我司特制定以下管理措施。 第三節(jié) 物業(yè)管理便民服務(wù)內(nèi)容 代客約定出租車服務(wù)； 票務(wù)服務(wù)：代辦車、船、飛機票的業(yè)務(wù)； 干濕洗衣：由洗衣店提供干濕洗衣服務(wù) 。 深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 遇有突發(fā)事件進行緊急求助。 在大堂和小區(qū)適當位臵設(shè)臵業(yè)戶留言牌并代為轉(zhuǎn)告。 負責維持公寓正常秩序，調(diào)解糾紛。 物業(yè)管理公司不負責住宅內(nèi)的保潔，如果業(yè)戶需要，我司可提供有償服務(wù)。 負責經(jīng)常清理樓內(nèi)生活垃圾，按時清掏化糞池。 施工管理：負責公寓內(nèi)設(shè)備設(shè)施維修、更新改造和業(yè)主裝修施工的管理；組織施工檢查驗收；協(xié)調(diào)處理由于施工而引起的糾紛；維護正常的施工秩序，保證施工質(zhì)量。 第二節(jié) 物業(yè)管理工作內(nèi)容 一、 工程設(shè)備運行和客戶維修 正常的設(shè)備運行：負責安排正常值班以保證社區(qū)供電、供暖、通訊設(shè)備的正常運行； 公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施（包括建筑結(jié)構(gòu)、廣場 、道路等）：按國家規(guī)定定期進行維護保養(yǎng)，保證設(shè)備設(shè)施經(jīng)常處于良好的狀態(tài)； 大型設(shè)備的正常檢修； 業(yè)主室內(nèi)維修：物業(yè)公司負責房間供電、供水、供暖及深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 主要通訊設(shè)備線路的維修；電表箱以內(nèi)、冷水表以內(nèi)、電視、電話插頭以后的設(shè)施、設(shè)備線路由業(yè)主自行維修，若業(yè)主委托修理，業(yè)主應(yīng)交必要的成本費。 3 物業(yè)管理籌備處進駐后將與開發(fā)商籌建工程部、銷售部融為一體（最好聯(lián)合辦公），并與監(jiān)理公司和施工單位密切配合，共同推進工程建設(shè)。 第三節(jié) 前期物業(yè)管理工作的組織 1 在開發(fā)商與我司簽訂《物業(yè)管理委托合同》之后，雙方應(yīng)就前期物業(yè)管理工作協(xié)商并簽訂協(xié)議，明確職責、酬金以及具體計劃安排。 6 現(xiàn)場秩序維護和物業(yè)成品保護。這些文件的提供使業(yè)戶對于物業(yè)管理和服務(wù)有一個較為清晰的認識。 第二節(jié) 前期物業(yè)管理工作內(nèi) 容 1 按物業(yè)管理和業(yè)戶的要求重新審核設(shè)計方案，對于使用和服務(wù)功能方面的不足提出修改意見，適時進行增補或修改，在不增加或少增加投資的前提下使物業(yè)建設(shè)得盡可能完美。由于物業(yè)管理公司長年從事物業(yè)管理與服務(wù)，因此在這些方面具有較豐富的經(jīng) 驗，可以提出一些好的建議從而使該物業(yè)建設(shè)得更加完美。另外我司將積極與 客戶 溝通，以便及時掌握 客戶 的 需求 和我司的管理要點。公司每年進行兩次內(nèi)部質(zhì)量審核及 客戶滿意度問卷 對公司的質(zhì)量管理體系運行情況進行審核。 懿德 物業(yè)公司積極配合參加開發(fā)商舉辦的各種銷售展會，對客戶提出的各類物 業(yè)問題給予解答，并以優(yōu)秀的素質(zhì)，良好的精神面貌塑造 懿德軒 高品位社區(qū)形象，使客戶感覺到物有所值； （ 2） 在銷售現(xiàn)場設(shè)立物業(yè)咨詢處，派駐專業(yè)物業(yè)人員對看房的客戶提供各類物業(yè)管理問題答疑，消除客戶顧慮； （ 3） 為增加銷售人員在銷售過程中的物業(yè)談判技巧，物業(yè)公司將對 懿德軒 項目銷售人員進行物業(yè)管理知識培訓(xùn)，使銷售人員在銷售過程中掌握更多物業(yè)知識，以加快項目銷售進度； （ 4） 為配合銷售工作，物業(yè)公司將在銷售現(xiàn)場提供保潔服務(wù)，以營造干凈、舒適、整潔的銷售環(huán)境，營造良好的人文氛圍； （ 5） 在銷售現(xiàn)場，物業(yè)公司將展板的形式向客戶宣傳物業(yè)管理方面的法 律法規(guī)知識以及物業(yè)公司的管理模式，以便客戶更好的了解物業(yè)市場，了解物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)。在與客戶朝夕相伴中，將客戶視同家人一般，為客戶的居家生活排憂解難。 ?以人為本、崇尚自然、親情服務(wù)?的理念，?全天候、全過程、全方位?的服務(wù)和?高素質(zhì)、高標準、高效率?的管理隊伍是我司管理的特點。設(shè)立維修中心和家政服務(wù)中心，維修服務(wù)隨叫隨到，家政服務(wù)細致周到，處處為業(yè)主提供方便，使業(yè)主享受優(yōu)質(zhì)的生活空間。小區(qū)實行封閉管理， 24 小時安保服務(wù)；燃氣管道、電氣線路、消防及防盜系統(tǒng)安全穩(wěn)定運行，使業(yè)主真正安居樂業(yè)，小區(qū)內(nèi)安祥寧靜，居民無憂無慮。 我司對 懿德軒 的管理目標是，與 開發(fā)商 和全體產(chǎn)權(quán)人、使用人一道，共同建造精品居住物業(yè)，營造現(xiàn)代的生活氛圍，打造 深圳 和國內(nèi)物業(yè)管理的優(yōu)秀品牌。 深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 優(yōu)勢互補： 深圳中核興 業(yè) 實業(yè) 公司 是頗具實力的開發(fā)企業(yè)，有 較 豐富的項目儲備和良好的市場前景； 深圳懿德 物業(yè)管理公司是一家具有 發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)服務(wù) 企業(yè)，具備完善的服務(wù)管理能力， 相信通過我們的不斷努力 ，將會把 懿德軒項目 打造成 深圳 乃至全國房地產(chǎn)市場的精品，使其不斷升值，并提升各自公司的知名度。 定位準確 ： 懿德軒 銷售取價主體為具有較高身價和品味的事業(yè)成功人士和房地產(chǎn)投資人士。 深圳市懿德物業(yè) 管理有限公司 穩(wěn)健的經(jīng)