【正文】 在會所中庭舉辦珠寶玉石展示，以高檔飾品的尊貴品味吸引目標客源前往看房下定。 c、 10 月 5 日開盤第二月第一周周六 當月以法國紅酒展銷為法國活動月第二主題。會所陽光中庭舉行法式冷餐會，推出簽約下定客戶抽大獎活動，大獎為 20— 30 萬中高弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 35 頁 檔汽車一部，其余各等獎項為家用電器等，拉開獎品等級。 B 本案開盤 SP 活動建議 本案的位置處于城郊結(jié)合部，主要客源是市區(qū)內(nèi)的成功人士和周邊城郊縣的企業(yè)主人群，進入 9 月公開強銷時，報紙媒體以項目賣點為訴求，爭搶市區(qū)高層住宅高價位戶型的客源，其間以各種方式的SP 活動炒作人氣，輔以各種折扣優(yōu) 惠，催促客戶落訂，以達到個案快速去化。 由于對購車條件限制多，優(yōu)惠度較小，刺激不足， SP 活動推出后對車房同購的推動并不明顯，目前幾乎看不到印有興隆花園標志的車在路面行駛?，F(xiàn)階段貴陽市場較具規(guī)模的 SP 活動有： a 在水一方 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 33 頁 新太乙房開開發(fā)的“在水 一方”項目原名“雅典娜”廣場 ,由于房開商原因開發(fā)延遲，為重新塑造項目形象，改名為“在水一方”。 尾盤階段廣告計劃（ 2021 年 5 月 —— 2021 年 8 月） 時間 媒體 形式 /預(yù)算 主題 5 月 8 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 精品保留房全面公開 ，連環(huán)大禮感謝厚愛！ “在大花園里，我們一家人都很開心！” “小孩每天都要去水邊玩，花花草5 月 15 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 5 月 22 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 5 月 30 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 6 月 5 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 6 月 12 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 6 月 19 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 6 月 26 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 7 月 3 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 32 頁 7 月 10 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 草認得比我多！” 三、項目銷售策略 價格策略： 根據(jù)前一階段銷控績效和市場反應(yīng)的情況顯示，我們前期制定的價格策略及價格執(zhí)行方式取得預(yù)期效果，并且基本為市場認同。 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 30 頁 廣告方向 視現(xiàn)場銷售狀況確定平銷期的廣告主題，根據(jù)公開強銷反應(yīng)的市場需求，有選擇的對部分廣告訴求再進行強化，這個階段在著重產(chǎn)品品質(zhì)的介紹上，特別針對個別戶型的銷售難點重點投放廣告。選擇廣播作為輔助媒體加強攻擊力度。進入 平銷期 廣告投放量逐步減少，至 尾盤階段 以項目塑造的高檔形象與既有客戶的口碑為吸引客源的途徑。根據(jù)受眾對廣告類文章的心理排斥特性，軟文發(fā)布以消息稿短文形式出 現(xiàn)，不宜直接切入項目賣點，以增強文章說服力，制造并且引導(dǎo)輿論。 我們推薦噴水池常青藤廣告牌及規(guī)劃局位置，地處人流、車流匯集的交通、商業(yè)中心，廣告曝露面積合理，能產(chǎn)生較 強的廣告沖擊力。 C 廣告媒體運作方式 采用媒體突擊的方式，在貴州都市報、貴陽晚報整版交叉投放，短時間發(fā)布大量廣告訊息。我們在 6 月份對現(xiàn)場工程進度、工地形象的實際狀況加以評估，如果現(xiàn)場工程進度、工地形象的進展情況良好，可辦理預(yù)售許可證，直接進入公開銷售期簽約售房階段，則可以提早進入市場與其它競爭個案爭奪客源。 正式開盤時項目必備條件 項 目 完 成 時 間 大型看板隔離現(xiàn)場山體周圍臟亂老舊情況 2021 年 6 月底前 建筑材料及配套設(shè)施說明 2021 年 6 月底前 樣板區(qū) 2021 年 8 月底前 會所 2021 年 8 月底前 樣板區(qū)重點景觀（包括樣板房前后花園） 2021 年 8 月底前 售樓中心裝修 2021 年 8 月底前 周邊環(huán)境初步整治 2021 年 8 月底前 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 23 頁 二、 廣告媒體策劃 2021 年 6 月份的第二次繳款確認動作的企劃建議 A 企劃建議 6 月底本項目將針對已認購客戶進行最后一次確認動作。 物業(yè)管理隊伍提前進場，配合施工隊伍對場地進行管理，樹立 高品質(zhì)物業(yè)管理形象。 現(xiàn)場外環(huán)境整治 根據(jù)銷售現(xiàn)狀分析，外環(huán)境目前是客戶購房最主要的抗性，河道不治理，路面不拓寬，環(huán)境不加改善將對項目造成致命的影響。故下階段企劃定位仍然延續(xù)“高尚名流”的高檔物業(yè)形象為主，并以自身環(huán)境的塑造為訴求；為了有效推動項目的銷售進程，在產(chǎn)品塑造、廣告宣傳上達到與物業(yè)形象定位相符的高度，并從現(xiàn)場管理、包裝以及廣告企劃應(yīng)該配合項目營銷的必然要求開展。 來人來電的進行統(tǒng)計分析如下： 2021 年 12 月 — 2021 年 4 月來人來電統(tǒng)計 來人組數(shù) 所占比率 來電組數(shù) 所占比率 南明區(qū) 114 % 南明區(qū) 205 % 云巖區(qū) 87 % 云巖區(qū) 137 % 其它區(qū) 25 % 其它區(qū) 55 % 合計 226 100% 合計 397 % 從 上表中 關(guān)注人群區(qū)域 可看出 , 南明區(qū)人群對項目的關(guān)注度 明顯高于 云巖區(qū) ,消費者以區(qū)域為重的居住觀念還要靠產(chǎn)品自身的優(yōu)勢去克服。 工地現(xiàn)場施工場地、其它舊樓房及墳地分布在周邊，影響整體環(huán)境。 三、項目現(xiàn)狀 本項目定位為市心高尚名流別墅，以“市心”、“環(huán)境”、“名流”、“別墅”作為吸引客 源的賣點，經(jīng)過一段時間的廣告曝露，市場反應(yīng)較為理想，有產(chǎn)品力作為項目支撐，得到消費者一定程度的認同。這一部分房屋的售價都較高，與別墅房的總價值在同一檔次上。從上表的統(tǒng)計中可以看出 ,目前貴陽市的別墅房多數(shù)品質(zhì)較差，環(huán)境落后，配套不足，雖有別墅之名，卻無別墅之實，業(yè)主購買后多用作休弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 14 頁 閑、娛樂和接待方面，基本上少有作為第一居所的。 今年房地產(chǎn)市場的比拼不僅僅是價位 、地段等傳統(tǒng)房地產(chǎn)元素，更是開發(fā)商的綜合實力和項目產(chǎn)品力的比拼。多投入大量資金用于園林設(shè)計、環(huán)境綠化和配套設(shè)施方面，十分重視銷售現(xiàn)場的包裝對銷售的積極作用 ,不論是否是臨時建筑，均投入大手筆走精致路線，樹立房開商的實力與能力的整體形象，從最初印象上就給消費者以美好的感覺，讓消費者充分去憧憬未來 ,這對于產(chǎn)品的去化有極大的積極作用。多層、小高層的客戶群體多為市區(qū)客戶， 業(yè)主層次較高，公務(wù)員、機關(guān)干部占 30%，專業(yè)技術(shù)人士、公司高層白領(lǐng)占 40%。施工期一次性付款打 折，按揭付款打 折。別墅區(qū)處于小區(qū)內(nèi)較高位置，相對其他組團獨立，有雙出口。 興隆城市花園： 興隆城市花園位于貴陽市小河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)漓江路，由中鐵五局投資，鐵五建房開公司開發(fā)的項目。 2350 元／ M2 起價，最高價不超過 2780 元／ M2。售樓處現(xiàn)弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 9 頁 場的布置也較好，銷售人員素質(zhì)不錯，綜合起來就在消費者心目中形成樓盤也是精品的印象， 符合其精品房的市場定位。 產(chǎn)品訴求點 ：地段與綜合質(zhì)素，貴陽首席法國皇家風(fēng)情社區(qū)，正對未來城市中央公園，享受市中心別墅級生態(tài)環(huán)境；景觀住宅立體綠化，專業(yè)化物業(yè)管理，高標準會所。 ? 物業(yè)管理到位，形象較好。 二、三期項目現(xiàn)在已經(jīng)開始動工，調(diào)整了戶型結(jié)構(gòu)，以三居室平層、錯層為主，項目定位上以中天花園、藍波灣、智慧龍城、興隆花園等中 高檔物業(yè)為競爭對手，預(yù)計二、三期將會在今年的 5 月開盤，價格未向社會公開，在去年的房交會上曾經(jīng)以 3150 元／ M2 起價對市場進行過試探，估計開盤時與之相差不大。 項目優(yōu)勢 ： ? 開發(fā)商自行投資擴建松山路，先期建設(shè)陽光會所作為銷售部，投入大量資金做項目形象包裝。 目前松山路已全面貫通，該項目正在建設(shè)陽光會所作為銷售部，一期處于做基礎(chǔ)階段，樣板房在2021年１０月建成。整個社區(qū)依山而建，由 陽光島、湖畔居、森林灣三大生活區(qū)組成，分三弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 6 頁 階段開發(fā)。 項目劣勢 ： ? 有部分戶型的廚房設(shè)計開間較小，只有 米寬； ? 90～ 100M2 的戶型只設(shè)計成二房戶型，利用率不高； ? 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不足，生活便利性較差，沒有小區(qū)中心廣場和金融配套設(shè)施，雖然有會所、幼稚園等，由于受狹長地形限制，布置不夠合理，使用不方便。 項目優(yōu)勢 ： a) 小區(qū)容積率較低綠化率較高，樓間距基本達到１：１的比率，采光、通風(fēng)、視線較好，環(huán)境綠化總面積較大。戶型以三居、四居為主，面積為 80— 94 M2113— 127 M 178— 215 M2（躍式）三個區(qū)段。 今年， 房地產(chǎn)市場交易日趨成熟，客戶對產(chǎn)品規(guī)劃及施工品質(zhì)的要求與日俱增，也因而導(dǎo)致市場出現(xiàn)了一批無論在社區(qū)環(huán)境 、房型設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管