【正文】 尋找適合的方式進行城市在開發(fā)才是上策。比如投資商、開發(fā)商之間的聯(lián)合，成為一個大的財團，用來支持物業(yè)的運營，同時整合具有科學(xué)運營能力的經(jīng)營管理公司，使經(jīng)營能力更強，打造商業(yè)地產(chǎn)價值鏈上各個環(huán)節(jié)的強者。并在銷售合約上，建立投資退出機制，實現(xiàn)投資人的投資回報，在保證商業(yè)物業(yè)成功運營的基礎(chǔ)上，也為資本市場的提供了一個上好投資產(chǎn)品。從成熟的角度來講，經(jīng)營性資產(chǎn)是通過經(jīng)營來創(chuàng)造價值的，全部開發(fā)物業(yè)應(yīng)該作為資產(chǎn)，通過服務(wù)、管理、創(chuàng)造性的經(jīng)營活動，使資產(chǎn)保值和升值。所以，城市商業(yè)綜合體的資金沉淀是開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題。城市商業(yè)綜合體的開發(fā)，是城市化工業(yè)化的積極產(chǎn)物，是現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)組合和居民生活消費方式的物質(zhì)平臺，也是現(xiàn)代社會物質(zhì)文明和精神文明的重新 聚集。而不是簡單的復(fù)制一個大城市的模 型和開發(fā)模式就能完全解決所有的問題，否則就會走到想得好，做到難的尷尬境地。 其次，城市商業(yè)綜合體的定位和租售一般和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r有著直接關(guān)系。舊城改造中的城市商業(yè)綜合體不僅能讓城市重新恢復(fù)活力，也會成為當(dāng)政的良好政績，受多方關(guān)心，自然可以理解。有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)綜合部分商業(yè)這個租售問題本應(yīng)該是投資者和市場的事情，最近也被納入到了部分地方政府的管理范疇，有形的手，無形的手，都富有戲劇性。 宏觀經(jīng)濟危機的風(fēng)險是系統(tǒng)性風(fēng)險，企業(yè)一方面應(yīng)審時度勢，謹(jǐn)慎投資決策，一方面要樹立信心，堅持到云開霧釋的來臨。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，招商工作容易進行等。租金判斷對于項目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項目的招商效率。并在項目市場定位正確的前提下承受價格的風(fēng)險。 我們給出業(yè)態(tài)模型作為參考，商業(yè)部分 9 萬平方米，地上四層為 6 萬平方米。 （ 3）在容積率問題上重點分析三個層面，一是業(yè)態(tài)的合理性，二是產(chǎn)品的可實現(xiàn)性，三是經(jīng)濟的可盈利性。 2. 項目規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)設(shè)計調(diào)整策略 項目的規(guī)劃定位和功能組合分割是業(yè)態(tài)組合設(shè)計的依據(jù)，功能定位和分割比例的合理性是項目最終商業(yè)價值的初始 決定因素。針對此，我們建議下列規(guī)避策略。經(jīng)過識別和解析我們可以抓住機會規(guī)避損失，甚至化風(fēng)險 為收益。世界金融危機直接影響房地產(chǎn)銷售進度，主要影響人們的消費心理。這個項目，綠城在政企和銀企關(guān)系上、金融財務(wù)人才資源上、戰(zhàn)略合作伙伴上、資本市場募集操作經(jīng)驗上有著突出的優(yōu)勢；但是商業(yè)地產(chǎn)部分的運營經(jīng)驗明顯不足，這點一方面體現(xiàn)在其項目開發(fā)的經(jīng)歷中，同時也體現(xiàn)在從其高層核心團隊的人才結(jié)構(gòu)上。然而上市兩年 ,綠城一直沒有逃脫評級機構(gòu)的低評級和負面展望。 4. 招商和運營風(fēng)險 招商成本過高和招商質(zhì)量低下是目前鹿城廣場購物中心部分面臨的主要風(fēng)險。而本項目所在地塊目前處于開發(fā)前期，商業(yè)，交通、居住區(qū)未完全成型，區(qū)塊整體開發(fā)較慢；存在一定程度的變動性；所處環(huán)境規(guī)劃周期較長，開發(fā)強度大。 （ 2）定價風(fēng)險 據(jù)了解 ,鹿城廣場住宅一二期的房價平均在 萬元 /㎡ , 30 樓以上的房源至少要 4 萬元 /平方米 ,而周邊最新的二手房明珠園江景房最高價只有 萬元 /平方米 ,兩者價格相差巨大。這一定位不但滿足了目標(biāo)消費者的自豪感、成功感，同時超越了與周邊房價的高價差的矛盾，一石二鳥，很有創(chuàng)新。 控制業(yè)態(tài)設(shè)計中的風(fēng)險因素，將城市生活的各要素科學(xué)合理進行配置，才能復(fù)合高效的有序空間更好地發(fā)揮投資效益，造就項目的生命力。 一是本項目業(yè)態(tài)組合選擇的風(fēng)險。規(guī)劃定位中的風(fēng)險因素一是溫州的城市建設(shè)落后，近年甚至呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化趨勢，除了老城區(qū)市中心有成熟完善的配套，新區(qū)板塊均未成熟，沒有形成“多核多中心”的現(xiàn)代化城市空間格局和城市綜合體的植根發(fā)展的人文環(huán)境。因此，住宅和 5A 寫字樓銷售速度肯定要受到影響，并且寫字樓的消化速度慢于住宅消化速度，基本依靠本地中型以上民營企業(yè)消化，這造成項目現(xiàn)金流回收風(fēng)險很大；運營階段商業(yè)地產(chǎn)通過租賃物管及增值服務(wù)成為現(xiàn)金流的融資工具，這個階段的融資和現(xiàn)金流 的風(fēng)險歸根到底就是商業(yè)地產(chǎn)運營的風(fēng)險。 就目前我國經(jīng)濟不景氣的變化形勢，后期銷售仍存在很大不確定性，結(jié)合項目 ROI 和 BEP(Q)指標(biāo)及非銷售部分的投資風(fēng)險看，項目投資收益存在一定的財務(wù)風(fēng)險。 60%247。其中 CF=固定成本， CU=單位產(chǎn)品變動成本； p=單位產(chǎn)品銷售價格，TU =單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加。 下面，我們就從項目的財務(wù)與金融風(fēng)險入手，展開其在規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)設(shè)計、 市場條件與競爭環(huán)境、招商和運營、開發(fā)商實力與經(jīng)驗，以及宏觀經(jīng)濟等共 6 個方面的風(fēng)險識別與解析。委托經(jīng)營模式等 塔樓中部 萬㎡ 酒店式產(chǎn)權(quán)公寓 %左右 奢華價格出售 +高端物業(yè)管理及衍生服務(wù)（如英式管家服務(wù)等） 塔樓下部 萬㎡ 國際 5A 甲級寫字樓，引入全球知名酒店管理公司 —— 凱悅國際酒店與度假村集團旗下品牌“君悅”入駐管理。為綜合體項目核心組成部分，地上四層，地下二層，業(yè)態(tài)涵蓋高檔百貨、精品超市、電影院、KTV、餐飲、娛樂以及時尚零售店等。 綠城集團邀請了包括美國 SOM 公司、美國 RTKL 設(shè)計公司、美國 SWA 公司等全球一流團隊共同合作，對綠城?溫州鹿城廣場項目的總體規(guī)劃 、購物中心、景觀規(guī)劃及交通組織進行規(guī)劃設(shè)計，以打造國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的高品質(zhì)綜合項目。 二 . “綠城?溫州鹿城廣場”綜合體項目簡介 本項目是由綠城集團于 2020 年 12 月 30 日，以 億元的出價獲得這塊號稱“溫州地王”地塊的開發(fā)權(quán)，是其開發(fā) 的首個城市綜合體項目。 （ 3）我國城市綜合體項目風(fēng)險的主要體現(xiàn) 綜上所述的原因，我國大部分城市綜合體項目的主要風(fēng)險體現(xiàn)在如下幾大點：一是項目財務(wù)與金融風(fēng)險，綜合體項目普遍存在高價拿地，寫字樓和公寓等產(chǎn)品低價出售形成的投資收益風(fēng)險，還有規(guī)模體量龐大，開發(fā)周期長帶來的投融資管理復(fù)雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風(fēng)險； 二是在項目規(guī)劃業(yè) 態(tài)設(shè)計的風(fēng)險，如錯估區(qū)域環(huán)境的條件盲目立項，項目規(guī)劃定位方向偏離市場，產(chǎn)品設(shè)計的嚴(yán)重缺陷等戰(zhàn)略性風(fēng)險。 （ 2）影響我國綜合體項目開發(fā)的重要風(fēng)險因素 影響綜合體項目成功與否的重要風(fēng)險因素來自于兩大方面，一方面是對區(qū)域環(huán)境開發(fā)條件的要求，包括城市綜合經(jīng)濟能力、地段、交通、商圈等；另一方面是對開發(fā)商的要求，包括資金實力、開發(fā)節(jié)奏、配套資源、人才團 隊、經(jīng)營能力以及項目風(fēng)險承受能力等 。 然而并非所有的城市綜合體都能帶動區(qū)域經(jīng)濟。它實現(xiàn)了將城市運營、區(qū)域運營與泛地產(chǎn)有機結(jié)合的區(qū)域性綜合，已成為當(dāng)前我國城市開發(fā)的重要趨勢之一。 城市綜合體，具體指都市中的居住、商務(wù)辦公、出行購物、文化娛樂、社交游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈空間的高度集約型街區(qū)群體。作為一種城市價值系統(tǒng)的運營模式，大型城市綜合體資源配置的綜合性，開發(fā)技術(shù)和投資決策的復(fù)雜性遠遠高于單純地產(chǎn)或房產(chǎn)開發(fā)，意味著綜合體開發(fā)必然承受巨大風(fēng)險。 當(dāng)前，我國北京、上海等一線城市，城市綜合體發(fā)展日臻成熟。在北京和上海等大都市需要考