20xx年11月南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報告-wenkub.com
2024-08-30 10:14 本頁面
【正文】 在供應(yīng)方面，今年政府已經(jīng)改變了慣用的收緊土地供應(yīng)的調(diào)控手法，大量增加土地供應(yīng)，一方面收回、利用閑置土地，另一方面加快建設(shè)軌道交通，擴大土地利用率等。 本月土地拍賣一 覽表 (附表一 ) 各區(qū)土地均價一覽表 (附表二 ) 未來市場趨勢 從今年年底中央政策的走向來看，明年土地供求、稅收、信貸等將是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點，調(diào)控的方向?qū)⑹墙衲暾哐永m(xù)，但存在一定的不確定性。以一個 50畝折合 3 萬多平方米的地塊為例，容積率選 擇 的話，整個項目的建筑面積在 5萬平方米左右。南京土地市場推小地塊的做法符合國家政策要求和地方實際。 地塊小規(guī)模出讓的好處 小地塊出讓競買資金少，給了一些中小開發(fā)商拿地開發(fā)的機會，一些名不見經(jīng)傳的房產(chǎn)商也敢來拿地了。這幅地塊的出讓條件中都要求， 90 平方米以下套型比例不低于 45%。 其中，比較引人注目的是，下月 6 日，仙林將有兩幅超大面積的住宅用地對外出讓并上市。 由于在本月 16 日的土地出讓會上，江寧剛剛成交了 13 幅地塊。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清才能辦證的話， “地王 ”將很難再出現(xiàn)。但開發(fā)周期控制在 3 年左右后，就要求從土地交付到樓盤達竣工驗收，在三年左右，以保證土地盡快開發(fā)，轉(zhuǎn)化為上市房源。在南京，由于早期個別出讓地塊規(guī)模過大 ，開發(fā)商分成數(shù)期開發(fā)，人為拉長開發(fā)周期，導(dǎo)致土地在開發(fā)商手中囤積。 ” 嚴格控制出讓土地規(guī)模 詳細：在 8 月召開的 “加強土地出讓與管理工作會議 ”上，市國土資源局強調(diào)，今后南京將合理控制出讓地塊的規(guī)模，原則上在 100 畝至 200 畝之間。 影響 ：這兩個規(guī)定，一個是針對商品房預(yù)售款，一個是針對二手房交易款，出發(fā)點都是防范交易風(fēng)險出發(fā)，管住市民 “買房錢 ”，防止開發(fā)商或中介挪用，造成 “爛尾樓 ”或中介卷款現(xiàn)象的產(chǎn)生。對違規(guī)行為，有嚴厲的處罰措施。 預(yù)售款專戶監(jiān)管制度建立 詳細：把市民預(yù)購商品房的錢納入嚴格的監(jiān)管范圍，防止交易風(fēng)險。文件共 22 條，明確提出新建廉租房、經(jīng)濟適用房的套型建筑面積，和上市條件。經(jīng)過近半年的實施，該 政策已經(jīng)見效。 “一房一價”調(diào)控顯效 詳細：今年 5 月，市物價、房產(chǎn)、國土、稅收、工商 等部門聯(lián)合頒布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理的意見》，要求所有普通商品住房（含政策性住房）在銷售時必須嚴格執(zhí)行 “一套一價 ”的明碼標價制度，遵循樓層、朝向、環(huán)境等差價代數(shù)和為零的原則，定價并銷售。針對今年上半年南京房地產(chǎn)市場存在的囤房惜售等種種違規(guī)行為，南京市房管部門共計列出了十條規(guī)定和處罰措施（俗稱 “新十條 ”）。27 房貸新政 ”中，同時對房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理提出了新要求。商品房市場熱度有所降低，二手房市場則出現(xiàn)掛牌量急劇上升的現(xiàn)象，原 先沒有多少還價空間的二手房市場，正呈現(xiàn)由賣方市場向買方市場過渡的趨勢。畢竟，可流動資金少了，銀行可以發(fā)放的貸款也就少了。這是央行年內(nèi)第八次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率，目前已達 13%。 影響 ：加息影響的是依賴開發(fā)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商，以及購房人兩大主體，而它們直接影響的恰恰是樓市供需關(guān)系。同時，還貸能力系數(shù)的調(diào)整， 使得同等情況下市民可貸總額也大大下降。今年 9 月起，夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房暫不能辦理公積金貸款。另外開發(fā)商捂盤的現(xiàn)象少了，十一月份市場的供應(yīng)量很充足，其中有不少樓盤提前開盤。 尚東區(qū) 122 2 仙林 亞東城 83 3 仙林 東方天郡 63 4 仙林 鐘山美廬 21 5 仙林 賽世香樟園 16 分析：回顧 9 、 10 兩月份，江寧浦口不管在認購套數(shù)還是在成交套數(shù)上在南京整個市場中都占有絕對地位，河西雖然在認購套數(shù)低于城北板塊，但在板塊成交套數(shù)上卻遠遠高與城北 板塊。 910 月份，仙林板塊總體銷售量居全市各大板塊末位，認購量 283 套、成交量 241 套，戶均 面積均在 150平方米 以上，銷售主要集中在大戶型住宅和 別墅 類房源。 上逸園 28日緊接著推出 36套房源，鐘山美廬 29日公開 22套 別墅 ， 鴻意星城二期也陸續(xù)推出部分房源 ?? 這段時間推出的房源，構(gòu)成了城東板塊 “ 金九銀十 ” 的銷售量。 上逸園。 城東板塊：老盤新推成主打 910月份，城東板塊共認購 1433套、成交 1464套。實際上，進入下半年以來，江北（尤其是橋北）上市量龐大，上半年時購房者徹夜排隊 “ 搶房 ” 的一幕已不再上演。但 開盤樓盤所推房源并不充盈，蓄積數(shù)月各家均僅有百套左右房源上市，整體上城北仍呈供不應(yīng)求局面，購房者常抱怨 “ 買不到房 ” 。 主要樓盤成交表 排序 板塊 項目名稱 成交套數(shù) 1 江寧 明月港灣 437 2 江寧 東郊小鎮(zhèn) 381 3 江寧 銀河灣紫苑 305 4 江寧 左鄰右里 275 5 江寧 金東城雅居 235 城北板塊：眾新盤上市，城北金秋很熱鬧 城北認購 1726套，成交 1220套。供應(yīng)市場，新盤上市往 往遭
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