【正文】 ? 所謂獨(dú)具慧眼，不只是指看到什么，更是指觀察世界的敏銳角度。 ? 沒有人能夠到達(dá)將來，卻可以洞悉未來。階層，是資本，也是資訊，是財(cái)富，更是審美。 睿智深藏，豪情致遠(yuǎn)。 ? 知性貴族在這個(gè)社會(huì)上意味著財(cái)富、權(quán)勢(shì)、地位，意味著一個(gè)人所獲取的權(quán)利，優(yōu)越性及其高貴的社會(huì)地位得到了法律的認(rèn)可，法律確認(rèn)了他們的特權(quán)與優(yōu)越性的行為之有效。 ? 僅僅擁有財(cái)富還不 夠，因?yàn)樯矸?與品位相關(guān) 。充分利用沈陽新聞事件和媒體平臺(tái)，如房交會(huì)、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目推介等。 以 “ 新城市中心 ” 、 “ 高尚人文居住區(qū) ” 等區(qū)域題材為大背景和宏觀題材，借助區(qū)域營銷的渠道，為項(xiàng)目營銷制造良好的氛圍，并制造新聞話題，拉動(dòng)項(xiàng)目營銷，為項(xiàng)目開盤造勢(shì)。如觀景陽臺(tái)、飄窗的精致設(shè)計(jì)，屋頂與頂層的結(jié)合設(shè)計(jì)等。 房型設(shè)計(jì)盡量將使用功能細(xì)化，充分考慮儲(chǔ)藏空間等。 建筑平面要求 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 42 建筑方案應(yīng)布局合理，功能分區(qū)明確，盡量減少交通面積。 建筑立面要求 建筑形式處理體現(xiàn)觀景效果，空間具有通透感。 水體景觀與小品造型 根據(jù)地域條件，強(qiáng)化水景景觀，原則：可觀、可聽、可親、可嬉；鑒于北方的氣候，不做大的水景處理，在主入口景觀軸線集中做水景噴泉廣場景觀。 景觀綠化要求 根據(jù)建筑組團(tuán)分區(qū)，在園區(qū)中間設(shè)計(jì) “ 十 ” 字形景觀軸線，形成園區(qū)的主景觀特征和標(biāo)志性景觀。 總體園林風(fēng)格訴求 建筑與景觀的融合統(tǒng)一 強(qiáng)調(diào)建筑就是景觀，建筑與景觀融為一體。 網(wǎng)吧 酒吧 茶館 銷售中心 服務(wù)中心參考圖片 四、景觀規(guī)劃 環(huán)境條件的利用和處理 項(xiàng)目環(huán)境條件的利用包含兩方面內(nèi)容： 硬件條件和軟件條件。 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 39 服務(wù)中心功能列表 內(nèi)容 建議面積（ m2） 服務(wù)范圍（按主次順序排列） 超市 3000 規(guī)劃只考慮滿足小區(qū)需求 干洗店 美容美發(fā) 藥店 花店 1．便于作為商鋪標(biāo)準(zhǔn)間進(jìn)行分割。 ?建筑平面要求： 商業(yè)街建筑一層可采用騎樓形式設(shè)計(jì)。 2．大堂、商務(wù)中心要統(tǒng) 一考慮。立面通過空間的圍合轉(zhuǎn)折錯(cuò)落產(chǎn)生豐富的層次。建筑風(fēng)格偏于西式，但不具像于單一的型制特征，而強(qiáng)調(diào)簡潔為主，只突出屋頂、線腳、陽臺(tái)等細(xì)部，蘊(yùn)涵西式典雅精致的特征；建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。主入口結(jié)合商業(yè)街整體設(shè)計(jì)，要有開合收放，在主入口處形成一小開放型廣場。多層和高層各有優(yōu)劣。 第四組團(tuán)：天下 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 35 該區(qū)塊是項(xiàng)目開發(fā)的最后一期，主要開發(fā)產(chǎn)品是高層商務(wù)公寓和酒店、寫字樓等商業(yè)商務(wù)型產(chǎn)品。 強(qiáng)調(diào)中部的南北向軸線，以此軸線營造初期整個(gè)小區(qū)的主景觀軸線和小區(qū)主入口的形象氛圍。與各組團(tuán)運(yùn)動(dòng)場（藍(lán)球、羽毛球等）、社區(qū)花園等形成呼應(yīng)。 三縱：東部林蔭大道 該部分?jǐn)M建為商業(yè)、商務(wù)區(qū)，形象宜簡潔明了，同時(shí) 為避免沈丹公路的噪音影響，建議種植高大的喬木，形成一條林蔭大道。 三橫：社區(qū)形象景觀帶 在北側(cè)規(guī)劃社區(qū)的形象主入口，并在建筑形態(tài)的安排上，充分考慮社區(qū)的景觀效果，將酒店式會(huì)所、社區(qū)主形象入口和高層建筑有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成有起伏的天際線，形成社區(qū)面向外部的形象景觀帶。 二、規(guī)劃布局 社區(qū)骨架： “ 三橫三縱三中心 ” 一橫：國際風(fēng)情休閑商業(yè)街 盡早參與到社區(qū)規(guī)劃路的建設(shè)中去，對(duì)規(guī)劃路的景觀、樹種、路燈等進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。 總體差異、配套先行的原則 ? 總體差異： 項(xiàng)目規(guī)劃不能僅僅盯在戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)形態(tài)等基本動(dòng)作的層面上，更要在配套、生活方式等自選動(dòng)作上下功夫。 705500 平方米 = 元 /平方米 結(jié)論：在房地產(chǎn)開發(fā)中，在成本利潤率估算達(dá)到 15%以上時(shí)，項(xiàng)目即具備足夠的可行性。 億元） 100% = % 成本利潤率 : = （稅前利潤247。 ? 適當(dāng) 考慮精裝房。 寫字間部分單價(jià)鎖定 60008000 元 /平米；租價(jià) 600 元 800 員 /平米 /年。 出于資金回籠的考慮，對(duì)于本項(xiàng)目首期住宅部分，項(xiàng)目的形象尚未完全凸顯，在單價(jià)上不宜與周邊區(qū)域現(xiàn)有的樓盤差距過大，參照周邊項(xiàng)目，建議將單價(jià)鎖定在 38005000 元 /平米；均價(jià) 4500 元 /平米；總價(jià)鎖定在 60 萬之下。奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 27 以一期大部分建筑進(jìn)入地面施工為節(jié)點(diǎn)，推出較高的價(jià)格，達(dá)到樹立樓盤品質(zhì)、提高利潤空間的效果。 定價(jià)方案 1）開盤定價(jià)方案一：市場試探策略 在項(xiàng)目開始以相對(duì)較低的價(jià)格試探市場，以達(dá)到了解市場，樹立信心的效果。 ? 市場比較原則： 物業(yè)的價(jià)格并不是孤立存在的，從 客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價(jià)的重要原則，同質(zhì)同價(jià)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，所謂挖掘市場空白，提高物業(yè)附加值由此而來。我們?cè)噲D通過吸引業(yè)界意見領(lǐng)袖（主導(dǎo)型客戶）的目光與注意力，通過他們的意見影響，來吸引和帶動(dòng)支撐型客 戶，甚至邊際型客戶的購買意向。一件商品在他們當(dāng)中的口碑傳播，有時(shí)比廣告的宣傳要來的更有效。 他們一生中的第二、第三次購房，對(duì)他們來說，買的已不僅僅是居所，更是他們的名片，是他的家族的一個(gè)圖騰。 用品味這樣的抽象概念進(jìn)行劃分很難。 目標(biāo)客戶群總體描述 1）群體底線 顯然，這一人群在整個(gè)社會(huì)的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，因?yàn)橹辽?40萬以上的房款，也“要求”他們有每年 10 萬（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟(jì)底線，是剛性要求。 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多選擇按揭付款，但是在居住不是主要目的，因此購房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。 ◎ 成功的自由職業(yè)人士 證券、金融投資者、設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家。高 品質(zhì)、高品位的生活早已成為這類人群的追求。我們的消費(fèi)者應(yīng)該是這樣一個(gè)群體： ◎ 較為成功的企業(yè)家 他們擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚生子并擁有自己的小汽車。 本案目標(biāo)客戶群年齡定位： 主力客戶源 29－ 60歲，核心層以年齡在 35－ 45歲的青壯年為主。 主要構(gòu)成： 語言教育 —— 中英雙語教學(xué) 藝術(shù)類教育 —— 音樂教育、美術(shù)教育； 特殊培訓(xùn)教育 —— 奧數(shù)班、文學(xué)班等。風(fēng)情商業(yè)街主要針對(duì)業(yè)主的購物、休閑需求，同時(shí)也滿足項(xiàng)目周邊部分時(shí)尚人群的商業(yè)需求。 魅力之都，國際生活。 ? 創(chuàng)新沈陽房地產(chǎn)開發(fā)模式，引領(lǐng)一種全新的生活方式。 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 20 第三部分 項(xiàng)目定位 一、戰(zhàn)略定位 渾南新區(qū)超級(jí)引擎，新城市中心里的國際社區(qū) ? 渾南新區(qū)新形象的代言者； ? 渾南新區(qū)的“名片”與“客廳”； ? 南部高尚 住區(qū)、國際風(fēng)尚住區(qū)的代言人； ? 新教育主題社區(qū)的代表者。 國際街區(qū)開發(fā)模式 借鑒國外成熟的社區(qū)開發(fā)手法。將道路綠化景觀、學(xué)院主題景觀長廊（教育名人的雕塑、格言國際化主題概念 環(huán)境景觀 配套功能 社區(qū)教育 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 19 和事跡）和商業(yè)街相結(jié)合，形成國際景觀風(fēng)景線。 項(xiàng)目所在的渾南新區(qū)，雖然與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個(gè)新城奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 18 區(qū)的概念。 ? 理念三：文化地產(chǎn)開發(fā)理念，做項(xiàng)目，要 “ 做品牌 ” 。用區(qū)域、城市等超級(jí)資源拉動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)，充分利用土地資源，打造復(fù)合地產(chǎn)，通過后續(xù)商業(yè)、公寓、寫字間等將項(xiàng)目利潤最大化。對(duì)于友佳企業(yè)來講，要做的就是如何將項(xiàng)目運(yùn)做成功，并從項(xiàng)目收獲更多的價(jià)值。 建筑生活，成就夢(mèng)想。 ? 將友佳業(yè)主發(fā)展為忠誠的品牌消費(fèi)者，初步 建立 會(huì)員制度， 通過 公關(guān) 活動(dòng)、贈(zèng)品、 回訪等手段促進(jìn)會(huì)員對(duì) 友佳地產(chǎn) 產(chǎn)品的消費(fèi) 和忠誠， 及時(shí)做好會(huì)員的售后物業(yè) 服務(wù)工作，優(yōu)先確保會(huì)員的產(chǎn)品消費(fèi) ，初步建立 會(huì)員檔案 。 ? 長期目標(biāo)（ 810 年）：強(qiáng)化核心競爭力，完善品牌建設(shè)，構(gòu)筑資本運(yùn)做能力，逐步在國內(nèi)地產(chǎn)市場形成影響力。 企業(yè)戰(zhàn)略定位： 房地產(chǎn)企業(yè)的四種類型： ? 住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目； 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 15 ? 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)商業(yè)（寫字樓、商鋪）房地產(chǎn)項(xiàng)目； ? 產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，主要以開發(fā)產(chǎn)業(yè)（廠房、開發(fā)區(qū)）房地產(chǎn)項(xiàng)目； ? 綜合性（城市）房地產(chǎn)開發(fā)商。 如果 這些項(xiàng)目 順利實(shí)施，將使渾河橋至富民橋的 “ 銀帶 ” 沿線基本擺滿 。億豐廣場將擁有 60 萬平方米的建筑面積，相當(dāng)于 6000個(gè) 100 平方米的房子。 ? 金地：作為中國地產(chǎn)的品牌企業(yè)，金地集團(tuán)今年剛剛進(jìn)入沈陽市場，而其對(duì)地塊的選擇已經(jīng)基本鎖定在 渾南 新區(qū) 。而產(chǎn)品的 同質(zhì)化和概念的雷同，使得這部分市場競爭非常激烈，消費(fèi)者因選擇太多而呈觀望心態(tài)，導(dǎo)致市場競爭進(jìn)一步惡化。 新榆公館 樓盤地址：渾南新區(qū)金陽街 58號(hào)（原第四糧庫） 占地面積：萬平方米 建筑面積：萬平方米 容積率： 綠化率： 40% 起價(jià)： 3800元 /平方米 最高價(jià)： 5200元 /平方米 物業(yè)費(fèi)： /月 /平方米 理想新城 樓盤地址：沈陽渾南高新開發(fā)區(qū)南端 占地面積： 23萬平方米 建筑面積： 200萬平方米 容積率： 綠化率： 35% 起價(jià)： 3400元 /平方米 最高價(jià)： 3900元 /平 方米 物業(yè)費(fèi)： /月 /平方米 結(jié)論：經(jīng)過十幾年的發(fā)展，渾河沿岸中心居住區(qū)已經(jīng)形成，區(qū)域內(nèi)住宅以中高端產(chǎn)品為主，連同原有的河畔花園、新世界花園等高尚社區(qū)，渾河沿岸已經(jīng)形成了沈陽高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的集中地區(qū)，同時(shí)由于 渾南新區(qū)成為高級(jí)商務(wù)中心，高級(jí)服務(wù)業(yè)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)的聚集中心的發(fā)展方向，本區(qū)域?qū)⑿纬缮蜿柕母呱腥宋木幼≈行?。在新一輪開發(fā)競爭中，品牌競爭、開發(fā)模式競爭已經(jīng)提上日程，他們帶來新的開發(fā)理念也刺激了人們的消費(fèi)熱情，給沈陽原有的產(chǎn)品開發(fā)帶來更多的競爭壓力。此外，今年 5月在沈陽舉行的世界園藝博覽會(huì)，帶動(dòng)了東部城區(qū)的開發(fā)，渾南新興產(chǎn)業(yè)區(qū)帶動(dòng)了城區(qū)南擴(kuò)。從房地產(chǎn)開發(fā)投資柱形圖看，開發(fā)投資逐年攀升。 3） 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 發(fā)展勢(shì)頭繼續(xù)攀升 從沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)近十年的發(fā)展，我們不難看出，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展是呈周期性螺旋式上升的。 2） 開發(fā)商加大土地儲(chǔ)備與購買量。 19月，單套面積 100 平方米以下的商品住宅，銷售 萬平方米，占商品住宅的 %，其后依次為 100— 120 平方米和 120— 150 平方米，比重分別為%和 %，而 150平方米以上的僅 %。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由中小開發(fā)商逐步向?qū)嵙^強(qiáng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)移，大項(xiàng)目所占比重進(jìn)一步增大。 2） 房屋竣工面積大幅增長 年初以來，我市開發(fā)商投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，施工進(jìn)度明顯加快，竣工面積不斷增加。 19 月，全市存量房成交 萬平方米，同比增長 %。 4） 增量房與存量房市場良性互動(dòng)，市場交易活躍 今年以來，我市增量房市場一直保持活躍的態(tài)勢(shì)。 1— 9 月，商 品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %。 1— 9 月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %。如果項(xiàng)目運(yùn)作思路得當(dāng)、操作到位，將極大的促進(jìn)和加速城市副中心的形成，并為完善沈陽城市功能，提升沈陽城市形象起到重要的作用。伴隨著這么多企業(yè)的 “ 搶灘 ” ，說明投資者對(duì)渾南新區(qū)的投資前景普遍看好。 2020 年，渾南新區(qū)預(yù)計(jì)完成 億元，GDP 增幅將達(dá)到 %，高于全市 GDP 增幅的 %。伴隨著此輪城市擴(kuò)張運(yùn)動(dòng)，沈陽東、西、南、北都出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化跡象，尤其是 南部正在成長為沈陽成熟的城市副中心。 2020年， 沈陽人均 GDP 已達(dá)到 3970 美元， 沈陽市目前城市化 水平為 ％，高于全國 ％的平均水平。 在此趨勢(shì)下，沈陽對(duì)全國各省尤其是東北地區(qū)的吸引力正在越來越強(qiáng)，有更多的人正來到沈陽，“學(xué)習(xí)在沈陽、置業(yè)在沈陽、創(chuàng)業(yè)在沈陽、生活在沈陽”正在成為一種趨勢(shì)。 另外， 奧體中心 項(xiàng)目作為 友佳地產(chǎn) 運(yùn)作的第一個(gè)大型的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，除了獲取良好利潤以外，還應(yīng)該有四個(gè)收獲，即建設(shè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)、建立開發(fā)管理模式、奠定品牌基礎(chǔ)、形成營銷網(wǎng)絡(luò)，以求樹立獨(dú)特的項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌，從