【正文】 由于銷售主要針對成都地區(qū)進行，故“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的廣告將主要當(dāng)?shù)貓罂?、專門針對老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺廣告、車身廣告等吸引特定顧客群的注意。（1）、廣告 此次的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的促銷將采用廣告、銷售促進、公共關(guān)系、人員推銷和直接營銷并用的模式： 促銷 作為傳統(tǒng)的營銷方式的補充和發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷能更有效地促成消費者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動的實現(xiàn)。（3）、21世紀(jì)是信息化的世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國大地的時候，也正是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時候。 而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團隊和部門相對委托代理方式更容易管理和控制。根據(jù)具體情況，可以考慮臨時確定某種優(yōu)惠政策。收全款。收全款。老有所為服務(wù)：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說要盡可能地為還能夠服務(wù)社會的老人（特別是有一技之長的老人）提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。 園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。 購物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購服務(wù)；園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購物、免費送物上門。 交通服務(wù)：開設(shè)大巴專線往返于成都與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供免費使用，并準(zhǔn)備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。 充分體現(xiàn)了對老人周到齊全、無微不至的關(guān)愛。社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務(wù)。 “秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)總占地面積350畝，其中建筑用地64畝，道路廣場83畝，綠化水面188畝，500車位的生態(tài)停車場占地15畝，社區(qū)容積率0．67，綠化率超過50%，提供了非常適于養(yǎng)老休閑居住的環(huán)境。 這類目標(biāo)顧客群既有購買專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購買這類住房作為養(yǎng)老之用。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動還將為秋實公司創(chuàng)造一定的利潤。 截止2004年底，%；，%；目前成都全市人口總規(guī)模達1082萬；而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%。五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析 “秋麗”由于提供專業(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，并配有專門的硬件設(shè)施，“秋麗”社區(qū)的房產(chǎn)銷售價格必然將在一定程度上高于其他樓盤，如果單單從價格一個指標(biāo)衡量，“秋麗”的價格競爭優(yōu)勢將相對較弱。 2003年，“成都靈新墓葬”整體變更設(shè)立名為“四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。（5）、與房地產(chǎn)的不解之緣 在“秋麗”項目的開發(fā)中，我們有理由相信，公司的管理團隊將會以自身的獨特優(yōu)勢，使“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)贏得市場與消費者的青睞。長期的老年市場服務(wù)經(jīng)驗，無疑也為秋實公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質(zhì)的老年服務(wù)隊伍，他們了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、深受顧客信賴。（2）、專業(yè)化的服務(wù)隊伍 迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手。有商機必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風(fēng)險。（2）、競爭者帶來的壓力 而成都又具有5大優(yōu)勢：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，成都經(jīng)濟比較發(fā)達，生活便利；第四、成都物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，成都未來退休人員較多，養(yǎng)老機構(gòu)將不斷興起。換言之，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務(wù)，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內(nèi)“多贏”的最佳局面。調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。 “秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是秋實未來發(fā)展的重頭戲。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點。 再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。（1）、巨大的“銀色市場” 機會 四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析 2006年1－8月，成都市國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長搜狐網(wǎng)的態(tài)勢。 其中五城區(qū)商品房交易均價為4085元/平方米，%；商品住宅均價為3770元/平方米，%。近幾年，%，%，2004年1～%。成華區(qū)就采取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養(yǎng)老福利院進行升級。據(jù)了解，在10年前，成都全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機構(gòu)，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。 雖然床位只有30多張，但一個多月時間，已經(jīng)有200多個老人來咨詢登記。但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。 通過以上分析，我們可以看出，成都對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求，在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求?！妒袌鼋Y(jié)論》 成都市48萬名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬?！?006年10月《華西都市報》 成都：退休人員養(yǎng)老金上漲 48萬人每月多領(lǐng)30% 在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠遠無法滿足顧客的需求。 人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)?！兑?guī)劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，目前全市人口總規(guī)模達1082萬。再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。(2)、養(yǎng)老服務(wù)需求迫切 第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費能力。之所以認(rèn)為成都具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。優(yōu)質(zhì)的“三大環(huán)境”可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。記者通過房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級城市的老人居多。蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。買房在成都外地人瞄準(zhǔn)養(yǎng)老 都江堰一個老年公寓的負(fù)責(zé)人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來自北京、深圳、廣州等城市。” 在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要800塊?！斑@兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)。成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人 15年前，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。黨和國家把國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。從1984年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。但我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設(shè)小康社會階段。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，%（其中，%）。 按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野。 1997年4月～今，入四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長； 1967年9月～1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長； 現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會名譽會長。 這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場以外，還存在一個需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費市場。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實的競爭對手。公司下屬的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時的）附加服務(wù)?，F(xiàn)有業(yè)務(wù) 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司長期發(fā)展目標(biāo)是通過全面進入老年服務(wù)市場，通過在老年服務(wù)市場抓住養(yǎng)老、送終服務(wù)等方面各項核心業(yè)務(wù)，成為四川乃至全國最大的從事老年服務(wù)行業(yè)市場的領(lǐng)先者。發(fā)展目標(biāo) 此外公司嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)范運作，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時銷售，故該項目先期投資為6000萬元，秋實公司可以自籌資金1/3，即2000萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。 本計劃書涉及的主要目標(biāo)是：分為兩期建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)成為我國西部第一個大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)。 本商業(yè)計劃書說明了四川秋實實業(yè)開發(fā)股份有限公司準(zhǔn)備在2003年，開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目的計劃。一、內(nèi)容概要 八、其他 正文： 七、財務(wù)計劃與財務(wù)分析 促銷 渠道 價格 產(chǎn)品 目標(biāo)市場 六、營銷計劃 五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析 關(guān)鍵問題 劣勢 優(yōu)勢 威脅 機會 四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析 主要競爭情況分析 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 三、項目市場背景與市場情況分析 管理隊伍 客戶概況 經(jīng)營理念 現(xiàn)有業(yè)務(wù) 發(fā)展目標(biāo) 公司概況 二、公司簡介 一、內(nèi)容概要 索引： 一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。如上海市選擇老年公寓的老人中，％希望每月所需費用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。規(guī)模與檔次。 居室要陽光充分和通風(fēng)。設(shè)計與配套設(shè)施。 國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人