【正文】 強(qiáng)勢(shì)廣告 新概念的炒作，重磅刺激市場(chǎng) 廣告。 額外 5%折扣 在對(duì)前期銷售情況分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行分批提價(jià)，每次調(diào)高%； 根據(jù)銷售情況 靈 活 調(diào)整，如形式樂 觀 則 提價(jià)，減少后期風(fēng)險(xiǎn) 采用小型促 銷 活動(dòng)，如送空調(diào) 包裝策略 完成售樓處的設(shè)計(jì)、施工和裝修工作；設(shè)計(jì)新形象圍墻和路旗； 示范單位正式推出，布置看樓通道、現(xiàn)場(chǎng)包裝，創(chuàng)造銷售氛圍。 具體原因如下： 在項(xiàng)目有一定形象基礎(chǔ)上開始內(nèi)部認(rèn) 購，由于眾多公司在年底會(huì)有第二年的置業(yè)計(jì)劃，故在 2021 年下旬推出一些炒作性的軟性文章及公關(guān)活動(dòng)吸引目標(biāo)消費(fèi)者注意。 三、媒體運(yùn)用 主要媒體： 報(bào)紙類：深圳特區(qū)報(bào) 電視類：深圳有線電視臺(tái) 雜志類：內(nèi)部刊物，通訊等。參與人必須為在職高級(jí)白領(lǐng)人士，活動(dòng)共挑選一 男一女，作為電視廣告及報(bào)版形象代言人。 塑造 項(xiàng)目品牌與質(zhì)素，讓消費(fèi)者從地域上接受項(xiàng)目的功能與內(nèi)涵 ?？赡艿脑?，定期安排看樓車，邀請(qǐng)目標(biāo)客戶上門看樓。 銷售通路與公關(guān)活動(dòng)設(shè)計(jì) ◆ 銷售通路 主 通 路 ：售樓處為形象展示及主要的銷 售場(chǎng)所。簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》后一個(gè)月內(nèi)付清全部樓款。 優(yōu)點(diǎn)： ? 在宣傳上推出“首期一成”促銷方案，吸引大量消費(fèi)者關(guān)注， ? 有效消化朝向、景觀、樓層造成的銷售障礙； ? 抬高售價(jià)將其分解在按揭與延期付款中，分解發(fā)展商與消費(fèi)者雙方的壓力； ? 以 80 平方米寫字樓單位為例，平均售價(jià)為 8300 元 /平方米，總價(jià) 664000 元，則三成首期為 199200 元。 首期款問題： 首期款收多少合適？當(dāng)然最簡單的辦法是按照銀行按揭所規(guī)定的貸款比例照單辦理，首期三成。 2 月份并不是銷售高峰期，按照南華大廈的項(xiàng)目進(jìn)程，春節(jié)過后開盤應(yīng)是抓緊銷售時(shí)間的最好時(shí)機(jī)，在市場(chǎng)淡靜之時(shí)，大手筆出牌，配合加入 WTO 利好消息，必定可以一舉成功。 ◆ 小幅頻調(diào) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次。 房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近幾年來深圳樓市只跌不升，令眾多所謂的炒樓群一族苦不堪言，因而投資信心大受打擊。 理 由 ① 低開可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。 寫字樓定價(jià) 根據(jù)計(jì)算，南華大廈寫字樓價(jià)位定在 8000 元 /平方米左右應(yīng)是市場(chǎng)最易接受的價(jià)格。 公寓戶型比例 面積（ m2） 戶數(shù) 戶數(shù)比例 30 以下 16 9%左右 3040 133 79%左右 50 以上 21 12%左右 合計(jì) 168 戶 五、價(jià)格定位 總體定價(jià)思路 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，我司認(rèn)為： 本項(xiàng)目 的價(jià)格定位應(yīng)主要以市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)因素為主要參考因素。 ◆ 向南面較向北面分隔容易一些 ◆ 兩個(gè)相鄰小單位可自由組合，面積適中，保證南北朝向都有大160 平米左右面積寫字樓。 服務(wù)范圍： ◆ 問訊服務(wù)和留言服務(wù) ◆ 信件、報(bào)刊收發(fā)、遞送服務(wù) ◆ 出租汽車預(yù)約服務(wù) ◆ 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù) ◆ 航空機(jī)票的定購、確認(rèn)服務(wù) ◆ 代訂餐飲、文化娛樂節(jié)目票 ◆ 外幣兌換服務(wù) ◆ 花卉代購、遞送服務(wù) ◆ 洗衣、送衣服務(wù) ◆ 代購清潔物品服務(wù) ◆ 其他各種委托代辦服務(wù) 四、戶型定位 寫字樓戶型比例 面積（ m2） 劃分及說明 戶數(shù)比例 80 大樓南向半層劃為小面積寫字樓，兩 間 80 平米寫字樓可自由組合 30%左右 120 大樓南向半層劃為中面積寫字樓，不可以自組合 20%左右 150 大樓向北半層劃為中面積寫字樓，共四間。您需要做的，只是點(diǎn)擊鼠標(biāo)選中商品，用 網(wǎng)上信用卡來 付 帳。如果家庭網(wǎng)和醫(yī)院網(wǎng)互聯(lián)，就可以在醫(yī)生的指導(dǎo)下照顧病人 及通知急救。 — 家庭電影院（ VOD 互動(dòng)點(diǎn)播） 公寓 開通互動(dòng)電視，即視頻點(diǎn)播 (VOD)。及CBD 高級(jí)白領(lǐng)商務(wù)公寓 走近 CBD， 分享 CBD NEAR CBD， SHARE CBD 商務(wù)、家居兩種感覺。 推廣主題 二、公寓形象定位 總體定位 —— CBD 高 級(jí)白領(lǐng)公寓，貼近 CBD，為 CBD 高級(jí)白領(lǐng)度身訂做的小面積高級(jí)商務(wù)公寓單位。 k) SPORT（運(yùn)動(dòng)）豪華運(yùn)動(dòng)會(huì)所 接駁申奧成功重大利好消息，運(yùn)動(dòng)概念成為地產(chǎn)最新概念。 南華大廈為典型 share 型寫字樓： ◆ 豐富的景觀資源 綠色 景觀：高爾夫花園，東?；▓@ 藍(lán)色景觀：香蜜湖水上樂園、深圳灣 ◆ 大面積公共空間 SHARE MODEL —— 共享型規(guī)劃 c) 首層架空綠化 d) 大面積門前廣場(chǎng) e) 裙樓二至四層 600 平米中空大堂 f) 五至十二層每層兩個(gè)空中花園 g) 十三至二十五層每層四個(gè)空中花園 ◆ 規(guī)劃共享空間 會(huì)議中心：設(shè)計(jì)大、中、小三種會(huì)議室，租用戶租用。 NCBD 距離 CBD 不超過五分鐘車程，路路暢順，交通出行極其便利。購買此類物業(yè)，價(jià)格不應(yīng)是主要考慮的因素，除位置之外，樓盤的品質(zhì)、檔次和物業(yè)管理的星級(jí)水準(zhǔn)，決定了物業(yè)未來租金回報(bào)的水平。在這一背景下， CBD就業(yè)人群中會(huì)有相當(dāng)一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購置物業(yè)，以適應(yīng)快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。 目前，深圳 CBD 核心區(qū)內(nèi)樓盤普遍提供的是大戶型或超大戶型。由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處在上升期，加入世貿(mào)、政府加大 CBD 開發(fā)力度等因素，使許多人意識(shí)到在深圳，特別是在 CBD 范圍內(nèi)投資房產(chǎn)是一個(gè)良好的機(jī)遇。CBD 內(nèi)工作群體最顯著的特點(diǎn)是快節(jié)奏、高效率。 首先是 住房消費(fèi)觀念時(shí)尚、超前 。 四、 高級(jí)公寓（ CBD 白領(lǐng)公寓）客戶分析 CBD 白領(lǐng)工作節(jié)奏快，消費(fèi)觀念超前，又有經(jīng)營頭腦，他們考慮安家置業(yè)的出發(fā)點(diǎn)是：工作、生活、投資三不誤。原因?yàn)椋焊邫n物業(yè)收取的投資回報(bào)相對(duì)較高，尤其對(duì)于采用按揭貸款方式的購房者來說，不僅可以用租金還貸，還可取得部分凈收入。 ◆ 分析物業(yè)的發(fā)展前景要樂觀。 三、寫字樓投資心理 投資，吸引炒家進(jìn)場(chǎng)，將對(duì)寫字樓及公寓的銷售起來極大的促進(jìn)作用，在申奧成功及年初加入 WTO 的影響下，投資漸漸回暖，投資者對(duì)物業(yè)品質(zhì)、前景的普遍認(rèn)同會(huì)造成新一輪的投資熱潮，南華大廈將是這一輪熱潮中的佼佼者。 PS：寫字樓平面層原有規(guī)劃大戶型為主，現(xiàn)有規(guī)劃使劃分小面積寫字樓有一定困難，難以規(guī)劃走道并且容易造成黑屋現(xiàn)象，給寫字樓銷售帶來很大阻礙。 ② 600 平米中空大堂設(shè)計(jì)使實(shí)用率大大降低，造成商場(chǎng)可用面積僅為 2021多平方米，為招商帶來一定限制。 2） 功能價(jià)值比優(yōu)勢(shì)：提高每個(gè)單位的價(jià)格含金量，導(dǎo)入服務(wù)概念、智能概念及運(yùn)動(dòng)概念，盡可能提升物業(yè)品 質(zhì)及附加值。 3）地鐵概念 南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。 南華大廈的設(shè)計(jì)總體思路現(xiàn)代，基本滿足甲級(jí)寫字樓需求，可供營銷賣點(diǎn)的內(nèi)容多，為策劃工作搭建了一個(gè)良好的平臺(tái)。 ◆ 南華大廈配有中央空調(diào)系統(tǒng)，可集中、分層、分房并網(wǎng)聯(lián)動(dòng)供冷。 ◆ 地下車庫有 146個(gè)停車位 ◆ 首層架空綠化面積為： 平方米 ◆ 二至四層安排商場(chǎng) ◆ 五至十二層為公寓 ◆ 十三至二十五層為寫 字樓 ◆ 二十六層為會(huì)所 ◆ 該項(xiàng)目 2021 年 7 月 22日開工，總工期 500 天，為深圳市康發(fā)發(fā)展公司在深圳開發(fā)建設(shè)的第三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。多路公交大巴、中巴穿梭來往。 加入 WTO 后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。整體出租率較高。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設(shè)的國際商會(huì)大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場(chǎng)反應(yīng)。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，六大市政重點(diǎn)工程及數(shù)十個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)在緊鑼密鼓的進(jìn)行，未來城市核心的雛形已現(xiàn) 。 31層塔樓 功能 下面 四層石油交易中心，五至六層會(huì)所， 1822層酒店，其余寫字樓。以上寫字樓售價(jià)調(diào)查資料 可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目價(jià)格已接近甚至超過了原有寫字樓中心片區(qū)的價(jià)位，西部寫字樓熱潮不日掀起。 寫字樓 ：高檔的寫字樓氛圍尚未形成，周圍稍顯冷清。 寫字樓 ：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主， 而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中心 區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場(chǎng)受到眾多消費(fèi)者看好，無論廠房還是高檔寫字樓，都取得了不俗的市場(chǎng)成績。逐漸形成西部的寫字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來越濃。 這類客戶一般成交迅速，面積以 100200 平方米的小單位居多。位置好、價(jià)格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點(diǎn)，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達(dá)到 96%的入住率。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢(shì)頭以外，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)物業(yè)需求的增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)也會(huì)逐步起動(dòng)。即使有客戶垂詢 ，多是為年底的搬遷做準(zhǔn)備。 深圳南華大廈營銷策劃報(bào)告 目 錄 第一篇 市場(chǎng)篇 第一章 市場(chǎng)分析 第二章 消費(fèi)者分析 第二篇 項(xiàng)目篇 第一章 項(xiàng)目分析 第二章 項(xiàng)目定位 第三篇 營銷篇 第一章 營銷策略 第二章 營銷準(zhǔn)備 第三章 推廣計(jì)劃 第一篇 市場(chǎng)篇 第一章 市場(chǎng)分析 一、 寫字樓