【正文】 36 物業(yè)開辦費 萬元 37 小計 萬元 三、建安費 序號 分項名稱 單位 計算基數(shù) 標準 金額（萬元） 備注 1 住宅部分 ㎡ 毛胚房 2 商業(yè)及辦公部分 ㎡ 毛胚房 3 地下車庫 (含人防） ㎡ 毛胚房 4 設(shè)備層 ㎡ 按 301200/26層計算 5 地下車庫土石方、支護 ㎡ 地質(zhì)報告出具后，根據(jù)實際情況設(shè)計方案，造價相應(yīng)調(diào)整。 21 日照分析費 棟 22 環(huán)境評價費（出具環(huán)評報告） 萬元 環(huán)境評估單位，可談。 另外，小區(qū)中也考慮了居民的雜物存放，設(shè)置儲藏室。人居其中，心曠神怡，愜意悠閑。 5． 園林景觀考慮原有植被樹木的保留與利用。使人回歸自然，親近自然。體現(xiàn)簡約、和諧、溫馨的生活氣息。 （一） 路網(wǎng) 規(guī)劃 經(jīng)過對周圍環(huán)境及區(qū)內(nèi)地形地貌的分析研究，在鶴山路上開一個主出入口，在小區(qū)東側(cè)的 S212路上各開一個次入口，人車分流，出入口位置適中，距離相當(dāng)，方便出行，且滿足消防需要，使人車流更方便，快捷。 9． 生活設(shè)施 本項目距離即墨市的各大商場、醫(yī)院等生活設(shè)施都不過 20分鐘車程 ， 山東大學(xué)及其附屬中小學(xué) ，能滿足生活學(xué)習(xí)需要 第四章 規(guī)劃方案 一、 設(shè) 規(guī)模 和建設(shè)內(nèi)容 本項目占地 750畝，建筑總面積 75萬平方米。 4． 通訊 即墨鰲山灣電信業(yè)程控交換機容量已突破 13萬門，電信部門完全可以滿足小區(qū)的通信需求。詳述如下： 1． 供電 項目北側(cè) 設(shè) 有 一個 110KVA變電站， 滿足 電力供應(yīng)。圣羅尼克、天泰 山東大學(xué)青島校區(qū)建設(shè)全部完成后可容納 3 萬名學(xué)生求學(xué)。 綜上所敘，本項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，對于改善即墨鰲山灣居民居住條件，完善鰲山灣建設(shè)具有重要的促進作用，項目的建設(shè)符合即墨市鰲山灣規(guī)劃，項目的建設(shè)是必要的。 （二） 必要性 1． 項目的建設(shè)是加快即墨東部城市建設(shè)的需要 城市文化底蘊豐富。 其中回遷面積約 10萬平方。 ◆ 地塊為 平 緩地 ； ◆ 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏。 該項目所處位置屬于即墨東部旅游區(qū)，交通便利，是理想的居住環(huán)境，項目從總體規(guī)劃到單體的室內(nèi)外設(shè)計也充分考慮市場的需求，“以人為本”，進行人性化設(shè)計，這就決定了在即墨市這個范圍內(nèi)，它是中高階層的首選住宅，市內(nèi)其他地區(qū)以及外地的置業(yè)者也會對在此 居家置業(yè)具有濃厚的興趣和信心，銷售前景相對樂觀。東面是港中旅開發(fā)的占地 4100 畝的海泉灣項目，和南山的溫泉國際博覽中心 占地 10000 畝 。山 、海、島、泉、灘等旅游和港口資源豐富而獨特，具有半島城市群延伸和大青島拓展的良好空間和資源優(yōu)勢。 “ 十二五 ” 開局之年，首個國家發(fā)展戰(zhàn)略落 戶 山東。涌現(xiàn)出了紅領(lǐng)、亨達、即發(fā)、好事中、一諾等一批著名 服裝 企業(yè)；市場繁榮興旺，即墨服裝批發(fā)市場、小商品城、七級生豬批發(fā)市場、藍村皮鞋城聞名全國。 （二）、城市經(jīng)濟 發(fā)展 狀況 經(jīng)濟社會事業(yè)興旺發(fā)達。 歷史悠久，文化燦爛。城區(qū)距流亭國際機場不足 15公里，距青島港 40公里；西到藍村、即墨火車站分別為24公里和 15公里。全市總面積 1780平方公里， 。 2021年經(jīng)濟基本競爭力名列全國百強縣（市）第 27位。市鄉(xiāng)公路四通八達，境內(nèi)還有鰲山、女島兩個國家二類開放碼頭，形成了海陸空交通便利的交通網(wǎng)絡(luò)。即墨 于 秦代置縣，漢初已成為膠東政治、經(jīng)濟、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的歷史。即墨東臨碧海，海洋資源豐富，素有 “ 漁鹽之利 ” ，盛產(chǎn)對蝦、貝類、魚類等海產(chǎn)品。近年來，即墨確立了 “ 面向青島、依托青島、融入青島、服務(wù)青島 ” 的發(fā)展思路和建設(shè)大青島都市新區(qū)的發(fā)展方向，搶抓 “ 五年戰(zhàn)略機遇期 ” ，積極實施經(jīng)濟國際化、 農(nóng)村城鎮(zhèn)化、科教興市和可持續(xù)發(fā)展四大戰(zhàn)略，突出發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、外向型經(jīng)濟、民營經(jīng)濟 、市場商貿(mào)、新興旅游五大特色經(jīng)濟，經(jīng)濟和社會各項事業(yè)實現(xiàn)了持續(xù)快速健康發(fā)展 （三）、城市發(fā)展規(guī)劃 2021年底，在青島市委第 59次常委擴大會議上，青島市委市政府作出了 “ 把即墨作為大青島重要一極加快推進 ” 的重大決策。 期待多時的山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略 。 二、區(qū)位分析 即墨市確定了東部開發(fā)建設(shè)的功能定位 ， 是青島大旅游的補充、延伸和升華，以休閑度假 、 療養(yǎng)保健為主體的旅游度假中心；具有國內(nèi)外高水 準 的會議中心和接待中心；聚集高精尖人才的科研教學(xué)中心；吸引精英人才的居住中心；依托女島港和鰲山港，以發(fā)展造船基地、 船用配件基地、物流區(qū)和多層生活區(qū)為主的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) ， 鰲山海洋科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū) 。 第二 章 項目 區(qū)域 房地產(chǎn) 市場分析 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的膨脹，青島市區(qū)住宅價格飛漲，從 2021年的最高價位 5， 000元 /平方米漲至 10， 000元 /平方米，給普通市民購房造成巨大壓力。 從 2021年青島銷售 成交 套數(shù)來看，即墨市可以說是絕對的焦點，其一龍山花園成交 767套多得冠軍，其二在政策房淡出的上半年，即墨遼河一路 701號表現(xiàn)突出，以 550套的成績列居第五 。 ◆ 地塊靠市區(qū)沿海線 3公里內(nèi)有部分高檔娛樂場所，如溫泉度假村、高爾夫度假地等； ◆ 地塊所處為 旅游 度假區(qū)，環(huán)境狀況良好； 以上分析表明，本 項目 地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊 。 建設(shè)