【正文】 （ 3）杭城高檔物業(yè)的牽引； 作為長(zhǎng)三角重要的一員，杭州以其強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)、購(gòu)買能力、自然資源優(yōu)勢(shì)受到國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的廣泛 關(guān)注。 第 57 頁(yè) 共 77 頁(yè) 區(qū)域典型樓盤價(jià)格上漲分析 樓盤 以往價(jià)格 現(xiàn)在價(jià)格 上漲幅度 時(shí)間 價(jià)格 親親家園 2021 年 3000 元 /m2 8000 元 /m2 年漲幅近 30% 頤景園 2021 年下半年 6600 元 /m2 8000 元 /m2 半年漲幅逾 20% 萬(wàn)家花城 2021 年初 7800 元 /m2 9000 元 /m2 半年漲幅逾 15% （ 2）社區(qū)成熟度由量變到質(zhì)變； XX 區(qū)域教育、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)等均已具備一定的規(guī)模。 高層公寓價(jià)格定位 項(xiàng)目定位中，高層公寓檔次與排屋產(chǎn)品檔次相匹配，力求塑造杭州同類物業(yè)頂級(jí)產(chǎn)品。 =25000 元 /㎡ ◇與 留莊 相比，所得均價(jià)為： 30000247。因此，采用競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定位主要依據(jù)類型相同、品質(zhì)相近的樓盤來(lái)確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格。 （五）目標(biāo)客戶群體定位 排屋目標(biāo)客戶定位 由于別墅用地的供應(yīng)減少，排屋成為別墅的替代品，因此購(gòu)買客戶都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。低密度 第 51 頁(yè) 共 77 頁(yè) 高層公寓素描： 高層公寓戶型以 80— 90 平方米精致、實(shí)用型二房及小三房戶型為主，同時(shí)兼顧 60 平方米以下一房小戶 型和 120— 160 平方米三、四房中大戶型。 規(guī)劃戶數(shù) 戶型比例 主力面積 單套總價(jià) 雙拼、三拼 170 戶 60% 350420m2 10001500 萬(wàn)元 多拼 110 戶 40% 250300m2 600800 萬(wàn)元 排屋通過(guò)把握“有天有地”的基本 條件，營(yíng)造良好的景觀視覺(jué)效果，打造親水的生態(tài)社區(qū)。 第 49 頁(yè) 共 77 頁(yè) 產(chǎn)品組合：項(xiàng)目地上建筑面積約 41萬(wàn)平米，以排屋和高層公寓為主的都市親水生態(tài)居住社區(qū)。 （ 3）整合市政綠化與項(xiàng)目景觀 項(xiàng)目章家橋河北側(cè)的城市公園及沿河綠化帶，屬市政范疇，在項(xiàng)目方案中可將其作為項(xiàng)目的“后花園”和內(nèi)部景觀資源，緊密聯(lián)系，將公共配套納入項(xiàng)目可借鑒的景觀配套，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 。 ※ 項(xiàng)目屬于都市中的高檔社區(qū)，這是其他區(qū)域的高檔物業(yè)所無(wú)法比擬和復(fù)制的，更加強(qiáng)化了項(xiàng)目的稀缺性，有助于挖掘項(xiàng)目的升值潛力，對(duì)客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。 ? 具備先天條件 項(xiàng)目地塊自然資源豐富，景觀可塑性強(qiáng)，是可借 鑒的資源優(yōu)勢(shì)，具備發(fā)展高檔物業(yè)產(chǎn)品的先天條件。 ? 不利于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 中 低檔次物業(yè)只能實(shí)現(xiàn)中低銷售價(jià)格，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)薄弱，不能取得利潤(rùn)的最大化。在低成本前提下，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑、園林景觀、物業(yè)管理等可發(fā)揮的空間極為有限，因此，項(xiàng)目難以樹(shù)立? 項(xiàng)目規(guī)模大； ? 位于主城區(qū)； ? 區(qū)域配套成熟； ? 自然資源豐富； ? 為分?jǐn)倶敲娴貎r(jià)，存在部分高容積率產(chǎn)品； ? 開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力； 發(fā)展思路 ：以高檔低密度排屋（現(xiàn)階段別墅替代產(chǎn)品）為主，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和形象，發(fā)展部分高層住宅物業(yè)，其品質(zhì)塑造與排屋檔次相匹配。因此，如何協(xié)調(diào)兩者之間的差別，形成整體、統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)，使項(xiàng)目各類物業(yè)既各具特色又和諧統(tǒng)一而不影響項(xiàng)目整體品質(zhì)，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)之二。這需要在項(xiàng)目定位、整體規(guī)劃及后期宣傳中盡量減小和避免這方面的影響。 隨著古墩路的改造完成，申花路大商業(yè)中心的建設(shè)，區(qū)域配套設(shè)施日益成熟， 處于由量變轉(zhuǎn)化為質(zhì)變的階段。 隨著區(qū)域內(nèi)浙大紫金港校區(qū)的建設(shè)，其配套設(shè)施逐步完善，相關(guān)高新科技企業(yè)不斷落戶，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展和成熟，提升區(qū)域的文化底蘊(yùn)和附加值，打造杭州的“海淀區(qū)”。 （三）機(jī)會(huì) 杭城房?jī)r(jià)進(jìn)入新一輪上漲軌道。 項(xiàng)目北側(cè)杭宜鐵路雖然使用率極低，但會(huì)對(duì)客戶造成一定的心理影響，目前杭宜鐵路的拆除尚需時(shí)日。 低密度產(chǎn)品稀缺優(yōu)勢(shì) 自從停批低密度用地后，杭城別墅、排屋類產(chǎn)品日益稀少。 區(qū)域周邊目前云集了綠城、萬(wàn)科、中海、坤和、耀江、濱江等國(guó)內(nèi)知名品牌房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐 ，將共同掀起杭城第三波高檔物業(yè)市場(chǎng)的熱潮。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 第 41 頁(yè) 共 77 頁(yè) （一）優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 畝，地上建筑面積約 41 萬(wàn)平方米，是近期出讓的規(guī)模較大的城區(qū)地塊，適合大盤操作，將成為未來(lái) XX 區(qū)域的標(biāo)志性大盤，有利于本項(xiàng)目推廣和價(jià)值的提升。 公共交通便捷，項(xiàng)目周邊有公交首末站一座， 30 33 84900、 860、 36 40 21 89假日 4 線等 10 余條公交線路通過(guò)區(qū)域。 XX 將成為繼老城西之后的又一個(gè)生態(tài)、人文板塊。 至 2021 年左右， XX 將建設(shè)成為一個(gè)融教育科研、商貿(mào)休閑、 居住為一體的區(qū)域中心和現(xiàn)代化新城，還將成為“學(xué)、住、游、創(chuàng)業(yè)在杭州”和諧示范的典型區(qū)域。 大型配套成熟、優(yōu)越 項(xiàng)目周邊大型配套有：浙大紫金港大學(xué)城、豐潭路商業(yè)中心、厚仁路商業(yè)中心、五里塘風(fēng)情街、浙大醫(yī)學(xué)院康復(fù)中心等?? （二）微觀區(qū)位 項(xiàng)目?jī)?nèi)金家匯河、章家橋河、池華港三條河道匯聚于此，沿河道水系兩側(cè)各規(guī)劃約 15 米寬綠化帶，北側(cè)為規(guī)劃總面積達(dá) 萬(wàn)平方米的城市公園，可作為項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)，改善項(xiàng)目居住環(huán)境； 項(xiàng)目北側(cè)為規(guī)劃中的 XX 北大型居住區(qū)，東側(cè)為已建成的大型居住社區(qū)親親家園，西南側(cè)為規(guī)劃小學(xué)、中學(xué)，居住氛圍和條件日漸優(yōu)越； 第 37 頁(yè) 共 77 頁(yè) （三）區(qū)域規(guī)劃 １、城西城市建設(shè)、旅游齊頭并進(jìn)， XX 板塊受益 大城西城市建設(shè)如火如荼；國(guó)家首個(gè)濕地公園 —— 西溪濕地帶動(dòng)“ 旅游西進(jìn) ”。 隨著 XX 新城規(guī)劃的實(shí)施、市政、商業(yè)配套的不斷完善、浙大紫金港校區(qū)及其配套產(chǎn)業(yè)設(shè)施的建設(shè)、交通網(wǎng)絡(luò)的日趨成熟都將極大的促進(jìn) XX 區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展，提升區(qū)域的附加值，特別是地鐵 2 號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，更提升 XX 區(qū)域的期望預(yù)期。 隨著區(qū)域配套的不斷完善，居住氛圍日益濃厚， 片區(qū)由原來(lái)的郊區(qū)升級(jí)為主城區(qū)，未來(lái)發(fā)展空間已經(jīng)打開(kāi)，升值潛力巨大。 ● 代表樓盤：頤景園 地理位臵：本項(xiàng)目 25 號(hào)地塊南側(cè)，東至通濟(jì)路，南至董家路，西至厚仁路 物業(yè)類型：高層為主，點(diǎn)綴部分排屋 總用地面積： 102 畝 地上總建筑面積： 12 萬(wàn)平方米 容積率： 銷售狀況：已基本售完，前期高層售價(jià)近 7000 元 /m2，目前尾盤售價(jià)為 80009000 元 /m2。 板塊市場(chǎng)總體供應(yīng)分析 目前 XX 公寓供應(yīng)主要以小高層和高層為主， 物業(yè)類型比較單一，除早期開(kāi)發(fā)的樓盤外，近兩年開(kāi)發(fā)的新樓盤主要有在售的親親家園、蘭韻天城、頤景園 等。 10000 元 /平方米以上的樓盤主要分布在 XX 區(qū)、市中心以及錢江新城和濱江的沿江地帶。 在 90/70 新政下，未來(lái)幾年 90 平方米以下的戶型將大量涌現(xiàn)，產(chǎn)品之間的差異化難以體現(xiàn)，大面積戶型客戶將被迫轉(zhuǎn)向其他替代產(chǎn)品。人們對(duì)高層住宅普遍接受。中心區(qū)由于土地供應(yīng)不足，所占比重較小，說(shuō)明住宅已向 中心區(qū)周邊區(qū)域 發(fā)展。 目前在售的排屋類產(chǎn)品大多地處老余杭或老蕭山區(qū)域，心理距離與實(shí)際距離均比較遠(yuǎn)。 （ 4）對(duì)居住品質(zhì)有較高的追求，對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量及服務(wù)有更專業(yè)化的要求，而且對(duì)美感的要求提到了與實(shí)用價(jià)值相等甚至更高的地步。 區(qū)域距杭州 40 公里，十分適宜作為第二居所。 ● 代表樓 盤：九溪玫瑰園 開(kāi)發(fā)商：綠城 第 27 頁(yè) 共 77 頁(yè) 地理位臵：濱江區(qū)九溪風(fēng)景區(qū)五云西路 8 號(hào) 物業(yè)類型：獨(dú)立 別墅 總用地面積： 16 萬(wàn)平方米 建筑面積： 5 萬(wàn) m2 容積率： 主要賣點(diǎn)：背山面水的山地別墅 銷售狀況：目前已售完，二手別墅售價(jià)在 6 萬(wàn)元 /平方米以上。 該區(qū)域位于繞城高速外側(cè)西北方向，主要依托良渚文化村及五郎山景區(qū)而建，有優(yōu)美的山景資源，但離主城區(qū)較遠(yuǎn)，配套欠缺。 該區(qū)域遠(yuǎn)離城區(qū)，原市政基礎(chǔ)差，配套不成熟，在很大程度上限制了區(qū)域高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)和價(jià)格走勢(shì)。 杭州別墅、排屋市場(chǎng)板塊劃分 2021 年以來(lái)的杭城別墅開(kāi)發(fā)在地域上 分布呈現(xiàn)了郊遠(yuǎn)化發(fā)展的趨勢(shì)，但主要仍集中于城市西部。 （ 2）發(fā)展階段 從 1998 年后隨著杭州房地 產(chǎn)市場(chǎng)的重新啟動(dòng)，城市不斷擴(kuò)張，別墅、排屋呈現(xiàn)產(chǎn)品多樣性、分布多面性發(fā)展，杭州最早的排屋項(xiàng)目出現(xiàn)在城西，同時(shí)杭州九溪玫瑰園的成功開(kāi)發(fā)，推動(dòng)了杭城高檔物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，南都房產(chǎn)、天都實(shí)業(yè)、宋城房產(chǎn)等知名房地產(chǎn)公司紛紛進(jìn)軍別墅、排屋領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)。 90/70 政策 隨著 90/70 政策出臺(tái)，雖然小戶型有利于房屋總價(jià)的降低，但也在一定程度上限制了樓盤個(gè)性化、差異化的競(jìng)爭(zhēng)， 也使得客戶的選擇第 23 頁(yè) 共 77 頁(yè) 層面大大減少，因而樓盤地理位置、產(chǎn)品品質(zhì)、周邊配套、景觀環(huán)境等成為差異化競(jìng)爭(zhēng)的主要因素，產(chǎn)品附加值的 挖掘也成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要焦點(diǎn)。杭城主城區(qū)范圍內(nèi)，在銷和可推出的高檔物業(yè)供應(yīng)量很少，杭州未來(lái)的高端物業(yè)價(jià)格上限難以預(yù)期。 如 XX 邊的元華項(xiàng)目，周邊非湖景項(xiàng)目平均價(jià)格低于 2 萬(wàn)元 /平方米，該項(xiàng)目湖景房售價(jià)高達(dá) 6 萬(wàn)元 /平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，品牌公司所開(kāi)發(fā)的物業(yè)比一般公司所開(kāi)發(fā)的同區(qū)域同類型物業(yè)價(jià)格高出約 20%，去化速度也比一般物業(yè)快。 金松、原杭師院等地塊陸續(xù)拍賣成交后，地塊周邊的二手房開(kāi)始猛漲，掛牌均價(jià)與地塊拍賣之前時(shí)相比，上漲 20213000 元 /平方米。區(qū)域距離城市中心近，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，普遍得到人們的認(rèn)可， 大城西已成為杭城第一居所高端物業(yè)的代名詞 。 但隨著錢江新城、濱江區(qū)塊開(kāi)發(fā)的成熟，區(qū)域基本已無(wú)土地供應(yīng)。 城北區(qū)域： 區(qū)域多為 老工業(yè)區(qū)， 如杭玻、杭鋼 及一些 化工企業(yè) 。 三、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 購(gòu)買市場(chǎng)涵蓋浙江、長(zhǎng)三角、港澳臺(tái)及海外市場(chǎng)，輻射能力強(qiáng) 杭州作為浙江省會(huì)城市，是浙江省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中 心，憑借其良好的城市環(huán)境和強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，吸引著整個(gè)浙江省和跨區(qū)域（長(zhǎng)三角、北京、港澳臺(tái)、海外）的消費(fèi)群體。 旺盛的需求導(dǎo)致杭城房?jī)r(jià)、地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。隨著杭州城區(qū)的不斷擴(kuò)張，樓盤供應(yīng)也不斷向郊區(qū) 化發(fā)展，除 05 年受政杭州歷年商品房銷售面積 ( 單位 : 萬(wàn)平方米 )3 6 3 . 2 74 1 4 . 5 54 8 7 . 6 16 0 5 . 1 47 0 4 . 1 97 6 2 . 51 4 . 3 0 % 1 4 . 1 0 %1 0 . 0 %8 . 9 %1 6 . 5 %8 . 3 %020040060080010002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %商品房銷售面積 增長(zhǎng)率第 18 頁(yè) 共 77 頁(yè) 策因素影響增幅較低外，總體房?jī)r(jià)依然步步走高， 06 年均價(jià)達(dá)到 6967元 /平米，增幅達(dá) %。 市場(chǎng)需求旺盛，銷售量逐年增加，增幅平穩(wěn) 杭州市商品房銷售面積呈逐年穩(wěn)步增加趨勢(shì)?？⒐っ娣e雖每年均有增加但變化相對(duì)不明顯，且 06 年較 05 年有所下降。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也促杭州歷年城市居民人均可支配收入 ( 單位 : 元 )10896117781289814565166011902711 .90% %%12 .9%14 .0%14 .6%0400080001202116000202102021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0. 00%4. 00%8. 00%12. 00%16. 00%城市居民人均可支配收入 增長(zhǎng)率第 16 頁(yè) 共 77 頁(yè) 進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。 2021 年杭州城市居民人均消費(fèi)性支出 14472 元，占可支配收入的 76%，購(gòu)房等非消費(fèi)性支出人均為 5041 元，同比增長(zhǎng) %。 （ 5）財(cái)政收入 在杭州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，財(cái)政收入也保持同步增長(zhǎng)。 （ 4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2021 年杭州市第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別為 、 、 億元，分別比上年增長(zhǎng) ％、 ％和 ％，整體產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”型。 2021 年后，由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)及投資效率的提高，增長(zhǎng)速度逐步放緩，所以國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值依然保持了較快的增長(zhǎng)速度。 杭州市總體經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)析 （ 1） 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 杭州經(jīng) 濟(jì)連續(xù)十六年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。 行政區(qū)劃： 杭州下轄上城、下城、江干、拱墅、 XX、濱江、蕭山、余杭八區(qū)，建德、富陽(yáng)、臨安 3 個(gè)縣級(jí)市及桐廬、淳安 2 個(gè)縣。杭州以其秀麗的風(fēng)景，吸引了大批 文人墨客駐足游覽，尤其是 XX，留下了很多著名的詩(shī)詞歌賦，也留給后人許多美麗的傳說(shuō)。世紀(jì)花城 地理 位置： 東陽(yáng)市江北新區(qū) 開(kāi)發(fā) 規(guī)模： 總建筑面積逾 38 萬(wàn)平方米 物業(yè) 類型： 大型多層、小高層住宅社區(qū) 開(kāi)發(fā)時(shí)間： 2021 年開(kāi)工建設(shè) 第 10 頁(yè) 共 77 頁(yè)