【正文】 在實施過程中，關鍵因素是如何提高和保證銷售率，項目必須制定和實施完善的銷售計劃。 15%時對項目財務凈現(xiàn)值的影響。由于該項目為商住一體式，項目的平均售價并不科學，因此此項只能作為一個參考。 項目擬選用的設計方案是建立在現(xiàn)有國內建筑行業(yè)規(guī)?；A上的，擬有正規(guī)設計院進行設計，有正規(guī)建筑單位承建，項目在技術上是完全可行的。 （ 3）項目償債能力分析 表 59 資金來源于運用表 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 1 資金來源 145433 28930 43565 64431 8506 銷售收入 104197 31259 64431 8507 出租收入 0 自 營收入 0 自有資金 30000 18330 11670 長期借款 11236 10600 636 短期借款 0 回收固定資產(chǎn)余值 0 回收經(jīng)營資金 凈轉售收入 2 資金運用 94303 28930 29128 27089 9155 開發(fā)建設投資 46981 28330 18651 財務費用 2258 600 636 674 348 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 5731 1719 3544 468 土地增值稅 19691 5907 12176 1608 所得稅 7384 2215 4566 603 應付利潤 借款本息償還 10000 5000 5000 借款利息支付 2258 1129 1129 財務評價和不確定性分析 第 24 頁 3 資金盈余 51130 0 14436 37343 649 4 累計盈余資金 0 14436 51779 51130 表 510貸款還本 付息表 序號 項目名稱 貸款利率 建設經(jīng)營期 合計 2020 2020 2020 2020 1 貸款還本付息 6% 0 年初貸款累計 10000 5000 5000 20200 本年借款 10000 10000 本年應計利息 600 636 674 348 2258 年末還本 5000 5000 10000 年末付息 1129 1129 2258 年末貸款累計 10000 10000 5000 0 25000 年末還本付息 6129 6129 12258 2 還本付息資金來源 31259 64431 8507 104197 銷售收入 31259 64431 8507 104197 根據(jù)表 59 和表 510,中數(shù)據(jù)可得： 利息備付率 =（息稅前利潤 +借款利息支付） /借款利息支付 =（ 29536+2258） /2258= 償債備付率 =當期盈余還本付息資金 /當期應還本付息金額 =（息稅前利潤 — 所得 稅） /(借款本金償還 +借款利息支付 ) =（ 291277282） /（ 10000+2258） = 該項目利息備付率大于 ，償債備付率大于 ，說明項目償債能力較好。 財務凈現(xiàn)值 0( )(1 )n tt t otNPV CI CO i ??? ? ?? 財務內部收益率 0( )(1 ) 0n tttt CI CO FIRR ?? ? ? ?? 靜態(tài)投資回收期 p TTT?? 第 年 的 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 的 絕 對 值第 （ T+1 ） 年 的 凈 現(xiàn) 金 流 量 動態(tài)投資回收期***p *TTT?? 第 年 的 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 的 絕 對 值第 （ T+1） 年 的 凈 現(xiàn) 金 流 量 四川理工學院畢業(yè)設計 第 21 頁 項目盈利能力分析 表 56 損益表 單位 ：萬元 序號 項目 建設經(jīng)營期 合計 2020 2020 2020 2020 1 銷售收入 0 31259 64431 8507 104197 2 總成本費用 28930 19287 674 348 49239 3 營業(yè)稅及附加 0 171 3544 468 5734 營業(yè)稅 1563 322 425 5210 城市維護費 109 226 30 365 教育附加稅 0 47 97 12 156 4 土地增值稅 5907 12176 1608 19691 5 利潤總額 0 8861 18264 2411 29536 6 所得稅 0 2215 4566 603 7384 7 稅后利潤 0 6646 13698 1808 22152 8 盈余公積金 665 1370 181 2216 根據(jù)表 57 和表 58 表內數(shù)據(jù)，分別計算出稅前與稅后財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期。 自有提供資源資金 30000 億元；公司通過銀行申請兩年期貸款 1 億元，年利率 6%，采取等額支付本息和的辦法償還，公司采取預收定金和提前銷售方式籌集萬元。目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場活躍，商品房購買率較高，項目在辦完相關手續(xù)后，可提前預售，收取部分定金或銷售收入作為建設資金補充。本項目你開發(fā)單位 湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近年開發(fā)項目均獲得成功，目前財務狀況良好，只有少部分銀行貸款，除企業(yè)日常經(jīng)營用流動資金外，企業(yè)在銀行定期存款有數(shù)億元。 （ 2）銷售收入估算 在目前荊州房地產(chǎn)市場的大背景下，通過制定必要的營銷計劃和開展銷售工作，預計本項目可在兩年內實現(xiàn) 100%銷售，商業(yè)區(qū)預售期銷售 30%，商業(yè)區(qū)一年銷售完畢，住宅在預售期銷售 20%，第一年銷售 50%，第二年銷售完畢。 （ 2）開發(fā)間接費用 包括管理費用、銷售費用、財務費用、開發(fā)期 間稅費等，盎司前期開發(fā)經(jīng)驗及業(yè)內平均水平進行估算。主要依據(jù)國家有關規(guī)定、估算前期開發(fā)經(jīng)驗及業(yè)內平均水平等進行估算。 項目 項目進度安排 報建手續(xù) 2020 年 2 月至 2020 年 3 月 拆遷 2020 年 4 月至 2020 年 6 月 基礎工程 2020 年 7 月至 2020 年 10 月 主體工程 2020 年 11 月至 2020 年 6 月 安裝工程 2020 年 7 月至 2020 年 12 月 工程驗收 2020 年 12 月至 2020 年 1 月 銷售 2020 年 8 月至 2020 年 12 月 四川理工學院畢業(yè)設計 第 17 頁 項目開發(fā)成本估算 本項目開發(fā)成本包括開發(fā)直接費用和開發(fā)間接費兩部分，具體構成如下： （ 1）開發(fā)直接費 土地費用：土地使用權出讓金、拆遷安置補償費等。規(guī)劃用地 平米。 建設管理和銷售工作 施工隊伍進場后，主要工作安排包括基礎開挖、主體建筑、設備訂購安裝、水電配套、單項和整體工程竣工驗。消防栓能正常使用，在火災發(fā)生時消防控制室能切斷電源。 弱電系統(tǒng)設計同步進行，留出通訊設備和電視等各系統(tǒng)的位置。 各層每個防煙區(qū)均設排煙口，排煙系統(tǒng)采用水平布置然后用排煙豎井排煙，排煙風機設在屋面。 。 四川理工學院畢業(yè)設計 第 15 頁 50 年一遇基本風壓 ；地面粗糙度 C。 其中： （ 1） 地下一層和地上五層為商場，總建筑面積 平米?？偨ㄖ娣e 129093 平米（含 平米還建房），其中商業(yè)區(qū)占 平米，住項目開發(fā)方案 第 14 頁 宅區(qū) 平米，公寓占 39090 平米。從居住人員情況分析，本區(qū)的商品房購房者可基本分為以下幾種：一部分是舊房拆遷后，沒有固定住房，該部分客戶主要需求商品住房，這部分消費人群有強烈的購房欲望， 對住房的品質要求較高；一部分是從事商業(yè)活動人員具有購房需求，地處商業(yè)中心，該人群消費能力強，對房屋有更多的考慮因素是地段和升值潛力；另一邊的是外來務工人員，該部分人群對住房要求較低，更多考慮的是戶型和價格等因素；最后一部分是出于投資目的購房，房地產(chǎn)調控雖然抑制了大量房產(chǎn)投資，但仍有人通過其他渠道購房投資。由于新區(qū)的的開發(fā)，荊州新增的可開發(fā)土地有限，因此市場供應總量將保持一定數(shù)額，供求關系基本穩(wěn)定。在加大固定資產(chǎn)同時，發(fā)展壯大房地產(chǎn)行業(yè)。 市場表現(xiàn)特征為： 1. 商品房需要仍然旺盛，供應結構不合理 全年商品房成交額呈上升趨勢，在年末達到高峰，但商品房供應結構不合理，中心城區(qū)供應量同比較少，但需求量較多，市區(qū)周邊供應較多，但購買者偏少，不利于均衡發(fā)展。今年成交的三個峰值分別為 2 月、 5 月和 10 月，從數(shù)據(jù)上來看，今年的金九銀十市場也算比較可以，跟市場價格有一定的聯(lián)系。商品房新開工面積 萬平方米，同比下降 %；其中商品住宅新開工面積 萬平方米，同比下降 %。 2020 年 1— 10 月，荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅比去年同期下降 20 個百分點。房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿減弱的主要原因，一是 由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金較多，后續(xù)資金緊張；二是調控仍不放松，市場形勢不明，房地產(chǎn)企業(yè)觀望騎墻，不敢輕易出手。自籌資金和回籠資金加速增長，比重不斷提高。全年銷售形勢總體較為低迷， 14 月市場降至低點（銷售面積降幅達 %），之后逐步緩慢回升，跌幅逐漸收窄， 2020 年全省實現(xiàn)銷售面積 萬平米，同比降幅收窄至 %。房屋施工規(guī)模繼續(xù)擴大，但增幅趨緩。 湖北省房地產(chǎn)市場情況 2020 年，湖北房地產(chǎn)業(yè) 開發(fā)走出一條緩中有降、緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)步回升的路徑。從各地區(qū)情況來看，北京、貴州、遼寧、福建、山西等省市銷售增長較快，而內蒙古、青海、河北、山東等省份則出現(xiàn)較大幅度下降。 2020 年 111 月，全國商品房新開工面積為 億平方米，下降 %，與上年同期相比，增速回落 個百分點。 從項目的總體情況來看，為保證項目開發(fā)成功，一個合理有效的開發(fā)方案是有 重要前提。 ： （ 1）本項目的開發(fā)商在湖北叫有實力，近幾年開發(fā)項目均獲得成功，具有很好的品牌效應，品牌認知度較高， （ 2）在項目一公里內，小學、初中和高中一應俱全，并且均為市內的名牌學校，會對希望孩子就近上學 的家庭有較大的吸引力，給本項目帶來潛在客戶。 （ 3） .政策優(yōu)勢 。項目地處繁華地段，利用價值高。 ，公交線路健全，臨近碼頭，附近長途汽車站可直通全省，可直達火車站。同時有多車次公共汽車通向各方向。項目區(qū)域屬于城市開發(fā)成熟地段，基本無閑置土地，毗鄰荊州最大城市公園中山公園、南望長江，周邊景觀資源豐富。先后多次獲得了“中國十大山水別墅金獎”、“湖北名盤”、“武漢市優(yōu)秀住宅小區(qū)”等各項殊榮，鑄就了人信地產(chǎn)良好的市場口碑以及獨一無二“ 誠信”品牌。千年美麗、人信178。 歷時 14 年發(fā)展，人信地產(chǎn)實現(xiàn)了扎根武漢、輻射湖北跨區(qū)域的發(fā)展，由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商轉型為商業(yè)地產(chǎn)運營商，先后在武漢、黃石、天門、鄂州、荊州等地成功開發(fā)了人信178?！稄V陽雜記》稱：“沙市明末極盛，列巷九十九條，每行占一巷，舟車輻輳，繁盛甲宇內。 早在五 六千年前，沙市就有“江漢川澤山林之饒”，有“大溪文化”、“龍山文化”遺存，沙市的先民據(jù)此繁衍生息。 31′，北緯 30176。 緒論 第 2 頁 研究內容 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究包括以下主要內容：項目概況、項目市場調查分析與預測、建設規(guī)模與開發(fā)條件、方案必選、項目進度計劃、投資估算與資金籌措計劃、財務評價（包括項目盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析與風險分析）、社會評價、研究結論及建議。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品表現(xiàn)，是一個復雜的綜合型產(chǎn)業(yè)，并能拉動相關配套的產(chǎn)業(yè)想成一個較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群體。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 35667 萬平方米，比上年下降%。2020 年 全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 71804 億元，比上年名義增長 %（扣除價格因素實際增長 %），增速比上年回落 個百分點；其中住宅投資增長 %，回落 個百分點。 關鍵詞 ： 房地產(chǎn)，市場分析，可行性研究 ABSTRACT II ABSTRACT Real estate is real estate and property referred to, is the house and land on the economy of modity, is a prehensive and plex industry, and can pull th