唐山灣國(guó)際旅游島一級(jí)開發(fā)方案-wenkub.com
2025-08-13 16:14 本頁(yè)面
【正文】 同時(shí)為吸引更多的投資者創(chuàng)造了條件，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 二、影響成本的因素 從開發(fā)成本上看，主要是征地費(fèi)、拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)三項(xiàng)。 唐山灣國(guó)際旅游島土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 20 第五章 開發(fā)進(jìn)度 一、開發(fā)進(jìn)度編制原則 根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)工作流程以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制本項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃。脫離市場(chǎng)或缺乏對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)知，項(xiàng)目即使完成三通一平掛牌出 讓，也可能無(wú)人摘牌。由于出讓方式為熟地熟賣，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售。 四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本項(xiàng)目按 3年 的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。 開發(fā)意向和意義： 在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國(guó)內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會(huì)休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對(duì)商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升。 土地一級(jí)開發(fā)成本估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額（萬(wàn)元） 每畝成本（萬(wàn)元 /畝） 各項(xiàng)成本占總成本比例 備注 1 征地補(bǔ)償 費(fèi) 14000 20% 含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償（非住宅） 2 征地稅費(fèi) 18500 含耕地占用稅、復(fù)墾費(fèi)、防洪費(fèi)、超 轉(zhuǎn)安置費(fèi) 3 拆遷補(bǔ)償 費(fèi) 73000 43% 含民宅拆遷補(bǔ)償、集體企業(yè)拆遷補(bǔ) 償、國(guó)有企業(yè)拆遷補(bǔ)償 4 市政建設(shè) 費(fèi) 33400 20% 市政道路、管線、綠化的建設(shè)費(fèi) 唐山灣國(guó)際旅游島土地整理項(xiàng)目簡(jiǎn)介 16 5 前期費(fèi) 2800 2% 含可研、環(huán)評(píng)、交評(píng)編制費(fèi)，場(chǎng)地平 整費(fèi)等 6 財(cái)務(wù)費(fèi) 11400 8% 見現(xiàn)金流量表 7 不可預(yù)見 費(fèi) 7700 5% 取 16 之和的 5% 8 管理費(fèi) 3200 2% 取 17 之和的 2% 小計(jì) 164000 100% 合計(jì) 三、土地成本分析 由上 述測(cè)算可以看出，本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)總成本為 228361 萬(wàn)元，折合可上市交易土地成本為 100萬(wàn)元 /畝。通過對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開發(fā)成本測(cè)算及土地收益測(cè)算，得到項(xiàng)目評(píng)價(jià)的綜合結(jié)論為： 成本支出：項(xiàng)目總投資為 414000 萬(wàn)元。 四、 宗地開發(fā)目標(biāo) 本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “ 三通 ” （通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。 通訊：話線空中架設(shè)，無(wú)地下管溝敷設(shè)。 （ 2）市政設(shè)施現(xiàn)狀 污水：無(wú)市政管網(wǎng)。 具體情況見下表：（項(xiàng)目到實(shí)施階段以實(shí)際測(cè)量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)） 土地利用現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表 土地權(quán)屬 土地類型 土地面積 小計(jì) 平方米 畝 平方米 畝 國(guó)有土地 建設(shè)用地 2230000 3345 其他用地 1144667 1717 合計(jì) 3374667 5062 根據(jù)上表的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，可以看出本項(xiàng)目實(shí)施范圍內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀以建設(shè)用地、耕地、園地為主，分類列表如下： 唐山灣國(guó)際旅游島土地整理項(xiàng)目簡(jiǎn)介 13 規(guī)劃用途 宗地規(guī)劃用途為商業(yè)用地。 另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 （ 4）、唐山灣國(guó)際旅游島基礎(chǔ)設(shè)施不完備，不能滿足該區(qū)域的配套需求。 唐山灣國(guó)際旅游島土地整理項(xiàng)目簡(jiǎn)介 10 第二章 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目基本情況 一、項(xiàng)目區(qū)位及項(xiàng)目開發(fā)必要性 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于唐山灣國(guó)際旅游島北側(cè)陸岸區(qū)域，規(guī)劃面積為 5062畝，本次土地一級(jí)開發(fā)地塊項(xiàng)目位置如下圖所示： 唐山灣國(guó)際旅游島目前存在的問題 唐山灣國(guó)際旅游島土地整理項(xiàng)目簡(jiǎn)介 11 唐山灣國(guó)際旅游島正呈生長(zhǎng)之勢(shì)，但受到風(fēng)貌保護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。必將 成為中高端客戶“休之閑、養(yǎng)之閑、樂之閑與體之閑”的首選之地。海島北側(cè)與陸岸遙遙相望，構(gòu)成雙道復(fù)式海岸線，為世界罕見的水陸奇觀。 唐山灣國(guó)際旅游島土地整理項(xiàng)目簡(jiǎn)介 7 唐山灣國(guó)際旅游島土地整理項(xiàng)目簡(jiǎn)介 8 三、唐山灣國(guó)際旅游島自然資源描述 唐山灣國(guó)際旅游島諸海島是由灤河和潮汐作用沖積而成 ，歷史 悠久， 形態(tài)各 異，資 源豐富。 四 心 ： 岸區(qū)為旅游服務(wù)中心，中、高端配套型開發(fā)為主，以陸地區(qū)域的開發(fā)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展中、高端配套設(shè)施，服務(wù)海島旅游，開發(fā)主題為服務(wù)配套、民俗特色；祥云島為休閑度假中心，配建中、高端類配套設(shè)施、設(shè)施倚重型主題公園、商務(wù)會(huì)展、康體設(shè)施；月島為浪漫體驗(yàn)中心，配建高端娛樂休閑、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)；菩提島為生態(tài)養(yǎng)生中心，開展自然生態(tài)、文化觀覽。祥云島以中、高端商務(wù)型開發(fā)為主，利用“半島”便利，充分開發(fā)中、高端海島旅游休閑產(chǎn)品與商務(wù)配套；月島以高端體驗(yàn)型開發(fā)為主，側(cè)重于高端海島娛樂休閑和商務(wù)會(huì)展服務(wù)；菩提島以高端生態(tài)型開發(fā)為主，最大限度減少人工開發(fā)，側(cè)重于生態(tài)保護(hù)和高端體驗(yàn)。同時(shí)考 慮遠(yuǎn)景 發(fā)展、 旅游 區(qū) 空 間 環(huán) 境形象 等需求 ，在岸 區(qū)的大清 河、小 河子、 濱海 大 道 兩 側(cè) 分別留 有生 態(tài) 涵養(yǎng)區(qū) 進(jìn)行隔
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