【正文】 許多項目開發(fā)建設時轟動，建成后經營慘淡，都是市場風險的一種體現。項目管理的管理能力和經驗將直接影響項目的施工質量和進度，尤其是管理師個人的風險偏好也會在某種程度上增加項目建設的風險。設計風險將直接關系到項目建成投入使用后在市場上的競爭力和經營的持續(xù)性，這種風險一旦發(fā)生對項目影響深遠。文化項目是較高層次的消費活動，人們只有具備了一定的消費能力之后，才有可能選擇旅游消費，這決定了項目未來的市場需求狀況。旅游業(yè)是典型的敏感性產業(yè)，旅游活動又是通過旅游者從客源地向旅游目的地的移動才得以實現的，因此文化產業(yè)區(qū)項目所在地政治環(huán)境的穩(wěn)定性極為重要。 五、資金籌措 項目 資本金 2億元，爭取專項建設債券投資 。 （三）對設備、材料名稱、型號、規(guī)格、生產廠家的產品供貨，未經甲方同意不得變更。 （三）材料及設備招標。 （一）設計招標。由招標單位支持，在招標管理部門的監(jiān)督下進行。 （三）對招標企業(yè)進行資格審查，組織投標企業(yè)勘察施工現場。遵守有關法律法規(guī)以及有關規(guī)定，接受有關行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。履行義務，以維護招投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。 二、公平原則。防范和化解工程建設中的違規(guī)、違法行為。 第 二節(jié) 項目運營 項目立足于通過文化經營理念和商業(yè)運營手段，打造文化、旅游、商業(yè)為一體的綜合性 景區(qū) 。 形成高效的培養(yǎng)和引進中高級經營管理人才的機制。 加強物業(yè)管理，經常檢查設施的完好情況，及時檢修有問題的設備。 采用密封性能好、開關靈活的閥門，杜絕跑、冒、滴、漏現象發(fā)生。 每個開關控制不超過一個燈具，公共場所采用聲光控自熄開關，利于節(jié)能。 屋面： 100厚憎水膨脹珍珠巖塊保溫層； 外墻： 240厚燒結實心磚，外做 40厚聚苯顆粒保溫層； 不采暖樓梯間隔墻：采用 240 厚燒結實心磚，外做 30 厚聚苯顆粒保溫層； 門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃，封陽臺采用雙玻璃鋼窗。 49 控制窗墻面積比。 第二節(jié) 節(jié)能分析 一、政策法規(guī) 本項目嚴格執(zhí)行 《中 華人民共和國節(jié)約能源法 》 。 （ 3）生活垃圾將根據環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置 垃圾收集處，并實行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀。 （ 4）施工場地周圍設置圍墻，可起隔聲擋灰作用。運輸路線要平整，車輛要用布封蓋，車輛 不得超載，以免殘土撒落。項目運營后，所產生的生活垃圾全部運送到垃圾處理廠進行無害化集中處理，不會對項目環(huán)境造成影響。對主要的城市功能區(qū)，對駁岸進行工程加固。結合冬季北方地區(qū)水源不足以及水系形態(tài)的改變，設計了旱溪等處理手法。 二、水系改造原則 生態(tài)性原則 45 水系建設需要以提高人工水系的生態(tài)性為基本前提，以完善禹城環(huán)城水系為目標，以滿足多種要求的宜人的濱水空間為根本目的。 景觀性道路：種植景觀性樹種，強調樹木種類、高低、色彩的搭配，營造層次豐富的景觀形象。 （ 4）行道樹栽植 行道樹樹種選擇結合道路綠化和景觀的需要，使是每條道路都要自己特色的樹種，形成不同的道路綠化景觀。 依據生物的生態(tài)習性、生物學特性和園內自身的立地條件，合理安排各類觀賞植物；在植物的布局與配置上，力求使植物的個體美和群體美從景觀的角度得到更好的充分的展示。 43 （ 6）一季突出，季季有景 恰當運用植物的顯著特色使其變換的季節(jié)性景觀，一年四季都可賞景。開 朗中有封閉，封閉中有開朗，以無形之虛造有形之實，體現自然環(huán)境美。以達 “自成天然之超，不煩人事之工 ”的目的。 （ 2）生態(tài)優(yōu)先的原則 在植物材料的選擇、樹種的搭配、草木花卉的點綴，草坪的襯托以及新品種的選擇等 方面尋求最大限度地改善場地前的生態(tài)環(huán)境、以提高生態(tài)質量為出發(fā)點，盡量多地選擇和使用鄉(xiāng)土樹種，創(chuàng)造出穩(wěn)定地植物群落；充分應用生態(tài)位原理和植物他感作用，合理配置植物，選擇最適合的植物種類，發(fā)揮出最大的生態(tài)效益。 二、開放空間構建 規(guī)劃開放空間以帶狀水系為紐帶，通過串連起地塊內外的濱水 41 空間和區(qū)塊內部集中綠地、城市廣場等開放空間要素，將各個功能分區(qū)連為一體，形成點、線、面 結合的綠化網絡。 規(guī)劃以石橋、木 橋構架為主要形式，形成現代、古代的不同風格。 40 公共交通 根據城市綜合交通規(guī)劃要求，結合項目分布情況，設置港灣式公交站，公交站結合各區(qū)的主要出入口設置。 步行系統(tǒng) 規(guī)劃設置慢行系統(tǒng)為輔助交通系統(tǒng)，步行系統(tǒng)也是聯系各個文化景點和公共區(qū)域的陸上旅游線路。 片區(qū)內部主路 各個片區(qū)內 部道路按照分期實施的需要，形成獨立的主路，作為各個功能片區(qū)內部道路組織的主體。 有機串聯原則 各個功能片區(qū)之間應當能通過道路交通取得較為便捷的聯系，減少不必要的迂回?？砷_發(fā)地塊面 38 積 1200畝。 一 、 徒駭河文化旅游風景區(qū) 總體說明 徒駭河文化旅游風景區(qū) 位于徒駭河西北端，是禹城文化產業(yè)區(qū)政務、商務區(qū)發(fā)展的軸線，也是文化產業(yè)區(qū)項目銜接城市功能的主要區(qū)域。 以大禹文化題材為依據，以特色建筑為載體，以時代發(fā)展為線索，以地域文化為資本，代表文化為主題。 項目定位原則 融合 ——地塊位于未來的城市中心地區(qū)，項目應當主動融入城市空間，滿足城市功能，貫通城市水系綠化空間，展現城市的整體風貌； 復合 ——項目應當植入多種城市功能，并 使這些功能無縫銜接，自由切換； 多元 ——滿足文化品質的要求；滿足旅游度假對項目新奇體驗的要求；滿足商業(yè)對客流的要求。 二、發(fā)展目標 城市核心休閑商務區(qū) 延續(xù)城市文化旅游商業(yè)軸線，打造城市休閑商務區(qū) ， 與城市濱水空間、文化主題緊密結合，充滿休閑氛圍的城市。具有本土文化特色的題材、建筑、日趨多元和成熟的市場，是我國大禹文化發(fā)展的優(yōu)勢和 機遇。在產業(yè)中，文化產業(yè)以及其衍生的商業(yè)、旅游是 景 區(qū)的核心經濟支柱，各種文化主題場景為產業(yè)經營提供了平臺。 文化凸顯原則 徒駭河文化旅游風景區(qū) 項目不僅是各種建筑的簡堆砌，更肩負著展示和弘揚大禹 文化的重任。 （ 4）徒駭河文化旅游風景區(qū)項目位于總體規(guī)劃確定的城市西部區(qū)域的核心位置，具有帶動和銜接周邊區(qū)域的發(fā)展的重要使命。 中心城市發(fā)展戰(zhàn)略 禹城中心城市按照 “東擴西延 ”的發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃主要形成 “四大板塊 ”，即中心城區(qū)，重點發(fā)展服務業(yè)；東部高新技術開發(fā)區(qū)，重點發(fā)展高新技術產業(yè)；西部 商貿 物流園區(qū)，重點發(fā)展物流業(yè)，徒駭河文化旅游風景區(qū)項目區(qū)重點發(fā)展文化旅游產業(yè)。 水系 32 禹城內地下水較多，水系發(fā)育較為密集，城區(qū)水系主要有徒駭河洛北干古河道水系。 小結：隨著內外交通條件的全面改善，禹城交通區(qū)位條件已經得到極大的改善，這將為未來城市發(fā)展、商貿、旅游等產業(yè)發(fā)展帶來重大機遇。周邊已有和在建項目將提升區(qū)域的空間價值，同時文化產業(yè)區(qū)項目的定位和功能布局也需要根據周邊功能進行合理的分析。用地內生態(tài)基礎好，自然環(huán)境景觀優(yōu)美。場地整體上較為平整，適宜建設。 公共設施用地： 包括商業(yè)用地以及城市道路廣場、公共停車場、市政公用設施等用地，約占 20%。通過對各項規(guī)模進行分解，獲得各類用地比例構成。 產品直郵：通過郵件渠道來邀發(fā)潛在顧客。 ③ 勘訪旅游 與青島、泰山等山東知名景點聯合營銷； 與南京、杭州、上海、北京等重點旅游城市的對外旅游經銷商 26 建立合作伙伴； 與各類 旅游群體、俱樂部建立合作關系。 營銷方案 （ 1）營銷對象 25 ① 魯西北都市圈的市民休閑：一小時交通圈地區(qū)之間的觀光旅游、度假休閑旅游、商務會議及國內其他市場的文化觀光休閑。 四、市場定位 24 細分旅游市場定位： 兩個基礎市場：濟南 ——德州一體化的市民文化休閑市場；魯西北城市群家庭為主的文化休閑度假市場； 客源定位 以北京、天津、濟南、德州為核心的城市群的度假和本地市民休閑市場。目前旅游景點主要分布在城郊地區(qū)，以禹王亭博物館為主，景點相對單一。 三、禹城文化旅游發(fā)展分析 禹城旅游資源分布 （ 1）自然旅游資源 徒駭河：位于禹城市城西，屬平原地帶。 （ 2）禹城市旅游發(fā)展總思路 禹城市旅游發(fā)展的主要思路是以大禹文化 、 水 文化和生態(tài)農業(yè)旅游為賣點，以逍遙為核心主題，將民俗生態(tài)、田園觀光、濱河濕地、文化名人等旅游要素資源一體化，并衍生出新的內涵。 山東旅游業(yè)經過不同時期的開發(fā)和建設，目前已經初步形成了行、游、住、食、購、娛相配套且具有一定規(guī)模的綜合旅游產業(yè)體系。 汁將禹城建設成為逍遙旅游目的地的核心體驗板塊。 21 第三章 市場分析 第一節(jié) 旅游市場分析 一、旅游區(qū)位分析 禹城處于濟南交通半小時區(qū)域、經濟區(qū)為禹城旅游產業(yè)發(fā)展提供了更高層次的經濟區(qū)位。 （ 2）帶動農村社會改造，拉動城市就業(yè) 據世界旅游組織專家測算，發(fā)展中國家每增加 3萬美元的旅游收入，將為社會增加 2個直接就業(yè)機會和 5個間接就業(yè)機會。主要表現在項目開發(fā)建設所能帶動城市生態(tài)和環(huán)境的優(yōu)化：通過標志性建筑景觀和文化元素突出城市特征，通過旅游人流帶動資金 流、人才流、文化流，促進區(qū)域經濟社會全面發(fā)展。旅游經濟能夠帶來更 19 多相關產業(yè)的延展，通過項目的開發(fā)， 間 接帶動度假旅游業(yè)的發(fā)展，增加地方經濟收入、拉動就業(yè)，同時推動相關旅游商品的開發(fā)，形成完善的產業(yè)鍵，提高地區(qū)的綜合效益。同時，大禹文化在海外，尤其是東亞國家有著深厚的文化傳承和積淀。 山東省旅游業(yè)根據各地資源優(yōu)勢和特色，重點開發(fā)建設 十大旅游文化品牌， 該項目完全符合山東省旅游發(fā)展規(guī)劃。 17 旅游服務業(yè)。鼓勵開發(fā)特色旅游商品。合理開發(fā)和保護旅游資源，改善基礎設施，推進重點旅游區(qū)、旅游線路建設，規(guī)范旅游市場秩序。 （ 5）大禹文化論壇 16 設立一年一屆的大禹文化論壇，通過這一國家級的文化名片，讓全國各地的大禹文化學者、水利學者代表匯聚于此，就 “開放 ”與“發(fā)展 ”展開討論與合作。 （ 1）元宵焰火晚會 迎合中國傳統(tǒng)節(jié)日元宵節(jié)觀燈的習俗，于整個影視文化內張燈結彩，并推出花燈游船、社戲等傳統(tǒng)活動。 二、旅游活動策劃 日常旅游活動 15 每日安排較為固定的旅游活動，制造旅游客興奮點，有計劃的引導或分流游客，組織瀏覽過程。 五、文化旅游景觀營造 文化景觀營造是提升旅游觀光吸引力的直觀要素，也是文化旅游產業(yè)開發(fā)的直接表現形式。河口處營造漫灘地帶，形成良好的生物棲息環(huán)境。 禪賢臺：跨過禪賢橋可看見依地形壘砌的臺層式毛石擋墻，臺層上布有旗陣，在旗陣的最高點處置八卦石陣。 天晷社稷壇 ：古人功成名就之時當 “筑壇 ”以示后世。設計語言采用線性元素，運用在場地中的景墻、石凳及道路。 夏都聚落： “夏都聚落文化 ”在夏禹斷代史上占有極為重要的分量。圓心中央設置 “滴水穿石 ”的水景雕塑，水從上空方形盒子透過環(huán)形石垂直流入水池中。 象天法地廣場： “天地 ”，一陰一陽也。 九州河圖：大禹得洛書遂治水成功，劃天下為九州。設置親水木棧道及游船碼頭，提供親水空間，充分感受徒駭河的河濱風貌。保留原有場地自然風景 ——河心島，設計形式優(yōu)美、有張力的木棧廊橋跨于島之上，提供游者近距離感受自然力量的野趣空間。 ① 文化產業(yè)區(qū)：結合大禹文化長廊、禹王亭博物館，形成大型的文化產業(yè)區(qū)。 空間載體 各類產業(yè)經營需要相對應的空間載體，通過市場分析，找準產業(yè)切入點，并為各類產業(yè)發(fā)展搭建平臺。因此多元化的投入渠道、多樣化的經營模 10 式，滿足各方利益關節(jié)是經營的主旨。 三、文化旅游產業(yè)開發(fā)思路 徒駭河文化旅游風景區(qū)的各色景觀是依托河道資源，發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢，布局特色景觀，科學融合而來，景區(qū)內文化景觀建成之后的很長一段時間內難以改變，國內外成功文化旅游項目無一不是依托良好的經營獲得持續(xù)的盈利得以不斷發(fā)展，因此需要處理好外部形態(tài)和經營內容這對表里的關系。山東省的物質文化資源具有很強的地域 性，如曲阜孔子故里、臨淄齊文化故里，泰山等。 第三節(jié) 文化旅游產業(yè)分析 一、文化旅游產業(yè)開發(fā)目標 以 “大禹 ”文化為旗幟和符號，以齊魯文化、龍山文化、水文化為主題，以特色文化景觀建筑為物化形態(tài)，集濕地公園、主題廣場、特色橋涵、文化創(chuàng)意核心功能為一體，依托濟南都市圈，輻射整個山東地區(qū)，面向京津冀，具備吃、住、行、游、購、娛樂綜合接待能力、產品多樣的大型大禹文化主題景區(qū)。 文化資源條件 禹城具有大禹文化、龍山文化等具有濃厚地方特色的文化主題，文化資源是帶動文化產業(yè)和旅游產業(yè)發(fā)展重要的條件。 禹城 ——因 4000 年前大禹在此發(fā)明水利工程技術并組織領導指揮民眾冶水，取得歷史性成功而得名，是大禹功成名就之地。通過研究可以看出，本項目依據條件較好，具有良好的經濟效益和社會效益，將有力的促進禹城市旅游業(yè)和文化產業(yè)的發(fā)展。 經測算項目總投資 100000萬元，資金由政府投資 20200萬元，其余單位自籌。