【正文】 我們國家住房金融，雖然個(gè)人貸款住房抵押貸款余額、增長(zhǎng)速度屢創(chuàng)新高。運(yùn)用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸?！昂蠼鹑谖C(jī)時(shí)代”同樣可以轉(zhuǎn)化為中國的發(fā)展機(jī)遇。 從中國國內(nèi)情況看，經(jīng)濟(jì)的基本面沒有太大變化，即便是 %的增長(zhǎng)率，在世界上也是少見的高速度。對(duì)于中國而言，世界變得比過去更重要了。如今全球金融危機(jī)已經(jīng)過去了五年的時(shí)間，全球經(jīng)濟(jì)依然處于慢性恢復(fù)期之中。 促進(jìn)合理 房?jī)r(jià)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的意義 房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是有目共睹的，如果房地產(chǎn)“過熱”或者“過冷”，都會(huì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面作用，只有房地產(chǎn)的健康發(fā)展，才會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這對(duì)于目前因?yàn)橥赓Q(mào)和投資均已經(jīng)收到影響的中國經(jīng)濟(jì)來說，無疑具有非常重要的意義。 而 此輪成交量上漲與保障房集中入市關(guān)系密切。 11 月銷售額占 111 月累計(jì)銷售額比重為 %，而歷史上該比值最高為 2020年 %。 2020~2020 年之間多次連環(huán) 調(diào)控 如限購令限貸令 策 政 較大地挫傷了“瘋狂的”大陸樓市，期間調(diào)控 重點(diǎn)關(guān)注了兩個(gè)層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍的規(guī)定；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策； 加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。綜合來看，過去 幾 年的房?jī)r(jià)大致是個(gè)爬山式的增長(zhǎng)。房企上市有助于開發(fā)商融資，有了錢它就可以去圈地。該方式作為我國經(jīng)營(yíng)性用地出讓的指定方式，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)、提高政府的對(duì)城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。然 而 這二者之間存在一種博弈關(guān)系，在現(xiàn)實(shí)生活中存在相悖的地方，因此也不斷考驗(yàn)我國住房制 度改革的發(fā)展策略。 國發(fā)[1998]23 號(hào)文發(fā)布如催化劑一般使中國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展壯大。經(jīng)過 20 多年的探索去嘗試， 1998 年 7 月 3 日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于 進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā) [1998]23 號(hào)）。 我國的住房制度主要經(jīng)歷了如下三階段： 第一階段， 1949~1978 年，“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。通過戶籍制度改革將城市戶籍所對(duì)應(yīng)的公共服務(wù)覆蓋到來自農(nóng)村的流動(dòng)人口后，吸引更多的農(nóng)村人口入城并遏制勞動(dòng)力成本過快上漲。 目前中國的城市化 進(jìn)程 中忽視 了 進(jìn)城農(nóng)民工。 2020 年底 ,我國開始著手戶籍制度改革。 但是少子化現(xiàn)象嚴(yán)重同樣會(huì)造成人口勞動(dòng)力不足，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 現(xiàn)代社會(huì)人們的教育程度提升，越來越多的人選擇晚婚晚育，另一方面，國家政策以及屈于生活成本的急劇上升以及不斷攀升的房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了很多丁克家庭，這都是導(dǎo)致我國近 10 年來低生育率少子化現(xiàn)象的原因之一。了解 我國 人口 結(jié)構(gòu)變動(dòng)的 趨勢(shì)，對(duì)于 城市化進(jìn)程中 制訂經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 具有實(shí)際意義。簡(jiǎn)而言之，房?jī)r(jià)上漲的根本原因就是人們不斷增長(zhǎng)的剛性需求，唯有存在著巨大的需求，市場(chǎng)才得以促使房?jī)r(jià)的飛漲。同 2020 年第五次全國人口普查相比，居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開戶口登記地半年以上的人口增加 116， 995， 327 人，增長(zhǎng) %。我國的城市化進(jìn)程決不可建立在資源枯竭和環(huán)境惡化的基礎(chǔ)上。這些因素包括大氣、水、海洋、土地、礦 藏、森林、草原、野生生物、自然遺跡、人文遺跡、自然保護(hù)區(qū)、城市和鄉(xiāng)村。政府必須立足于我國基本國情 ,研究構(gòu)建適當(dāng)?shù)淖》抗?yīng)體制。在 2020 年建設(shè)用地供應(yīng)中工礦倉儲(chǔ)用地占 萬公頃，同比增長(zhǎng) %； 商服用地占 萬公頃 ，同比增長(zhǎng) %； 住宅用地占 萬公頃 ，同比減少 %； 基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占 萬公頃 ，同比增長(zhǎng) %。從珍惜利用土地、資金及相關(guān)資源的目標(biāo)出發(fā) ,選擇適當(dāng)?shù)某鞘凶》抗?yīng)體制及相關(guān)政策 ,有效控制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ,盡可能減少房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地、資金及相關(guān)資源的占用 ,為其他經(jīng)濟(jì)建設(shè)留出空間 ,以保障經(jīng) 濟(jì)健康良好的發(fā)展。比如 2020 年，人行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)通知，提高二套房首付款和貸款利率，房市即現(xiàn)低迷，開發(fā)商煎熬，炒房團(tuán)恐慌，但僅僅在一年之后，宏調(diào)基調(diào)大變，再次放寬首付和貸款利率，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅征稅時(shí)間，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)飛速反彈。但這種調(diào)控舉措?yún)s被既得利益者偷換成了“限制剛性需求”的概念。更多來路不明的富人則在左右著需求上的“旺盛”，“房叔”、“房嬸”與“房奴”形成了鮮明的對(duì)照。“價(jià)高者得”符合市場(chǎng)的邏輯，但卻不符合社會(huì)公平的邏輯。 另外，中國房地產(chǎn)投資約占整個(gè) GDP的 %，占全部投資的四分之一，相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)高達(dá) 60 多個(gè)。 城市化快速推進(jìn)的 10 年，也是房地產(chǎn) 商品 房的黃金時(shí)代。 日本政府在二戰(zhàn)后曾一度通過興建公營(yíng)住宅、改造居民區(qū)、住宅公團(tuán)建房、住宅金融公庫融資等方式來改變城市住房供應(yīng)緊張狀況 ,并借助大量國有住房的投入 ,有力地調(diào)節(jié)了住宅市場(chǎng) ,保障了中低收入人群的住房需求。在英國 ,住房供應(yīng)體系由私人住房和公共住房組成 ,私人住房是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上自由流通的商品房 ,公共住房又稱社會(huì)住房 ,是由地方政府和非營(yíng)利機(jī)構(gòu) ——— 住房協(xié)會(huì)建設(shè)和管理的住房。然而伴隨著當(dāng)時(shí)英國工業(yè)的告訴發(fā)展，城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，環(huán)境中心區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不斷下降，促使人民紛紛轉(zhuǎn)而遷移到城市以外的鄉(xiāng)村或小農(nóng)村。 英格蘭城市帶的形成。 工業(yè)革命的浪潮大約于 18 世紀(jì)中葉開始席卷歐美國家并進(jìn)一步影響到世界范圍。隨著美國經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，像紐約這樣的傳統(tǒng)城市中心及其郊區(qū)邊緣城市共同構(gòu)成的大都市圈又有向其外圍拓展延伸的趨勢(shì)。 由此可 見，美國起初出現(xiàn)的城市化最終發(fā)展成為城郊化， 最終結(jié)果就是數(shù)以萬計(jì)的小城鎮(zhèn)應(yīng)運(yùn)而生。 如今，美國已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)高度城鎮(zhèn)化的國家，全國人口中有 85％以上都住在城鎮(zhèn)，基本達(dá)到城鎮(zhèn)一體化，農(nóng)村城市化。 1968 年，美國國會(huì)通過新城市開發(fā)法，并首批批準(zhǔn)建立 63 個(gè)新城市，其平均人口規(guī)模在 2 萬人左右。 高速公路網(wǎng)大大提高了運(yùn)輸效率，減少了運(yùn)輸時(shí)間，降低了運(yùn)輸成本，使郊區(qū)趨于與城市同等的地位。首先制造業(yè)崛起，并且超過了農(nóng)業(yè)。工業(yè)化時(shí)期，電力、煉鋼等新技術(shù)的運(yùn)用有力地促進(jìn)了工業(yè)生產(chǎn)的 發(fā)展， 為大規(guī)模的城市化奠定了雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。 19 世紀(jì)末，美國農(nóng)業(yè)技術(shù)革命大大提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，不僅為城市發(fā)展提供了必要的食品，而且還解放了大量農(nóng)村勞動(dòng)力。 在資源有限的前提下，保證我國經(jīng)濟(jì)的健康良好發(fā)展，并且在城市化進(jìn)程 中讓社會(huì)建設(shè)和民生得到切實(shí)有效的改上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)論文 7 善將對(duì)國家和個(gè)人都是迫切而務(wù)實(shí)的。另外，盡管 1978 年 12 月十一屆三中全會(huì)起我國開始實(shí)施改革開放政策， 30 多年來，中國的經(jīng)濟(jì) 得到高速發(fā)展 ，北上廣等一線城市的發(fā)展有目共睹，城市高樓林立，然而我國還將依舊繼續(xù)長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，中國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)也正面臨著快速的轉(zhuǎn)型，在這樣的背景下，我國城市化進(jìn)程中的社會(huì)問題將愈加突出。亞洲方面，共計(jì) 10 個(gè)城市上榜，其中有 3 個(gè)來自中國，分別是上海、香港和臺(tái)北，其中上海相較于 2020~2020 年的排名上升了 9 個(gè)位置，保持了相當(dāng)快的上升速度。 當(dāng)代中國 的城市化建設(shè) 1949 年新中國成立，我國的城市化建設(shè)開始進(jìn)入嶄新的局面。 第三部分是近現(xiàn)代城市化時(shí)期。如明清時(shí)我國城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 研究 4 的海禁政策，就阻礙了港口城市的發(fā)展。與此相反，江南地區(qū)自孫吳以后，經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)展，至唐后期成為中國新的經(jīng)濟(jì)重心。這一時(shí)期是社會(huì)的大動(dòng)蕩、大分化時(shí)期，也是經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展最為活躍的時(shí)期。這些村落都已有一定規(guī)模，特別是后兩個(gè)遺址，在 居住區(qū)外發(fā)現(xiàn)了起防御作用的壕溝。新石器時(shí) 代，距今 83004800 年的天水大地灣遺址，遺址總面積為 110 萬平方米。 第一部分是城市起源和城市的初期發(fā)展階段。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)論文 3 第 2 章 我國城市化的發(fā)展現(xiàn)狀 我國城市化的發(fā)展 歷程 目前，我國的城市化進(jìn)程過半且快，十八大指出要以新型城市化建設(shè)為經(jīng)濟(jì)政策重點(diǎn) ,將城市化建設(shè)作為未來中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，推進(jìn)富有中國特色的新型城市化建設(shè)，保持中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)百姓安居樂業(yè)。 (2) 案例 研究法 本文將通過材料的收集，有針對(duì)性的展開研究，選取 1~2 個(gè)國外的城市化優(yōu)秀案例進(jìn)行深入的剖析，并以此進(jìn)行中外城市化對(duì)比，希望可以對(duì)我國的城市化進(jìn)程中房地 產(chǎn)有借鑒和啟示作用。 文章通過分析國外城市化的發(fā)展 以及相關(guān) 案例 獲取借鑒與啟示。然后面對(duì)市場(chǎng)過高的房?jī)r(jià)，許多人望而卻步。如果剔除保障房，則市場(chǎng)化的住宅價(jià)格，很多城市應(yīng)上漲 3~4 倍。城市規(guī)模、結(jié)構(gòu)與功能 正 伴隨著時(shí)代的變遷而得到不斷的完善，在 2020 年上海世博會(huì)的主題“城市，讓生活更美好”更向世界展示了當(dāng)代社會(huì)城市的發(fā)展方向。 26 研究結(jié)論 ............................................................................................................. 26 政策建議 ............................................................................................................... 26 建議一：控制地產(chǎn)投資行為，繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè) 鼓勵(lì)租房 ...... 26 建議二：提高立法層級(jí)完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) .......................................... 26 第 7 章 展望 8 國外城市化的發(fā)展現(xiàn)狀 .......................................................................................... 8 國外城市化經(jīng)驗(yàn)借鑒 ............................................................................................. 8 北美地區(qū)城市化發(fā)達(dá)國家：美國 ................................................................ 8 歐盟地區(qū)城市化發(fā)達(dá)國家：英國 ................................................................ 9 亞洲城市化發(fā)達(dá)國家：日本 ...................................................................... 10 國外城市化經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國城市化及房地產(chǎn)行業(yè)的啟示 ........................................ 10 第 4 章 城市化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響因素 s economy. And study the after the financial crisis era and analyzes the real estate market in our country, research involving our future economy, the housing market regulation under the restrictions and the property tax and other policies. On the basis of the mentioned new urbanization further promotion direction, and the development trend under the background of the property market. In short, this paper relatively prehensive and objectively analyses the periodic condition of China39。s development in the future. This paper will choose the changes and development of Chinese real estate industry in the process of urbanization as the breakthrough point, view the relationship between the development of real estate and the urbanization process to see China39。 總之，文章 相對(duì)全面和客觀的解析了中國房地產(chǎn)發(fā)展的周期性狀況， 通過自己的研究結(jié)論提出了適用的政策建議。國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策列舉與分析，分析中羅列了戶籍管理制度、住房制度等